對物業管理納入社區管理的思考

　　一、物業管理納入社區管理的現實意義

　　（一）有利于深化城市社區體制的改革

　　物業管理是城市管理的一個重要組成部分，物業管理好壞直接關系到居民的切身利益和社會的穩定發展。隨著生活水平的提高，人們對居所的要求更著重于良好的居住環境。物業管理是社區管理的要素之一，物業管理納入社區管理已越來越成為人們關注的焦點。因此，如果做到了物業管理納入社區管理，不僅有利于物業管理的發展，而且也符合社區管理的目標，有利于深化城市管理體制改革。

　　比如，城市中老的居住小區雖然有了物業公司，但居民對物業管理認識不足，交費情況并不樂觀；在新的小區，很多物業公司隸屬于開發商，業主入住后沒有選擇物業公司的權力。由于缺乏競爭，有的物業公司不僅服務差，并且亂收費。同時，政府的有關政策法規也很難在這樣的小區中得以貫徹實施。相反，如果把物業管理納入社區管理，政府的房管局和民政局就可聯合發布關于將居住區物業管理納入社區管理的有關規定。又如，在物業小區納入社區管理之前，社區居委會、業主委員會、街道辦事處、物業管理企業、房管局的派出機構之間的復雜關系往往是物業管理中的癥結所在。物業管理納入社區管理之后，政府就可用政策明確界定他們之間的責任。社區居委會就可以加強對業主委員會的指導，監督物業管理企業服務，協調物業管理企業、業主委員會和業主之間的關系。另外，社區居委會也可會同物業管理行政主管部門及有關單位和業主委員會、物業管理企業,一起組建聯席會或管理委員會，代表區域內全體業主和使用人的物業權益。業主委員會應按章程認真履行職責，還應當接受社區居委會的指導，遵守社區居委會關于社區公共利益的決定。業主委員會如果做出違反法律法規、影響社會秩序、侵犯社區公共利益的決定，社區居委會可以按照社區自治的原則加以制止。

　　（二） 有利于創建新型社區清潔、優美、舒適、安全的居住環境

　　把物業管理納入社區管理的目的之一，就是提高居住區物業管理水平，改善小區的居住環境。因此，在抓創建文明社區、文明小區工作中,要充分認識到加強居住區物業管理工作的重要性。

　　基于這種認識，把物業管理納入社區管理的工作應著重做到以下三點：第一，要根據老小區先天條件差、配套設施不足、推進物業管理難度較大的特點，著重加大老小區的整治力度。通過綜合整治項目為創建物業管理優秀小區、文明小區創造必要條件。第二，新建小區的創優工作要做到誰開發誰負責，各有關部門應大力支持，創造良好的外部環境。第三，全面推進物業管理納入社區管理的步伐，在小區中應盡快建立小區管理委員會制度。由此引伸出“四位一體”的組織形式，來協調處理好居委會、業主委員會、物業公司和社區民警之間的關系，從而，實現各司其職、分工協調、運作流暢、職責分明、有序高效的“四位一體”新格局。

　　二、物業管理納入社區管理的具體措施和辦法

　　（一）要有操作性較強的相應政策出臺

　　雖然物業管理納入社區管理有利政府、居民和物業管理多贏，但也不可過于樂觀。因為，不僅物業管理、業委會和居委會等有關方面的關系協調好還需要一個過程，而且，還有待于新的法規的出臺和房改

　　政策的進一步深入。例如，物業管理納入社區管理之后，小區實行了保安、保潔、保綠、保修、停車等一體化管理，但在老小區中，人們還不習慣于每月交保安、保潔、停車費等，使物業公司無法進行管理。再如，在新小區中，物業公司對物業管理納入社區管理這件事情的態度和居民對成立業主委員會的意識等也都是不確定因素。目前,成立業主委員會需要街道蓋章，但是街道對于業委會規范運作卻沒有任何制約措施。目前，業主大會通過業主委員會有選擇物業管理公司的權力，但是，業主委員會組成人員的素質對此項工作影響很大。由此可見，物業管理要納入社區管理，必須出臺操作性較強的相應政策加以規范才行。

