物業(yè)管理立法重點(diǎn)和難點(diǎn)的思考

　　－－以《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為例

　　《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會(huì)通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業(yè)管理不地方性法規(guī)。

　　我省制定物業(yè)管理?xiàng)l例面臨的大體形勢(shì)為：第一，與全國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理立法相比，與建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求相比，我省物業(yè)管理立法相對(duì)滯后；第二，全省大部分地區(qū)已初步建立了具有中國(guó)特色的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理正逐漸被廣大消費(fèi)者所接受，發(fā)展形勢(shì)良好，社會(huì)效益日益體現(xiàn)；第三，具有一定的管理實(shí)踐和立法經(jīng)驗(yàn)。建設(shè)部已制定了一批有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理政策及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發(fā)布的141號(hào)令《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，初步構(gòu)成我省物業(yè)管理體制的框架。隨后省物業(yè)管理行政主管部門加強(qiáng)調(diào)研，與有關(guān)部門積極研究，反復(fù)協(xié)調(diào)，形成了一系列規(guī)范性文件。各省轄市在物業(yè)管理建章立制方面也進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，取得了較好的經(jīng)驗(yàn)；第四，全省各地區(qū)物業(yè)管理起步及發(fā)展不平衡。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)，大城市與中小城市，在物業(yè)管理起步時(shí)間、市場(chǎng)發(fā)育程度、行業(yè)規(guī)模、發(fā)展水平、覆蓋面、從業(yè)人員素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、服務(wù)水準(zhǔn)等方面，差異較大，短時(shí)間內(nèi)難以平衡，給物業(yè)管理立法帶來一定困難。

　　根據(jù)江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號(hào)令為基礎(chǔ)，借鑒外省市先進(jìn)的物業(yè)管理立法經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，總結(jié)各地立法實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，充分考慮全省各地區(qū)的實(shí)際情況，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，確定物業(yè)管理的基本原則，體現(xiàn)立法的實(shí)踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業(yè)管理規(guī)章和政策的銜接，保持法規(guī)政策的連續(xù)性。

　　江蘇省人大常委會(huì)在涉及千家萬(wàn)戶的條例制定過程中，指導(dǎo)思想明確。依據(jù)國(guó)家一系列現(xiàn)行法律法規(guī)，充分注意廣泛聽取全社會(huì)的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會(huì)，圍繞諸多焦點(diǎn)問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)中的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，重點(diǎn)對(duì)適用范圍、業(yè)主參與自治管理的形式及權(quán)利的義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任等作出了明確規(guī)定。

　　在條例的制定過程中，深感物業(yè)管理活動(dòng)的復(fù)雜性，地方立法要規(guī)范的內(nèi)容也具有特殊性。重點(diǎn)是：

　　一、擴(kuò)大適用范圍，明確發(fā)展方向

　　江蘇省物業(yè)管理自90年代初起步以來，經(jīng)過十年的探索和實(shí)踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機(jī)的行業(yè)，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型不僅涉及各類住宅物業(yè)，還涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，已從過去單純的居住服務(wù)領(lǐng)域向生產(chǎn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等后勤保障領(lǐng)域延伸。首先是制定住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例、還是制定江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本條例；同時(shí)規(guī)定新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理；還明確逐步建立專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平的發(fā)展方向。

　　二、重點(diǎn)規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)和議事規(guī)則

　　物業(yè)管理中業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作模式，是我國(guó)引入的一種先進(jìn)方式。主要是借鑒香港業(yè)主立案法團(tuán)對(duì)業(yè)主委員會(huì)管理物業(yè)的做法。因香港與內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展及法制化、物業(yè)私有化程度的差距，在多年實(shí)踐中，業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的作用遠(yuǎn)沒發(fā)揮。

