促進物業(yè)管理公司的發(fā)展

　　目前的物業(yè)管理市場競爭相當的激烈，要想從中取得一席之地，本公司有較好的品牌效應，從而“樹立企業(yè)的形象、創(chuàng)出企業(yè)的品牌”。良好的企業(yè)形象，知名的企業(yè)品牌，是本公司的一項寶貴的無形資產。本公司要想樹立自身的形象，創(chuàng)建自己的品牌，開展優(yōu)質的服務是最重要的途徑。只要我們服務好，才能得到廣大業(yè)主的對我們服務內容的認可，才能在廣大業(yè)主心目中樹立良好的企業(yè)形象，繼而在社會中提高本公司良好的聲譽，增強本公司的市場競爭力。要如何提高本公司的物業(yè)服務水平，創(chuàng)造公司更大的經濟效益，要從以下幾個方面入手：

　　（一）從公司內部著手，加強自身服務意識的培養(yǎng)。

　　要把服務工作做好，首先要從公司內部著手，通過培養(yǎng)員工思想道德素質教育，增強公司內部全體人員的服務意識和自身素質。通過轉變公司的內部機制，增強員工的競爭意識，通過轉變公司的經營機制，理順工作關系。公司內部的關系理順了，員工上下服務的意識和素質提高了，服務的質量自然就會有顯著的提高。

　　1、加快公司人才的培養(yǎng)，形成具有專業(yè)化服務水平的專業(yè)技術力量。

　　任何企業(yè)要想參與市場競爭，必須能為市場提供優(yōu)質的產品。物業(yè)管理企業(yè)為市場提供的產品是服務，人才是物業(yè)管理企業(yè)能夠提供優(yōu)質服務的關鍵。所以，加快人才的培訓是物業(yè)管理企業(yè)提供優(yōu)質服務的基礎。為此，一方面應引進一些具有相關知識與經驗的高層次管理人才，另一方面應通過培訓、定期檢查、績效考核等方式，提高物業(yè)管理企業(yè)自身員工的素質。隨著員工素質的提高，管理手段的加強，管理水平的提高，服務質量也會隨之相應提高。

　　2、改變公司內部機制，增強員工市場競爭意識。

　　現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的特點是要建立一個現(xiàn)代企業(yè)制度，建立健全相關的內部運作機制，使企業(yè)適應市場發(fā)展的需要，不斷提高企業(yè)的管理水平。企業(yè)改革的主要目的就是完善企業(yè)的運行機制，要在提高服務水平方面下工夫，就首先要加強員工的業(yè)務素質的考核，做到獎罰分明；積極實施競爭上崗，符合服務要求的人員繼續(xù)聘用、不符合服務要求的人嚴格實施解聘或調任其它職務；加強人才專業(yè)、專長的對口，將專業(yè)崗位工作實施專業(yè)人員選用，保證擁有專業(yè)技術的人員在公司能夠得到重用。通過公司內部機制的建立與健全，增強員工的市場競爭意識，有利于調動員工的工作積極性，只有發(fā)揮了員工的主觀能動性，才能使服務上一個臺階。

　　（二）規(guī)范服務或專業(yè)服務行為

　　1、物業(yè)管理服務內容很多，涉及的工程、保安、財務等與業(yè)主打交道。在這些打交道的過程中，相關人員的服務行為規(guī)范與否，成了廣大業(yè)主衡量本公司物業(yè)管理服務水平高低的一個重要標準之一，也成為公司自身企業(yè)管理工作中的一項重點內容。員工服裝統(tǒng)一、舉止文明、態(tài)度和藹、語言親切這些行為都有公司物業(yè)服務的統(tǒng)一標準，只有在服務標準上多下工夫，造就一支業(yè)務水平高、管理經驗豐富、自身素質強的管理隊伍，才能滿足第一國際廣大業(yè)主的服務需求，也才能滿足公司發(fā)展壯大的需要。

