初探物業(yè)管理公司在住宅分戶驗(yàn)收中的地位與作用

　　目前，各地出臺(tái)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》基本要求是由建設(shè)單位組織施工，監(jiān)理單位相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，已選定的物管公司也應(yīng)當(dāng)參加驗(yàn)收。

　　我國(guó)住宅工程質(zhì)量試行分戶驗(yàn)收管理辦法，在北京市朝陽(yáng)區(qū)率先開始試點(diǎn)以來(lái)，寧夏全境、太原、南京、紹興、長(zhǎng)春、大連等城市都陸續(xù)開始啟動(dòng)了這項(xiàng)具有創(chuàng)新意識(shí)的住宅工程竣工質(zhì)量驗(yàn)收模式。廣泛深入地開展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，必將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)工程質(zhì)量管理起到規(guī)范作用，能夠更好地維護(hù)用戶的利益。

　　筆者根據(jù)參加某住宅小區(qū)質(zhì)量分戶驗(yàn)收全過程的體會(huì)，初探物管公司在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收中的地位與作用，希望能對(duì)今后加強(qiáng)和提高物管公司在質(zhì)量分戶驗(yàn)收中的地位與作用提供幫助。

　　1.住宅小區(qū)工程的特點(diǎn)

　　1.1工程概況

　　該小區(qū)位于南京市東南部，屬小區(qū)總體規(guī)劃中的一期二組團(tuán)。總建筑面積4.063萬(wàn)平方米，該組團(tuán)內(nèi)共有6棟樓，其中3棟12層的小高層、3棟17層的高層，“滿堂”地下一層兼人防功能的停車庫(kù)，共有325套住宅，主體采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)。

　　1.2參與管理和承建的單位眾多

　　工程建設(shè)中普遍存在參與和承建的單位眾多的情況，本小區(qū)一期二組團(tuán)工程亦不例外。建設(shè)單位、主承包商（社會(huì)中標(biāo)單位）、各類分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位；政府管理的工程質(zhì)量、文明安全、規(guī)劃監(jiān)察等職能部門；有關(guān)技術(shù)保障的社會(huì)各類檢測(cè)單位，如環(huán)保、電氣、防雷、消防等，以及壟斷行業(yè)如供水、供電、供氣等承包單位，構(gòu)成了十分復(fù)雜又相互制約的項(xiàng)目管理和承包體系。

　　1.3工程項(xiàng)目管理、質(zhì)量控制難度大

　　由于工程項(xiàng)目參與單位和人員眾多，竣工后的統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目各類各項(xiàng)的合同就有46份之多。各子系統(tǒng)項(xiàng)目基本是分包，在工程施工程序上既相互牽制又相互影響，加上人員、環(huán)境、工藝、材料的不斷變化，形成了動(dòng)態(tài)的管理形式。導(dǎo)致住宅小區(qū)工程項(xiàng)目管理層面多，各種技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題反饋、決斷、執(zhí)行滯后，造成工程的進(jìn)度、投資、質(zhì)量難以管理和協(xié)調(diào),在組織施工過程中相互推諉、扯皮，相互影響質(zhì)量的情況頻頻發(fā)生。由此，無(wú)論是建設(shè)單位、承包商、監(jiān)理部門、政府監(jiān)管部門，對(duì)整個(gè)工程的每個(gè)工序、每種(件)材料的質(zhì)量難以有效控制。因此，更加大了工程質(zhì)量管理和施工協(xié)調(diào)的難度。

　　2.物管公司應(yīng)有的地位

　　近幾年來(lái)，隨著住宅商品化的發(fā)展，人民生活水平日漸提高。我國(guó)城鎮(zhèn)住宅開發(fā)量每年約20億平方米，物業(yè)管理的容量也逐步擴(kuò)大、日趨完善。但是現(xiàn)階段物管公司參與住宅工程竣工前的質(zhì)量管理與竣工驗(yàn)收中的地位在政策和法規(guī)上尚未落實(shí)，更不夠明確。筆者認(rèn)為應(yīng)加快建立健全有關(guān)法規(guī)制度，加快落實(shí)其應(yīng)有的地位。

