近段時間,隨著對《物權(quán)法(草案)》討論的深入,住宅小區(qū)停車位的權(quán)屬之爭以及由此引發(fā)的收費(fèi)爭議,還包括對小區(qū)內(nèi)會所的產(chǎn)權(quán)歸屬、經(jīng)營方向和收益分配等問題引起了社會各方的廣泛關(guān)心。這期雜志以此為專題,組織了一些文章參與討論,并對《物權(quán)法(草案)》的有關(guān)條款進(jìn)行利弊分析,提出意見和建議。盡管有些意見針鋒相對,但積極參與立法討論,并讓各方暢所欲言的風(fēng)氣是值得提倡的。
歸納起來,討論的主要問題涉及三個方面,一是產(chǎn)權(quán)歸屬,二是管理使用,三是收益分配。我想,從物業(yè)管理的角度討論這些問題,出發(fā)點是如何有利于減少矛盾和紛爭,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益,創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理秩序。因此,我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快對規(guī)范停車場和會所的產(chǎn)權(quán)和收益分配提出法規(guī)層面上的意見。現(xiàn)就有關(guān)問題提出自己的看法,參與到討論中來。
一是首先應(yīng)保證業(yè)主買房時對車庫的優(yōu)先配售權(quán)
地下車庫是為住宅小區(qū)配套建設(shè)的,應(yīng)首先滿足業(yè)主的使用,原則上不得對外(非小區(qū)內(nèi)業(yè)主)出售。我在加拿大多倫多考察時,了解到那里的新建高層公寓的地下車庫是不允許對外銷售的,并首先保證每個購房家庭可以購買一個車位。
二是地下車庫的產(chǎn)權(quán)不應(yīng)當(dāng)無償歸全體業(yè)主所有
地下車庫的投資主體是開發(fā)商,而且車庫并沒有納入房屋建筑面積分?jǐn)?不能得出建造成本已經(jīng)攤?cè)敕績r,產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主的結(jié)論。按照誰投資、誰受益的原則,投資的收益權(quán)應(yīng)當(dāng)是開發(fā)商。開發(fā)商在售樓時,應(yīng)當(dāng)將車庫向買房人有償配售,車庫的產(chǎn)權(quán)也隨之歸購買車庫的業(yè)主所有。
三是車庫應(yīng)當(dāng)交由物業(yè)管理公司或?qū)I(yè)公司管理
開發(fā)商向物業(yè)管理企業(yè)移交住宅與配套設(shè)施的管理權(quán)時,應(yīng)同時轉(zhuǎn)交車庫管理權(quán)。開發(fā)商在完成項目開發(fā)和銷售后,應(yīng)當(dāng)盡快退出小區(qū)。屆時即使開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)保留了部分商業(yè)或其他用房作為自用或經(jīng)營,也只能和其他業(yè)主一樣行使權(quán)利,不應(yīng)該再享有特權(quán)。
四是利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車庫和小區(qū)地面開辟的車位,原則上不能出售
利用人防設(shè)施建設(shè)的地下車庫只能供平時利用,產(chǎn)權(quán)不能出售。而且人防設(shè)施工程費(fèi)一般在預(yù)算中就進(jìn)入成本,原則上建成后開發(fā)商不再有收益權(quán)。地上車位作為地下車庫不足的補(bǔ)充,鑒于業(yè)主對住宅小區(qū)的土地只有使用權(quán)而沒有產(chǎn)權(quán),因此,地上車位只能作為占地使用,不管對開發(fā)商還是全體業(yè)主都不存在產(chǎn)權(quán)問題,開發(fā)商也沒有收益權(quán),應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理合同中明確交由物業(yè)管理企業(yè)實施管理,收益除了支付物業(yè)管理公司對停放車輛的管理外,如有節(jié)余,可作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)和專項維修資金的補(bǔ)充。
五是普通住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)盡量避免建設(shè)會所
我同意幾篇文章提到的觀點,除了高檔小區(qū)外,普通住宅小區(qū)不建會所為好。一些文章主張會所的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有,但問題是沒有免費(fèi)的午餐。產(chǎn)權(quán)歸了業(yè)主,也就意味建設(shè)會所的資金要全部打入房價,這將會進(jìn)一步提升房屋銷售價格。此外,會所的維持,管理人員以及維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支付也是一個大問題,我想,普通住宅小區(qū)的大多數(shù)業(yè)主寧可房價低一點,也不愿意背上這個包袱。
六
篇2：小區(qū)停車場產(chǎn)權(quán)歸屬法律分析
目前住宅小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬和收費(fèi)問題,一直是物業(yè)管理中矛盾的焦點,圍繞著上述問題的爭議和糾紛一直不斷,因此,如何正確的解決小區(qū)內(nèi)公共停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題,從而對停車場是否應(yīng)該收費(fèi)、如何收費(fèi)、費(fèi)用如何分配給出法律的解答,是目前法學(xué)理論和立法實踐中必須面對的一個問題。
由于我國目前尚無統(tǒng)一的物權(quán)立法,因此,我們需要從現(xiàn)有的規(guī)定出發(fā),借助物權(quán)理論研究的成果,進(jìn)一步的推理,來分析小區(qū)內(nèi)停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。
一、住宅小區(qū)公共停車場的產(chǎn)權(quán)歸屬