　　2、在日常客戶服務管理工作中引入ISO9000質量體系，加強內部隊伍服務管理水平。

　　物業(yè)管理自身的工作項目較多、程序復雜、環(huán)節(jié)較多，在日常管理工作中，強化崗位職責，突出工作程序，加強內部考核工作，成為了物業(yè)管理企業(yè)不斷完善、不斷發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。在日常管理工作中引入ISO9000質量體系誰工作，能夠有力的實現(xiàn)上述工作環(huán)節(jié)的切實履行，同時，還能夠為企業(yè)管理的其他方面，提高管理水平。不是說，只有通過質量體系認證，才能保證該物業(yè)公司是一個服務好的物業(yè)管理企業(yè)，但是，通過質量體系誰的物業(yè)管理公司一定是一個服務水平較高、管理完善的企業(yè)。

　　3、做好對外宣傳工作，加強與業(yè)主的正常溝通。

　　物業(yè)管理企業(yè)搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與住戶的聯(lián)系，聽取他們意見。了解他們需要的服務項目，對物業(yè)公司有哪些意見和建議。解決好住戶投訴并及時給予回復，讓住戶知道物業(yè)公司在時時刻刻的關心著他們。這樣既能了解業(yè)主的需求，又能拉近雙方的關系，做到相互支持、相互理解。

　　同時，物業(yè)公司在加強服務工作的同時，也要加緊對小區(qū)居民的實施企業(yè)服務宗旨的宣傳工作，例如“以人為本、親情服務”、“想住戶之所想、幫住戶之所忙、急住戶之所急”，做到既讓客戶了解我們的工作內容，又使業(yè)主對我們進行監(jiān)督，促進我們不斷的提高服務水平，完善服務工作內容。

　　（三）要積極完善的服務體系

　　一個物業(yè)管理企業(yè)的服務內容包括常規(guī)性公共服務、針對性的專項服務、簡化以往繁瑣的工作程序。物業(yè)公司應針對各類服務性質，進行良好的規(guī)劃，發(fā)揮各自特點，滿足客戶工作生活需要，引導客戶消費，塑造良好有償服務空間。

　　1、常規(guī)性公共服務實施專業(yè)化管理，突出各專業(yè)技術水平的發(fā)揮，確保生活辦公環(huán)境的良好。

　　對于眾多的物業(yè)管理企業(yè)，各自的管理方式不同，但是管理的內容是相同，完成常規(guī)性的公共服務是物業(yè)單位對業(yè)主的基本承諾。對于設備設施維修、保安、保潔、綠化等工作內容，社會也都成立了較為專業(yè)的專項公司。選聘至誠、萬家美專業(yè)保潔公司，將保潔工作轉包，但管理責任不轉包，如此既能更加有效的提高保潔工作的服務水平，同時也節(jié)約公司內部勞動力，從而可調用或組織一批人力和物力投入到開發(fā)針對性的專項服務、委托性特約服務等有償服務。這樣也更好的滿足廣大客戶日益增長的物質文化需求。

