如何面對物業(yè)管理糾紛

　　物業(yè)管理糾紛是困擾著許多小區(qū)居民和物業(yè)管理公司的大難題。目前，國家法律中還沒有關(guān)于物業(yè)管理糾紛的明確規(guī)定，只是在1994年3月30日建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，以及1996年3月1日國家計(jì)委頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》等法律法規(guī)中，對城市新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng)做了一些原則性的規(guī)定。以下是一些共識和建議：

　　一、物業(yè)公司與業(yè)主是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系

　　實(shí)施物業(yè)管理的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)即物業(yè)公司。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托，代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營管理物業(yè)。業(yè)主處于主導(dǎo)地位，而物業(yè)公司則扮演了"大管家"的角色，物業(yè)管理與業(yè)主之間是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，其管理行為是企業(yè)行為。在管理內(nèi)容上，物業(yè)管理企業(yè)除對物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)外，還提供專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)，即多功能全方位統(tǒng)一管理。

　　物業(yè)管理提供的服務(wù)是有償?shù)?，?zhí)行的是"以區(qū)養(yǎng)區(qū)"、"以業(yè)養(yǎng)房"的方針，其管理經(jīng)費(fèi)除自籌以外，還包括收取的管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理與住戶是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在完全平等的原則下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。因而物業(yè)公司與房屋產(chǎn)權(quán)人和用人的關(guān)系是合同法律關(guān)系的一種。

　　二、物業(yè)管理中，業(yè)主處于主導(dǎo)地位

　　住宅小區(qū)的物業(yè)所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商用于開發(fā)公共物業(yè)的投資已全部進(jìn)入了開發(fā)成本，攤?cè)肓松唐贩績r(jià)格。商品房一旦出售，就意味著公共物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)隨同商品房產(chǎn)權(quán)的出讓同時(shí)轉(zhuǎn)給了業(yè)主。業(yè)主在支付商品房價(jià)格的同時(shí)也按一定比例承擔(dān)了物業(yè)的價(jià)格，也就獲得了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。業(yè)主也就是物業(yè)管理權(quán)的權(quán)力主體。業(yè)主有參加物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)物業(yè)的效用和價(jià)值的義務(wù)。

　　根據(jù)一般慣例，住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50％以上，房地產(chǎn)地方行政部門應(yīng)會同開發(fā)商與業(yè)主協(xié)商及時(shí)召開第一次業(yè)主大會，制定并通過業(yè)主管理委員會章程，選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會一經(jīng)成立，就應(yīng)是所轄物業(yè)的權(quán)力機(jī)構(gòu)，是業(yè)主表達(dá)愿望和意志的代表，負(fù)有組織和聯(lián)系業(yè)主的義務(wù)，并代表業(yè)主處理和執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的事宜。包括有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理公司，有權(quán)決定房屋維修基金的使用，有權(quán)對物業(yè)公司的服務(wù)水準(zhǔn)、委托服務(wù)合同執(zhí)行情況和收費(fèi)及使用情況進(jìn)行監(jiān)督，從而真正掌握物業(yè)管理的權(quán)益，維護(hù)個(gè)體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　在物業(yè)管理過程中，業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位，以業(yè)主委員會為權(quán)力核心，由業(yè)主委員會聘請專業(yè)物業(yè)管理委員會，并代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同。在明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實(shí)施管理。業(yè)主是"主人"，物業(yè)管理者是"管家"。從經(jīng)濟(jì)合同法律關(guān)系上來看，業(yè)主屬于買方即需方，物業(yè)公司則應(yīng)為賣方即供方。由于雙方的法律關(guān)系建立在合同基礎(chǔ)上，所以各自的權(quán)利義務(wù)均應(yīng)依照合同有效約定。

