物業(yè)管理服務(wù)的市場建設(shè)，曾經(jīng)托付著很多人的夢想--房管部門希望借著住房制度的改革和商品房建設(shè)的步伐，房產(chǎn)管理可以從公房直管、單位自管走向市場化的物業(yè)管理，走出行政管理的桎梏;勞動部門希望借著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而擴大就業(yè)機會;公安部門希望隨著各個新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的到位，能夠解決城市規(guī)模日益擴大與警力不足的矛盾;而各類居民則希望從此以后，別墅不再是荒郊野外的農(nóng)村住宅、公寓不再是城市勞工夜晚蝸居的鴿子籠;每一個市民都希望自己花費巨資買下的是一個鄰里和睦、安居樂業(yè)的幸福家園。而有了管理的商品房才有了保值升值的希望。太多的夢想推動了國家的立法：

　　1994年4月1日，建設(shè)部的部門規(guī)章《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》開始實施。

　　1999年1月1日，廈門市的地方法規(guī)《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》開始實施。

　　20**年9月1日，國務(wù)院的行政法規(guī)《物業(yè)管理條例》開始實施。

　　在國家的大力推動下，物業(yè)管理企業(yè)如雨后春筍般大量涌現(xiàn)。然而，不幸的是大量的物業(yè)糾紛也如錢塘江的秋潮洶涌澎湃。

　　市場人士突然發(fā)現(xiàn)：為什么發(fā)達(dá)國家不到40%的住宅區(qū)實施了專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)，而居民消費能力遠(yuǎn)比不上發(fā)達(dá)國家的我國卻要在新建住宅區(qū)全面推廣專業(yè)公司服務(wù)?專業(yè)公司到底專業(yè)不專業(yè)?物業(yè)管理公司到底是在為業(yè)主服務(wù)還是在管理業(yè)主?

　　而律師們發(fā)現(xiàn)：地方法規(guī)規(guī)定的物業(yè)服務(wù)欠費者日加收所欠繳費用千分之三的滯納金的標(biāo)準(zhǔn)竟是銀行最高罰息每日萬分之五的六倍;代表業(yè)主權(quán)益的機構(gòu)從“管委會”到“業(yè)委會”到“業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會”并不符合《社會團體登記管理條例》的要求;國務(wù)院的條例甚至規(guī)定：業(yè)主利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理企業(yè)的同意。

　　面對這樣一個迅猛發(fā)展的新興行業(yè)，不少人顯得手足無措。有這樣一個案例：某公司購買的某一層寫字樓，交樓前即被查封至糾紛發(fā)生日近兩年。物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)管理費及公攤水電費;被告稱：未取得房產(chǎn)證，既非業(yè)主、也非使用人，無交費的理由;而法官問：既然被查封，物業(yè)公司你們提供了什么服務(wù)?------物業(yè)公司只好無奈地回答：我們管的就是物業(yè)的公共部分，你不交費，難道要查封你的司法機構(gòu)來支付?

　　法律界的專家們會發(fā)現(xiàn)：在民法體系中四大支柱之一的《物權(quán)法》出臺以前，建筑物區(qū)分所有權(quán)，并沒有法律上的明確定義。甚至對于不動產(chǎn)的所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移都存在爭議。更別提物業(yè)管理法律體系中龐雜的細(xì)節(jié)涉及城建、環(huán)保、綠化、水電供應(yīng)等等方方面面，實際上存在著新舊體制交雜，法治嚴(yán)重不健全的情況。從法律的角度看，如何完善立法、清理舊法，這是問題的第一個方面。

　　物業(yè)管理服務(wù)的法律關(guān)系，主要體現(xiàn)在民事法律關(guān)系方面。是開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主、(使用人、以及業(yè)主委員會)等民事主體之間對于一定區(qū)域的不動產(chǎn)，特別是公共部位、公共設(shè)施、公共場地等在使用、維護(hù)過程中所產(chǎn)生的各種法律關(guān)系。當(dāng)然也一些行政法律關(guān)系比如：對業(yè)主自治的指導(dǎo)、審核、對物管企業(yè)的行業(yè)管理、市場準(zhǔn)入制度等等。但主要還是民事關(guān)系為主。