　　依據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進(jìn)，互不認(rèn)識(shí)的業(yè)主因購(gòu)買同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋而從“五湖四海”走到一起來了。由于居住或工作在一起，個(gè)別業(yè)主的個(gè)體利益和群體利益的沖突難以一致論點(diǎn)別業(yè)主無法對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)就業(yè)主共同利益的共同事務(wù)進(jìn)行管理。因?yàn)闃I(yè)主各自的權(quán)利義務(wù)平等，那么就需要一個(gè)第三方來管理，即物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生自已組織--業(yè)主委員會(huì)，來代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，委托物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)則依據(jù)自身的專業(yè)水平和合同約定，對(duì)涉及公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行有償管理和服務(wù)。從法律關(guān)系上說，業(yè)主委員會(huì)的締約權(quán)是全體業(yè)主的管理權(quán)力，如果業(yè)主不選舉，業(yè)主委員會(huì)就無法行使締約權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人性質(zhì)組織。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)雙方的活動(dòng)應(yīng)是民事活動(dòng)，雙方是平等的民事主體。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作方式，同樣也類似我國(guó)的人民代表大會(huì)制度。立法明確其權(quán)利和義務(wù)及議事規(guī)則的自治管理形式，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理民主化管理進(jìn)程的一大進(jìn)步。多年來在物業(yè)管理推行的初級(jí)階段，業(yè)主委員會(huì)的作用還遠(yuǎn)沒規(guī)范，運(yùn)作中也出現(xiàn)偏差，形成物業(yè)管理中的最大難點(diǎn)，這是因?yàn)檎雎粤藢?duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的教育和行為規(guī)范。立法應(yīng)賦與它多大的權(quán)利和義務(wù)，調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位、行政部門之間的法律關(guān)系是立法的實(shí)質(zhì)。條例與原物業(yè)管理政策規(guī)定所不同的主要是：

　　1、業(yè)主委員會(huì)的管理形式并非是物業(yè)管理中業(yè)主必須選擇的唯一形式。單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)、業(yè)主較少的物業(yè)可以由業(yè)主自主決定自治管理方式。

　　2、業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。這是因?yàn)闃I(yè)主委員會(huì)的權(quán)力是全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生并就關(guān)系業(yè)主公共利益作出決定后，委托業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的。因此，業(yè)主委員會(huì)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，動(dòng)用維修基金等重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)審議批準(zhǔn)。避免業(yè)主委員會(huì)因權(quán)力過于集中，行使不當(dāng)造成過失行為的現(xiàn)象。

　　3、業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)考慮可操作性和兼顧小業(yè)主的利益。住宅區(qū)一戶一票具可操作性，其它物業(yè)按建筑面積計(jì)算投票權(quán)數(shù)較為合理。同時(shí)規(guī)定了已交付使用物業(yè)建筑面積達(dá)百分之五十以上要召開首次業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)。針對(duì)物業(yè)積壓、長(zhǎng)期達(dá)不到百分之五十，小業(yè)主的權(quán)益得不到主張和維護(hù)的情況。規(guī)定已交付使用建筑面積達(dá)百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　4、業(yè)主公約應(yīng)對(duì)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是全體業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，體現(xiàn)了每個(gè)業(yè)主應(yīng)遵守社會(huì)公德，其行為不得損害社會(huì)公共利益的法律規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為法人企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中的市場(chǎng)主體。受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，是從事以有償為目的地為業(yè)主共同利益的公共事務(wù)進(jìn)行管理或服務(wù)的行為，同時(shí)也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，應(yīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的法人組織。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照是對(duì)某些建設(shè)單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責(zé)任不清的狀況作出的規(guī)定。引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，向服務(wù)社會(huì)化、管理專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化的物業(yè)管理方向發(fā)展。

　　物業(yè)管理企業(yè)不是政府部門，不具備一般意義的上的執(zhí)法權(quán)。對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施設(shè)備、違章搭建等行為，沒有行政執(zhí)法權(quán)。但是對(duì)于違章搭建或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，條例明確了具有制止權(quán)，直至向人民法院起訴。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之間是契約關(guān)系，業(yè)主將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等涉及到全體業(yè)主共同利益的事務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，同時(shí)業(yè)主們又約定共同遵守的業(yè)主公約，作為每一個(gè)業(yè)主來說，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，就是在履約責(zé)任。個(gè)別業(yè)主為個(gè)人利益而損害大多數(shù)業(yè)主利益，其實(shí)質(zhì)就是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理企業(yè)不予制止或進(jìn)行規(guī)范，長(zhǎng)此以往，將導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化。相應(yīng)地，物業(yè)管理企業(yè)因不履行責(zé)任，成為“收錢不服務(wù)或少服務(wù)”，是姑息縱容侵犯大部分業(yè)主利益的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)完全有理由認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不履約或不作為而解聘物業(yè)管理企業(yè)或追究其責(zé)任。

