物業(yè)管理中工程設備管理重要性

　　一、工程管理是物業(yè)建設的基礎工作

　　物業(yè)的質(zhì)量優(yōu)劣，取決于物業(yè)設計的水平和工程施工質(zhì)量的好壞，在設計中遺留了不少問題，使物業(yè)管理處于十分被動的境地，使物業(yè)質(zhì)量受到嚴重損害，慎重小業(yè)主和租客沒完沒了的投訴，使管理人員疲于應付。

　　二、優(yōu)秀的物業(yè)管理必須具備良好的硬件和軟件

　　物業(yè)管理的硬件就是物業(yè)設計水平和工程，有符合物業(yè)管理要求的高水平設計和優(yōu)良的工程質(zhì)量才能使物業(yè)價值提升。

　　物業(yè)管理的軟件是指物業(yè)管理的水平，是通過人的管理去實現(xiàn)，對物業(yè)進行科學管理、提供高水平的優(yōu)質(zhì)服務。

　　三、從物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)實情況也反映出必須加強工程管理

　　設計者對物業(yè)管理的特點缺乏了解，片面地追求設計指針或標新立異，往往遺留不少問題，發(fā)展商在市場影響下，往往要改變工程設計和在施工中途改變物業(yè)功能，在物業(yè)投入使用時才發(fā)現(xiàn)，難以補救，在物業(yè)設計和工程施工中，用戶二次裝修的要求，在消防、供電等方面不能滿足客戶要求，發(fā)展商和物業(yè)管理公司必須加強工程管理。

　　工程管理的基本要求

　　一、工程管理就是對物業(yè)工程設計、施工到竣工驗收投入使用的全過程管理

　　在物業(yè)工程設計時，要求對物業(yè)的功能組合有比較準確的定位。如果由發(fā)展商自行組織物業(yè)管理公司去承接物業(yè)管理任務，就要求能早期介入工程設計的咨詢工作。

　　對工程的施工管理，發(fā)商一般都聘請監(jiān)理公司進行監(jiān)督工程施工，但監(jiān)理公司的主人任務是監(jiān)督施工單位是否按圖施工和是否符合施工質(zhì)量，并不能代表管理公司對施工中發(fā)現(xiàn)的不符合管理服務要求的問題提出整改意見，專業(yè)物業(yè)管理公司，可以向發(fā)展商提出報告，并爭取他們的支持。

　　工程的竣工驗收是物業(yè)投入使用的關鍵階段，管理公司應全面參與收樓和設備系統(tǒng)驗收工作。

　　二、工程管理的基本要求

　　1.對工程設計管理的基本要求

　　★物業(yè)的功能組合是否合理；

　　★供電系統(tǒng)的配置容量、主結線系統(tǒng)、負荷分配計量是否滿足安全和用戶需要；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)的選型和系統(tǒng)設計是否合理，送排風系統(tǒng)是否完善；

