破解物業服務糾紛四大法律難點

　　難點一: 業委會“無名分”處境尷尬

　　業主委員會是由物業服務區域內全體業主組成的業主大會選舉產生的，執行業主大會決議的機構。因此，業主委員會沒有獨立的法律地位，不能以自己的名義單獨行使法律行為，在訴訟法上也不具備訴訟主體資格。

　　現實生活中，卻因業主委員會沒有獨立的法律地位而造成很多問題難于解決。在廣州市某小區，業主委員會經建設住宅主管部門審核備案成為合法社區社團組織，并經公安部門批準刻制了公章，運作規范，但當地民政部門卻不同意其辦理登記手續。

　　業主委員會法律地位的模糊不僅使業主身份尷尬，給物業服務公司的操作也出了道難題。在廣州海運集團物業發展公司管理的一個樓盤，業主委員會要求實行酬金制，由業主委員會管理賬務，但“因它什么都不是”，在銀行也開不了戶，最后還是要歸由物業服務公司開戶，但業主要求花費要由業主委員會批準，這讓物業公司很難操作，因為拿到的錢還必須扣除稅金。

　　對此，海運集團物業發展公司副總經理葉亮呼吁“給業主委員會一個法律地位”，另一物管公司代表銀奧集團總裁湯皓也說:“建議業主委員會作為一個社團具有一定的法律地位，便于物業服務過程中出現糾紛時，業主委員會具備訴訟主體的資格能夠提出訴訟。”

　　但法律界人士卻持反對意見，中山大學法學院副教授張民安提出:

　　“業主委員會與業主大會的關系，類似于公司法上董事會與股東會的關系，董事會不可能單獨注冊成立，業主委員會同樣只是附屬于業主大會的內部機構，沒有獨立的法人資格，也不能成為訴訟主體或仲裁主體。裁定業主委員會具有訴訟主體資格則明顯與現行法律相悖，盡管《民事訴訟法》有公民、法人以外的其他組織可以作為訴訟當事人的規定。但是，根據最高法院的意見，民訴法中的‘其他組織’僅指合法成立、有一定組織機構和財產的不具備法人資格的組織。而業主委員會僅僅是業主大會這種會議形式的執行機構，并不具備組織的特征，真正屬于組織的，是全體業主組成的業主大會。”

　　難點二: 管理合同“姓什么”待確定

　　對物業服務合同的性質，有人認為是委托合同，有人認為是服務合同，還有人認為是混合合同，合同法律性質不同，物業公司與業主、業主委員會的權利義務關系也就不同，目前很多物業服務糾紛也就是因為合同性質爭議產生的。

　　認為物業服務合同是委托合同的，很大原因是由于國務院《物業服務條例》出臺前，物業服務合同是被稱為“物業服務委托合同”的。但與會的大多數法律界人士均不站在委托合同的一方。

　　在廣東廣大律師事務所凌云志看來，“《物業服務服務合同》的性質是平等民事主體---物業服務公司與業主之間簽訂的關于就房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的服務合同。物業服務公司的職能不是管理業主，管理只是服務的一種形式”。

　　廣州粵華物業公司辦公室主任溫必潛則將物業服務合同定位為一種“復合性合同”，“業主群體把其共用部位、共用設施設備管理、安全秩序維持以及清潔、園林綠化等事務交托給物業服務企業完成，具有委托代理的性質;物業服務企業把部分事務交付給專業服務公司承擔，具有承攬的性質;物業服務企業在履行合同的過程中，很大程度上是以勞務付出或提供服務的形式進行的，因而，具有勞務性質和服務性質。對于這一無名合同，應加強立法研究，使其成為《合同法》上的有名合同，以利于規范此類合同行為。”

　　廣東警官學院經濟法教研室主任譚玲教授同樣認為，物業服務合同是種比較新型的形式，不同的是，在她看來:“物業服務合同是委托合同與行紀合同的綜合體，但名稱就有待確定。”

　　難點三: 停車場“歸誰用”誰說了算

　　在廣州某大廈，業主張先生入住時沒有汽車，1年后他買了新車，到大廈地下停車場租位停車時卻被告知，停車場車位已經售罄，而占去張先生車位的，居然是為數不少的大廈外附近居民。這讓張先生覺得不解，地下停車場屬于大廈的一部分，不是應該屬于大廈全體業主共有的嗎?