　　（二）建立“四位一體”聯席會議制度

　　在政府有關部門和街道指導下建立“四位一體”聯席會議制度，應是物業管理納入社區管理的關鍵。為此，應做到“六明確”：一要明確街道辦事處應會同有關部門指導業主委員會的工作;二要明確業委會籌備小組應由街道、居委會、房地產主管部門進行指導;三要明確劃分物業管理區域的基本原則;四要明確第一次業主大會召開的方式、程序、候選人產生的方式和業委會選舉產生的方式;五要明確提高業主自治管理水平，保障業委會準確地行使在物業管理活動中的權利和履行義務;六要明確加強對業委會及其成員的培訓。

　　（三）落實有關方面的職責

　　要落實街道辦事處、物業管理企業和政府有關部門在物業管理納入社區管理中各自所應承擔的職責。街道辦事處應當加強對轄區內物業管理的指導和監督檢查。其主要職責是:參與新建居住小區的入住驗收，對未按規劃管理配套公共設施或者存有質量問題的，有權提請規劃管理主管部門予以糾正;會同房地產主管部門指導業主委員會組建工作，對業主委員會的組建提出審核意見;會同房地產主管部門對轄區內居住區的物業管理企業進行監督管理;對物業管理員的服務質量和管理水平進行考核，并反饋給物業公司;及時協調、處理轄區內的物業管理糾紛。

　　物業管理企業要按照法律、法規的規定和物業管理服務合同的約定為居民提供服務。要自覺接受街道辦事處和居委會的監督，不斷提高服務質量和管理水平；要嚴格按國務院《物業管理條例》及有關法律、法規的規定進行管理。

　　政府各有關部門應當對轄區內物業管理進行行政管理和監督。各部門應各司其職，密切配合街道辦事處結合轄區的實際情況，研究制定具體的方案和措施，以利于街道辦事處在指導和監督檢查物業管理企業工作時得到法律、法規上的保障，從而,推動物業管理和社區管理。

　　（四）加強居委會建設

　　居委會在把物業管理納入社區管理的過程中具有十分重要的作用。居委會是落實好把物業管理納入社區管理的有效組織形式。在加強居委會組織建設中，有以下三種組織形式可供選擇：第一，在居委會選舉中把物業公司有關人員吸納進來作為兼職成員，分擔政府和居委會的工作;第二，在居委會選舉中把業委會主任或副主任選進居委會；第三，把居住在小區里的居委干部選進業委會中擔任成員。

篇2：瑞士物業管理與社區管理的相結合

　　瑞士物業管理與社區管理的相結合

　　日內瓦物業管理的特點，就是為物業投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，管理公司總裁巴內提說，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調，應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。

　　瑞士日內瓦的生活小區都 沒有院墻，更看到在小區門前站崗的保安人員，小區的物業管理與社區管理融為一體。小區的綠地全部是公共綠地，毫無分隔封閉之感。日內瓦唯有一個模范小區自成一體，是由為火車站附近的舊房拆建形成的，延續了舊名，叫做“巖洞小區”。

　　區內建筑風格獨特，是20世紀80年代一位剛出道的年輕設計師在一次競賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現代派藝術雕塑，但區內居民樓、地下車庫、理發館、小學校、兒童活動區，老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應俱全，依勢而建。雖然小區一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區的物業管理也是一流的。

　　這個小區是由日內瓦政府財政部屬下的物業公司管理，帶有社會補貼性質。所謂“社會物業”，即居住者需有資格享受社會住房福利補貼。這類小區居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以和的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。

　　其它條件則更加嚴格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現有住房條件超出個人收入、家庭收入和經濟條承受能力的；現有住房環境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自已居住的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因為入住者將享受政府的補貼。一套現行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過3500瑞士法郎的大單元，補貼將減少50%。家庭收入增長時，補貼數額將會向下調整，此時物業管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區，向其推薦普通小區的住房。

