前言
在舊物權(quán)制度中,業(yè)主及其集合體即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是否享有獨(dú)立而充分的訴權(quán)是一個(gè)在立法上模糊且在司法實(shí)務(wù)中難以廓清的問題。由于物權(quán)法只對(duì)業(yè)主內(nèi)部訴權(quán)機(jī)制作了規(guī)定而未對(duì)其外部訴權(quán)體系進(jìn)行規(guī)范,從而給司法實(shí)務(wù)又提出了新課題。

物權(quán)法用專章規(guī)范相鄰關(guān)系,應(yīng)當(dāng)說(shuō)單從文義解釋的角度而言,不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系是物權(quán)法體系中較為通俗易懂的章節(jié)。但是,在現(xiàn)實(shí)中相鄰關(guān)系糾紛卻因表現(xiàn)形式繁雜而致處理難度較大。為此,應(yīng)當(dāng)正確把握物權(quán)法條款之外的幾個(gè)處理好相鄰關(guān)系的隱性原則。

筆者擬通過對(duì)上述兩項(xiàng)物權(quán)制度的解析來(lái)幫助我們認(rèn)識(shí)物權(quán)法中的“安居”工程。

一、業(yè)主及其集合體的訴權(quán)機(jī)制
在舊物權(quán)制度中,業(yè)主及其集合體即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是否享有獨(dú)立而充分的訴權(quán)是一個(gè)在立法上模糊且在司法實(shí)務(wù)中難以廓清的問題。由于物權(quán)法只對(duì)業(yè)主內(nèi)部訴權(quán)機(jī)制作了規(guī)定而未對(duì)其外部訴權(quán)體系進(jìn)行規(guī)范,從而給司法實(shí)務(wù)提出了新課題。

業(yè)主之間及其與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的內(nèi)部訴權(quán)機(jī)制已有了物權(quán)法上的根據(jù)。即該法第78條“業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”;第83條規(guī)定“業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”。業(yè)主內(nèi)部訴權(quán)類型的構(gòu)成涉及四種情形:

一是針對(duì)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的決議類行為所提起的撤銷權(quán)訴訟;
二是針對(duì)業(yè)主委員會(huì)所實(shí)施的規(guī)定及管理類行為引發(fā)的訴訟;
三是部分業(yè)主內(nèi)部之間因相鄰關(guān)系或其他糾紛所涉之訴;
四是針對(duì)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決議所提起的確認(rèn)無(wú)效之訴。之所以涉及無(wú)效之訴是因?yàn)槲餀?quán)法雖僅規(guī)定了撤銷權(quán)訴訟類型,但因“兩會(huì)”決議有可能直接違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,從而構(gòu)成民法所禁止的無(wú)效行為,故僅用撤銷權(quán)訴訟難以準(zhǔn)確界別其糾紛性質(zhì)。
鑒此,撤銷之訴并不能當(dāng)然地排除確認(rèn)決議無(wú)效之訴存在的可能。

業(yè)主針對(duì)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在內(nèi)的外部管理人或來(lái)自第三人的侵權(quán)時(shí)是否享有獨(dú)立的訴權(quán),這在物權(quán)法中似乎找不到明確的對(duì)應(yīng)依據(jù)。但筆者認(rèn)為,其答案應(yīng)當(dāng)是不言而喻的。即除了根據(jù)法律、法規(guī)及管理規(guī)約而明確讓度給業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使的權(quán)利外,凡是業(yè)主未被明確禁止且符合訴訟法基本受案要件的糾紛均可訴諸司法救濟(jì)程序。諸如,單個(gè)的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)瑕疵及其造成的損害或?qū)?lái)自物業(yè)服務(wù)企業(yè)的侵權(quán)行為應(yīng)享有當(dāng)然的訴權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以其聘用人是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)為由而利用合同相對(duì)性原則對(duì)單個(gè)業(yè)主的訴權(quán)進(jìn)行抗辯。

因?yàn)椤皟蓵?huì)”只是業(yè)主權(quán)利的集合體,是業(yè)主權(quán)利延伸的一種表現(xiàn)形式,其設(shè)立和存續(xù)的價(jià)值就是為維護(hù)業(yè)主權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與“兩會(huì)”構(gòu)建物業(yè)服務(wù)合同時(shí)即應(yīng)當(dāng)明知其所服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)個(gè)具體存在的“業(yè)主”而不是“虛化”的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。故只要業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在獨(dú)立的訴爭(zhēng)且符合法院主管范圍和管轄的構(gòu)成要件,則均可涉訴。

“兩會(huì)”自身是否享有訴訟主體地位是司法實(shí)務(wù)中長(zhǎng)期爭(zhēng)議的一個(gè)難題。在新物權(quán)法制度中,對(duì)二者能否充任當(dāng)事人的法律地位仍未明確。但筆者認(rèn)為,完全否認(rèn)該“兩會(huì)”的訴訟主體地位的觀點(diǎn)顯然再難以為繼。