　　★給排水系統(tǒng)是否充分考慮給水及排水需要；

　　★消防系統(tǒng)是否布局合理，自動報警能否滿足二次裝修的擴容需要；

　　★電梯和扶梯的選型是否先進和滿足物業(yè)功能需要；

　　★物業(yè)綠化和車場管理的布局是否合理完善。

　　2.對工程施工管理的基本要求

　　★工程調(diào)度會，了解工程進度和施工質(zhì)量情況；

　　★修改建議，使物業(yè)管理的條件更加完善；

　　★跟進工程分部試驗和驗收工作，掌握公共設備的質(zhì)量情況；

　　★收集資料，為編制公共設備系統(tǒng)的管理制度和操作規(guī)程作好準備。

　　3.對工程竣工驗收階段的管理要求

　　★參與工程竣工驗收工作，有計劃有步驟地分部接管物業(yè)；

　　★按穗《廣州市建設工程檔案移交辦法》，參加工程竣工資料的交接工作；

　　★參加發(fā)展商、監(jiān)理公司、施工單位和物業(yè)管理公司共同進行的和的業(yè)巡樓檢查，施工單位繼續(xù)整改完善的依據(jù)；

　　★在竣工驗收過程中，作好小業(yè)主二裝修的設計審查和施工管理工作。

　　工程管理應注意的幾個問題

　　一、工程設計經(jīng)常出現(xiàn)的問題

　　1.電氣方面

　　★由于物業(yè)功能定位不準，導致供電負荷嚴重不足的現(xiàn)象；

　　★由于設計單位對物業(yè)管理的特點不夠了解，造成公共照明的電力浪費；

　　★由于用戶二次裝修的需求缺乏了解，在各樓供電負荷分配上沒有留余地；

　　★中央空調(diào)機組電纜選型不當，沒有采用封閉母線而使用了多條電纜并聯(lián)供電，使機組出力而受到限制；

　　2.中央空調(diào)系統(tǒng)方面

　　★設計部門沒有考慮空調(diào)負荷日夜相差大的實際情況，選用同一制冷量的機組，造成“大馬拉小車”的電力浪費現(xiàn)象；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)的回風量往往忽視，回風口布置是否合理，否則會大大降低制冷效率。

　　3.消防報警系統(tǒng)是物業(yè)管理的重要安全沒有充分考慮二次裝城要增加的煙感器數(shù)量，查消防自動報的主機是否留有足夠的備用回路。

　　二、施工過程經(jīng)常出現(xiàn)的問題

　　1.鑒定的高壓開關柜，產(chǎn)品質(zhì)量得不到保證；

　　2.非阻燃型的電纜，使供電系統(tǒng)存在嚴重隱患；

　　3.中央空調(diào)機組電纜敷設質(zhì)量差，限制機組出力；

　　4.排水系統(tǒng)施工未充分考慮防洪措施；

　　5.地下室隔水層施工質(zhì)量差，使電梯底坑滲水斷；

　　6.對自動噴淋系統(tǒng)的度試驗不認真，往往在天花施工后進行，試驗時漏水，造成天花損壞；

　　7.中央空調(diào)系統(tǒng)的冷凍水系統(tǒng)保溫質(zhì)量不良，特別是接口處遺漏保溫，造成滴水事故；

　　8.對于計算機群控電梯的機房，沒有認真進行防塵通風處理；

　　9.柴油發(fā)電機帶負荷試驗，滿負荷試驗和甩負荷試驗往忽視；

　　10.大廈防雷系統(tǒng)施工質(zhì)量不符合要求，留下隱患。

　　三、竣工驗收階段應注意的問題

　　1.要嚴格按規(guī)定檢查下列工程資料是否齊全：

　　★建設依據(jù)文件：立項報、批文件；

　　★竣工驗收文件：工程建設叫結報告、竣工驗收報告；

　　★工程地質(zhì)勘察報告；

　　★初步設計文件：初步設計和技術設計文件；

　　★施工單位的施工及驗收記錄：施工管理、測量、驗收記錄、給排水、電氣安裝記錄、空調(diào)安裝記錄；

　　★竣工圖

　　2.重點檢查下列文件：

　　★電梯投入試驗必須經(jīng)市勞動局和建委電梯安全質(zhì)量監(jiān)察站驗收合格后；

　　★變電所必須經(jīng)市供電局(或區(qū)供電局)安全監(jiān)察驗收合格才能投入運行；

　　★中央空調(diào)系統(tǒng)必須經(jīng)生產(chǎn)廠調(diào)試合格后才能正式投入運行；

　　★消防自動報警系統(tǒng)必須經(jīng)有資質(zhì)的水工程公司調(diào)試合格；

　　★消火栓和自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)市消防部門驗收合格才能投入運行；

　　★物業(yè)全面投入運行前必須經(jīng)質(zhì)量監(jiān)督站和消防部門綜合檢查合格后才能投入使用。

　　3.分部接管物業(yè)的內(nèi)容

　　在接管物業(yè)時，應遵循先收建筑物、后收公共系統(tǒng)的原則。在接管建筑物時，應從上而下，驗一層，收一層，管一層；對公共系統(tǒng)的驗收，逐一試驗接管，但首先應對供、配電系統(tǒng)和消防系統(tǒng)進行檢查驗收。