　　2.1政策法規(guī)手段的落實(shí)

　　目前，各地出臺(tái)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》基本要求是由建設(shè)單位組織施工，監(jiān)理單位相關(guān)人員進(jìn)行驗(yàn)收，已選定的物管公司也應(yīng)當(dāng)參加驗(yàn)收。筆者認(rèn)為，政府相關(guān)部門在現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理和商品房銷售政策和法規(guī)上應(yīng)結(jié)合質(zhì)量分戶驗(yàn)收的新特點(diǎn)，強(qiáng)化物管公司的作用，明確規(guī)定凡今后質(zhì)量分戶驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)預(yù)先選定物管公司必須介入并參與全過程的質(zhì)量驗(yàn)收，使物管公司有合法的依據(jù)，名正言順協(xié)助建設(shè)單位進(jìn)行質(zhì)量分戶驗(yàn)收的質(zhì)量管理控制工作。

　　2.2前期物業(yè)服務(wù)合同增補(bǔ)強(qiáng)制性條款的落實(shí)

　　根據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》前期物業(yè)管理第二十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”，建議今后建設(shè)單位在與物管公司簽訂合同時(shí)間適當(dāng)提前到項(xiàng)目規(guī)劃階段。使物管公司能做到前期介入住宅工程的規(guī)劃和施工全過程，將參與質(zhì)量分戶驗(yàn)收作為強(qiáng)制性條款加以明確，要求物管公司在住宅工程竣工時(shí)，必須積極組織并參與質(zhì)量分戶驗(yàn)收，并根據(jù)驗(yàn)收中的各項(xiàng)內(nèi)容要求、各工程項(xiàng)目的不同特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化，將質(zhì)量分戶驗(yàn)收的具體實(shí)施方法和步驟落實(shí)到位，確保物管公司在質(zhì)量分戶驗(yàn)收中的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)。

　　2.3經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理措施的落實(shí)

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收是工作量大、時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)性強(qiáng)的工作。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)上給予物管公司驗(yàn)收時(shí)必要的支持。分析現(xiàn)在試行的建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位在質(zhì)量驗(yàn)收的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的投入與住

宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收未試行前并無(wú)多大區(qū)別。因?yàn)橐罁?jù)我國(guó)工程建設(shè)的有關(guān)驗(yàn)收規(guī)定，在施工過程中就應(yīng)該在每個(gè)工序、每個(gè)環(huán)節(jié)，在不同時(shí)間、不同節(jié)點(diǎn)進(jìn)行階段性質(zhì)量驗(yàn)收工作，現(xiàn)在只是將應(yīng)該驗(yàn)收的規(guī)定項(xiàng)目在質(zhì)量分戶驗(yàn)收時(shí)再重新過濾一遍。如果各參建單位真正做到各司其職，在施工中認(rèn)真貫徹工程質(zhì)量控制保證體系，執(zhí)行每一個(gè)工序和節(jié)點(diǎn)的驗(yàn)收，并在發(fā)現(xiàn)問題后及時(shí)整改直到合格為止，那么就能使每戶的工程質(zhì)量得到基本保障，但過去以單元工程為對(duì)象的驗(yàn)收模式和辦法難以做到?，F(xiàn)試行的質(zhì)量分戶驗(yàn)收就能較好地克服這一難題，問題是物管公司目前沒有政策依據(jù)落實(shí)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的支持。如果建設(shè)單位將物業(yè)管理公司在質(zhì)量分戶驗(yàn)收中的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)層面上給予落實(shí)，來(lái)保證各類技術(shù)人員、檢測(cè)工具、儀器的落實(shí)，屆時(shí)質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作就能夠更有效地展開。

　　3.物業(yè)管理公司參與住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的作用

　　物業(yè)管理作為我國(guó)城鎮(zhèn)物業(yè)管理體制改革的產(chǎn)物，近二十年來(lái)不斷發(fā)展，經(jīng)營(yíng)管理水平有了很大的提升，特別是在住宅質(zhì)量管理、技術(shù)鑒定和維修方面積累了許多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。如果能作為一個(gè)管理實(shí)體參加住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作，對(duì)住宅的銷售、工程質(zhì)量的控制、質(zhì)量通病的及時(shí)發(fā)現(xiàn)和整改，對(duì)住宅工程質(zhì)量管理水平的提升將產(chǎn)生很大的作用。