　　三、物業(yè)管理糾紛多種多樣

　　如今，小區(qū)的土地使用費(fèi)是由業(yè)主支付的，公共物業(yè)的投資主體不再是國家而是業(yè)主。但業(yè)主對自己是物業(yè)產(chǎn)權(quán)主體的意識依然相當(dāng)?shù)　Ｓ行┮呀?jīng)覺醒的業(yè)主，開始用法律來維護(hù)自己的權(quán)益，并因此引發(fā)物業(yè)管理糾紛。如業(yè)主停放在外的自行車丟失或家庭財(cái)產(chǎn)被盜，而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司在對住宅區(qū)的安全責(zé)任程度上的糾紛；物業(yè)公司擅自巧立名目，要求業(yè)主額外交納費(fèi)用而引發(fā)的糾紛；業(yè)主拖欠水、電費(fèi)，物業(yè)公司拉閘停電、停水而引發(fā)的糾紛等等，不一而足。

　　四、認(rèn)真簽訂合同，避免糾紛產(chǎn)生

　　物業(yè)管理糾紛是發(fā)生于業(yè)主與物業(yè)公司之間的。由于業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系產(chǎn)生于雙方訂立的合同，因此，物業(yè)公司在提供物業(yè)管理過程中與業(yè)主之間所產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)當(dāng)屬于合同糾紛的一種。根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī)，業(yè)主管理委員會應(yīng)當(dāng)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。合同中應(yīng)當(dāng)對委托管理的事項(xiàng)、管理的標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等加以明確規(guī)定。

　　該合同是一個(gè)建立在平等互利、自愿有償、協(xié)商一致原則基礎(chǔ)上的實(shí)踐合同。只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí)，承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù)，另一方就有權(quán)以違約為由起訴，要求雙方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛應(yīng)當(dāng)納入到合同糾紛中，依照合同糾紛的處理原則、處理辦法和處理程序加以解決。

　　企業(yè)的一系列業(yè)務(wù)活動(dòng)必須圍繞企業(yè)的期望形象展開。樹立良好的形象，提高知名度與美譽(yù)度是任何一個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。因此，企業(yè)需要對目前的情況進(jìn)行調(diào)查分析，以便為后期工作提供依據(jù)，明確發(fā)展目標(biāo)。

　　物業(yè)管理公司可對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理價(jià)格、業(yè)務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、態(tài)度等方面的調(diào)查及接受業(yè)主們對服務(wù)管理優(yōu)缺點(diǎn)的評價(jià)和如何改進(jìn)方面的信息反饋。

　　企業(yè)形象企業(yè)形象的好壞直接影響未來的發(fā)展，若企業(yè)不聽取公眾對企業(yè)形象的評價(jià)，并及時(shí)改進(jìn)企業(yè)形象，提高人員素質(zhì)，企業(yè)的發(fā)展就會受到阻礙。企業(yè)形象的調(diào)查包括對企業(yè)機(jī)構(gòu)的評價(jià)，如企業(yè)機(jī)構(gòu)是否健全，人員是否精簡，辦事效率高低等；對企業(yè)管理水平的評價(jià)，如經(jīng)營決策是否正確，有無創(chuàng)意，用人是否恰當(dāng)?shù)?；對企業(yè)人員素質(zhì)的評價(jià)，如業(yè)務(wù)水平、職業(yè)道德、決策綜合能力、協(xié)調(diào)能力等；對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)，如服務(wù)態(tài)度、辦事效率等

　　五、對企業(yè)所處社會環(huán)境的調(diào)查

　　社會環(huán)境在很大程度上決定著企業(yè)的興衰存亡，物業(yè)管理公司對社會環(huán)境的調(diào)查大致包括：

　?。?）政策環(huán)境調(diào)查，了解國家近期的方針政策，物業(yè)方面的法規(guī)條例。

　　（2）同行業(yè)調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，優(yōu)秀的管理經(jīng)驗(yàn)及在公眾中的形象地位。

　?。?）社會問題調(diào)查，了解經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況、人均收入情況、社會分配等一些會影響公眾需求變化的問題。