　　★建筑部分的驗收接管內(nèi)容，包括：

　　a.各單元內(nèi)的天花、墻壁、玻璃幕墻、照明、通訊、盤管風機、地面、門窗及衛(wèi)生設施是否齊全完好；

　　b.公共信道、公共井、間(包括茶水間、新風機房、配電間、管井間、電纜井間、通訊間)；

　　c.對廣場、綠化帶、停車場、車道、防空避難層、設備層進行檢查，作出記錄。

　　★高低壓配電間及低壓供電系統(tǒng)：

　　★給、排水系統(tǒng)檢查驗收接管；

　　★中央空調(diào)及通風系統(tǒng)檢查；

　　★電梯、扶梯檢查驗收；

　　★消防系統(tǒng)檢查驗收；

　　★通訊系統(tǒng)檢查接管；

　　★電視及保安系統(tǒng)檢查接管。

　　4.消火栓系統(tǒng)及自動噴淋系統(tǒng)必須經(jīng)施工單位自檢合格，處于備用狀態(tài)；

　　5.必須嚴格審查二次裝修圖紙；

　　6.向消防部門報建規(guī)定：建筑面積超過80m2的裝飾工程，必須經(jīng)消防部門批準。

　　工程管理與設備管理的關系

　　一、熟悉了公共系統(tǒng)的設備情況，可以制定下列設備管理制度：

　　1.工程部的職責和管理范圍；

　　2.工程部的組織架構；

　　3.工程部各級人員崗位責任制

　　4.工程部總值班制度；

　　5.設備定期校驗制度；

　　6.安全工作制度；

　　7.工程維修物資管理制度(包括材料、配件儲備定額的制定)；

　　8.機具、儀器、工具管理制度(機具、儀器、工具配置計劃)；

　　9.檢修管理制度；

　　10.變電所管理制度；

　　11.電氣行和事故處理規(guī)程；

　　12.低壓電器維修管理制度；

　　13.電梯(扶梯)管理制度；

　　14.給排水管理制度；

　　15.中央空調(diào)管理制度；

　　16.柴油發(fā)電機管理制度；

　　17.弱電系統(tǒng)管理制度；

　　18.機械停車設備管理制度。

　　二、根據(jù)物業(yè)設備情況制定運行方案

　　物業(yè)設備的運行方應根據(jù)人流多少、氣候條件、作息時間、市場淡旺、負荷狀況。本著安全、經(jīng)濟和服務至上的原則。制訂合理的中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)和供電系統(tǒng)運行方案，既要滿足用戶需要，又要節(jié)省能源。

　　三、制訂下列應急措施：

　　1.物業(yè)防洪應急措施；

　　2.預防地震應急措施；

　　3.玻璃幕墻損壞應急措施；

　　4.臺風襲擊的應急措施；

　　5.應付火警措施；

　　6.電力中斷的應急措施；

　　7.飲用水中斷的應急措施；

　　8.電梯困人的應急措施；

　　9.對突發(fā)事件的應急措施。

　　由此可見，物業(yè)管理人員介入工程管理可以為物業(yè)管理打下良好基礎，在保證有良好物業(yè)硬件的同時，有條件創(chuàng)造良好的管理軟件，為創(chuàng)造優(yōu)秀物業(yè)管理提供了可靠的保證。

篇2：物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題

　　物業(yè)設備管理中應注意的幾個問題

　　通常意義上的物業(yè)管理主要包括：保安（治安防范、轄區(qū)安全、出入管理）、保潔（清潔、垃圾分類及清運消納、地面養(yǎng)護、衛(wèi)生設施清潔、外墻清洗）、綠化（賞心悅目、清新環(huán)境、提升品位）、餐飲（衛(wèi)生、營養(yǎng)、可口、保?。?、車輛管理（疏導車輛確保暢通、車輛保潔、車位統(tǒng)計）、供水供電（飲水安全、水質(zhì)優(yōu)良、一般市電及特殊高質(zhì)量不間斷供電）、供冷供熱（溫度調(diào)節(jié)、濕度調(diào)節(jié)）、會館服務（禮儀形象、會務安排）、消防管理（消防設施配備及定期檢查試驗）、日常維護（修燈換鎖）以及社區(qū)文化活動（節(jié)日慶典、法規(guī)宣傳、義工互助、環(huán)境狀況通報）等，這些無疑是物業(yè)管理的重要部分，也是大家所熟知的內(nèi)容，