　　2、針對客戶生活工作需求，提供更多方便客戶的有償服務。

　　根據目前客戶的日常生活工作需求可提供以下便民有償服務：

　　（1）室內清潔、油煙機清洗、搬家、代郵寄包裹、代接小學生、鐘點式保姆等服務；

　　（2）物業(yè)工程部小技術型的維修通馬桶工作；

　　（3）物業(yè)工程部小電器維修、燈具更換工作；

　　（4）各塔樓大堂張貼公司經營性產品宣傳資料，有取一定的擺放管理費用；

　　（5）代辦租賃合同和代辦房產證件（永泉公司）；

　　（6）業(yè)主房屋出租或出售中介服務（思創(chuàng)動力）；

　　（7）代業(yè)主收租金和代業(yè)主交納各項管理費用；

　　（8）代購物品、代購機票、代購火車票；

　　（9）物業(yè)開辦了商務中心，打字、復印、掃描、印制名片、代售機票等業(yè)務。

　　經過籌劃組織和投入相關設備成本可開設的有償服務：

　　（1）外聘合作單位或招募家用電器維修人員進行家電維修和保養(yǎng)；

　　（2）購置洗衣設置，成立洗衣中心；

　　（3）根據公司員工餐廳擴充，供應商業(yè)辦公室工作餐和公寓快餐；

　　（4）會議室出租。

　　（5）購置液晶電視或引進傳媒廣告公司在各塔樓大堂、電梯等公共地方做反投資料盈利經營滲活動。

　　3、日常客戶服務迅速、工作處理以程序簡化和

　　（1）工程保修維護反應快速，要做到隨傳隨到，最慢不得超過15分鐘；

　　（2）客戶反映的問題要第一時間快速回復處理結果；

　　（3）給客戶辦理出入證或相關手續(xù)要合理安排工作方式，簡化繁瑣的工作流程，按照公司規(guī)定的大原則快捷辦理給項手續(xù)；

　　（4）日常客服工作要專業(yè)，流程熟知，一對一的“一站式”服務；

　　（5）小區(qū)寬帶網絡的運用，使業(yè)主感受到現(xiàn)代科學的發(fā)達，足不出戶，可做天下事；

　　（6）所有更新的科學技術在小區(qū)物業(yè)管理中的運用，勢必將提高物業(yè)管理服務水平，提高業(yè)主生活的品質，使物業(yè)的服務更加的快捷和方便。

　　以上是物業(yè)部對目前第一國際商業(yè)經營或市場現(xiàn)狀，針對物業(yè)公司如何提高服務質量，提高客戶的滿意度，以滿足客戶之需，急客戶之急，滿足客戶的生活需求，在他們心目中物業(yè)為他們解決了大忙，花多少錢都愿意。同時，也使物業(yè)公司取得了重大的社會效益和良好的信譽，確保了企業(yè)無形資產的保值增值。

　　我相信，物業(yè)管理企業(yè)通過提高自身的管理水平，增強自身服務意識，完善自身的管理機制，充分地了解市場，有針對性的開展服務工作，就一定能將物業(yè)管理服務工作搞好，勢必會帶動物業(yè)管理水平向著更高更好的方向發(fā)展。

篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經營發(fā)展趨勢展望

　　一、跨區(qū)域經營發(fā)展問題的提出

　　我國的物業(yè)管理經過20多年的發(fā)展，目前已經進入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經濟效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經濟發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經營、集團化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。

　　規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經營、尤其是國內外知名品牌加入競爭，將打破地方保護主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團化發(fā)展將結束小兵團分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務、經營面臨新的機遇。

　　從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經濟發(fā)達地區(qū)與經濟落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。

　　當前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據調查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學校、醫(yī)院、營房、機關、賓館、車站、碼頭、公園、農村等各個領域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經營理念、體制、運作到效益更為精細、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達35%，北京天虹集團管理規(guī)模達到500萬平方米以上，青島和濟南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達集團、大連機關新型集團、長春房地集團和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。

　　從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經營、市場化運作、集團化發(fā)展的必然要求。

　　二、跨區(qū)域經營發(fā)展的優(yōu)勢分析

　　1、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質，樹立品牌，全面促進企業(yè)升級

　　國家建設部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質及臨時資質企業(yè)的達標條件，并只允許一級資質企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎。目前，萬達集團物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質來塑造萬達物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強進更強”的格局。

　　2、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平

　　我國的物業(yè)管理已經進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務質量。實施跨區(qū)域經營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進服務質量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。

　　3、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益

　　目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　4、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局

　　跨區(qū)域經營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進行重新的組織與調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結合。

　　5、跨區(qū)域經營發(fā)展有利于拓展經營領域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)

　　實行跨區(qū)域經營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，企業(yè)可以根據自身的優(yōu)勢，擴大經營范圍，開展多種經營，組建若干分公司等經濟實體，壯大企業(yè)的經濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

　　總的說來，跨區(qū)域經營發(fā)展有助于企業(yè)走集團化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產業(yè)結構，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經濟，提高整體經濟效益，增強企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務水平，促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　三、跨區(qū)域經營發(fā)展須注意的幾個問題

　　1、“初始規(guī)模不經濟”問題

　　必須看到：在占領內地市場的初始階段是相當困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導致管理成本增加（電信、差旅、補貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機構前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標準低，因此管理中矛盾多、風險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進軍內地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產出少，很難因規(guī)模的擴大而取得較好的經濟效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經濟”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負。因此，每一個進軍內地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認識和思想準備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。