　　3.1有利于促進(jìn)物業(yè)銷售

　　開發(fā)商是十分重視自己的產(chǎn)品銷售的。如果物業(yè)管理公司能夠在項(xiàng)目開發(fā)早期介入，并參加住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收全過程，不僅可以提高產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)值，而且可以大大提升開發(fā)商的形象，促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)品的銷售。根據(jù)實(shí)踐證明：物管公司如果前期介入并參加住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收，業(yè)主對(duì)其物業(yè)管理的水準(zhǔn)心中有數(shù)，有了預(yù)先認(rèn)同感，因?yàn)闃I(yè)主更關(guān)心的是屬于自己那一套房屋的質(zhì)量。從某種意義上減輕了準(zhǔn)業(yè)主心理上對(duì)房屋質(zhì)量和今后使用的擔(dān)憂，也更有利于產(chǎn)品的銷售。

　　3.2有利于早期發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷和施工的質(zhì)量隱患

　　通常在住宅工程竣工驗(yàn)收前的一個(gè)工作節(jié)點(diǎn)，基本是工程收尾和設(shè)備調(diào)試運(yùn)行階段。此時(shí)，如果物管公司投入技術(shù)力量，對(duì)已介入的項(xiàng)目進(jìn)行全面的預(yù)驗(yàn)收和檢查將是一個(gè)很好的質(zhì)量保障措施。由于物管公司在長(zhǎng)期住宅工程管理維修的工作中，對(duì)各類產(chǎn)品在使用過程中留下的設(shè)計(jì)缺陷和工程質(zhì)量隱患積累了許多經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。因此，在預(yù)驗(yàn)收的過程中就能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)單位、施工單位尚未發(fā)現(xiàn)和解決的問題，并在施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案，使之早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，要比竣工移交后再整改、再返工容易得多。

　　3.3有利于住宅質(zhì)量隱患的整改和移交

　　物管公司對(duì)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收更進(jìn)一步保證工程質(zhì)量的完好性，有利于開發(fā)商在銷售合同時(shí)限內(nèi)將住宅保質(zhì)保量移交給業(yè)主。該項(xiàng)目建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位經(jīng)過35天的質(zhì)量分戶驗(yàn)收，按質(zhì)量驗(yàn)收、技術(shù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)真檢查，共檢查出各類質(zhì)量通病1950處（點(diǎn)），并邊驗(yàn)收邊組織技術(shù)力量隨即進(jìn)行整改。施工單位整改完畢后，物管公司將擔(dān)負(fù)今后的物業(yè)管理工作，無(wú)形的壓力和責(zé)任感，更使之在質(zhì)量分戶驗(yàn)收中做到認(rèn)真細(xì)致，多發(fā)現(xiàn)一處質(zhì)量問題就減少一處今后的維修工作。因此，該物管公司在正式接收前又組織技術(shù)人員依據(jù)驗(yàn)收的有關(guān)規(guī)定和要求，再對(duì)每戶(含整改后的)進(jìn)行質(zhì)量分戶驗(yàn)收，結(jié)果又發(fā)現(xiàn)之前漏檢和整改不合格的質(zhì)量通病416處（點(diǎn)），現(xiàn)場(chǎng)明確記錄在案，向建設(shè)單位通報(bào)并督促施工單位及時(shí)的整修。徹底改變了過去以單元工程為對(duì)象的驗(yàn)收模式，而是從每一套房屋按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)全面地進(jìn)行驗(yàn)收抓起，較好地把住了每套房屋的“質(zhì)量關(guān)”。業(yè)主在接收房屋時(shí)對(duì)質(zhì)量，特別是感觀質(zhì)量認(rèn)同度高。我們?cè)谝平坏?25戶中，只有21戶業(yè)主的質(zhì)量反饋46處(點(diǎn))，其中墻體9條輕微的裂縫（符合質(zhì)量要求）、17處空鼓和20處窗角滲水、防盜門啟閉不靈等問題，也給予及時(shí)整改。該小區(qū)20**年一期一組團(tuán)5.45萬(wàn)平方米，420套住宅未開展質(zhì)量分戶驗(yàn)收時(shí)，房屋移交后有53戶業(yè)主的質(zhì)量反饋各種質(zhì)量通病252處(點(diǎn))。同期相比之下，物管公司參與質(zhì)量分戶驗(yàn)收比未參與質(zhì)量分戶驗(yàn)收交房的業(yè)主投訴和返修率下降了56%。