　　四、服務(wù)費(fèi)確定堅(jiān)持市場(chǎng)化方向

　　1、規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)確定原則。由于人們長(zhǎng)期受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，居民習(xí)慣于政府定價(jià)，在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)上，政府也較多地進(jìn)行干預(yù)。同時(shí)業(yè)主的觀念及某些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范原因，全省物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普通偏低，且收繳率低。物業(yè)管理企業(yè)虧損面達(dá)60%-70%，住宅區(qū)尤為明顯，對(duì)行業(yè)的發(fā)展極為不利。

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是雙方當(dāng)事人根據(jù)內(nèi)容與質(zhì)量而確定的。鑒于當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)還不成熟，業(yè)主普遍對(duì)物業(yè)管理有個(gè)認(rèn)識(shí)、接受的過程，中低收入的普通業(yè)主仍是主要服務(wù)對(duì)象，因此規(guī)定了對(duì)普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由當(dāng)事人在合同中協(xié)商確定。并明確政府指導(dǎo)價(jià)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算確定。特約服務(wù)費(fèi)和代辦服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。堅(jiān)持物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)逐步向市場(chǎng)化過渡，保護(hù)行業(yè)的發(fā)展。

　　2、競(jìng)爭(zhēng)是物業(yè)管理市場(chǎng)化的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制提高管理服務(wù)質(zhì)量。目前物業(yè)管理仍處于發(fā)展初期，物業(yè)管理的市場(chǎng)培育剛剛開始，物業(yè)的實(shí)行情況千差萬(wàn)別，房管體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，業(yè)主所需的服務(wù)內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)水平普通較低，如有的地區(qū)每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，一些物業(yè)管理還需要建設(shè)單位或其它來源的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。不強(qiáng)制要求建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、物業(yè)管理近發(fā)全防范責(zé)任等服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)在協(xié)議或合同中特別約定。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？如果不承擔(dān)，業(yè)主感到難以接受，交了錢請(qǐng)你從事物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)，其中也包括安全防范，一旦出事又不負(fù)責(zé)任，這于情于理都說不過去物業(yè)管理企業(yè)往往認(rèn)為所收費(fèi)用低微，不能保證業(yè)主期望的安全要求，企業(yè)無能力承擔(dān)安全責(zé)任，低收費(fèi)和承擔(dān)安全防范責(zé)任之間是不平等的關(guān)系。

　　物業(yè)管理活動(dòng)中的安全防實(shí)質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在沒有行政權(quán)、更無司法權(quán)的情況下，只是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事協(xié)助公安部門安全防范、維持公共秩序等協(xié)助權(quán)。如果業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)有需要特別約定服務(wù)事項(xiàng)，雙方當(dāng)事人應(yīng)以特別約定的方式在合同或協(xié)議中明確，否則就不承擔(dān)責(zé)任。這就要求雙方當(dāng)事人認(rèn)真地簽訂合同或協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)在承諾有關(guān)事項(xiàng)時(shí)，要考慮：一、物業(yè)區(qū)域是否具備管理?xiàng)l件的設(shè)施；二、企業(yè)有無管理能力；三、業(yè)主所交費(fèi)用能否承擔(dān)業(yè)主特別約定的服務(wù)事項(xiàng)。否則，隨意承諾，將要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　五、前期建設(shè)應(yīng)與后期管理相銜接，明確使用和維護(hù)的規(guī)定

　　1、物業(yè)管理在建設(shè)上“先天不足、后天難補(bǔ)”的問題，是物業(yè)管理中的主要矛盾之一。在建設(shè)單位與物業(yè)管理的比較中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是“弱勢(shì)群體”，兼顧公平的原則，規(guī)定新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實(shí)施方案并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗(yàn)收。建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。無償性及比例的提出是針對(duì)一些建設(shè)單位在物業(yè)建設(shè)時(shí)只建不管，將配套用房據(jù)為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業(yè)交付使用后的管理創(chuàng)造了條件。

