物業管理是一種很特別的服務,所遇所見盡是瑣碎小事,然而這些雞毛蒜皮的小事卻又直接牽涉到個人的切身利益,容易出現沖突,物業管理者就必須要管,這是其職能,是其合同義務,是其責無旁貸的工作,但有時候的確讓人很為難:

業主是"上帝",這一點都不錯。但假如某日張"上帝"帶著好幾條狗在花園里玩,把李 "上帝"嚇的連晨練都無法繼續,李"上帝"要求物業管理者堅決把狗從花園里轟走,張"上帝"卻不聽勸告,物業管理者該怎么辦?

或者,王"上帝"要裝修,準備把一面墻拆掉。而劉"上帝"認為這墻是承重墻不能拆,并要求物業管理者制止。結果王"上帝"既不聽勸,也不怕罰款,物業管理者該怎么辦?

這類問題同時也是最令物業管理者撓頭的事情。之所以撓頭,一是沒有強有力的解決辦法;二是怕即便強力解決了,反而使別的業主認為物業管理者對業主無禮。但是如果縮手縮腳,同樣會招來不滿--其他業主認為物業管理者該管不管,不履行職能,你看麻煩不麻煩。

前不久,我同專門做物業新聞的吳編輯聊天,我們就談到,其實一個小區就是一個小規模的社會,而物業管理者的職能與政府機關管理社會非常相似。我記得孫中山先生談到,政治者,管理眾人的事也。物業管理的職責,并非維護一家一戶之私利,而是保障社區及全體業主之公益。所以,從這個角度來說,上述類比倒也不為過。作為政府,沒有國家機器與行政強制手段為輔,根本無法管理社會。

相應地,如果物業管理者沒有一定的強制性權利,同樣也干不好物業管理工作。如果某些業主不遵守物業管理公約,破壞社區環境、秩序,嚴重損害公共或其他業主的利益的情形,但又不至于嚴重到妨害社會治安,物業管理者進行管理干涉時,行為人不僅根本不聽規勸,甚至采取一些不當行為拒絕管理,物業管理者能否對其采取強制性措施,迫其停止該不當行為?這個問題不解決,物業管理者就沒有相應的權利,結果只能是不管或者管不了。這就無法盡到保障與維護社區及全體業主公益的職責,全體業主支付物業管理費所要得到的本質服務也就無從談起了。所以,這實際上是對全體業主利益的損害。

因此,我認為物業管理者若要切實搞好物業管理工作,就應該要有一定的強制性權利。但是這里存在兩個障礙,一是這種權利從何而來,二是這會不會被認為是侵害業主人身權利。

我使用的是"權利"二字而非"權力",是想說明這種權利不是天生的、不是國家規定的,而是廣大的業主通過物業管理合同、契約等賦予物業管理者的。

在西方的法制思想史中,"社會契約論"非常重要,其內容是說,國民與政府之間,存在著一種社會契約,國民的契約義務是納稅供政府使用。而政府的契約義務則是服務民眾、保護民眾。這種思想當然爭議也比較大,但我覺得,這對物業管理法律關系好像比較適合。

物業管理者只有通過物業管理契約,得到全體業主的委托與授權,才享有管理物業的權利。如果業主意識到,只有賦予物業管理者特定的強制性權利,物業管理者才能有效地、完整地履行物業管理職能,更好地為業主服務,業主就應該在物業管理契約中予以說明。這種強制權利不是物業管理者本身具備的,業主在物業管理契約中的授權才是這種權利的源泉。業主可以授予其這種權利,也可以不授予或者收回這種權利。

而當物業管理契約中載明這種權利后,廣大的業主就有義務尊重物業管理者的這種權利,配合物業管理者的工作。很有可能,這會限制一個、幾個、甚至是小部分業主的絕對自由,但同時維護了全體業主的利益。所以,如果物業管理者對某一業主的不當行為采取強制性行為,那么這種行為應該是包括該業主在內的所有業主都明知與許可的,因而,物業管理者的行為不構成對該業主的侵權行為。

物業管理行業越來越成為一種專業,很重要的一點就是這種重要性、復雜性。雖然是以管理物業為工作內容,但實際上,處理人與人的關系才是工作的難點與重點。

篇2：教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　校教工宿舍樓物業管理試行辦法

　　為加強宜昌外校教工宿舍樓物業管理，促進文明進程，創建整潔、文明、安全、生活方便的居住環境，維護產權人、使用人的合法權益，根據有關法規，結合本地實際，特制定本辦法。

　　1、實行業委會領導下的自主管理。

　　2、物業管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業委會專戶專人保存，使用或存折交學校財務室代管。業委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。

　　3、住戶使用房屋應當遵守下列規定：

　　①未經有關部門批準，不得擅自改變房屋結構、外貌、規劃設計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構筑物。

　　②不得在公共區域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設點等危害他人利益的活動。

　　③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。

　　④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發出超出規定標準的噪音;

　　⑤嚴禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區放養寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。

　　⑥法律、法規及規章規定禁止的其他行為。

　　4、門房保安人員由業委會直接招聘，其職責、管理、考核、工資標準由業委會集體研究確定。

　　5、對違犯本規定，或相關管理人員玩忽職守的，由業委會直接追究其責任，限期整改，復原賠償;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　6、本辦法自公布之日起施行。

篇3：學校物業管理工作職責

>　　學校物業管理崗位職責

　　1、對包干區地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池無青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責任教育學生節約水電。

　　6、負責公共場所窗戶玻璃等公共設施的維護工作，發現損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀律，服從臨時突擊任務的調配。

　　8、拾到財物要交公，學生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。