談?wù)畽C(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理

　　機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)作為物業(yè)管理服務(wù)的一種類型，有物業(yè)管理的共性，如保潔、保安、工程等幾大模塊，又因為服務(wù)對象的特殊性，又與其他公共寫字樓有著很大的服務(wù)區(qū)別和特色。筆者作為一個多年從事機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理人，總結(jié)了一些機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理人，總結(jié)了一些機(jī)關(guān)辦公樓的服務(wù)要點(diǎn)和案例，供同行們參考。

　　政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理的服務(wù)要點(diǎn)

　　一、注重學(xué)習(xí)《保密法》，加強(qiáng)員工的保密意識，建立完善的保密規(guī)章和培訓(xùn)制度

　　二十世紀(jì)九十年代初，物業(yè)管理行業(yè)剛剛開始，特別是在北方，沒有成型物業(yè)模式可參照，我所在的經(jīng)中太聯(lián)公司開始向飯店業(yè)學(xué)習(xí)，借鑒北京昆侖飯店、廣州白云賓館，北京王府飯店等知名品牌酒店的規(guī)章制度，結(jié)合機(jī)關(guān)服務(wù)需求，寫出了近九萬字的管理制度匯編。在項目的實(shí)際運(yùn)作中，與機(jī)關(guān)服務(wù)中心簽訂了講政治、守紀(jì)律，帶有政治保密意義的協(xié)議，另外，對全體員工進(jìn)行保密工作教育，并逐步形成了“三不”制度，即不該看的不看、不該聽的不聽、不該說的不說，絕對禁止翻看領(lǐng)導(dǎo)的文件，禁止打著部委單位的旗號外出宣傳，禁止以任何形式向外傳遞不該外傳的信息，如果出現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理責(zé)任人。例如:服務(wù)班的一名員工，往自己的電話本上記錄領(lǐng)導(dǎo)的電話號碼，主管人員發(fā)現(xiàn)后，當(dāng)即指出，該員工違反了不得記錄與工作無關(guān)住處的規(guī)定，公司對其進(jìn)行了辭退處理。

　　多年來，公司形成了對所有新學(xué)員進(jìn)行一周的理論教育，一周的保密法教育，兩個月的崗下代培實(shí)操演練，經(jīng)全面考核合格后方可上崗的制度。

　　二、開展服務(wù)差異性的教育，加強(qiáng)對員工服務(wù)意識的熏陶

　　在對員工的培訓(xùn)中，我們以在市場花錢買東西可以挑揀的例子，引導(dǎo)大家理解“花錢買服務(wù)”的真正內(nèi)涵在于，提高服務(wù)質(zhì)量。1997年，社會下崗職工大量涌現(xiàn)，在保潔工作崗位招收了一些下崗職工，在我們嚴(yán)格的管理制度和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)下，一些員工不能接受，甚至出現(xiàn)了以工裝厚、管的太嚴(yán)等一些理由罷工，經(jīng)過加強(qiáng)培訓(xùn)和服務(wù)意識的熏陶，員工的素質(zhì)提高，服務(wù)質(zhì)量也提升了。

　　三、突出細(xì)節(jié)管理和服務(wù)，提升物業(yè)管理品質(zhì)

　　在政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理過程中，標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)是由若干的服務(wù)內(nèi)容組成的，在實(shí)踐中經(jīng)中太聯(lián)不斷地結(jié)合具體機(jī)關(guān)工作服務(wù)需求，修正工作計劃和一些細(xì)部做法，從而使大家養(yǎng)成了全民管理，注意細(xì)節(jié)的好習(xí)慣。

　　例如:在管理西便門機(jī)關(guān)宿舍樓的過程中出現(xiàn)過這樣一件事，一天，一位住戶急急忙忙的來到物業(yè)管理辦公室，索要防盜門廠家的電話，說門被反鎖上了，他又沒有帶鑰匙，細(xì)心的管理員一邊幫他找電話并積極聯(lián)系，一邊詢問房中的爐臺上是否煮著東西，這位住戶忙說“煮著呢”，面對其他家人一時回不來，防盜門廠家的維修人員到不了的情況，我們的管理人員當(dāng)即組織相關(guān)的工程人員，佩帶好安全帶，冒著危險從該住戶的樓上，用繩索將一名工程管理人員從樓上窗戶送下，進(jìn)入該住戶家，當(dāng)打開房門，關(guān)上爐臺的火時，爐臺上的鍋已經(jīng)干了。危險就在細(xì)心管理服務(wù)和員工勇敢工作的精神下避免了。

