淺述物業管理企業管理職能應完善

　　高康娟（山東司法警官職業學院，山東濟南250014）

　　摘要：文章結合物業公司行使管理職權受到限制的現狀，從業主的公共利益和物業公司的職權入手，分析了物業公司職權不完善的弊端，并淺談了筆者對現行立法的觀點。從規范物業公司管理和服務的角度出發，我們可以看出物業管理條例需要完善之處。

　　關鍵詞：物業管理條例；業主的公共利益；物業公司的職權；立法缺陷；監督

　　一、引言

　　現實生活中，大家都認為小區業主相對于小區物業公司處于弱勢，小區物業應該為小區的業主服好務，為小區的安全盡心盡力。目前，有的小區業主的車轱輪被人卸了，有的小區的物業管理人員把業主打了，這樣的事情屢見不鮮，我們都可以強烈呼吁物業管理要規范化。從另一方面說，如果業主不考慮整體小區的公共利益，亂搭亂建，影響小區的安全，物業公司進行管理，卻遭遇業主的蠻橫霸道，不聽勸告，那么物業公司該如何行使自己的管理職權？

　　有這樣一個發生在筆者身邊的事情。筆者所在城市的某小區環境優美，清潔人員每天都把庭院打掃得干干凈凈，而且小區治安也很不錯，每天不論白天晚上都有保安輪流巡查。雖然物業公司也會有工作做不好的地方，但總體評價還是相當好的。但最近，在沿街樓有一住戶，在靠近馬路的草坪上隨意搭建亭臺，遭到物業公司的勸阻。可此住戶不但不聽勸告，反而更是狂妄不羈，還在小區的外墻圍欄處獨自開了一個通向馬路的門。同時為了方便搬運建筑材料，經常占用通往車庫的通道，影響車輛通行。現在，在該住戶的陽臺外，一處古香古色的亭子矗立在碧綠的草坪上，異常美麗，恰似一獨門獨院的豪華別墅。可是，在這惹眼的富貴美麗背后，我們應該意識到，該業主實際上是侵犯了全體業主的公共利益。該業主在小區物業管理人員勸阻不聽的情況下，小區物業公司該如何處理這個事件？小區物業公司有沒有強行制止或拆除的權力？作為一個物業管理企業，該如何完善其管理職能呢？就這個問題，筆者談一下自己的想法。

　　二、立法缺陷導致的問題

　　首先，我們要搞清楚兩個問題。第一，什么是全體業主的公共利益？第二，物業公司的職權是什么？

　　1.全體業主的公共利益

　　什么是全體業主的公共利益？對于公共利益，法律并沒有明確的定義。但從公共利益的理論上來講，筆者認為，公共利益具有社會共享性。既然公共利益是共同利益，既然它影響著共同體所有成員或絕大多數成員，那么它就應該具有社會共享性。這可以從兩個層面來理解。第一，所謂社會性是指公共利益的相對普遍性或非特定性，即它不是特定的、部分人的利益。第二，所謂共享性既是指“共有性”，也是指“共同受益性”。并且這種受益不一定表現為直接的、明顯的“正受益”；公共利益受到侵害事實上也是對公眾利益的潛在威脅。同理，全體業主的公共利益，也同樣具有共享性。小區的草坪，圍欄，樹木，車庫通道等，都屬于全體業主共同所有，因此，私自占用草坪，影響小區的整體美觀；隨便停放貨車，占用車庫通道，影響其他業主通行；任意拆除小區圍欄，為小區安全留下隱患。這一系列行為都應視為侵犯全體業主的公共利益。根據《物業管理條例》第七條對業主義務的規定，其中第二項要求業主遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。而該業主并沒有遵守該條例的規定，更沒有把其他業主共有的利益放在眼里。

　　2.物業公司的職權

　　在沒有業主委員會的小區里，物業公司更應該發揮積極作用，維護好全體業主的共同利益。根據《物業管理條例》中關于物業公司職權的相關規定，物業公司的主要職責包含兩個方面，即安全工作和物業的養護工作。此處，筆者只談涉及上述案例中的安全工作。《物業管理條例》中第四十六條規定，對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。第四十七條規定，物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。由此可以看出，該小區的物業公司并沒有采取必要措施，沒有行使好自己的職權。

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　　基于以上分析，我們很明顯可以得出一個結論，那就是案例中的業主確實違法占用了公用設施，危害了全體業主的共同利益，而該小區的物業公司并沒有很好的行使管理職權，導致公用草坪、車道被占，圍欄被拆，給小區的安全留下隱患。