　　然而，日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業公司出現于1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，后來從美國的物業管理中引進了一些新經驗，至1964年基本形成了現代物業管理模式；即為住戶提供優質服務，為投資者實現物業增值，管理不斷創新。

　　除了自已有條件買地皮，建別墅的居民處，日內瓦州大多數城鎮居民選擇了單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業公司的服務質量。因此，物業公司反提供優質和多品種服務視為競爭的重要因素。

　　在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的物業管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個單元內。過年過節時管理員負責在樓內張燈結彩，擺放圣誕樹。凡住戶需要服務的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以直接打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。

　　有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人，一切服務都已社會化。各類社會服務公司的服務人員，往往只身開一輛小面包車，車內修理工具、零件、檢測儀表或器械應有盡有。服務人員工作優質高效，謝絕煙酒。維修完畢后，住戶只需在有關單子上簽個字，由服務公司直接與物業公司結賬。物業公司則根據與住戶簽訂的合同，該收錢時再通知住戶通過郵局付賬。

　　日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。居民享有的大多數服務項目由社區提供，如游泳池等體育設施、圖書館、博物館、學校老人院、門診部、藥房、銀行營業處等都在合理的距離內分布。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區居民有優惠。居民的水、電、房租、電話費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，有用跑遠路。社區還不定期的舉行區內居民聯誼活動，有時在公園舉行主題聯歡，如環保、防病、園藝等。社區內一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的小報，免費送進各家的信箱。

篇3：關于理順汕頭市中心城區社區管理與住宅小區物業服務之間關系暫行辦法(2009年)

　　廣東省汕頭市人民政府辦公室

　　汕府辦〔20**〕142號

　　汕頭市人民政府辦公室

　　二○○九年十月十五日

　　第一條 為理順社區管理與住宅小區物業服務的關系,確立街道辦事處、社區居委會在物業管理活動中的地位,明晰相關職能部門在物業小區的責任,明確物業服務企業和業主在社區管理中應盡的義務,完善中心城區城市管理體制,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》、《汕頭市城市市容環境衛生管理條例》等法律、法規和有關規定,結合本市實際,按照“重心下移、屬地管理,條塊結合、以塊為主、條條保障、全民參與”的原則,制定本辦法。

　　第二條 街道辦事處、社區居委會支持和指導物業服務企業依法經營;物業服務企業積極配合、協助街道辦事處、社區居委會履行社會管理職能和開展社區日常管理工作(來自:www.dewk.cn),接受街道辦事處、社區居委會的指導和監督;形成以社區居委會為主導,業主自主管理、小區資源共享、共建社會主義新社區的良好局面。

　　第三條 街道辦事處、社區居委會監督、協調相關職能部門依照各自職責,認真履行涉及物業服務工作的各項管理職能;相關職能部門在各自職責范圍內,做好物業管理活動的有關工作,指導街道辦事處、社區居委會做好涉及物業管理活動的協調、管理工作。

　　第四條 街道辦事處的監督、管理和協調工作

　　(一)對物業管理活動進行指導和監督。

　　1、負責轄區內公共設施、街貌的管理和監督;

　　2、參與新建住宅區的規劃驗收,對未按規劃要求建設配套的基礎設施和公共設施,有權提請規劃等行政主管部門予以糾正;對建設配套的基礎設施和公共設施的質量問題,有權提請建設行政主管部門予以糾正;

　　3、依照有關規定確定建成居住區物業管理區域并報備案,協同房地產行政主管部門處理物業管理區域劃定的爭議問題;

　　4、會同房地產行政主管部門,指導和協助物業小區業主推薦產生業主大會籌備組、成立業主大會,選舉業主委員會,監督業主大會及業主委員會的運作,協助業主委員會的換屆選舉、重新選舉;

　　5、協調物業服務與社區建設的工作;

　　6、會同主管部門協調處理物業管理活動中的糾紛;

　　7、負責“門前三包”責任制的組織實施和管理;