　　2、共用部位經(jīng)營(yíng)收益分配明確。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施如何處理分配，是業(yè)主與物來管理企業(yè)所關(guān)心的問題。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，物業(yè)共用部位應(yīng)屬業(yè)主共同所有，如某一業(yè)主想利用共用部位經(jīng)營(yíng)，首先應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)付諸實(shí)施。經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，部分收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)、部分收益納入維修基金，由于具體活動(dòng)情況的千差萬(wàn)別，具體實(shí)施中可以合同約定。條例同樣對(duì)此作出原則性規(guī)定。

　　3、維修基金管理需要進(jìn)一步細(xì)化。維修基金牽涉到千家萬(wàn)戶，同樣也關(guān)系到物業(yè)管理的前途。由于全省各地執(zhí)行維修基金管理情況不一。條例規(guī)定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強(qiáng)化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業(yè)主物業(yè)使用。

　　六、法要責(zé)眾

　　在規(guī)定對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)當(dāng)事人各法律責(zé)任中，對(duì)業(yè)主不交服務(wù)費(fèi)作出了規(guī)定。這是由于多年來受住房傳統(tǒng)計(jì)劃消費(fèi)方式的影響，業(yè)主對(duì)“花錢買服務(wù)”還有一個(gè)適應(yīng)的過程。突出問題在業(yè)主能否自愿交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，如不交，則按每日萬(wàn)分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責(zé)任中，是最低的比例，該條款是針對(duì)相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主而言，涉及“法要責(zé)眾”。“中國(guó)的問題是教育問題。”提高國(guó)民的素質(zhì)還有個(gè)較長(zhǎng)的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務(wù)費(fèi)，同樣也在享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主，不交費(fèi)是違約的行為，同時(shí)也侵占了其他業(yè)主的利益，你有責(zé)任，也有義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。如業(yè)主無正當(dāng)理由，在催交無效的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院提出訴訟或申請(qǐng)，可采取操作簡(jiǎn)便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點(diǎn)

　　1、業(yè)主委員會(huì)民事責(zé)任問題。由于國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例尚未出臺(tái)，我國(guó)的物權(quán)法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業(yè)主委員會(huì)無財(cái)產(chǎn)，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，實(shí)際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業(yè)主委員會(huì)因違約，民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。一些業(yè)主可能因不滿意業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的合同內(nèi)容而拒絕承擔(dān)民事責(zé)任。實(shí)踐結(jié)果可能是誰(shuí)也不承擔(dān)，無操作性而言。

　　2、業(yè)主能否自治。由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，業(yè)主觀念上適應(yīng)物業(yè)管理還有一個(gè)過程，習(xí)慣上還依賴政府的“他治”。由于業(yè)主委員會(huì)成員工作屬一般義務(wù)性的工作。首先是業(yè)主大會(huì)難開；二是相當(dāng)一些人不愿當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)成員；三是成立業(yè)主委員會(huì)后不愿履行職責(zé)；四是相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主還無法制化的自治意識(shí)。如果業(yè)主具有自治權(quán)，將有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的立“法”權(quán)，業(yè)主委員會(huì)也將有執(zhí)“法”權(quán)，現(xiàn)行規(guī)定的自治管理，應(yīng)當(dāng)說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織還缺乏保障機(jī)制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標(biāo)準(zhǔn)，還是以房屋價(jià)格或享受國(guó)家購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策而定？

　　物業(yè)管理地方立法，是根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，在階段性的時(shí)間里，調(diào)整和規(guī)范當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。條例的內(nèi)容一時(shí)還不能做到涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切矛盾，還須制定具體的實(shí)施細(xì)則和配套文件，更重要的是要在物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)踐中，不斷探索，完善條例的各項(xiàng)規(guī)定。

　　《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，為全省從事物業(yè)管理活動(dòng)提供了法規(guī)保障，將推進(jìn)全省物業(yè)管理走上法制化軌道，再創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