　　民事法律關(guān)系屬于私法范疇，它是通過權(quán)利對權(quán)利的自行性的制約，來達(dá)到法律對社會關(guān)系調(diào)整之目的，這就是所謂“自行調(diào)節(jié)方式”即“私法自治”。這與行政法所屬公法范疇主要是強調(diào)“強行干預(yù)”是截然相反的。這時你們會發(fā)現(xiàn)：

　　我們現(xiàn)有的三個層次的法律在最后部分“法律責(zé)任”這一章規(guī)定的都是行政責(zé)任。你們會看到立法方面的傳統(tǒng)思維：行政的強制干預(yù)。我們的政府負(fù)責(zé)著國家所有的公共事務(wù)，還要負(fù)責(zé)發(fā)展經(jīng)濟，對于物業(yè)管理這類是乎是雞毛蒜皮的事務(wù)確實也有心無力。

　　但是立法已經(jīng)規(guī)定了的行政法律規(guī)范，不執(zhí)法或是亂執(zhí)法，恐怕也非政府相關(guān)部門所應(yīng)為的。有這樣一個案例，一個小區(qū)有一個業(yè)委會，三年的換屆選舉期未到，有個別幾個業(yè)主不顧 “業(yè)主會議要由業(yè)委會召集”的法律規(guī)定，自行召*議，制作了換屆選舉的決定，并以臨時召集人的名義向有關(guān)部門進(jìn)行了報備。該部門不知如何審查，竟給予了報備。由于第一屆委員不認(rèn)可，拒絕移交公章，新的委員要求有關(guān)部門收繳舊公章，可是也無人理睬。新委員申請刻制公章，有關(guān)部門竟然無任何手須，給刻了枚“***新業(yè)主委員會”的公章，連法律給定的組織名稱也可以擅自更改，豈不可笑。最后，發(fā)生了“***業(yè)主委員會”狀告“***新業(yè)主委員會”的笑話。法院審理認(rèn)為：“自法律角度而言，業(yè)主委員會自始至終只有一個，不因委員的換屆而變更。以業(yè)委會的名義提起訴訟，既不符合法理，又不符合邏輯”。

　　政府部門在現(xiàn)有的法律環(huán)境下，如何認(rèn)真執(zhí)法、如何嚴(yán)肅執(zhí)法，這是問題的第二個方面。相信行政執(zhí)法作到位了，那些天天叫虧損，卻又賴著不走、靠停水停電威逼業(yè)主使用人交費，甚至抗拒法院強制執(zhí)行的物業(yè)公司也就再也拿不到資質(zhì)證書、拿不到供水的衛(wèi)生許可證、代收代交的水電供應(yīng)合同、相信“執(zhí)行難”也就不難了。

　　發(fā)揮民事主體的自覺性、主動性，規(guī)范主體間的平等地位和主體間交往的公平公正關(guān)系，來讓民事主體通過自己的行動自行調(diào)節(jié)主體間的關(guān)系。這種“私法自治”是法治實踐智慧的總結(jié)，這恐怕也是解決物業(yè)糾紛日益增多和惡化的最有力的手段。想要民事主體“自行調(diào)節(jié)”，首先要有實實在在的主體。法律上的民事主體至少需要以下幾個內(nèi)容：名稱、地址、人員和組織機構(gòu)、章程、資產(chǎn)或有保障的經(jīng)費。