　　而設備管理作為物業(yè)管理的重要組成部分，很多朋友還不太熟悉，根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗，本人想在這方面談一點自己的認識。

　　一、早期介入

　　早期介入最好能夠在功能設計或設備選型階段，最晚也要在設備定貨合同簽訂前。親身從事過物業(yè)管理的人員，最了解客戶對物業(yè)功能的需求，這對物業(yè)的功能設計或設備選型至關重要。很多高擋次寫字樓，都使用了一些大型國外進口設備，這些設備由原廠家進行專門的維修保養(yǎng)，對延長其使用壽命、安全、可靠地經(jīng)濟運行都有好處，但是，超過設備維保期以后的廠家專業(yè)維保服務，是需要高額（國外公司人工成本高導致）付費的有償服務。如在設備招標訂貨時附帶后期維保服務條款，設備廠家為競得大額設備銷售合同，往往會對后期維保服務費作出一定優(yōu)惠。還有許多自控設備及自控系統(tǒng)，由于科技發(fā)展迅速，軟、硬件更新?lián)Q代很快，不在訂購時對今后產(chǎn)品升級換代事宜提早約定，用不了幾年，一旦出現(xiàn)部分器件損壞，難免又要支付高額的更換升級費用。另外，設備后期維修更換的方便性，管路、電路、風道改造更換的方便程度等都需要在設計之初予以綜合考慮。凡此種種，都是開發(fā)商、設計者、施工方、監(jiān)理方容易忽視，而物業(yè)公司的人員已親身經(jīng)歷過的問題。這些問題提前考慮，將會為后期物業(yè)管理的開展提供便利條件。

　　二、新項目應注意問題

　　與開發(fā)商進行物業(yè)資料交接時，除去通常的圖紙資料、使用說明等文件外，最好是能夠?qū)υO備、材料、元器件、器械等各類商務合同進行交接。這是因為，一般的商務合同中都約定了供貨方的“三包”內(nèi)容，有了合同，知道了供貨方的詳細信息和對買方的書面承諾（不同東西和廠家的承諾是不一樣的），掌握了合同的有效時間，才能充分利用供貨方的“三包”條件，順利地渡過新設備投入伊始的故障多發(fā)期。

　　物業(yè)管理公司接手新物業(yè)項目后，應及時對各項功能逐一進行試驗檢查，施工方的工作疏忽，會出現(xiàn)部分下水管線的隱性堵塞；電氣開關編號標示錯誤，可能導致今后的電氣事故。凡此種種，必須在樓宇全部投入使用前予以消除。

　　第一時間走訪聽取入住客戶在使用中的意見，從客戶角度認識新物業(yè)中存在的功能不足。入住后的房間調(diào)整，有可能造成房間功能（滅火方式、電源容量、通風質(zhì)量等）不能滿足使用要求。對于存在的問題，利用項目尾款、質(zhì)量保證金等費用及時進行改進，進一步完善物業(yè)的功能，為今后的物業(yè)服務奠定基礎。

　　三、與使用者的溝通

　　很多物業(yè)公司都有完整的、行之有效的與客戶溝通交流制度，爭得客戶對服務的意見和建議，但往往忽視了向使用人介紹樓宇各項功能這一重要環(huán)節(jié)。大部分高檔寫字樓由于其密閉性，都設有完整的空氣循環(huán)系統(tǒng)，而該系統(tǒng)不是顯而易見和易于感知的。室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)（或采用個體送風方式）是寫字樓具有的基本功能，指導客戶掌握溫度的設定方法，才能使每位客戶工作在適合自己的溫度環(huán)境中。高質(zhì)量不間斷的電源（UPS）已經(jīng)在樓內(nèi)合理分布，物業(yè)人員應向客戶逐一指明，以便客戶能夠正確利用價格高于一般電價而不會間斷的電源（將重要的用電器與之相連）。房間內(nèi)墻上的配電插座是有允許容量限制的，超載使用會燒毀配電設施，甚至導致火災。特殊區(qū)域設有氣體滅火裝置，何時和如何使用至關重要，未經(jīng)培訓的客戶很難正確使用。