　　8、對物業小區的日常物業管理活動進行監督,并提出相應物業服務企業管理質量的評價意見,作為房地產行政主管部門進行物業服務企業資質管理的主要參數。

　　(二)協助相關職能部門在各自職責范圍內做好與物業管理活動的有關工作,定期主持召開相關職能部門參加的涉及物業管理聯席會議,對相關職能部門涉及物業管理的工作績效進行評價,促進其改進存在問題,向其上級部門反映有關情況。

　　(三)在授權及經費保障的前提下,完成相關職能部門委托的涉及物業管理活動的各項工作任務。

　　第五條 社區居委會的監督、管理和協調工作

　　(一)協助配合社區物業管理活動,進行指導和監督。

　　1、協助或組織業主推薦產生業主大會籌備組,并由居委會代表擔任籌備組組長;

　　2、協助業主推選樓、梯業主代表;

　　3、協助業主擬訂《業主大會議事規則》和《管理規約》草案;

　　4、協助業主提出業主委員會委員候選人產生辦法以及名單;

　　5、監督業主委員會的運作;

　　6、指導業主按照物業小區環境衛生質量標準與物業服務企業約定物業服務管理合同的相關內容;

　　7、會同業主委員會和物業服務企業在物業小區開展豐富多彩的文化、體育活動及國家有關政策法規宣傳工作;

　　8、參與調解物業管理活動的糾紛;

　　9、參與綠色住宅小區和物業管理示范小區的評選工作;

　　10、積極創建平安和諧文明示范小區。

　　(二)對相關職能部門履行與物業管理活動相關的管理職責進行社會監督,有權向其反饋存在問題,提出改進建議。

　　(三)在授權及經費保障的前提下,完成街道辦事處、相關職能部門委托的涉及物業管理活動的各項工作任務;接受責任單位或責任人委托,做好環境衛生、“門前三包”等有償服務工作。

　　第六條

　　相關職能部門的監督和管理工作

　　相關職能部門在各自職能范圍內做好物業管理活動的有關工作,協調處理物業服務企業的違規行為,同時抄送房地產行政主管部門備查,作為房地產行政主管部門進行物業服務企業資質管理的參考。

　　(一)價格主管部門依法對物業服務收費進行監督檢查,受理和處理涉及物業服務收費的投訴舉報;實行價費公示制度,推進價格服務進社區工作。

　　(二)公安行政主管部門對物業小區內違反治安管理的行為,依法予以處罰。

　　(三)公安派出所對轄區居民住宅區的管理單位、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責的情況實施消防監督。

　　(四)各級市容環境衛生行政主管部門負責本轄區市容環境衛生管理工作。

　　1、根據《汕頭市城市環境衛生質量標準》,制定物業小區環境衛生質量標準;

　　2、確定物業小區環境衛生責任區范圍及其責任人;

　　3、規定物業小區生活垃圾的收集、清運和環境衛生清掃保潔作業的時間、地點和方式,并對物業小區的環境衛生作業情況進行檢查監督;

　　4、負責對本轄區沿街單位“門前三包”責任制工作落實情況的檢查、監督、指導和協調;

　　5、依法對違反環境衛生規定行為進行糾正或處罰。

　　(五)規劃行政主管部門負責物業小區范圍各種違反城市規劃建設行為的監督檢查。

　　(六)城市管理執法部門負責對物業小區的違反城市管理行為依法實施行政處罰和行政強制措施。

　　(七)房地產行政主管部門負責物業管理活動的指導和監督。根據街道辦事處、社區居委會或相關職能部門對物業小區日常物業管理活動的評價意見,嚴格做好物業服務企業的資質審查和定、升級工作。

　　(八)市、區衛生監督部門要依法對物業小區游泳池、二次供水衛生情況進行監督檢查;疾病預防控制部門接受委托負責對物業小區游泳池、二次供水水質衛生進行監測。

　　(九)各級愛衛部門依法檢查指導物業小區開展除“四害”、講衛生、防治疾病活動。

　　(十)供水、供電、供氣、通訊與網絡、有線電視等單位,依法承擔所管轄的相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　第七條 物業服務企業的服務工作