　　可是我們研究現(xiàn)有法律，馬上就會發(fā)現(xiàn)所謂代表業(yè)主行使自治權(quán)的“業(yè)主大會”及其“業(yè)主委員會”原來是個虛的“空殼”。早就有政協(xié)委員發(fā)現(xiàn)，“業(yè)委會”是個三無機構(gòu)，無資金、無場所、無專職人員。這樣的空殼怎么運作?又怎么對外承擔(dān)責(zé)任?一個負(fù)不了責(zé)任的空殼又怎能維護(hù)業(yè)主的利益?所以我們看到了面對開發(fā)商的實力、面對物業(yè)公司的勢力，廣大業(yè)主實際上是一盤散沙。“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”上述法規(guī)的規(guī)定實際上是又刻制了一類新型的橡皮圖章。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》取消了便捷的業(yè)主代表會議形式，規(guī)定“業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。”這樣的規(guī)定，我們能看到的是所謂業(yè)主自治的名下，自治的運作更加困難。

　　公法以國家為本位，私法以個人為本位，民事立法應(yīng)遵循民法的原則而行。只有“以民為本”才有民事法律關(guān)系的順暢，物業(yè)管理如果不是以“業(yè)主為本”而是以“管理為本”，相信糾紛將永無寧日。最后，我在此呼吁，將物業(yè)所有權(quán)中的管理權(quán)還給業(yè)主，將房產(chǎn)公共部位的管理權(quán)還給全體業(yè)主的代表機構(gòu)，將業(yè)主代表機構(gòu)建設(shè)成一個完整合格的民事主體，不僅是廣大業(yè)主的事、不僅是政府部門“業(yè)主自治監(jiān)督機構(gòu)”的事，更是我們國家立法機關(guān)的事。

篇2：物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　　物業(yè)管理立法重點和難點的思考

　?。浴督K省物業(yè)管理條例》為例

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》（下稱條例）已由江蘇省人大常委會通過，自20**年3月1日起正式施行。這是江蘇省第一部物業(yè)管理不地方性法規(guī)。

　　我省制定物業(yè)管理條例面臨的大體形勢為：第一，與全國發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理立法相比，與建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求相比，我省物業(yè)管理立法相對滯后；第二，全省大部分地區(qū)已初步建立了具有中國特色的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，物業(yè)管理正逐漸被廣大消費者所接受，發(fā)展形勢良好，社會效益日益體現(xiàn)；第三，具有一定的管理實踐和立法經(jīng)驗。建設(shè)部已制定了一批有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件，初步形成了物業(yè)管理政策及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的框架體系。1998年9月，江蘇省政府發(fā)布的141號令《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》，初步構(gòu)成我省物業(yè)管理體制的框架。隨后省物業(yè)管理行政主管部門加強調(diào)研，與有關(guān)部門積極研究，反復(fù)協(xié)調(diào)，形成了一系列規(guī)范性文件。各省轄市在物業(yè)管理建章立制方面也進(jìn)行了積極的探索和實踐，取得了較好的經(jīng)驗；第四，全省各地區(qū)物業(yè)管理起步及發(fā)展不平衡。經(jīng)濟發(fā)達(dá)與欠發(fā)達(dá)地區(qū)，大城市與中小城市，在物業(yè)管理起步時間、市場發(fā)育程度、行業(yè)規(guī)模、發(fā)展水平、覆蓋面、從業(yè)人員素質(zhì)、服務(wù)意識、服務(wù)水準(zhǔn)等方面，差異較大，短時間內(nèi)難以平衡，給物業(yè)管理立法帶來一定困難。

　　根據(jù)江蘇省的情況，確定立法的原則是：以1998年省政府141號令為基礎(chǔ)，借鑒外省市先進(jìn)的物業(yè)管理立法經(jīng)驗和技術(shù)，總結(jié)各地立法實踐的經(jīng)驗，充分考慮全省各地區(qū)的實際情況，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，確定物業(yè)管理的基本原則，體現(xiàn)立法的實踐性和適用超前性，并考慮與已有的物業(yè)管理規(guī)章和政策的銜接，保持法規(guī)政策的連續(xù)性。

　　江蘇省人大常委會在涉及千家萬戶的條例制定過程中，指導(dǎo)思想明確。依據(jù)國家一系列現(xiàn)行法律法規(guī)，充分注意廣泛聽取全社會的意見，條例草案在新聞媒體上公布、廣泛聽取意見，并在全省20多年立法史上首次召開立法聽證會，圍繞諸多焦點問題充分聽取各方意見，使條例從起草到定稿日趨成熟。