篇2：論物業(yè)管理立法的缺陷與現(xiàn)實(shí)的困境

　　物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)建設(shè)，曾經(jīng)托付著很多人的夢(mèng)想--房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設(shè)的步伐，房產(chǎn)管理可以從公房直管、單位自管走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理，走出行政管理的桎梏;勞動(dòng)部門希望借著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而擴(kuò)大就業(yè)機(jī)會(huì);公安部門希望隨著各個(gè)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的到位，能夠解決城市規(guī)模日益擴(kuò)大與警力不足的矛盾;而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農(nóng)村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠;每一個(gè)市民都希望自己花費(fèi)巨資買下的是一個(gè)鄰里和睦、安居樂業(yè)的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢(mèng)想推動(dòng)了國(guó)家的立法：

　　1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實(shí)施。

　　1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

　　20**年9月1日，國(guó)務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》開始實(shí)施。

　　在國(guó)家的大力推動(dòng)下，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

　　市場(chǎng)人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國(guó)家不到40%的住宅區(qū)實(shí)施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，而居民消費(fèi)能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國(guó)家的我國(guó)卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)?專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)?物業(yè)管理公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主?

　　而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)者日加收所欠繳費(fèi)用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬(wàn)分之五的六倍;代表業(yè)主權(quán)益的機(jī)構(gòu)從“管委會(huì)”到“業(yè)委會(huì)”到“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)”并不符合《社會(huì)團(tuán)體登記管理?xiàng)l例》的要求;國(guó)務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意。

　　面對(duì)這樣一個(gè)迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個(gè)案例：某公司購(gòu)買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)管理費(fèi)及公攤水電費(fèi);被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費(fèi)的理由;而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)?------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費(fèi)，難道要查封你的司法機(jī)構(gòu)來支付?

　　法律界的專家們會(huì)發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺(tái)以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)何時(shí)轉(zhuǎn)移都存在爭(zhēng)議。更別提物業(yè)管理法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實(shí)際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個(gè)方面。

　　物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、(使用人、以及業(yè)主委員會(huì))等民事主體之間對(duì)于一定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場(chǎng)地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對(duì)業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對(duì)物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場(chǎng)準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

　　民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對(duì)權(quán)利的自行性的制約，來達(dá)到法律對(duì)社會(huì)關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)行干預(yù)”是截然相反的。這時(shí)你們會(huì)發(fā)現(xiàn)：

　　我們現(xiàn)有的三個(gè)層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會(huì)看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強(qiáng)制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國(guó)家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)于物業(yè)管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實(shí)也有心無力。

　　但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個(gè)案例，一個(gè)小區(qū)有一個(gè)業(yè)委會(huì)，三年的換屆選舉期未到，有個(gè)別幾個(gè)業(yè)主不顧 “業(yè)主會(huì)議要由業(yè)委會(huì)召集”的法律規(guī)定，自行召*議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時(shí)召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報(bào)備。該部門不知如何審查，竟給予了報(bào)備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請(qǐng)刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“***新業(yè)主委員會(huì)”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“***業(yè)主委員會(huì)”狀告“***新業(yè)主委員會(huì)”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會(huì)自始至終只有一個(gè)，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會(huì)的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

　　政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問題的第二個(gè)方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水停電威逼業(yè)主使用人交費(fèi)，甚至抗拒法院強(qiáng)制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

　　發(fā)揮民事主體的自覺性、主動(dòng)性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動(dòng)自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實(shí)踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實(shí)實(shí)在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個(gè)內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機(jī)構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費(fèi)。

　　可是我們研究現(xiàn)有法律，馬上就會(huì)發(fā)現(xiàn)所謂代表業(yè)主行使自治權(quán)的“業(yè)主大會(huì)”及其“業(yè)主委員會(huì)”原來是個(gè)虛的“空殼”。早就有政協(xié)委員發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會(huì)”是個(gè)三無機(jī)構(gòu)，無資金、無場(chǎng)所、無專職人員。這樣的空殼怎么運(yùn)作?又怎么對(duì)外承擔(dān)責(zé)任?一個(gè)負(fù)不了責(zé)任的空殼又怎能維護(hù)業(yè)主的利益?所以我們看到了面對(duì)開發(fā)商的實(shí)力、面對(duì)物業(yè)公司的勢(shì)力，廣大業(yè)主實(shí)際上是一盤散沙。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”上述法規(guī)的規(guī)定實(shí)際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》取消了便捷的業(yè)主代表會(huì)議形式，規(guī)定“業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”這樣的規(guī)定，我們能看到的是所謂業(yè)主自治的名下，自治的運(yùn)作更加困難。

