物業(yè)管理糾紛三問

　　物業(yè)管理從上世紀80年代起步至今，已近30載。隨著城市化進程的加快，原自主或行政管理的模式被市場化的專業(yè)物業(yè)管理所取代，已走進千家萬戶，與廣大民眾的生活日漸貼切、息息相關(guān)。隨著《物業(yè)管理條例》、《物權(quán)法》的頒布，各地紛紛制定了相關(guān)的制度和規(guī)范，如《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理招標投標程序》等，雖有法可依，但執(zhí)法也難，法也滯后于物業(yè)管理糾紛的發(fā)展。

　　第一問：物業(yè)糾紛主要集中在哪方面？

　　物業(yè)管理費的糾紛。物業(yè)管理費糾紛是最常見的糾紛，現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理費的收繳率約在70%至95%之間；當然，也有收繳率95%以上或100%的。作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由是“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不作為，管理不到，環(huán)境差，秩序亂”。

　　財產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū)內(nèi)業(yè)主或住戶的汽車、摩托車、自行車丟失或室內(nèi)被盜引起，這也是物業(yè)管理中的一大危機。企業(yè)為了維護小區(qū)秩序而設(shè)置了管理人員，代稱之為“保安”。由于對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理中的治安、秩序方面相關(guān)法律規(guī)定不健全，在財產(chǎn)損失賠償責任方面無相關(guān)依據(jù)。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)抗辯的理由是物業(yè)管理費為綜合管理費，含清潔、綠化、公共設(shè)施、設(shè)備、秩序等服務(wù)的維護保養(yǎng)費用，其收費水平僅能保證一般性的服務(wù)，無法保障業(yè)主的全部財產(chǎn)不因他人的犯罪行為而遭受損失，且主觀上并無過錯。

　　公用設(shè)施傷人賠償糾紛。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管轄范圍內(nèi)的沙井、化糞池、管道、外墻、溝渠、道路、廣告牌等管理不善，致使業(yè)主受到人身或財產(chǎn)的損害而發(fā)生的糾紛。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辯解理由是，其不是相關(guān)設(shè)施的所有人，并且已做好了防護和警示措施，故不應(yīng)承擔賠償責任。

　　侵權(quán)糾紛。業(yè)主進住小區(qū)后，個別業(yè)主擅自亂搭亂建，裝凸出的防盜網(wǎng)、雨蓬；住頂層的在天臺上搭小矮房建雞舍；住一樓的住戶劃地為圈，私家花園就地而生等現(xiàn)象。引起其他大部分業(yè)主不滿，而這部分業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建的行為。此類糾紛中，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)查處亂搭亂建行為，則存在無行政執(zhí)法權(quán)的越權(quán)行為；如僅對亂搭亂建的個別業(yè)主進行勸阻而不拆除違建物，則造成大部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不滿。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的辯解理由是無行政執(zhí)法權(quán)。

　　房屋質(zhì)量糾紛。在業(yè)主收樓或樓宇保修期階段，屋面漏雨，煙道、排氣孔道、風道不通，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；墻面磚、紙、灰、油漆脫落；門窗不靈或超出規(guī)范；廚、廁、陽臺倒水坡積水；室內(nèi)上下水管堵塞、漏水、返臭；有毒有害氣體超標。由此引起業(yè)主不肯收樓入伙，或收樓后不肯入住拒交管理費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)問題時會積極的與發(fā)展商溝通，希望對遺留工程進行修復(fù)。往往業(yè)主將此苦發(fā)泄于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，認為發(fā)展商不修復(fù)就必須代他修復(fù)，且與發(fā)展商是隸屬關(guān)系或發(fā)展聘來的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是業(yè)主聘請，就必須附有連帶責任，使業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的印象大打折扣。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯理由是物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨立的法人、獨立核算，在保修期內(nèi)的質(zhì)量責任應(yīng)由發(fā)展商承擔。

　　無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與發(fā)展商曾簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，在服務(wù)協(xié)議到期或業(yè)主委員會成立后沒與業(yè)主委員會續(xù)簽服務(wù)合同，在這種情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，而業(yè)主不愿支付，由此引起的糾紛。作為業(yè)主的辯解理由是雙方并無物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，且不認可發(fā)展商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并自己收樓時也未曾簽訂任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)的協(xié)議。