　　條例對物業(yè)管理活動中的法律關(guān)系進(jìn)行調(diào)整，重點對適用范圍、業(yè)主參與自治管理的形式及權(quán)利的義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任等作出了明確規(guī)定。

　　在條例的制定過程中，深感物業(yè)管理活動的復(fù)雜性，地方立法要規(guī)范的內(nèi)容也具有特殊性。重點是：

　　一、擴大適用范圍，明確發(fā)展方向

　　江蘇省物業(yè)管理自90年代初起步以來，經(jīng)過十年的探索和實踐，已初步形成前景廣闊、充滿生機的行業(yè)，物業(yè)管理已從城市走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)，物業(yè)類型不僅涉及各類住宅物業(yè)，還涉及大廈、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等物業(yè)，已從過去單純的居住服務(wù)領(lǐng)域向生產(chǎn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等后勤保障領(lǐng)域延伸。首先是制定住宅區(qū)物業(yè)管理條例、還是制定江蘇省物業(yè)管理條例問題上，意見由不一致到一致，確定本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例；同時規(guī)定新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾M織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理；還明確逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平的發(fā)展方向。

　　二、重點規(guī)定業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)和議事規(guī)則

　　物業(yè)管理中業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作模式，是我國引入的一種先進(jìn)方式。主要是借鑒香港業(yè)主立案法團對業(yè)主委員會管理物業(yè)的做法。因香港與內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展及法制化、物業(yè)私有化程度的差距，在多年實踐中，業(yè)主及業(yè)主委員會的作用遠(yuǎn)沒發(fā)揮。

　　依據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，業(yè)主是物業(yè)的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推進(jìn)，互不認(rèn)識的業(yè)主因購買同一物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋而從“五湖四?！弊叩揭黄饋砹恕Ｓ捎诰幼』蚬ぷ髟谝黄?，個別業(yè)主的個體利益和群體利益的沖突難以一致論點別業(yè)主無法對物業(yè)區(qū)域內(nèi)就業(yè)主共同利益的共同事務(wù)進(jìn)行管理。因為業(yè)主各自的權(quán)利義務(wù)平等，那么就需要一個第三方來管理，即物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生自已組織--業(yè)主委員會，來代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，委托物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行管理。物業(yè)管理企業(yè)則依據(jù)自身的專業(yè)水平和合同約定，對涉及公共利益的事務(wù)性工作進(jìn)行有償管理和服務(wù)。從法律關(guān)系上說，業(yè)主委員會的締約權(quán)是全體業(yè)主的管理權(quán)力，如果業(yè)主不選舉，業(yè)主委員會就無法行使締約權(quán)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)是代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的非法人性質(zhì)組織。業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方的活動應(yīng)是民事活動，雙方是平等的民事主體。

　　業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作方式，同樣也類似我國的人民代表大會制度。立法明確其權(quán)利和義務(wù)及議事規(guī)則的自治管理形式，應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理民主化管理進(jìn)程的一大進(jìn)步。多年來在物業(yè)管理推行的初級階段，業(yè)主委員會的作用還遠(yuǎn)沒規(guī)范，運作中也出現(xiàn)偏差，形成物業(yè)管理中的最大難點，這是因為政府忽略了對業(yè)主、業(yè)主委員會的教育和行為規(guī)范。立法應(yīng)賦與它多大的權(quán)利和義務(wù)，調(diào)整業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)，建設(shè)單位、行政部門之間的法律關(guān)系是立法的實質(zhì)。條例與原物業(yè)管理政策規(guī)定所不同的主要是：

　　1、業(yè)主委員會的管理形式并非是物業(yè)管理中業(yè)主必須選擇的唯一形式。單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)、業(yè)主較少的物業(yè)可以由業(yè)主自主決定自治管理方式。