　　四、日常管理中容易忽視的問題

　　大部分寫字樓都選用了一些進口設備，這些設備通常價值昂貴 (制冷機組)、具有高科技含量（UPS和樓宇自控系統(tǒng)）、涉及人身安全（電梯）等。對于此類設備建議以合同的方式委托專業(yè)公司進行維護保養(yǎng)（以確保正常運轉(zhuǎn)、故障搶修，延長使用壽命）。此類合同涉及的專業(yè)性較強，物業(yè)公司一般無力起草，通常是設備廠家擬定好格式合同文本，雙方認可。而這類合同多是出于維護廠家利益起草制定的，建議物業(yè)公司應聘請專業(yè)人員提出有利于自己的補充條款，（比如要求增加專業(yè)人員的巡檢次數(shù)、規(guī)定故障搶修時限、要求廠家儲存易損備品配件、對提供給甲方的材料備品給予折扣優(yōu)惠、進行必要的經(jīng)濟性調(diào)整、根據(jù)設備運行情況更換潤滑油、過濾器、免費更換低值易耗品等等），維護物業(yè)公司的的利益。

　　制定詳細的潤滑防銹蝕計劃，不僅僅要考慮轉(zhuǎn)動機械的摩擦潤滑，更強調(diào)常年不改變狀態(tài)（不開關操作）且裸露在空氣中的截門養(yǎng)護。很多截門安裝在隱蔽處，不易實施潤滑防銹工作，容易出現(xiàn)疏漏。所以，潤滑防銹蝕計劃一定要全面詳細（對截門編號防遺漏）、科學（潤滑間隔及次數(shù)）、可操作（專門或與設備維保工作同時進行），責任落實到人，并輔以不定期的抽查驗證，確保系統(tǒng)中的調(diào)節(jié)閥和截止閥時時處于靈活可控狀態(tài)。

　　日常記錄一定要真實、完整、可靠，這是分析處理故障的基本條件，也是經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)來源。第一次故障出現(xiàn)可能是偶然因素所致，第二次重復出現(xiàn)就有其必然的一面；沒有記錄，無法確定此類故障出現(xiàn)的頻次，沒有及時消除故障，可能會導致引起大的事故。有些故障暫時不能處理，要專門記錄，以便具備條件時修復。不然會因時間長而遺忘，留下事故隱患。對比分析運行參數(shù)（供電電流值或不同時段水表表示數(shù)）的變化，也是定性分析、預測能源消耗等運行成本的重要手段。

　　五、運行調(diào)整

　　運行調(diào)整是提高運行經(jīng)濟性的重要手段。一臺機組滿負荷供冷比兩臺機組半載要經(jīng)濟許多；利用低谷電價時間儲備冷負荷，待到高峰電價時使用，一可減少電費支出；二有利于電能指標的利用，并會產(chǎn)生電網(wǎng)削峰填谷的社會效益。制定溫度調(diào)整曲線，從源頭上避免溫度過高或過低造成的能量交換損失，又為客戶創(chuàng)造了舒適的工作環(huán)境。根據(jù)房間朝向、通風狀況、保溫效果等多種因素，對媒質(zhì)在系統(tǒng)中各個支路的壓力、流量進行調(diào)整，減少干、支路上媒質(zhì)工況不均勻帶來的系統(tǒng)性損失，使系統(tǒng)運行在最優(yōu)狀態(tài)?？傊?，運行調(diào)整是最行之有效的節(jié)能降耗方法之一，物業(yè)公司應該給予足夠的重視。