　　六、調(diào)查結(jié)果的分析歸納

　　物業(yè)管理公司收集調(diào)查結(jié)果后，還要分析篩選，得出結(jié)論性意見，使未來的發(fā)展道路清晰明了。首先，必須確定企業(yè)的形象地位，企業(yè)的形象由知名度與美譽(yù)度構(gòu)成。知名度是企業(yè)的名稱、標(biāo)記、產(chǎn)品被公眾知道的程度、社會影響廣度和深度。美譽(yù)度是企業(yè)獲得公眾信任、贊美的程度。

　　物業(yè)管理公司對企業(yè)形象地位調(diào)查時(shí)應(yīng)排除業(yè)主參與，以免知名度預(yù)測不準(zhǔn)。其次，將綜合調(diào)查中關(guān)系到公司形象的重要因素列表計(jì)分，以便清楚各項(xiàng)調(diào)查項(xiàng)目的程度。

篇2：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點(diǎn)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報(bào)道經(jīng)常見諸報(bào)端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯(cuò)暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實(shí)反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機(jī)構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟(jì)手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟(jì)實(shí)力、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等方面有較大差異，現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時(shí)并不能完全表達(dá)自己的真實(shí)意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費(fèi)意識，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動(dòng)中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動(dòng)中投機(jī)取巧，收費(fèi)高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費(fèi)、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款?！段飿I(yè)管理公約》是整個(gè)小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實(shí)及長遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機(jī)構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機(jī)構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機(jī)會在關(guān)系到切實(shí)利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價(jià)還價(jià)，但并非永遠(yuǎn)沒有機(jī)會。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時(shí)，單個(gè)產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機(jī)會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價(jià)還價(jià)。那么，在討價(jià)還價(jià)時(shí)，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費(fèi)。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個(gè)問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)--業(yè)主大會的常設(shè)機(jī)構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計(jì)劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機(jī)構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應(yīng)當(dāng)怎樣對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實(shí)處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時(shí)可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機(jī)構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費(fèi)問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營與收費(fèi)一直是個(gè)比較敏感的問題。因?yàn)檫@直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟(jì)利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費(fèi)是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費(fèi)能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營與收費(fèi)等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費(fèi)條款時(shí)，以下幾個(gè)問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險(xiǎn)

　　維修基金是專項(xiàng)用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計(jì)劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實(shí)施；維修基金不敷使用時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時(shí)。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險(xiǎn)?！蹲≌灿貌糠止灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時(shí)，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，利息的變動(dòng)、國債收益的變動(dòng)都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時(shí)應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險(xiǎn)問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險(xiǎn)，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實(shí)質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實(shí)現(xiàn)。這主要是因?yàn)?，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時(shí)沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時(shí)應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)也有了實(shí)質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險(xiǎn)。

篇3：物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理糾紛若干法律問題

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。

　　1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：

　　（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；

　?。?）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；

　　（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；

　?。?）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；

　?。?）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。

　　這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。

　　（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。

　　要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

　?。ǘ?yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時(shí)，應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時(shí)，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。

　　因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認(rèn)定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí)，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認(rèn)定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn)，超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金，未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款，應(yīng)確認(rèn)為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂谩⑹找?，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價(jià)的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的，應(yīng)確認(rèn)部分無效.

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，或?yàn)槟怖谂c業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理，其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí)，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

　　三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實(shí)踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

　　（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

　　由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實(shí)踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進(jìn)行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實(shí)踐中涉及到當(dāng)事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認(rèn)為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實(shí)現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。

　　第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托代理人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)的決議的，不能確認(rèn)管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理。

　　那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達(dá)一定的比例，其時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達(dá)到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護(hù)業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達(dá)到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達(dá)到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報(bào)告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護(hù)業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

　　關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實(shí)際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計(jì)算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認(rèn)為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計(jì)一票的單位，每一計(jì)票單位的建筑面積享有一票，計(jì)票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計(jì)票單位，房屋建筑面積每100平方米計(jì)一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達(dá)半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