　　2、業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。這是因為業(yè)主委員會的權(quán)力是全體業(yè)主通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并就關(guān)系業(yè)主公共利益作出決定后，委托業(yè)主委員會執(zhí)行的。因此，業(yè)主委員會選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，動用維修基金等重大事項，應(yīng)由業(yè)主大會審議批準(zhǔn)。避免業(yè)主委員會因權(quán)力過于集中，行使不當(dāng)造成過失行為的現(xiàn)象。

　　3、業(yè)主投票權(quán)數(shù)應(yīng)考慮可操作性和兼顧小業(yè)主的利益。住宅區(qū)一戶一票具可操作性，其它物業(yè)按建筑面積計算投票權(quán)數(shù)較為合理。同時規(guī)定了已交付使用物業(yè)建筑面積達(dá)百分之五十以上要召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。針對物業(yè)積壓、長期達(dá)不到百分之五十，小業(yè)主的權(quán)益得不到主張和維護(hù)的情況。規(guī)定已交付使用建筑面積達(dá)百分之三十五不足百分之五十，但使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　4、業(yè)主公約應(yīng)對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主公約是全體業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)使用、維修、管理等方面的行為守則，體現(xiàn)了每個業(yè)主應(yīng)遵守社會公德，其行為不得損害社會公共利益的法律規(guī)定。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)真正成為法人企業(yè)

　　物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中的市場主體。受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，是從事以有償為目的地為業(yè)主共同利益的公共事務(wù)進(jìn)行管理或服務(wù)的行為，同時也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，應(yīng)成為自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧的法人組織。條例規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具法人營業(yè)執(zhí)照是對某些建設(shè)單位出于自身某種利益，以下屬分公司（部、處）自建自管、建管不分、責(zé)任不清的狀況作出的規(guī)定。引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，向服務(wù)社會化、管理專業(yè)化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理方向發(fā)展。

　　物業(yè)管理企業(yè)不是政府部門，不具備一般意義的上的執(zhí)法權(quán)。對于破壞房屋結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施設(shè)備、違章搭建等行為，沒有行政執(zhí)法權(quán)。但是對于違章搭建或其他侵害業(yè)主公共利益的行為，條例明確了具有制止權(quán)，直至向人民法院起訴。這是因為物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主委員會之間是契約關(guān)系，業(yè)主將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等涉及到全體業(yè)主共同利益的事務(wù)委托給物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，同時業(yè)主們又約定共同遵守的業(yè)主公約，作為每一個業(yè)主來說，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益，就是在履約責(zé)任。個別業(yè)主為個人利益而損害大多數(shù)業(yè)主利益，其實質(zhì)就是侵犯大多數(shù)業(yè)主的利益。如果物業(yè)管理企業(yè)不予制止或進(jìn)行規(guī)范，長此以往，將導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境惡化。相應(yīng)地，物業(yè)管理企業(yè)因不履行責(zé)任，成為“收錢不服務(wù)或少服務(wù)”，是姑息縱容侵犯大部分業(yè)主利益的行為，業(yè)主、業(yè)主委員會完全有理由認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)不履約或不作為而解聘物業(yè)管理企業(yè)或追究其責(zé)任。

　　四、服務(wù)費確定堅持市場化方向

　　1、規(guī)定物業(yè)管理服務(wù)費確定原則。由于人們長期受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，居民習(xí)慣于政府定價，在物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)上，政府也較多地進(jìn)行干預(yù)。同時業(yè)主的觀念及某些物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范原因，全省物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)普通偏低，且收繳率低。物業(yè)管理企業(yè)虧損面達(dá)60%-70%，住宅區(qū)尤為明顯，對行業(yè)的發(fā)展極為不利。

　　物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)是雙方當(dāng)事人根據(jù)內(nèi)容與質(zhì)量而確定的。鑒于當(dāng)前物業(yè)管理市場還不成熟，業(yè)主普遍對物業(yè)管理有個認(rèn)識、接受的過程，中低收入的普通業(yè)主仍是主要服務(wù)對象，因此規(guī)定了對普通住宅的物業(yè)管理公共服務(wù)費由當(dāng)事人在合同中協(xié)商確定。并明確政府指導(dǎo)價以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，并考慮業(yè)主的經(jīng)濟承受能力進(jìn)行綜合測算確定。特約服務(wù)費和代辦服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。堅持物業(yè)管理服務(wù)費逐步向市場化過渡，保護(hù)行業(yè)的發(fā)展。

