本文提要：物業服務合同雙方的權利義務內容也內含新意。其內容和要求在物業服務合同中有明確規定,物業服務企業有義務按時按質提供這些服務。一般公共服務是以合同中確認的價格向所有業主征收費用的。

物業服務合同是反映區分所有建筑物管理的民事合同,它是一種特殊的服務合同。較之其他合同,在諸多方面有著自己的特殊之處,但在理論和實務中,學者和法官對此并沒有引起相應的注意。物業服務合同由于其服務內容、服務方式的特殊性,雖然和其他類型合同具備很多相似的特征,但是又絕不同于《合同法》里已有的有名合同。眾所周知,1999年頒布的《中華人民共和國合同法》和其他法律、法規并沒有對物業服務合同確定特定的名稱和設有相應規范, 如在《中華人民共和國合同法》中只規定買賣合同、供用電、水、氣、熱力合同、贈與合同、借款合同、租賃合同、融資租賃合同、承攬合同、建設工程合同、運輸合同、技術合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀合同和居間合同等十五種有名合同。20**年國務院頒布的《物業管理條例》明確提出了“物業服務合同”的概念,而在此之前,在談到物業管理人和業主及使用人為物業管理活動簽訂的合同時,多是用的“物業管理合同”或者“物業管理委托合同”,也有稱之為“物業管理服務合同”。因此, 物業服務合同屬于無名合同。本文認為,物業服務合同是一類新型的無名合同,它的新型性主要體現在合同主體、合同主給付義務及合同的客體三個方面。

(一)合同主體具特殊性
就物業服務合同主體而言,作為主體一方的物業服務企業屬于新興的第三產業,它實行自主經營、自負盈虧,是獨立的企業法人。www.dewk.cn物業服務企業按資金、專業人員配備及受托管理物業規模的不同,可分為一、二、三級。物業服務合同的另一方主體是物業管理區的業主團體,業主團體是通過其代表機構業主委員會與物業服務企業訂立物業服務合同的。業主委員會是物業管理區域內代表業主團體對物業實施自治管理的組織,這種組織在法律上也是一種創新。

(二)合同雙方權利義務具特殊性
物業服務合同雙方的權利義務內容也內含新意。其內容和要求在物業服務合同中有明確規定,物業服務企業有義務按時按質提供這些服務。一般公共服務是以合同中確認的價格向所有業主征收費用的。
具體到物業服務合同所設定的主要給付義務,從物業管理者角度言,一般有以下兩個方面:
1、物的管理,系指對建筑物、基地及附屬設施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物的管理,原則上以建筑物的共有部分為限。
2、人的管理及服務,人的管理系指對區分所有人群群居生活關系所為之社區管理,其對象不外以居住于建筑物上的人為限,凡出入區分建筑物的人的行為,均應納入,內容一般為對建筑物不當毀損的管理、對建筑物不當使用的管理及對生活妨害秩序的管理。[i]
從物業管理關系的主要給付義務來看,物業管理團體提供的服務既有對物業共有部分的狹義上的管理,又有對共有物業設施的維修、保養;既有有關機械設施的購買、更換,又有對居住環境的安全維護;其涉及到若干有名合同和無名合同的內容,主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。就此而言,物業服務合同的性質應該既不是現行法中所規定的任一類型的有名合同,也不是簡單的一般所謂的無名合同,而是一種新型類型結合合同。

(三)物業服務合同標的和內容的特殊性
依據建筑物區分所有權理論,物業服務的實質是區分所有建筑物的管理,所管理的對象主要是區分所有建筑物,物業服務合同的標的還包括:物業服務區域內的公共秩序、環境、氣氛、形象、業主作為集專有權人、共有權人、管理團體成員三重身份于一體的行為等。它是具有相關資格的企業依法律和約定提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業服務。主要包括:住宅共有部位、共用設備的使用管理、維修和更新;物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新;電梯、水泵等房屋設備的運行服務;保潔保安服務;物業維修、更新費用的帳務管理;物業檔案資料保管;依合同約定對住宅的自用部位和自用設備進行維修、更新等。