　　（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

　　管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動(dòng)中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實(shí)踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機(jī)構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報(bào)經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認(rèn)。未經(jīng)登記確認(rèn)，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。

　　對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認(rèn)為，管委會不是法人，沒有獨(dú)立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔(dān)民事、行政責(zé)任。對此意見，筆者不敢茍同。《辦法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認(rèn)合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認(rèn)其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時(shí)，必然涉及在實(shí)踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認(rèn)為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當(dāng)事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實(shí)踐中對此認(rèn)識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

　　（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

　　與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護(hù)商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運(yùn)行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實(shí)踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進(jìn)行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費(fèi)辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點(diǎn)，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

　?。ㄋ模╆P(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人常因物業(yè)管理費(fèi)發(fā)生糾紛，物業(yè)管理公司為迫使業(yè)主或使用人交納管理費(fèi)，在業(yè)主或使用人不能按其要求交費(fèi)的情況下，常采取停電、停水、停氣等措施，為此常引發(fā)訴訟案，業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)提起訴訟或抗辯。采取停水電等措施是否侵權(quán)，審判實(shí)踐中有不同的看法。一種看法認(rèn)為，物業(yè)管理公司對拖欠管理費(fèi)行為可依聘用管理合同追索，采取嚴(yán)重影響業(yè)主或使用人正常經(jīng)營、居住的停水電等行為，是侵權(quán)行為；另一種看法則認(rèn)為，停水電等是因業(yè)主、使用人欠費(fèi)所造成，停水電等行為不構(gòu)成侵權(quán)。

　　由于停水電等措施嚴(yán)重影響業(yè)主、使用人的經(jīng)營、生活，易使矛盾激化，妥善處理此類糾紛十分重要?！掇k法》中規(guī)定物業(yè)管理公司有權(quán)依照物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，未賦予物業(yè)管理公司采取非常措施的權(quán)利。而原《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》則規(guī)定對欠費(fèi)的業(yè)主可以采取停止供水電等措施。筆者認(rèn)為，在業(yè)主或使用人的確欠費(fèi)的情況下，采取停水電氣等措施是否違約或侵權(quán)，應(yīng)具體情況具體分析。如物業(yè)管理服務(wù)合同中約定，對業(yè)主欠費(fèi)的可以或不可以采取停水電等措施的，應(yīng)從其約定.物業(yè)管理公司如違反合同約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在無合同約定的情況下，應(yīng)區(qū)分收費(fèi)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)具體分析。

　　物業(yè)管理費(fèi)主要分為為業(yè)主、使用人提供衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務(wù)的費(fèi)用，代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，以及特約服務(wù)的費(fèi)用。這三項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用既有聯(lián)系又有區(qū)別。業(yè)主僅拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)的費(fèi)用，而未拖欠公眾代辦性質(zhì)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理公司不能采取停水電等措施，否則即為侵權(quán)；業(yè)主或使用人拖欠應(yīng)交納的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用，使物業(yè)管理公司為此未能代交有關(guān)費(fèi)用，致使供水、電、氣等部門停水、電、氣的，物業(yè)管理公司不承擔(dān)責(zé)任；如物業(yè)管理公司收取費(fèi)用后未及時(shí)上交有關(guān)部門，致使有關(guān)部門停止供水、電、氣的，則物業(yè)管理公司未盡服務(wù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，給業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)賠償損失。在有關(guān)部門并未停止供水、電、氣的情況下，物業(yè)管理公司對拖欠公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或使用人，能否采取停水、電、氣的措施？筆者認(rèn)為，對被拖欠費(fèi)用應(yīng)依法追償，物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等措施迫使業(yè)主、使用人交納費(fèi)用的行為，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依法不應(yīng)得到支持。除當(dāng)事人另有約定外，有關(guān)法規(guī)或規(guī)章中不宜賦予物業(yè)管理公司采取停水、電、氣等權(quán)利。

　　綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。