開發(fā)建設(shè)單位通過劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)以后,在土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè),形成房屋以及包括道路、綠地、停車場等在內(nèi)的附屬設(shè)施。在開發(fā)建設(shè)單位對小區(qū)內(nèi)的任何財產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以前,小區(qū)內(nèi)除土地以外財產(chǎn)的所有權(quán)或者土地使用權(quán)都是歸開發(fā)建設(shè)單位的。在開發(fā)建設(shè)單位開始出售住房以后,其他人要獲得小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)的所有權(quán)或者土地使用權(quán)只能通過兩個途徑,一是通過一定的法律行為取得,其中主要是轉(zhuǎn)讓和贈與。通過和開發(fā)建設(shè)單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者贈與合同取得所有權(quán)或者土地使用權(quán)。二是按照物權(quán)理論當(dāng)中主物和從物的變動規(guī)則取得。在物權(quán)理論當(dāng)中,從物是附屬于主物的,當(dāng)主物的所有權(quán)或者使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,從物的所有權(quán)或者使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)相應(yīng)的發(fā)生轉(zhuǎn)移。同時,按照物權(quán)的公示公信原則,物權(quán)必須以一定的外部形式表現(xiàn)出來,對于動產(chǎn),占有是其物權(quán)公示的方式;對于不動產(chǎn),登記是其公示的方式。因此,對于小區(qū)內(nèi)財產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移,同時也要完成法定的公示方式,才能得以實現(xiàn)。
如果沒有上述的情形,即沒有雙方關(guān)系財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的合意,也不是從物附屬于主物轉(zhuǎn)移,同時還沒有一定的公示,就不會發(fā)生所有權(quán)或者使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。也就是說,具體到停車場,要判斷其所有權(quán)或者使用權(quán)是否轉(zhuǎn)移,一要看是否有轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)原因,也就是前面論述的兩種情況;二要看是否完成了法定的公示要求,也就是是否有產(chǎn)權(quán)的登記。除此以外,都不發(fā)生物權(quán)變動的效果。
小區(qū)內(nèi)公共停車場的情況是很復(fù)雜,下面將針對每一種情況分別進(jìn)行分析:
第一,小區(qū)內(nèi)利用公共道路所設(shè)置的停車場。 這一類停車場只存在使用權(quán)的爭議問題。這類停車場的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是依附于道路的使用權(quán)歸屬的,道路的使用權(quán)歸誰,在道路上設(shè)置的停車場的使用權(quán)也就相應(yīng)的屬于誰。那么小區(qū)內(nèi)公共道路的使用權(quán)屬于誰呢?我認(rèn)為,小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的從物而存在的。判斷一個物是否是從物,兩個重要的標(biāo)準(zhǔn)是這個物在效用上是否有獨(dú)立性,在結(jié)構(gòu)上是否是主物的組成部分。只有那些并不是主物的組成部分,同時又不具有獨(dú)立的效用,其效用是依附于主物而發(fā)揮的物,才可以成為從物。小區(qū)內(nèi)的公共道路在結(jié)構(gòu)是獨(dú)立于房屋的,同時并不以交通運(yùn)輸為其存在的目的,而主要還是使用房屋的人方便。因此,我認(rèn)為,小區(qū)內(nèi)的公共道路是作為房屋的一種從物而存在。當(dāng)房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,道路的使用權(quán)相應(yīng)的也應(yīng)當(dāng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。房屋的所有權(quán)人,也同時成為公共道路的共同使用權(quán)人,按照一定的份額享有公共道路的使用權(quán)。基于此,在小區(qū)公共道路上設(shè)置的停車場的使用權(quán),同樣也應(yīng)當(dāng)屬于所有房屋所有權(quán)人。
第二,小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃單獨(dú)建設(shè)的地上停車場。 這一類停車場同樣只存在使用權(quán)的問題。但使用權(quán)不存在從物跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問題,這一類的停車場的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一原因就是根據(jù)雙方的法律行為,主要的是轉(zhuǎn)讓和贈與。具體到實踐中,如果開發(fā)建設(shè)單位和小區(qū)內(nèi)的業(yè)主沒有就這一類停車場使用權(quán)進(jìn)行約定,這一類停車場的使用權(quán)就應(yīng)當(dāng)歸其投資建設(shè)者所有。如果業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位就這一類停車場的使用權(quán)進(jìn)行了約定,則按約定確定其使用權(quán)歸屬,需要注意的是,根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)登記才發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的要求,此時,必須辦理使用權(quán)的變更登記才產(chǎn)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。
當(dāng)然,開發(fā)建設(shè)單位也可以同業(yè)主約定在這些停車位的使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下,允許業(yè)主使用,這種使用在開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主之間產(chǎn)生租賃關(guān)系,但此時業(yè)主享有的權(quán)利是一種債權(quán),而不是一種物權(quán),不具有排他的效力。
第三,小區(qū)內(nèi)的地下停車庫。 地下停車庫和地上停車場又是不同的,地下停車場并不依附于土地,而是已經(jīng)具有了本身結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性。因此,地下停車庫構(gòu)成一個獨(dú)立的物,并不是從物,不產(chǎn)生跟隨主物發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的問題。那么,地下停車庫的所有權(quán)同樣在沒有特別的約定時,應(yīng)當(dāng)歸最初的投資建設(shè)者所有。
地下停車場往往是由很多的停車位組成的,這些停車位都是處于同一個封閉的空間內(nèi),并不具有結(jié)構(gòu)上的獨(dú)立性,因此,不能單獨(dú)成為物權(quán)的客體,因此,這些停車位可以根據(jù)約定由不同的人使用,但是使用者對其只有債權(quán)而沒有物權(quán)。也就是說開發(fā)建設(shè)