篇2：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定（2006年）

　　關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市建設(shè)委員會(huì)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》和《關(guān)于實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》的通知

　　建質(zhì)質(zhì)函[20**]17號(hào)

　關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市建設(shè)委員會(huì)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》和《關(guān)于實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》的通知
　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委：

　　現(xiàn)將北京市建設(shè)委員會(huì)組織制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》和《關(guān)于實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本地區(qū)實(shí)際以及建筑節(jié)能工作要求，逐步建立住宅工程“一戶一驗(yàn)”制度，進(jìn)一步推動(dòng)住宅工程質(zhì)量(包括建筑節(jié)能)整體水平的提高。

　　附件1：北京市建設(shè)委員會(huì)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》

　　附件2：北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》

　　建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司

　　二○○六年三月七日

　　關(guān)于印發(fā)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》的通知

　　京建質(zhì)[20**]999號(hào)

　　各區(qū)、縣建委，各建設(shè)(開發(fā))、施工、監(jiān)理單位：

　　為了加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)將市建委制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　附件：1、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》

　　附件：2、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》

　　北京市建設(shè)委員會(huì)

　　二○○五年十一月十四日

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定

　　第一條　為了加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，保障竣工房屋使用功能，根據(jù)《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及國(guó)家施工驗(yàn)收規(guī)范，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)定。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

　　本規(guī)定所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收,是指住宅工程在按照國(guó)家規(guī)范要求內(nèi)容進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收時(shí)，對(duì)每一戶及單位工程公共部位進(jìn)行的專門驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。

　　第三條　住宅工程建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位要強(qiáng)化檢驗(yàn)批驗(yàn)收，對(duì)于不符合質(zhì)量要求的檢驗(yàn)批，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位(子單位)工程，嚴(yán)禁驗(yàn)收。

　　第四條　住宅工程建設(shè)單位必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格工程竣工驗(yàn)收程序，驗(yàn)收合格后方可交付使用。

　　第五條　住宅工程竣工驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先組織施工和監(jiān)理單位有關(guān)人員進(jìn)行質(zhì)量分戶驗(yàn)收。

　　已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作。

　　第六條　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家和本市工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行。

　　第七條　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，以檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量為主，主要包括以下檢查內(nèi)容：

　　(一)建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差;

　　(二)門窗安裝質(zhì)量;

　　(三)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量;

　　(四)防水工程質(zhì)量;

　　(五)采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量;

　　(六)給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量;

　　(七)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量;

　　(八)其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。

　　第八條　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

　　(一)在分戶驗(yàn)收前根據(jù)房屋情況確定檢查部位和數(shù)量，并在施工圖紙上注明;

　　(二)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)范要求的方法，對(duì)本規(guī)定要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行檢查;

　　(三)填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計(jì)文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)查;

　　(四)分戶驗(yàn)收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位質(zhì)量驗(yàn)收專用章。

　　第九條　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。

　　第十條　住宅工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標(biāo)牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)工程名稱、竣工日期;

　　(二)建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位全稱;

　　(三)建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位負(fù)責(zé)人姓名。

　　第十一條　住宅工程建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中注明以下事項(xiàng)：

　　(一)保修范圍和保修期限;

　　(二)施工單位工程質(zhì)量保修負(fù)責(zé)人姓名、電話以及辦公地點(diǎn);

　　(三)物業(yè)公司名稱、電話;

　　(四)工程質(zhì)量保修程序和處理時(shí)限;