　　公用部位經(jīng)營糾紛。主要產(chǎn)生于個別業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)共用部位自用，或出租的營利歸自己所有，由此而引起的建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，發(fā)生糾紛時雙方爭議較大。業(yè)主的辯解是房屋產(chǎn)權(quán)有公攤面積多少方屬自己花錢買的，自己屬合理利用自購公攤面積；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的抗辯是合法使用公共部位，所得收益彌補了管理經(jīng)費的不足。

　　第二問：造成物業(yè)糾紛突出的原因何在？

　　首先，物業(yè)管理法律規(guī)范有待完善、細化?！秶鴦?wù)院物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)條例》、《廣州市物業(yè)管理招標投標程序》等，都對物業(yè)服務(wù)的前期管理和業(yè)主委員會的組建、物業(yè)管理招標工作進行了說明。但具體操作性不強，缺乏操作步驟，廣大小區(qū)業(yè)主根本無法受到政府房地產(chǎn)主管部門切實可行的指導(dǎo)、幫助，無法真正做到有法可依。

　　第二，開發(fā)建設(shè)單位的遺留工程問題，也是導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛的原因之一。物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖非此類糾紛的主體，但應(yīng)積極協(xié)助、協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主因遺留工程的問題，避免矛盾的激化。業(yè)主也不能以此為拒交管理費的前提，畢竟責任主體是開發(fā)建設(shè)單位，否則不僅要繳交管理費，還得承擔約定的滯納金。

　　第三，業(yè)主對物業(yè)管理的意識不夠，還未從以往的行政福利型或獨門獨戶自管中轉(zhuǎn)變，社區(qū)意識尚未形成。政府應(yīng)該加強對物業(yè)服務(wù)的宣傳，正確的引導(dǎo)業(yè)主消費物業(yè)服務(wù)。消除地域和文化層次上的障礙，建立一個有序、文明、和諧的大家庭整體。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量參差不齊，也是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，管理上流行于形式，無量身訂做的系統(tǒng)化的質(zhì)量管理標準。在工作流程、量化上，社區(qū)建設(shè)，人員素質(zhì)方面有待規(guī)范與提升。

　　第三問：面對諸多的糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該怎么辦？

　　當糾紛與不滿的出現(xiàn)，先應(yīng)找出現(xiàn)問題的根源，是企業(yè)管理水平的低下還是業(yè)主的不理解。以真誠和服務(wù)的態(tài)度耐心的跟業(yè)主講解、分析原因，化解業(yè)主對物業(yè)管理工作的不滿；在小區(qū)內(nèi)加大物業(yè)管理意識的宣傳，開展物業(yè)管理聯(lián)誼活動；平衡大多數(shù)業(yè)主的公共利益與少數(shù)業(yè)主個性化要求，把業(yè)主的不滿當作動力，全面提升管理質(zhì)量。

　　或許業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)存有偏見?？梢赃@么說，是相對的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)在構(gòu)建和諧社區(qū)中起著保障、促進作用，本質(zhì)上是不會有偏見；物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展有賴于業(yè)主消費此商品服務(wù)，如業(yè)主有偏見何需購此服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量越好，滿意度越高。當然，業(yè)主的層次、素質(zhì)、個性需求不同，所產(chǎn)生的矛盾也不同，企業(yè)也難以做到戶戶到位，人人滿意。

　　糾紛終歸要解決，糾紛產(chǎn)生有客觀和主觀兩方面原因，客觀上法律規(guī)范的建設(shè)不完善，對物業(yè)管理進行推廣，法制宣傳不到位。主觀上物業(yè)服務(wù)企業(yè)在加快企業(yè)建設(shè)，提升管理質(zhì)量水平，構(gòu)建和諧社區(qū)，使業(yè)主融入到物業(yè)管理當中做的不夠。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)需構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系，協(xié)調(diào)、平衡各方業(yè)主之間矛盾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)對象是全體業(yè)主和居民，雖然大多數(shù)人都通情達理，但由于業(yè)主層次、性格、素質(zhì)不相同，會有少數(shù)人以一些個性問題來說三道四。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)致力于打造一個適宜小區(qū)定位的管理模式來服務(wù)于業(yè)主。建立業(yè)主參與管理和監(jiān)督的機制，使業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，達到良好的溝通交流；加強物業(yè)管理法制宣傳和案例推廣，提升業(yè)主物業(yè)管理意識；開展業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聯(lián)誼活動，增進互信度、共存共榮的思想；以社區(qū)和廣大業(yè)主的利益為主體，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。