　　2、競爭是物業(yè)管理市場化的基本特征，物業(yè)管理行業(yè)必須通過競爭機制提高管理服務(wù)質(zhì)量。目前物業(yè)管理仍處于發(fā)展初期，物業(yè)管理的市場培育剛剛開始，物業(yè)的實行情況千差萬別，房管體制還沒有完全轉(zhuǎn)換，業(yè)主所需的服務(wù)內(nèi)容也不同，物業(yè)管理服務(wù)收費水平普通較低，如有的地區(qū)每月每平方米僅0.09元，且收繳率低。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)效益較差，一些物業(yè)管理還需要建設(shè)單位或其它來源的經(jīng)費補貼。物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和完善市場競爭機制，鼓勵建設(shè)單位或者業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。不強制要求建設(shè)單位或業(yè)主委員會通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

　　3、物業(yè)管理近發(fā)全防范責(zé)任等服務(wù)事項應(yīng)在協(xié)議或合同中特別約定。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主在家中被殺、家中失竊、車輛丟失等，物業(yè)管理企業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任？如果不承擔(dān)，業(yè)主感到難以接受，交了錢請你從事物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)，其中也包括安全防范，一旦出事又不負(fù)責(zé)任，這于情于理都說不過去物業(yè)管理企業(yè)往往認(rèn)為所收費用低微，不能保證業(yè)主期望的安全要求，企業(yè)無能力承擔(dān)安全責(zé)任，低收費和承擔(dān)安全防范責(zé)任之間是不平等的關(guān)系。

　　物業(yè)管理活動中的安全防實質(zhì)是物業(yè)管理企業(yè)在沒有行政權(quán)、更無司法權(quán)的情況下，只是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事協(xié)助公安部門安全防范、維持公共秩序等協(xié)助權(quán)。如果業(yè)主或者業(yè)主委員會有需要特別約定服務(wù)事項，雙方當(dāng)事人應(yīng)以特別約定的方式在合同或協(xié)議中明確，否則就不承擔(dān)責(zé)任。這就要求雙方當(dāng)事人認(rèn)真地簽訂合同或協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)在承諾有關(guān)事項時，要考慮：一、物業(yè)區(qū)域是否具備管理條件的設(shè)施；二、企業(yè)有無管理能力；三、業(yè)主所交費用能否承擔(dān)業(yè)主特別約定的服務(wù)事項。否則，隨意承諾，將要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　五、前期建設(shè)應(yīng)與后期管理相銜接，明確使用和維護(hù)的規(guī)定

　　1、物業(yè)管理在建設(shè)上“先天不足、后天難補”的問題，是物業(yè)管理中的主要矛盾之一。在建設(shè)單位與物業(yè)管理的比較中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是“弱勢群體”，兼顧公平的原則，規(guī)定新建物業(yè)在規(guī)劃建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)建設(shè)必要的物業(yè)管理配套設(shè)施，制定物業(yè)管理實施方案并報物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物業(yè)管理配套設(shè)施驗收。建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有。無償性及比例的提出是針對一些建設(shè)單位在物業(yè)建設(shè)時只建不管，將配套用房據(jù)為已有，作為出售或出租的行為。這也為物業(yè)交付使用后的管理創(chuàng)造了條件。

　　2、共用部位經(jīng)營收益分配明確。利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施如何處理分配，是業(yè)主與物來管理企業(yè)所關(guān)心的問題。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，物業(yè)共用部位應(yīng)屬業(yè)主共同所有，如某一業(yè)主想利用共用部位經(jīng)營，首先應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)付諸實施。經(jīng)營性設(shè)施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，部分收益用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費、部分收益納入維修基金，由于具體活動情況的千差萬別，具體實施中可以合同約定。條例同樣對此作出原則性規(guī)定。