　　(五)建設(shè)單位工程質(zhì)量保修監(jiān)督電話。

　　第十二條　住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。

　　第十三條　本規(guī)定第十一條所列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在住宅工程交付使用時(shí)，在住宅單元入口進(jìn)行公示，公 示期不得少于6個(gè)月。

　　第十四條　工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收過程中，抽查《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，抽查有關(guān)單位是否按照要求對(duì)質(zhì)量分戶驗(yàn)收中提出的問題進(jìn)行了整改。

　　第十五條　本規(guī)定自20**年1月1日起施行。

篇3：做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作通知

　　關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的通知（20**）

　　各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委及有關(guān)部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)建設(shè)局：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量水平，現(xiàn)就做好住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作通知如下：

　　一、高度重視分戶驗(yàn)收工作

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。

　　住宅工程涉及千家萬(wàn)戶，住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進(jìn)一步增強(qiáng)做好分戶驗(yàn)收工作的緊迫感和使命感，把全面開展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作提高到實(shí)踐***、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，明確要求，制定措施，加強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)把這項(xiàng)工作擺到重要的議事日程，抓緊抓好。

　　二、分戶驗(yàn)收內(nèi)容

　　分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括：

　?。ㄒ唬┑孛?、墻面和頂棚質(zhì)量；

　?。ǘ╅T窗質(zhì)量；

　?。ㄈ跅U、護(hù)欄質(zhì)量；

　?。ㄋ模┓浪こ藤|(zhì)量；

　　（五）室內(nèi)主要空間尺寸；

　?。┙o水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

　?。ㄆ撸┦覂?nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

　?。ò耍┙ㄖ?jié)能和采暖工程質(zhì)量；

　?。ň牛┯嘘P(guān)合同中規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　三、分戶驗(yàn)收依據(jù)

　　分戶驗(yàn)收依據(jù)為國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，主要包括住宅建筑規(guī)范、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、砌體工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、建筑地面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收、智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、屋面工程質(zhì)量驗(yàn)收、地下防水工程質(zhì)量驗(yàn)收等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件。

　　四、分戶驗(yàn)收程序

　　分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：

　?。ㄒ唬└鶕?jù)分戶驗(yàn)收的內(nèi)容和住宅工程的具體情況確定檢查部位、數(shù)量；

　　（二）按照國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法，以及分戶驗(yàn)收的內(nèi)容適時(shí)進(jìn)行檢查；

　　（三）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（見附件），建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師分別簽字；

　　（四）分戶驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位必須按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件，一同交給住戶。

　　分戶驗(yàn)收不合格，不能進(jìn)行住宅工程整體竣工驗(yàn)收。同時(shí)，住宅工程整體竣工驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，將工程名稱、竣工日期和建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位全稱鑲嵌在該建筑工程外墻的顯著部位。

　　五、分戶驗(yàn)收的組織實(shí)施

　　分戶驗(yàn)收由施工單位提出申請(qǐng)，建設(shè)單位組織實(shí)施，施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師及相關(guān)質(zhì)量、技術(shù)人員參加，對(duì)所涉及的部位、數(shù)量按分戶驗(yàn)收內(nèi)容進(jìn)行檢查驗(yàn)收。已經(jīng)預(yù)選物業(yè)公司的項(xiàng)目，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人參加分戶驗(yàn)收。

　　建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序。對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后重新組織分戶驗(yàn)收。

　　工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)監(jiān)督有關(guān)方面認(rèn)真整改，確保分戶驗(yàn)收工作質(zhì)量。對(duì)在分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔?yàn)收的，依法對(duì)有關(guān)單位和責(zé)任人進(jìn)行處罰，并納入不良行為記錄。

　　六、加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的領(lǐng)導(dǎo)

　　各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，制定分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則或管理辦法，明確提高住宅工程質(zhì)量的工作目標(biāo)和任務(wù)，突出重點(diǎn)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其在保障性住房中應(yīng)全面推行分戶驗(yàn)收制度，把分戶驗(yàn)收工作落到實(shí)處，確保住宅工程結(jié)構(gòu)安全和使用功能質(zhì)量，促進(jìn)提高住宅工程質(zhì)量總體水平。

　　附件：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表

　　中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　二○○九年十二月二十二日