　　加強政府監(jiān)管是解決物業(yè)糾紛的有效途徑之一。政府應(yīng)加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)管，完善市場協(xié)調(diào)機制，轉(zhuǎn)變職能；規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標準，現(xiàn)實中《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》(試行)版對高檔商品住宅還有待完善，現(xiàn)企業(yè)雖然很大部分都經(jīng)過了ISO9001：2000的質(zhì)量體系認證，但在管理標準和質(zhì)量水平上卻各具特點。增進行業(yè)協(xié)會間的交流溝通，促進行業(yè)發(fā)展。

　　在物業(yè)管理活動監(jiān)管的過程中，應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的管理作用，使協(xié)會承擔起規(guī)范行業(yè)、服務(wù)企業(yè)、監(jiān)督等作用，如廣州市的《廣州市物業(yè)服務(wù)經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用考核證書管理制度》對從業(yè)人員的工作指導(dǎo)、監(jiān)督，增強信用意識有一定的作用。加強輿論的監(jiān)管，以市場輿論推進市場化進程，宏揚良好的物業(yè)管理服務(wù)精神，抑制不良物業(yè)服務(wù)行為。發(fā)揮業(yè)主委員會的監(jiān)督作用，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

　　建設(shè)部《城市開發(fā)/物業(yè)管理》雜志3月份期刊

篇2：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟實力、實踐經(jīng)驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款?！段飿I(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時，應(yīng)當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個產(chǎn)權(quán)人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機會在關(guān)系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)--業(yè)主大會由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護自身合法權(quán)益。維護自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護自身權(quán)益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認為，以下幾個問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)--業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應(yīng)當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當就物業(yè)管理經(jīng)營與收費等問題進行協(xié)商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費條款時，以下幾個問題應(yīng)當加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應(yīng)重點關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務(wù)風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應(yīng)注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應(yīng)盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

　　1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：

　?。?）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；

　?。?）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；

　?。?）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；

　　（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。

　　這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。

　　要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。

　　因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找妫绮辉试S業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效.

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

　　三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

　　（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

　　由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。

　　第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。

　　那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

　　關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

　?。ǘ╆P(guān)于管理委員會的主體資格問題。

　　管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。

　　對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

　?。ㄈ╆P(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

　　與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標準、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

　?。ㄋ模╆P(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人交納管理費，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權(quán)，審判實踐中有不同的看法。一種看法認為，物業(yè)管理公司對拖欠管理費行為可依聘用管理合同追索，采取嚴重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營、居住的停水電等行為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費所造成，停水電等行為不構(gòu)成侵權(quán)。

　　由于停水電等措施嚴重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要?！掇k法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認為，在業(yè)主或使用人的確欠費的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。如物業(yè)管理服務(wù)合同中約定，對業(yè)主欠費的可以或不可以采取停水電等措施的，應(yīng)從其約定.物業(yè)管理公司如違反合同約定，則應(yīng)承擔違約責任。在無合同約定的情況下，應(yīng)區(qū)分收費項目的不同特點具體分析。

　　物業(yè)管理費主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)的費用，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費用，以及特約服務(wù)的費用。這三項服務(wù)費用既有聯(lián)系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費用，而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費用的，物業(yè)管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權(quán)；業(yè)主或使用人拖欠應(yīng)交納的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費用，使物業(yè)管理公司為此未能代交有關(guān)費用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理公司不承擔責任；如物業(yè)管理公司收取費用后未及時上交有關(guān)部門，致使有關(guān)部門停止供水、電、氣的，則物業(yè)管理公司未盡服務(wù)義務(wù)，應(yīng)承擔違約責任，給業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)賠償損失。在有關(guān)部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業(yè)管理公司對拖欠公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費用的業(yè)主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認為，對被拖欠費用應(yīng)依法追償，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人交納費用的行為，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依法不應(yīng)得到支持。除當事人另有約定外，有關(guān)法規(guī)或規(guī)章中不宜賦予物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等權(quán)利。

　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。