　　2、“規(guī)模效益”與“經驗曲線”問題

　　規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產規(guī)模越大越經濟，效益也越好，規(guī)模經濟絕對不能等同于簡單擴大再生產，即規(guī)模擴大以后利潤總額按算術級數等比遞增。

　　規(guī)模經濟的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴大，產量的提高，分攤到每個產品上的固定成本相對減少，導致總體成本下降，從而取得經濟效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴大管理面積能否取得更好的經濟效益，關鍵應該看投入產出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機構等簡單增加。

　　那么什么是經驗曲線呢？經驗曲線是指當某一產品的累計生產量增加時，產品的單位成本趨于下降。經驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進和產品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。

　　3、“地域文化差異”問題

　　時下，實行跨區(qū)域經營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產這一不動產，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。

　　物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經濟發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經濟規(guī)律的重復性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細胞，應被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關系、人與人的關系及人與文化的關系，這些關系在處理上必須結合當地實際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關系、人與文化的關系等。作為跨區(qū)域經營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當地的文化充分了解，注重人文生態(tài)的研究。

　　同時，對于當地市場的經濟基礎、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數。也就是說，跨區(qū)域經營發(fā)展，應首先建立在對目標市場的全面客觀分析、準確定位、正確把握的基礎之上。

　　4、“本地化”與“特色化”問題

　　雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標準、保持品牌特色仍然至關重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標準，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產經營過程中形成的共同價值觀、目標、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標準，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經營的物業(yè)管理企業(yè)，應始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”

　　5、企業(yè)“人力資源儲備”問題

　　當企業(yè)實施跨區(qū)域經營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導致不協(xié)調而產生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。

　　四、跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策

　　展望物業(yè)管理跨區(qū)域經營發(fā)展的趨勢與對策，我認為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經營、規(guī)模化發(fā)展、數字化變革。現(xiàn)結合萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進行說明。

　　1、市場化運作

　　物業(yè)管理市場化運作是適應市場經濟發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進步的催化劑。其實質在于獲得物業(yè)的管理與經營權，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機制引進物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產權人、使用人有權通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內要成為國際知名企業(yè)的萬達集團，應該建立起非常規(guī)范的市場化運作機制，使物業(yè)管理從附屬于房地產的依賴性中走出來，強化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達集團品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當然，市場化機制的建立與運作是一個循序漸進的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產公司進行管理，而正式運作兩年后，應實行脫鉤，獨立核算，自負盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團化發(fā)展目標奠定堅實的基礎。

　　2、品牌化開拓

　　樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴大市場份額，是新世紀物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。

　　從深圳來看，萬科、中海等國內知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當前，堅持萬達品牌拓展的一致性，是品牌擴張的前提。

　　萬達品牌是在長期的經營管理實踐中形成的，是萬達集團的信譽、產品、服務質量、獨特的經營管理模式和文化個性的綜合體。萬達品牌是一個整體的概念，即指萬達集團整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達地產的設計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達物業(yè)從以往單一的設備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務的維護者和生活信息的溝通者。由于地產品牌與物業(yè)品牌的“強強鏈接”，使萬達集團開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內涵和生命力的時尚精品。

　　3、專業(yè)化經營

　　開辟經營的新天地是品牌化擴張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細分化的必然結果，是適應企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經濟效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產業(yè)謀求最佳的經濟效益，使“主業(yè)更強，副業(yè)更富”。

　　在目前已開辦項目的基礎上，加大經營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護、工程維修、園林綠化、房產中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機無限，從入住裝修到提高生活質量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。

　　4、規(guī)模化發(fā)展

　　從經濟的角度來說，適度的經濟規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經濟效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團作戰(zhàn)的局面，促進物業(yè)管理企業(yè)走集團化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經濟效益，必將是新世紀物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進中，企業(yè)的一項最主要的任務即是依托原母體企業(yè)建立進軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達集團物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達物業(yè)以大連為根基，建立萬達物業(yè)的人才培訓中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經驗的“大本營”，為集團的品牌化擴張和規(guī)模化經營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進，對萬達集團其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。