　　3、維修基金管理需要進(jìn)一步細(xì)化。維修基金牽涉到千家萬戶，同樣也關(guān)系到物業(yè)管理的前途。由于全省各地執(zhí)行維修基金管理情況不一。條例規(guī)定維修基金的籌集、使用與管理由省人民政府制定。強化維修基金歸集，使用管理的力度，保障業(yè)主物業(yè)使用。

　　六、法要責(zé)眾

　　在規(guī)定對物業(yè)管理活動當(dāng)事人各法律責(zé)任中，對業(yè)主不交服務(wù)費作出了規(guī)定。這是由于多年來受住房傳統(tǒng)計劃消費方式的影響，業(yè)主對“花錢買服務(wù)”還有一個適應(yīng)的過程。突出問題在業(yè)主能否自愿交納物業(yè)管理服務(wù)費，如不交，則按每日萬分之五加收滯納金。這在全省各類立法法律責(zé)任中，是最低的比例，該條款是針對相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主而言，涉及“法要責(zé)眾”。“中國的問題是教育問題?！碧岣邍竦乃刭|(zhì)還有個較長的過程。低微的滯納金是要告訴不交服務(wù)費，同樣也在享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主，不交費是違約的行為，同時也侵占了其他業(yè)主的利益，你有責(zé)任，也有義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費。如業(yè)主無正當(dāng)理由，在催交無效的情況下，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)《民法通則》規(guī)定，向人民法院提出訴訟或申請，可采取操作簡便的支付令形式，處理小額款欠交的問題。

　　七、立法難點

　　1、業(yè)主委員會民事責(zé)任問題。由于國家物業(yè)管理條例尚未出臺，我國的物權(quán)法理論尚薄弱，給地方立法帶來一定難度。因業(yè)主委員會無財產(chǎn)，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)締約，實際上是簽定了“不平等條約”，將影響合同約定的效力。如果業(yè)主委員會因違約，民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。一些業(yè)主可能因不滿意業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的合同內(nèi)容而拒絕承擔(dān)民事責(zé)任。實踐結(jié)果可能是誰也不承擔(dān)，無操作性而言。

　　2、業(yè)主能否自治。由于受傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟的影響，業(yè)主觀念上適應(yīng)物業(yè)管理還有一個過程，習(xí)慣上還依賴政府的“他治”。由于業(yè)主委員會成員工作屬一般義務(wù)性的工作。首先是業(yè)主大會難開；二是相當(dāng)一些人不愿當(dāng)選業(yè)主委員會成員；三是成立業(yè)主委員會后不愿履行職責(zé)；四是相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主還無法制化的自治意識。如果業(yè)主具有自治權(quán)，將有物業(yè)區(qū)域內(nèi)的立“法”權(quán)，業(yè)主委員會也將有執(zhí)“法”權(quán)，現(xiàn)行規(guī)定的自治管理，應(yīng)當(dāng)說還基本上是自我管理、自我約束的一種管理形式，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織還缺乏保障機制。

　　3、普通住宅的定義如何確定。是以房屋建造標(biāo)準(zhǔn)，還是以房屋價格或享受國家購房優(yōu)惠政策而定？

　　物業(yè)管理地方立法，是根據(jù)本地區(qū)的實際情況，在階段性的時間里，調(diào)整和規(guī)范當(dāng)事人的行為準(zhǔn)則，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。條例的內(nèi)容一時還不能做到涵蓋和解決物業(yè)管理中的一切矛盾，還須制定具體的實施細(xì)則和配套文件，更重要的是要在物業(yè)管理活動的實踐中，不斷探索，完善條例的各項規(guī)定。

　　《江蘇省物業(yè)管理條例》的頒布實施，為全省從事物業(yè)管理活動提供了法規(guī)保障，將推進(jìn)全省物業(yè)管理走上法制化軌道，再創(chuàng)物業(yè)管理發(fā)展新局面。

篇3：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進(jìn)行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認(rèn)識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。