　　像“地下停車場的使用權如何合理分配”這類合同中沒有約定的事項，往往成為業主和開發商長期拉鋸戰的導火線。業主代表、廣東翔信律師事務所的龐艷表示:“解決地下停車場使用分配及出租問題，首先要明確物權的問題。地下室為共用設施，設計為停車場時其使用功能并未獨立于地上建筑以外，應看成是地上建筑的配套設施，物權當然屬于該建筑的全體業主所有，所以不能單獨出售。”

　　“但現在普遍的是，在開發商取得預售許可證進行銷售的情況下，業主對其出售或出租的行為難以限制，即使業主與發展商達成共識只能銷售給業主，業主再次轉讓時，也沒有法律依據限制其處分自己所有的財產。所以根本問題在于，房屋主管部門批注銷售的行為是否恰當。

　　對此，廣州大學法學院副教授武中俐認為:“地下停車場的所有和使用制度的本質是業主自治管理”。

　　如何限制發展商出售或出租地下停車場?武中俐副教授認為“需要政府設立共有部分持份權的限制制度，一是對售出要有明確的規定，限制出租、出售的機會，二是明確契約，約定開發商的‘止步、莫伸手’尺度。這方面國外的經驗可供參照，日本以共同部分專有權解決這個問題，美國把停車場視為共同部分，業主享有停車的權利，在業主購房時便明確告知配備有充足停車場，法國則把‘為每個業主提供能夠滿足停車的車位’列為開發商的義務”。

　　難點四: 物管“不收費”是否算違約

　　物業公司對部分業主不收費或少收費，現階段比較普遍，特別是在一些尚未售罄的新樓盤，經常聽到物業公司對發展商尚未出售的房屋不收費或少收費，此外，對產權屬發展商的會所以及其它一些經營性用房等，物業公司也經常是睜一只眼閉一只眼;還有，對小部分長期與發展商或物業公司有矛盾的業主，物業公司也懶得追收欠交的服務費等。

　　部分業主不交費的行為是否損害了其他業主的權利?廣東翔信律師事務所的龐艷肯定地說:“就一個小區或一棟大廈來說，共同財產和共同利益是構成業主之間聯系的基礎，要在單個業主利益的分散性和眾多業主利益的協調性之間實現均衡，需要一個有效的機制來實現，那就是共同契約，包括業主公約和物業服務服務合同，業主一旦共同決定委托物業公司進行物業服務，就等于所有業主的權利、義務都是共同的，只有大家都遵守，權利義務才能實現。”

　　“如果任由物業公司對部分業主不收費或少收費，勢必造成服務質素或水準降低，破壞了業主共同利益的平衡和自我管理、自我約束的機制，物業服務公司縱容或容許部分業主不交或少交物業服務費，使該業主不履行義務而享受權利，實質上加重了其他業主的義務，損害了該部分業主的權利，構成侵權。”

　　但原廣州市中級法院謝英燕副庭長則認為:“物業公司對部分業主不收費或少收費，是對自身權利的處分，不構成違約，業主無權干涉。但現實中，物業公司往往是把這部分經濟損失轉嫁到小業主身上，或降低服務標準，這就損害了小業主的利益，小業主可以索賠，但物業公司承擔的就不是違約責任。另一種情況下，如果業主委托物業公司收取管理費，然后給予一定酬金，那么物業公司不收或少收費就是沒盡到業務，這才需要承擔違約責任。”

篇2：最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　（法釋[20**]8號，20**年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過）

　　中華人民共和國最高人民法院公告

　　《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已于20**年4月20日由最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　二○○九年五月十五日

　　最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

　　第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：

　　（一）物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同；

　　（二）物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。

　　前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。

　　第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。

　　第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

　　第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

　　業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

　　第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

　　第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定后，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

　　第九條 物業服務合同的權利義務終止后，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

　　第十條 物業服務合同的權利義務終止后，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。

　　物業服務企業拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。

　　第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

　　第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業主的規定處理。

　　第十三條 本解釋自20**年10月1日起施行。

　　本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

篇3：淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　淺談物業服務合同風險防范及糾紛解決

　　談物業服務合同的風險防范與糾紛解決

　　物業服務合同作為物業管理活動的依據，其地位非常重要，它對明確雙方的權利與義務以及規范物業管理活動起到了不可替代的作用。物業服務合同作為一種民事合同，是平等主體之間簽訂的合同。我國《物業管理條例》以及相關法律法規中明確規定物業服務合同必須采用書面形式。

　　近年來，在我國的司法實踐中，由物業服務合同引起的物業管理糾紛開始呈現大幅上升的趨勢。物業服務合同的風險防范和糾紛解決開始引起業內同仁的關注。

　　一、物業服務合同的風險類別及防范

　　物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。由于訂立物業服務合同時雙方缺乏充分的調查研究，所以往往容易給今后留下隱患。

　　前期物業服務合同風險大致有如下幾類需要重點注意。

　　風險一：物業承接查驗引起的風險

　　物業的承接查驗關系到物業服務企業今后的管理，由此產生的風險不可忽視。為防范這種風險一物業服務企業在與房地產開發企業訂立前期合同時，就一定要對承接查驗的內容及法律責任約定清楚，明確雙方的權利與義務，嚴格按照承接查驗的相關規定操作。

　　風險二：在銷售房屋時開發商不當的承諾引起的風險

　　現實中，開發商為了促進銷售，給購房者承諾了贈送物業費、贈送閣樓、免物業費等。這些不當承諾給物業服務企業日后的管理增加了難度。要防范這種情況引發的風險，物業服務企業在訂立合同前應該充分調查了解并與開發商進行必要溝通，在訂立合同時將有關事項約定清楚。