　　政府機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理市場開發(fā)的特點(diǎn):

　　（一）珍惜做好在管項目，用口碑贏得明天的市場

　　說時容易，做時難，要在服務(wù)工作中讓業(yè)主享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)，才能使業(yè)主滿意，要在管理中提供可靠保障，才能讓業(yè)主放心，因此，從實(shí)際工作的努力到各類關(guān)系“度”的把握，都需要用心去作，這期間不是吃苦受累就能夠取得最佳效果的，即在原則性與靈活性相結(jié)合的基礎(chǔ)上，要正確處理好九個關(guān)系:

　　(1)甲乙雙方合同界定與全身心服務(wù)的關(guān)系；

　　(2)適應(yīng)機(jī)關(guān)議事程序與急事急辦、不忘備案的關(guān)系；

　　(3)尊重、遵守為先導(dǎo)的政府、社會部門間協(xié)調(diào)的關(guān)系；

　　(4)日常維護(hù)保養(yǎng)、強(qiáng)制更新與合理成本控制的關(guān)系；

　　(5)節(jié)支降耗與質(zhì)量效益的關(guān)系；

　　(6)重點(diǎn)投入、追求品質(zhì)與打好基礎(chǔ)、追求長遠(yuǎn)的關(guān)系；

　　(7)公司內(nèi)部管理過程中情與法的關(guān)系；

　　(8)員工利益與公司發(fā)展和股東利益的關(guān)系；

　　(9)管理方案的制定、培訓(xùn)貫徹與落實(shí)督導(dǎo)的關(guān)系。

　　（二）追求品質(zhì)，不計較一時一地，要突出公司的經(jīng)營目的，以目的為準(zhǔn)則面對市場

　　公司的發(fā)展目標(biāo)有“名”有“利”，其名在于明天的市場，其利在于今天的生存，二者不可偏袒其一。對進(jìn)入政府機(jī)關(guān)辦公樓企業(yè)的管理者來說，要深知市場習(xí)性、把握市場脈搏，大氣從事、誠實(shí)做人，才能贏得市場。

　　例如:在空軍醫(yī)院項目，經(jīng)中太聯(lián)較早地進(jìn)入了總院的干部病房樓，然而相繼在綜合樓、西配樓的競標(biāo)卻因價格問題而敗北。但是我們在干部病房始終如一的堅持走我們自己的路，即追求品質(zhì)，也追求效益的做法，從而使空院項目始終保持較高的滿意率。后來，在新建成的領(lǐng)導(dǎo)宿舍樓物業(yè)管理項目的競爭中，我們贏得了此項目。

　　從事機(jī)關(guān)辦公樓的物業(yè)管理公司在創(chuàng)業(yè)、守業(yè)和展業(yè)中，要注重各個階段的側(cè)重點(diǎn)。在初創(chuàng)期階段，公司立足解決生存問題，公司上下統(tǒng)一思想，目標(biāo)是打開市場。一個企業(yè)沖擊市場的前提是要在本專業(yè)具備一些基本素質(zhì)與條件，例如有一支懂專業(yè)、會經(jīng)營的隊伍；有一套針對性強(qiáng)的規(guī)章制度；有一種蓬勃向上的敬業(yè)精神。而在成長期，公司要對物業(yè)管理的認(rèn)識及研究的深度參賽到精細(xì)的程度，特別是對物業(yè)管理服務(wù)的要求與分析，切中物業(yè)管理發(fā)展的關(guān)鍵，努力做到思想到位、組織到位、運(yùn)行到位、落實(shí)(手段)到位。穩(wěn)步發(fā)展期需要的是適宜的制度建設(shè)與規(guī)范作用。

　　作者:楊海生

　　摘自《中國物業(yè)管理》三十三期

篇2：如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

　　后勤管理與后勤服務(wù)是機(jī)關(guān)工作的基石。物業(yè)管理在機(jī)關(guān)后勤工作中又占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個方面的任務(wù):

　　-是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低。為了延緩這個過程，就需要經(jīng)常對辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的工作內(nèi)容之一。

　　二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線報警，綜合布線及電梯的管理等。

　　三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、健身房、活動室、招待所的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。