　　(一) 依據國家《物業管理條例》和省、市有關法律法規以及《物業管理服務合同》,做好物業管理服務工作。

　　(二)支持和配合街道辦事處、社區居委會進行包括治安、消防安全、計生、健康教育與除“四害”活動、征兵、民政等社區管理工作。

　　(三)及時協調和處理業主投訴的物業服務問題,改進工作方法,提高物業服務質量。

　　(四)配合調解業主之間的矛盾。

　　(五)按照 “門前三包”責任制工作有關規定,接受委托,做好物業小區沿街“門前三包”服務工作,接受街道辦事處、社區居委會和市容環境衛生行政主管部門的檢查、監督。

　　(六)按市容環境衛生行政主管部門規定的時間、地點和方式做好衛生責任區內的環境衛生清掃、保潔和生活垃圾的收集、清運工作。不得雇請或委托沒有取得汕頭市市區從事環境衛生經營服務行業資質的單位承擔本物業小區的環境衛生作業,不得容許垃圾清收人員在小區內外撕拆袋裝垃圾和撿拾廢品雜物。

　　(七)物業服務公司應做好小區內部環境衛生管理工作,小區外部周邊衛生管理由街道辦事處負責。

　　(八)履行消防安全職責,督促、指導業主或者用戶做好消防安全工作。

　　(九)物業服務企業對責任區內違反環境衛生管理規定的行為有權制止,必要時及時通報相關職能部門,并有權要求市容環境衛生行政主管部門或者城市管理執法部門查處。

　　第八條 業主委員會的義務

　　業主大會、業主委員會應積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責,支持社區居委會開展工作,并接受其指導和監督。

　　(一)配合街道辦事處、社區居委會,共同做好維護物業管理區域內的衛生、治安、安全等工作。

　　(二)物業小區的業主大會、業主委員會擬定有關物業管理區域管理草案時,事前應告知相關的社區居委會,并認真聽取居委會的建議。

　　(三)落實業主大會通過的各項物業管理決議,不得從事與小區物業管理無關的活動和做出無關的決定。

　　(四)協調、指導、監督物業服務企業和業主共同搞好物業小區物業服務工作。

　　第九條 業主義務

　　業主是物業管理活動和社區工作的參與者和執行者。按國家《物業管理條例》和省、市法律法規的規定,在享有業主權利的同時應履行相應義務。

　　(一)積極支持和配合街道辦事處、社區居委會的各項社區工作,積極參與各項健康有益的文化、體育活動。

　　(二)發現各種違法行為及時向有關方面報告。并監督相關職能部門履行好各自職責,及時處理群眾反映的問題。

　　(三)不得在小區內進行違法違規活動,不得破壞公共設施、侵占公共場地,必須保障疏散通道、安全出口暢通。

　　(四)自覺履行業主大會通過的各項物業管理決議;認真履行物業服務合同,自覺繳交物業服務費。

　　(五)自覺遵守國家各項法律法規。

　　第十條 相應法律責任

　　(一)對責任范圍內社區物業管理活動有關工作不落實的單位或個人,給予批評教育、限期整改。責任單位對責任區范圍內的各類違規行為制止無效的,應當向市或區縣行政執法部門反映,市或區縣行政執法部門應及時依法查處。

　　(二) 違反本辦法的規定,縣級以上地方人民政府、房地產行政主管部門、街道辦事處或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。

　　(三) 物業服務企業、物業使用人違反市容衛生管理規定的,按《汕頭市城市市容環境衛生管理條例》對相關責任人進行處罰。

　　(四) 小區業主委員會不按有關規定配合開展社區工作的,應承擔相應的責任。

　　(五)業主或物業使用人違反規定破壞社區公共設施、侵占公共用地等違規行為按相關法律法規論處。

　　第十一條 本辦法適用于汕頭市中心城區,中心城區未實行物業服務的住宅小區參照本辦法執行。

　　第十二條 本辦法自20**年11月1日起施行