　　北京中興物業(yè)管理有限公司 文/馬超英

篇3：物業(yè)知識教材：供暖設備管理概述

　　物業(yè)知訓教材：供暖設備管理概述

　　一、供暖系統(tǒng)及設備簡介

　　1.供暖系統(tǒng)組成

　?、贌嵩?制取具有壓力、溫度等參數(shù)的蒸汽或熱水的設備。

　?、跓崦捷斔凸艿?把熱量從熱源輸送到熱用戶的管道系統(tǒng)。

　　③散熱設備:把熱量傳送給室內(nèi)空氣的設備。

　　2.供暖系統(tǒng)設備的構成

　　供暖系統(tǒng)所涉及的設備設施很多，其中主要包括：

　　(1)鍋爐房

　　鍋爐房是供暖系統(tǒng)的熱源部分，它主要由以下幾部分組成:

　?、馘仩t本體:包括燃燒設備(減速箱、爐排)各受熱面(各種管道、鍋筒、空氣預熱器、省煤器)、爐體圍護結構等。

　　②熱力系統(tǒng):包括水處理設備、分水定壓系統(tǒng)、循環(huán)系統(tǒng)。

　　③煙風系統(tǒng):包括鼓風機、引風機、煙道、風道、除油器等。

　　④運煤除灰系統(tǒng):包括煤的破碎、篩分、輸送、提升、除灰、排渣設備等。

　　(2)室外供熱熱網(wǎng)

　　室外供熱管網(wǎng)的敷設方式主要有架空敷設和埋地敷設，埋地敷設比較常見，埋地敷設又分為通風地溝、半通風地溝、不通風地溝、直接埋地幾種敷設方式，其中涉及的主要設備設施有供回水管道、各類閥件、伸縮器、支架、法蘭墊、管道地溝及屋頂膨脹水箱等。

　　(3)室內(nèi)供暖系統(tǒng)

　　室內(nèi)供暖系統(tǒng)主要是指室內(nèi)的供回水管道、管路上的排氣閥、伸縮器閥件、散熱設備及室內(nèi)地溝等。

　　3.供暖系統(tǒng)的分類

　　供暖系統(tǒng)有很多種不同的分類方法，按照熱媒的不同可以分為:熱水供暖系統(tǒng)、蒸汽供暖系統(tǒng)、熱風采暖系統(tǒng);按照熱源的不同又分為熱電廠供暖、區(qū)域鍋爐房供暖、集中供暖三大類。

　　二、供暖管理職責劃分

　　供暖設備管理就是對供暖系統(tǒng)生產(chǎn)和再生產(chǎn)過程實施操作、運行、維護管理活動的總稱。在實施管理時，應分清物業(yè)管理公司同城市供暖公司的職責。

　　1.采用鍋爐房供暖，無論是區(qū)域性鍋爐房，還是集中供暖鍋爐房，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業(yè)管理公司負責維護管理，或委托專業(yè)供暖公司維護管理。

　　2.采用熱電廠供熱的，其供熱的城市管網(wǎng)及供熱設備設施均由供熱部門負責維護管理，供熱部門可以將物業(yè)公司管轄區(qū)內(nèi)的熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設備等委托物業(yè)管理公司維護、管理。

　　三、供暖系統(tǒng)的物業(yè)管理模式

　　目前，供暖管理模式主要有兩種，即自營管理和交給專門的供熱管理公司進行管理。

　　1.自營管理

　　自營管理就是由物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)全面負責日常操作運行和維修養(yǎng)護，在這種管理模式下，要求物業(yè)管理公司對供暖系統(tǒng)的設備設施管理要配備專職的專業(yè)技術人員，技術人員要熟悉本崗位及供暖系統(tǒng)情況，掌握供暖系統(tǒng)的一些管理指標，主要包括:

　?、儆脩羰覝睾细衤?。

　　②運行事故率。

　?、塾脩魣笮尢幚砑皶r率。

　?、苁?。

　　⑤水質(zhì)達標率。

　?、掊仩t負荷率。

　?、哓搨鹿事?。

　　⑧來人、來電、來信*率。

　?、釤焿m、煙氣排放達標率。

　?、夤芄芾砉具M行管理

　　交給專門的供熱公司管理，就是由物業(yè)管理公司(以下簡稱甲方)與供熱管理公司(以下簡稱乙方)簽訂管理合同，由乙方負責供熱系統(tǒng)的運行和管理，即進行熱源和熱網(wǎng)管理，甲方提供必要的費用和監(jiān)督，即進行熱用戶管理，在這種方式下，甲方在選擇乙方時，一定要選擇具有有關管理部門簽發(fā)的資質(zhì)證書，并且人員素質(zhì)高，管理組織嚴密，企業(yè)信譽好的企業(yè)，以保證管理效果。

　　在這種管理方式中，涉及到資金劃撥問題，解決方式如下:

　?、僭谌晔杖〉牟膳M中提取必要的系統(tǒng)折舊費、更新改造及大修等費用后，從剩余部分中再確定支付乙方的數(shù)額。

　?、谥Ц兑曳降馁M用，主要包括能源費(煤、水、電)、勞務費、運行管理費、小修費等。

　　③在運行中，如果設備出現(xiàn)故障，需要大修和更換零部件時，如屬自然原因損壞由甲方支付費用;如因乙方運行維護不好或誤操作造成的，由乙方負責修復或更換。

　?、苜Y金可一次提前全部付清，亦可分期支付，并留質(zhì)量保證金，待運行結束無誤后再付清。

　　四、供暖設備設施的資料管理

　　供暖設備管理包括供暖設備設施檔案資料管理、操作運行管理及非運行期的維修養(yǎng)護管理，為了保證管理工作的質(zhì)量，供暖系統(tǒng)的管理應從竣工驗收開始，以便于物業(yè)管理公司了解和掌握供暖系統(tǒng)狀況和設備的使用性能。竣工驗收合格后，物業(yè)管理公司作為接管部門應檢查接收一些必不可少的資料，為以后的管理工作順利進行做好準備。

　　1.鍋爐房的資料

　?、馘仩t資料。包括鍋爐圖樣(總圖、安裝圖和主要受壓部件圖)受壓元件的強度計算書;水流程圖及動力計算書;安全閥數(shù)量和管道直徑的計算書;鍋爐質(zhì)量證明書;鍋爐安裝說明書和使用說明書;受壓元件更改通知書等。

　?、阱仩t房設計及安裝資料包括鍋爐房平面設計、竣工圖;環(huán)保部門對鍋爐房的噪聲及煙塵污染的監(jiān)測報告;其他各種輔助設備均須有產(chǎn)品質(zhì)量合格證書及產(chǎn)品規(guī)格與安裝使用說明書;鍋爐房各項安裝工程的質(zhì)量評定表和各階段安裝記錄;水壓試驗、烘爐、煮爐、安全閥調(diào)試記錄，鍋爐及輔助設備單機調(diào)試的冷態(tài)試運行記錄，72h熱態(tài)試運行記錄，儲煤灰渣場地是否符合要求等。

　　2.供熱管網(wǎng)的資料

　　物業(yè)管理公司從開發(fā)商手中接管供熱管網(wǎng)時，應索要下列資料，并審查其設計和施工是否符合國家的有關規(guī)范要求。

　　①室外和室內(nèi)供暖平面、系統(tǒng)圖。

　?、诠芫W(wǎng)設備的合格證及使用說明書。

　　③隱蔽工程的分段驗收記錄。

　　④管網(wǎng)的水壓試驗記錄。

　?、葜匾缚诤附淤|(zhì)量檢查記錄。

　　⑥管道的沖洗記錄。

　　另外在新建供熱管網(wǎng)時，開發(fā)商對采暖期的保修期為一個采暖期，因此應通過檢查第一個采暖期發(fā)生的漏水、暖氣不熱和水平衡失調(diào)等問題，及時修理，掌握情況，第一個采暖期各項指標無誤后方可接管。

　　當接管運行幾年的舊熱網(wǎng)時，要求對方移交已運行幾年中的運行記錄，提取的熱網(wǎng)及設備折舊費和大修資金及熱用戶的采暖費收費檔案。