　　四是內(nèi)部會議、來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前、會中提供服務(wù)，包括會場布置、會場服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。

　　五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強(qiáng)。通過以上五個方面的管理服務(wù)，為機(jī)關(guān)提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn):

　　一是技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修難度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。

　　二是政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。

　　三是涉密性強(qiáng)。服務(wù)的對象是市級稅務(wù)機(jī)關(guān)，領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會議的內(nèi)容，從商業(yè)的角度看都帶有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。

　　四是服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔、客房等，要按星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求，供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　根據(jù)以上的任務(wù)與特點(diǎn)，筆者認(rèn)為搞好物業(yè)管理一定要堅持服務(wù)宗旨，著眼機(jī)關(guān)特點(diǎn)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，發(fā)揚(yáng)敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。必須從以下幾方面著手:

　　一、要抓在崗人員素質(zhì)

　　服務(wù)中心人員比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也分散在南北兩樓的各個層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗。服務(wù)中心的工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)。對此，筆者認(rèn)為主要是把好“三關(guān)”:

　　一是人員進(jìn)人關(guān)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時工、外包工相結(jié)合的彈性用工制度，而且合同工、臨時工的比例較大。這部分人主要安排在車輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接觸到領(lǐng)導(dǎo)的辦公處(室)，涉密性強(qiáng)。在選拔這些人員時，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿嬖嚒⒄彙⒃囉茫瑫r在文化程度、外在氣質(zhì)上有一定要求，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊伍的純潔性。

　　二是思想教育關(guān)。主要是以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，要抓好社會公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強(qiáng)服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立責(zé)任重于泰山的主人翁思想，使其自覺做好服務(wù)工作，即使是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作，規(guī)范服務(wù)。

　　三是跟蹤監(jiān)督關(guān)。對招聘的所有工作人員，對其工作、思想要跟蹤考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問題再作處理。通過這些工作建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊伍。

　　二、要抓服務(wù)技能

　　有些人誤認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也高。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。

　　因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有:

　　(一)參加短期培訓(xùn)。根據(jù)專業(yè)特點(diǎn)和社會辦班的實(shí)際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專業(yè)對口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書，掌握實(shí)際操作技能。

　　(二)開展崗位練兵。提倡在崗自學(xué)，同時有選擇地進(jìn)行專題講解，請專業(yè)人員現(xiàn)場講授專業(yè)知識及操作方法，根據(jù)講課內(nèi)容，組織崗位練兵活動。

　　(三)借助廠家的技術(shù)優(yōu)勢。為了提高設(shè)施設(shè)備的維護(hù)質(zhì)量，一般情況下設(shè)備使用單位都會與專業(yè)廠家簽訂重要設(shè)備的維護(hù)合同，按規(guī)定廠家會定期派人上門維修保養(yǎng)，我們應(yīng)借此機(jī)會，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠家來人學(xué)習(xí)，同時還要有針對性地請他們現(xiàn)場教學(xué)，進(jìn)一步提高在職人員的技術(shù)水平。

　　三、要抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量

　　加強(qiáng)對設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值。

　　一是主動安排預(yù)防性維修。對于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動監(jiān)控、衛(wèi)視通訊、消防報警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。有些還要與專業(yè)廠家協(xié)作，走物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的路子，提高設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的安全系數(shù)，打好主動仗。

　　二是及時完成日常性急修。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。為此應(yīng)加強(qiáng)工作人員通訊聯(lián)系，要求維護(hù)人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時機(jī)。

　　三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機(jī)關(guān)辦公帶來不便，需要作某些改進(jìn)性的處理。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。如因經(jīng)費(fèi)上的原因，也要主動向領(lǐng)導(dǎo)說明爭取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價值。

　　四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說，就是要著重抓好“三化”:

　　一是服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)服務(wù)員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實(shí)際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

　　五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核

　　根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，筆者認(rèn)為在抓好質(zhì)量目標(biāo)上，應(yīng)著重從抓“四率”入手:

　　一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95%以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到國稅機(jī)關(guān)政務(wù)活動的開展。

　　二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項經(jīng)常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。

　　三是服務(wù)滿意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿意。

　　四是事故差錯率。要降到最低限度，力爭為零。對此，筆者認(rèn)為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保國稅機(jī)關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項政務(wù)活動有條不紊地進(jìn)行。