首先,物權(quán)法既然已經(jīng)賦予了業(yè)主對(duì)“兩會(huì)”決議的撤銷訴權(quán),則當(dāng)有此訴爭(zhēng)時(shí)作出決議的業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)必然要充任被告,從而成為當(dāng)然的合法的訴訟主體;

其次,由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)聘用與解聘責(zé)任的,故對(duì)于服務(wù)合同解除類訴訟的涉訴主體一般應(yīng)是業(yè)主大會(huì)或經(jīng)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì),只有特殊情況下才有可能以業(yè)主代表訴訟的機(jī)制提請(qǐng)解決;

第三,根據(jù)物權(quán)法第83條的規(guī)定,“兩會(huì)”在特定的情形下享有要求行為人停止侵權(quán)、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失等請(qǐng)求權(quán),此類權(quán)利的實(shí)現(xiàn)并不能完全依靠“兩會(huì)”自身的強(qiáng)力來(lái)完成,而是必須依靠司法強(qiáng)制力作為保護(hù)機(jī)制。故無(wú)論如何,“兩會(huì)”已經(jīng)獲得了在其決議和管理職能范圍內(nèi)的訴訟主體地

篇2：相鄰權(quán)糾紛民事起訴狀范文

　　相鄰權(quán)糾紛民事起訴狀范文

　　原告：李**，男，住址：廣東省深圳市**巷1**號(hào)，身份證號(hào)碼

　　委托代理人：顏宇丹，廣東圣方律師事務(wù)所律師，電話：*****

　　被告：深圳市寶安區(qū)**街道**社區(qū)居民委員會(huì)，地址：深圳市**路**號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼：****

　　訴訟請(qǐng)求：

　　1、請(qǐng)求人民法院依法判令被告拆除侵犯原告相鄰權(quán)及生命健康權(quán)的違章建筑，排除妨礙、恢復(fù)原狀；

　　2、請(qǐng)求人民法院依法判令被告賠償原告減少的房租收入伍萬(wàn)元人民幣；

　　3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

　　事實(shí)與理由：

　　原告系位于深圳市寶安區(qū)**街道**社區(qū)**村**巷*號(hào)房屋的所有權(quán)人，原告于1990年*月*日向深圳市寶安縣建設(shè)委員會(huì)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》，編號(hào)：粵房字第**號(hào)。

　　被告于年月在沒有任何合法報(bào)建手續(xù)的情況下，在原告上述房屋前修建垃圾站，于年月再次在該違章建筑上加大擴(kuò)建二層，用于變電所。根據(jù)《電力設(shè)施保護(hù)條例》，該變電所延伸距離不足5米，違反國(guó)家電力線路保護(hù)區(qū)規(guī)定，嚴(yán)重影響了原告房屋內(nèi)租賃人員的生活、居住的安全；根據(jù)GB12348-90《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲限值》的規(guī)定，涉案變電所造成對(duì)環(huán)境的噪聲污染；同時(shí)被告使用該變電所及變壓器存在油泄漏污染，氣體污染的安全隱患，嚴(yán)重侵犯了原告及原告租賃方的相鄰權(quán)及生命健康權(quán)。為此，原告特依法向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院判如原告所請(qǐng)。

　　此致

　　深圳市寶安區(qū)人民法院

　　具狀人：

　　二0年 月 日

篇3：相鄰業(yè)主通風(fēng)問題糾紛案例

　　相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦

　　案情介紹：

　　原告王某住在西城區(qū)一個(gè)臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因?yàn)橐_一家粵菜飯館，他便安裝了一個(gè)大型油煙機(jī)，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。

　　劉某的粵菜飯館正式營(yíng)業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來(lái)是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機(jī)一開，就會(huì)有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500元。

　　審理：

　　某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無(wú)效，人民法院判決如下：

　　被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對(duì)原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)民法通則》第十八條的規(guī)定： "不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失"，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。

　　判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。

　　分析：

　　本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個(gè)方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個(gè)或兩以上的不動(dòng)產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對(duì)自己所有或占有、使用、收益的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時(shí)，享有的要求對(duì)方給予必要便利的權(quán)利。

　　正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的"有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理"的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時(shí)也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。

　　本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個(gè)方面：

　　1、相鄰?fù)L(fēng)

　　相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實(shí)踐中，相鄰 一方的下列行為應(yīng)視為是對(duì)他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：

　　1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時(shí)未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢;或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無(wú)法通風(fēng)的。

　　2)因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。

　　3)因相鄰一方長(zhǎng)期存在的原因而迫使相鄰他方無(wú)法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等;或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國(guó)家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來(lái)處理。

　　3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系

　　相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營(yíng)工業(yè)或行使其他權(quán)利時(shí)，對(duì)另一方負(fù)有的，可請(qǐng)求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對(duì)其疆界外的人享有的，可請(qǐng)求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個(gè)人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國(guó)對(duì)于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對(duì)于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。

　　點(diǎn)評(píng)：

　　物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時(shí)只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請(qǐng)求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。