　　風險三：物業服務合同期限方面所引起的風險

　　物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。

　　風險四：在專項維修資金方面約定不清引起的風險

　　專項維修資金在物業管理活動中應當專款專用，不得以其它事由挪用。物業專項維修資金法律、法規有明確規定，物業的專項維修資金在前期管理階段由開發商承擔。物業服務企業應當在合同中明確，并及時跟蹤資金的到位情況。

　　風險五：物業管理用房在合同中約定不清引起的風險

　　物業管理用房在物業管理早期介入時就應考慮，管理用房的落實影響到物業管理工作能否順利開展。因此，在簽訂合同時，應該約定明確，并跟蹤落實。

　　風險六：前期物業管理質量、費用引起的風險

　　在物業管理活動中業主關心的重點是物業服務是否質價相符，因此合同應當明確約定物業服務質量與服務費用。為防止這方面引起的風險，物業服務企業在簽訂合同時，應當遵照市場規律，根據管理的項目與企業自身條件確定合理的價格，切忌為了取得項目以低價投標，影響到物業服務的質量而引起糾紛。

　　風險七：違約責任約定不當引起的風險

　　違約條款是物業服務合同的重要條款，如果約定不清，一旦發生糾紛，受損最大的應該是物業服務企業。此類風險主要是來自司法程序方面。在司法實踐中，一旦發生糾紛，物業服務企業很多時候會成為重罰的對象。所以在訂立合同時應當認真清楚地約定好合同糾紛解決的條款，必要時可以借助法律專家。

　　除了上述所說的前期物業服務合同風險，物業服務企業在日常物業管理活動中，還存在著兩種風險：訂立合同時約定不清引起的風險和合同履行過程中引起的風險。這里重點提一下第二種風險。在合同履行過程中引起合同風險的因素是多方面的，這種風險主要在于合同內容履行以及合同續訂和解除方面。作為物業管理的專業機構，與業主發生此類糾紛責任一般來說主要在物業服務企業。因此，物業服務企業在履行合同中加強與業主的溝通是必不可少的。

　　二、物業服務合同糾紛的特點及糾紛解決

　　物業服務合同糾紛具有如下一些特點：

　　1）糾紛的群體性

　　隨著我國城市化進程的發展，大量的人口聚集到城市里，城市市區人口居住密集。物業管理的糾紛往往涉及一棟樓的業主，甚至整個小區的業主，利益的共同性會使業主很自然地聯合起來，形成群體性糾紛，因而規模會很大，且矛盾激烈。

　　2）法律關系錯綜復雜

　　物業服務合同糾紛，包括物業服務企業與業主之間、與業委會之間，物業服務企業與物業使用人之間，物業服務企業與開發商之間，物業服務企業之間，業主與開發商之間的糾紛。這些糾紛使法律關系變得非常復雜，糾紛的類型和成因更顯多樣化。例如，在前期物業管理中業主、物業服務企業以及開發商之間的關系交織在一起。再例如，物業管理法律關系區分所有建筑物相鄰關系的交叉。

　　3）物業服務收費糾紛占比例最大

　　物業服務收費案件在物業管理糾紛案件中所占的比例最大。此類案件訴訟標的較小，法律關系相對要簡單，但實際處理過程中，卻有很多問題難以解決。

　　4）業主與前期物業服務企業之間的矛盾成為焦點

　　前期物業服務企業由開發商來確定，會出現開發商與物業服務企業一體化的情況。尤其是父子關系的房地產開發企業和下屬的物業服務企業，是導致業主和前期物業服務企業矛盾的焦點。

　　5）侵犯物業共用部位和設施的糾紛成為熱點

　　物業管理主要是針對物業的共有部分或者設施設備所進行的維修養護，此類業務也構成了物業服務的基本業務。我國雖然出臺了物權法，但是在法律層面上，我國的法律體系仍未完善，比如停車場的歸屬問題仍未明確。法律的不足必然導致此類糾紛的出現。

　　6）物業的專項維修基金的糾紛也開始顯現

　　物業的專項維修資金屬于全體業主所有，但是法律的缺失、執法不到位，以及業主不能及時了解到專項維修資金的使用情況，增加了此類糾紛產生的幾率。

　　物業服務合同糾紛產生的原因多種多樣，比如說法律規范、規章制度不健全，行政管理不力，業主或者使用人對物業服務質量的過高期望，糾紛當事人缺乏法律意識以及受到不良意識的影響等。針對產生的原因不同，我們在實踐中可以選擇不同的糾紛解決方式。目前主要有：協商、調解、經濟仲裁、經濟訴訟等。

　　對于因服務質量引起的糾紛，解決時首先是通過協商、調解的方式，不到必要時盡量不選擇訴訟方式。經濟仲裁應該是解決糾紛的較好的方式。為增強業主或物業使用人關于物業管理方面的法律意識，物業服務企業在平時的工作中，就應當在社區內宣傳物業管理的法律法規，還可通過社區文化活動的開展，有意識地加強對不良意識和風氣的糾正。