篇3：怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　怎樣做好辦公樓物業(yè)管理

　　一、確定管理對象

　　因物業(yè)管理工作較為復(fù)雜和多變，要想在物業(yè)管理工作方面站穩(wěn)腳跟，首先應(yīng)根據(jù)自身的條件和所處的環(huán)境，選擇好管理的目標(biāo)和群體，正確把握市場的定位和發(fā)展趨向。因?qū)懽謽?/a>和住宅樓的物業(yè)管理工作較為復(fù)雜，要求人員配備數(shù)量較多，技術(shù)操作和人員管理綜合性較強(qiáng)，外界因素較為普遍，為了更好地開展物業(yè)管理工作，首先從一方面入手，集中精力，全心投入做好物業(yè)管理工作。

　　因辦公樓要求從事物業(yè)管理的人員綜合性、守紀(jì)性要強(qiáng)，而且要求從事物業(yè)管理工作的人員素質(zhì)高，工作標(biāo)準(zhǔn)、工作效率高，規(guī)范性強(qiáng)，諸如此類的要求與我們酒店的各項要求較為吻合，且從事辦公樓工作的人員多位政府人員，各項工作要求私密性較強(qiáng)，酒店的管理與之相符合。雙方的工作和選擇特點(diǎn)決定了彼此的核選擇與合作。

　　二、明確物業(yè)管理的職責(zé)

　　后勤管理與后勤服務(wù)是各辦公機(jī)關(guān)工作的基石，物業(yè)管理在辦公機(jī)關(guān)后勤工作中有占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要體現(xiàn)在以下五方面的任務(wù):

　　1、房屋的維護(hù)與管理。辦公樓交付使用之后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉的影響，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐漸降低。為了延緩這個過程，就需要對辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見的內(nèi)容之一。

　　2、實(shí)施設(shè)備的管理。即一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對各種設(shè)備的日常運(yùn)行進(jìn)行有效的管理，主要包括給排水、空調(diào)、消防、配電供應(yīng)、圖像監(jiān)控、報警及電梯的管理等。

　　3、清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會議室、接待室、閱覽室、活動室的清潔等服務(wù)，為業(yè)主提供清潔的環(huán)境。

　　4、內(nèi)部會議，來客接待的服務(wù)管理。主要是為會議及與會者在會前會中提供服務(wù)，包括會場布置、會議前的服務(wù)、花卉的擺放、音響操作等。通過接待服務(wù)，展現(xiàn)服務(wù)員的風(fēng)貌，提升企業(yè)的品牌形象。

　　5、治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門衛(wèi)、安全、監(jiān)控及停車場的管理。這項工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，存在管理難度大，服務(wù)性比較強(qiáng)。

　　通過以上五方面的管理服務(wù)，為業(yè)主提供一個整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

　　三、了解物業(yè)管理的特點(diǎn)

　　辦公的物業(yè)管理有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)，全面細(xì)致地了解辦公樓物業(yè)管理的特點(diǎn)才能更好的開展工作，使各項工作得以持續(xù)健康地開展，具體體現(xiàn)以下幾點(diǎn):

　　1、技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動化程度越來越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修程度增大，而且對管理人員、專業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。所以在人員選擇上專業(yè)對口、業(yè)務(wù)精湛，因人而異地進(jìn)行選擇和安置。

　　2、政務(wù)活動頻繁。辦公樓是政務(wù)活動場所，會議多、來訪客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。要求保衛(wèi)人員的警覺性和責(zé)任心要強(qiáng)，對于來訪的人員嚴(yán)格按照辦公樓內(nèi)部接待要求進(jìn)行實(shí)施，詳細(xì)地做好記錄工作。衛(wèi)生清理應(yīng)及時、標(biāo)準(zhǔn)高、質(zhì)量保持性要強(qiáng)，做到隨時、隨地，專人進(jìn)行清理，確保各部位、各區(qū)域衛(wèi)生的標(biāo)準(zhǔn)化。

　　3、涉密性強(qiáng)。辦公樓服務(wù)的對象多市政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的活動、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱，會議的內(nèi)容從商業(yè)角度看有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。

　　4、服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會議服務(wù)、衛(wèi)生保潔要按照星級飯店標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行服務(wù)，這也是酒店行業(yè)所從事這項工作的優(yōu)勢所在。在此期間要求供電通訊不能間斷，有時節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