　　公法以國(guó)家為本位，私法以個(gè)人為本位，民事立法應(yīng)遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關(guān)系的順暢，物業(yè)管理如果不是以“業(yè)主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業(yè)所有權(quán)中的管理權(quán)還給業(yè)主，將房產(chǎn)公共部位的管理權(quán)還給全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，將業(yè)主代表機(jī)構(gòu)建設(shè)成一個(gè)完整合格的民事主體，不僅是廣大業(yè)主的事、不僅是政府部門“業(yè)主自治監(jiān)督機(jī)構(gòu)”的事，更是我們國(guó)家立法機(jī)關(guān)的事。

篇3：委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書

　　委托代扣物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)協(xié)議書

　　第一聯(lián)：收費(fèi)單位留存

　　甲方(收款人)：

　　乙方(付款人)：

　　丙方(委托銀行)：

　　為了方便客戶繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，乙方同意授權(quán)丙方，在以下乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣繳乙方每月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，具體協(xié)議如下：

　　一、甲乙丙三方共同遵守中華人民銀行關(guān)于《支付結(jié)算辦法》的規(guī)定，由甲方通過z 市代收代付實(shí)時(shí)繳費(fèi)系統(tǒng)每月在繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)期內(nèi)向丙方提供乙方應(yīng)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)金額的電子數(shù)據(jù)，丙方于每月5日前(遇節(jié)假日順延)通過電腦系統(tǒng)自動(dòng)從乙方提供的銀行結(jié)算賬戶中扣劃，而無需事先征得乙方同意。

　　二、乙方同意委托廣東南粵銀行繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　三、乙方應(yīng)按《前期物業(yè)服務(wù)合同》所約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),保證其委托付款帳戶有足夠扣付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的存款余額。如因乙方付款賬戶凍結(jié)或余額不足等原因而導(dǎo)致甲方未能足額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)款項(xiàng)，則視為乙方逾期付款違約，甲方有權(quán)依照《前期物業(yè)服務(wù)合同》的約定收取乙方滯納金。

　　四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)以人民幣結(jié)算，通過丙方劃扣方式付款。

　　五、因乙方自身原因需要變更付款賬號(hào)時(shí)，乙方需在每月5日前到甲方客戶服務(wù)中心辦理協(xié)議變更手續(xù)，同時(shí)重新簽訂新的協(xié)議，原協(xié)議自動(dòng)作廢。在重新簽訂協(xié)議之前，本協(xié)議繼續(xù)有效。

　　六、乙方辦理本業(yè)務(wù)時(shí)，若為個(gè)人客戶請(qǐng)攜帶付款人本人身份證（原件，復(fù)印件留存）和本人付款結(jié)算賬戶（活期存折/借記卡）資料，到甲方客戶服務(wù)中心辦理簽約手續(xù)，不得代辦；對(duì)公單位賬戶需加蓋單位公章。

　　七、甲方有義務(wù)接受乙方的查詢和咨詢，代扣過程中如出現(xiàn)疑問，乙方可到甲方客戶服務(wù)中心進(jìn)行咨詢，或撥打z-ZZZ電話咨詢。

　　八、乙方應(yīng)如實(shí)填寫下表內(nèi)容，其內(nèi)容構(gòu)成本協(xié)議的組成部分。乙方需保證所填內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和有效性。如因乙方填寫內(nèi)容不正確而造成的乙方不便和經(jīng)濟(jì)損失，甲方和丙方對(duì)此不負(fù)責(zé)任。

　　九、本協(xié)議一式三份，甲、乙、丙各執(zhí)一份，均具同等法律效力。本協(xié)議自三方簽字蓋章后生效。

　　十、上述條款未盡事宜，由三方共同協(xié)商。

　　請(qǐng)?jiān)谛枰k理的業(yè)務(wù)類型框內(nèi)打“√”□開通□變更□取消

　　住戶地址：z 市區(qū)幢座房

　　付款人名稱 付款人身份證號(hào)

　　繳費(fèi)編號(hào) 聯(lián)系電話

　　開戶銀行 付款賬號(hào)

　　備注

　　甲方蓋章：乙方簽名 (或蓋章)：丙方蓋章：

　　年 月日