　　5、數字化變革

　　21世紀，人類居住進入了“數字化家園”的第四次革命。“數字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網絡化管理概念，網絡管理的內涵十分豐富，它決非互連網、寬帶網的簡單使用，而是以智能化、網絡化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網絡來提供更多、更新的服務，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達集團王健林董事長在中國北京高新技術產業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數字化家園”的宏偉藍圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經營管理觀念、服務職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機遇。

　　因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應數碼時代物業(yè)的管理要求，轉變經營管理觀念，由簡單維護型、勞動密集型向技術維護型、知識密集型轉變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產開發(fā)建設中的科技進步同步。可以預見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術含量。“數字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務職能的嬗變提供了新的平臺，網絡化、智能化管理服務已經成為當前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。

　　總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經營，為萬達集團的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達集團向國際化邁進，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎。

篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢

　　物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產項目開發(fā)售后服務的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產營銷的主要賣點之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。

　　一、21世紀物業(yè)管理必須倡導康居生活新概念

　　新世紀里，不僅國家的經濟、政治、文化都將快速地進步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質量標準的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學習和娛樂場所，同時也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。

　　1、21世紀的人們對居住環(huán)境的要求大大提高

　　隨著物質生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進小樓成一統(tǒng)”的室內封閉生活概念，而是追求進一步擴展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設施建設的四項需求要素之首，充分反映了當今市民強烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產市場已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關注。

　　誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。

　　2、21世紀的人們對居住文化、藝術的要求將越發(fā)強烈

　　不久前日本的一個學者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實。

　　在過去很長一段時期內，技術和藝術被日漸分開，直到英國文藝復興時期才又提出藝術和技術融合的問題。實際上，亞里士多德曾經指出，藝術是存在于制造中的，藝術應當在我們每個人的生活中。目前，我們已經把住宅建設和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術化的程度，通過環(huán)境整合藝術，真正使藝術直接介入到技術應用中。實踐表明，藝術在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進行了CIS設計，小區(qū)內的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經過精心設計，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內濃郁的藝術氛圍和深厚的文化底蘊有十分重要的關系。營造社區(qū)評論經將是物業(yè)公司的一項重要工作內容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術牌”，這是競爭中的必然選擇。

　　3、21世紀的們對居住的舒適度要求更高

　　這里所說的“舒適度”內容很寬泛，除了前面已經提到的環(huán)境文化的高品質給小區(qū)居民提供相應的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設施完善，服務及時等等。總之，人們期望21世紀的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現(xiàn)的需求。

　　因此，在房地產開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠實現(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應盡量地適應這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。

　　二、21世紀的物業(yè)管理必須建立“網絡管理大平臺”

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網絡為代表的高新技術在現(xiàn)代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應這一發(fā)展潮流，并實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉型，是擺在所有業(yè)內人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網絡大平臺”，實現(xiàn)網絡管理現(xiàn)代化。

　　1、一個居住區(qū)就是一個小社會，實現(xiàn)各社會成員之間的協(xié)調運轉，必須借助網絡化手段

　　住宅是一個產品群，不是單一的產品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產品群的服務，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務人性化。

　　2、網絡化管理可以提高物業(yè)管理的附加值

　　網絡化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務，同時也可根據小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務檔次的同時，也可以相應提高物業(yè)管理價格。

　　3、網絡化管理是滿足居民對服務高效化及時化需要的有效手段

　　網絡化管理是將在一定地域范圍內多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進行智能化，實現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。

　　三、21世紀的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路

　　根據國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向專業(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構，其他如清潔、綠化、設備維護均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。　　可以預測，在21世紀，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網絡中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務。

　　當然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)模化的經營作為堅強后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經濟作基礎，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經營。　　物業(yè)管理在21世紀充滿了新的生活力，但是又任重而道遠。因為，隨著中國加入WTO進程的加快，我國房地產業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個服務貿易型企業(yè)，房地產業(yè)的競爭最終是靠服務來支撐的，物業(yè)的價值也將通過服務來體現(xiàn)，優(yōu)質的服務可以提高物業(yè)的附加值。