　　四、掌握辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量提升的因素

　　1、抓在崗人員素質(zhì)。

　　物業(yè)管理因人員分配比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也較為分散，受到總多人的監(jiān)督與檢驗。工作一旦發(fā)生失誤就會“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開性，要求我們必須重視人員素質(zhì)的培養(yǎng)。一是，工作人員直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接接觸到領(lǐng)導(dǎo)辦公室，涉密性強(qiáng)，所以在人員選進(jìn)上應(yīng)注意文化程度和外在氣質(zhì)上的要求。在政治上要求嚴(yán)格，以保證隊伍的純潔性。二是，抓好思想教育關(guān)，以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，抓好社會公德、職業(yè)道德的教育工作。以增強(qiáng)服務(wù)意識、責(zé)任意識，樹立主人翁思想和精神，使其自覺做好服務(wù)工作，即便是在無人監(jiān)督的情況下，也能自覺按照規(guī)程操作、規(guī)范服務(wù)。三是，做好跟蹤督導(dǎo)工作，對所有人員進(jìn)行工作、思想的考察，及時發(fā)現(xiàn)問題，對所出現(xiàn)的錯誤，不姑息遷就，嚴(yán)格按照制度規(guī)定予以處理。

　　2、抓好服務(wù)技能工作。

　　有些人錯誤的認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯誤的觀念，就會忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱、服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動化程度高，技術(shù)含量也搞。實(shí)踐證明， 物業(yè)管理運(yùn)作過程中涉及的知識面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)，通過不同形式的培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能。

　　3、緊抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量。

　　設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價值在平時的日常工作中應(yīng)做好以下三點(diǎn)工作:

　　(1)主動安排預(yù)防性維修。對所有的設(shè)施設(shè)備制定好日常的周期性保養(yǎng)和維修計劃， 定期進(jìn)行維修、預(yù)防問題的出現(xiàn)。

　　(2)及時完成日常性維修。對于日常所報修和檢查過程中所出現(xiàn)的問題，應(yīng)及時有效地進(jìn)行修理，確保損失最小化。對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意。

　　(3)認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計上的缺陷或由于人員辦公情況上的變化，導(dǎo)致各別部位的的維修和改善，這種情況應(yīng)本著既要量力而行，又要滿足大家需要的精神盡力做好。

　　4、緊抓內(nèi)部服務(wù)管理

　　物業(yè)管理是一個系統(tǒng)管理工程，有許多子系統(tǒng)構(gòu)成，全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)，著力抓好以下幾方面的工作:

　　(1)服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤性，增強(qiáng)主動性。加強(qiáng)工作人員的禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮貌到個性服務(wù)都應(yīng)作具體要求，即有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有個“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，是服務(wù)工作上軌道、上水平。

　　(2)操作目標(biāo)化。主要是設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、安全巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤， 減少事故的發(fā)生，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　(3)管理制度化。從事物業(yè)管理工作首相應(yīng)致力于制度建設(shè)，制定相應(yīng)的管理制度，組織人員認(rèn)真學(xué)習(xí)，貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步伐。

　　5、抓好質(zhì)量目標(biāo)考核

　　辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)就是抓好質(zhì)量目標(biāo)，主要從設(shè)施設(shè)備的完好率、衛(wèi)生質(zhì)量的達(dá)標(biāo)率、服務(wù)質(zhì)量的滿意率、事故差錯率上入手，嚴(yán)格把關(guān)，使各項工作有效不紊地開展。

　　通過以上四點(diǎn)的闡述和分析，使我們對辦公樓的物業(yè)管理有了進(jìn)一步的認(rèn)識和了解，加強(qiáng)了我們從事物業(yè)管理工作的信心和意志。在實(shí)際的工作中應(yīng)當(dāng)秉承藍(lán)海公司的優(yōu)良傳統(tǒng)“你的需求，我的責(zé)任”，發(fā)揚(yáng)藍(lán)海人的工作作風(fēng)和工作精神，誠實(shí)、守信，使藍(lán)海物業(yè)管理得以不斷發(fā)展壯大，是藍(lán)海品牌知名度得以宣傳和提升，逐步創(chuàng)造出具有藍(lán)海特色的物業(yè)管理公司，初步占居?xùn)|營物業(yè)市場。