(四)物業服務合同蘊含著當事人的委托信任關系。
物業管理公司依與業主形成的契約,為業主處理建筑物的管理與維修等工作,業主為其提供費用,物業管理公司管理活動的法律后果則由業主承擔。物業管理活動的這一運作過程包含了業主的委托及對物業管理公司管理硬件及軟件的充分信任。
故鑒于物業管理合同的特殊性,我們可以得出物業服務合同是一類新型無名合同的結論。
綜上所述,筆者建議在立法中將物業服務合同典型化(即有名化),以適應審判實踐的需要。合同法的歷史就是非典型合同不斷地變成典型合同的過程。[ii]故建議在立法中將其作為一個典型合同來規定。這樣,既能節約締約成本,加強對雙方當事人的保護,又能在出現糾紛時,準確地進行法律適用,從而促進物業管理企業朝著法制化的方向健康發展。
參考文獻:
[i]陳華彬:《現代建筑物區分所有權制度研究》,法律出版社,1995年3月版,第207頁。
[ii]付雙:《立法中應當將物業管理合同規定為典型合同》載于《現代物業》20**年第6期 第48頁。
(作者:渠慎坤 作者單位:江蘇省銅山縣人民法院)

篇2：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

　　第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

　　第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　前期物業服務管理民事法律關系培訓感想

　　星期五，在相成物業公司的培訓中心舉辦了一場法律知識的學習輔導。由長沙著名律師z先生來演講。

　　現將我的受訓感想以文字的形式來與大家共同分享。

　　物業服務的民事法律關系是業主和物業服務企業之間的“委托合同關系”。具體表現形式有《物業服務合同》和《前期物業服務合同》兩種情狀況。而《前期物業服務合同》的當事人不僅涉及建設單位與物業服務企業、也涉及業主。《前期物業服務合同》是建設單位...開發商與服務企業就前期管理階段雙方的權利義務達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

　　目前在“委托合同關系”的一致認同的基礎上，在法律實踐中存在著兩種不同的狀況。一種物業服務合同即是委托聘用關系；而另一種物業服務合同是委托代理的關系。通過這次律師來公司普法演講，我深刻地認識到《前期物業服務合同》是屬于“委托代理關系”。而《業主大會、業主委員會》與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》是屬于“委托聘用”關系。

　　在前期物業管理中的民事法律關系中，購房客戶從“債權人”取得鑰匙收房、辦理產權登記而演變為“物權人”；建設單位...開發商“授權”物業服務企業進行分戶驗收、交房入伙、商品房質量維保的監督實施和開展物業服務的具體內容，建設單位...開發商和物業服務企業之間形成了“委托代理”的民事法律關系。

　　在前期物業服務管理的過程中，物業服務企業如何在建設單位...開發商與購房客戶“未來的小業主”之間規避風險責任？

　　這一點是我從事物業服務行業以來確實是未曾考慮到的問題。

　　物業服務企業與建設單位...開發商之間，既然是“委托代理關系”；那么“委托代理人按照代理人的委托行使代理權”。《合同法》第四百零一條規定：受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應報告委托事務的結果。從民事法律關系之中，我清晰地認識到在前期物業服務的過程中，物業服務企業對物業項目的前期介入、前期管理的立足點就是為“建設單位...開發商”的品牌服務，同時也為物業服務企業品牌建設拓展空間。

　　每一位物業服務企業員工在前期物業服務管理的過程中不僅代表著物業服務企業的形象也在執行著“建設單位...開發商的代理人”的義務、代表著建設單位的形象。那么，在前期物業服務的過程中，物業服務企業在為“業主”提供規范的物業八項服務的時候就必須維護“建設單位...開發商”的正當權益。時刻牢記《委托代理人》的職責，只有這樣才能形成物業服務企業與建設單位...開發商攜手共榮的發展趨勢。

　　在前期物業服務管理的過程中，如何正確行使《委托代理》的義務和權利，在為客戶提供服務的各種記錄表單之中是否有“越權”的狀況？值得我深思和重新審核設計“記錄表單”的應用格式。

　　黃炳生