　　3.處理建

議

　　根據《物業管理條例》第四十六條的規定，對于這種亂搭亂建，影響小區治安的行為，物業公司應及時制止，并向有關行政管理部門報告。第五十條規定，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業。案例中，如果物業公司按照條例的規定盡職盡責，那么結果應該有兩個：要么，該業主的違章建筑被強行拆除；要么，物業公司以書面形式告知全體業主該建筑得到有關部門批準，并附以相關批準文件。只有這樣做，才可以給被侵犯了權利的業主們一個合理的解釋。

　　三、強化物業管理職權的必要性

　　如案例中所說，物業公司管了，但是業主耳充不聞，并不停止違法行為，那么物業公司該怎么辦呢？物業公司并不是執法部門，沒有強制權力，當他們遇到了非自己能力所能解決的事情時，物業公司也只能傻呆呆的站著看，干著急卻沒辦法。回顧今年5月份發生在溫州的藏獒咬傷小區業主的事情，物業公司對于藏獒的主人也是無能為力。對于這種情況，筆者認為可以在一定范圍內給予物業公司一些強制權力。目的在于更好的維護保證小區的管理，給業主創造一個更好的生活環境。

　　那么，怎么賦予物業公司強制權力呢？筆者首先需要澄清一個問題，那就是這個地方談到的強制權力僅僅是物業公司管理職權的一個工具，而非把物業公司升格為執法部門。現行《物業管理條例》不僅規定了物業公司的職責，還賦予業主權利和義務，實際上是對雙方行為的調整。但它更多的是對物業公司行為的制約，強調了物業公司的服務職能，并沒有賦予物業公司有效的管理職能。筆者認為，有效的管理是提供高質量服務的前提。只有把服務和管理結合起來，才能發揮物業公司的作用，更好的為業主服務。所以，在《物業管理條例》中，應該賦予物業公司一定范圍內的強制權力。這個范圍，其實也就僅僅限定在當個別業主長期侵犯全體業主公共利益時，物業公司勸告不聽，情節嚴重的情況下。當然還應該規定，強制權力禁止針對業主人身。

　　按照《物業管理條例》第四十六條的規定，出現違法行為時，物業公司向有關行政管理部門報告，再等待相關行政部門作出處理，這是需要時間的。而業主的共同利益、生命財產安全應該是法律所保護的，如果沒有及時有效的措施，也許會擴大損失。因此，如果法律賦予物業公司強制權力，物業公司就會及時控制局面，防止危害進一步延續擴展。

　　四、完善物業管理職權之我見

　　如前所述，應該從《物業管理條例》入手，賦予物業公司一定的強制權力，從而改善物業公司管理職權不到位的現狀。但是，這也會讓人擔心物業公司因此而濫用職權，侵害業主權益。那么，我們可以想辦法去約束物業公司的強制權。這里就主要談到了對物業管理職權監督制約的問題。

　　筆者認為：一方面，業主委員會監督就是一個很好的制約權力的方式。監督程序并不復雜，物業公司要行使強制權力之前，必須經業主委員會的討論，只有全體業主過半數以上同意，物業公司方可行使強制權力。另一方面，法律的監督無處不在。例如，《民法通則》117 條第2 款規定，損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償；第3 款規定，受害人因此遭受其它重大損失的，侵害人并應當賠償損失。一旦物業公司濫用強制權力，制裁它的方式是很多的，這會迫使物業公司謹慎處理事情。

　　當物業公司在緊急情況下采取強制措施后，在一定時間內再向有關行政管理部門報告。這樣既能及時停止對小區其他業主共有利益的侵害，又能有助于相關行政管理部門進行管理。

　　綜上所述，物業公司僅作為一個服務部門的話，業主則會更看重物業公司的義務，卻無視物業公司的管理職能。如果賦予物業公司一定范圍內的強制權力，并且給予這種強制權力相應的監督和制約，那么，物業公司則會更好的行使自己的職權，使“服務”和“管理”兩種職能共同發揮作用。

篇2：完善物業管理招投標六點建議

　　完善物業管理招投標六點建議

　　物業管理的招投標是物業管理市場化進程中的一大進步，是提高業主自治管理能力和物業管理企業競爭能力的最好手段。《物業管理條例》和建設部關于《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標機制提供了有力的保證，這種公開、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制，加速物業管理行業的持續、快速、健康發展將起到重要的推進作用。對于完善物業管理招投標，我有六點建議：

　　一、完善政策，細化法規

　　在社會主義市場經濟條件下，依法行政的實質就是以法定原則明確和規范政府該管什么、不該管什么、誰來管、怎樣管的問題。目前，在推動物業管理市場正常發展的過程中，各地政府部門為了加強物業管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規文件，但還存在著諸多的問題。主要表現為：一是立法滯后，法規出臺倉促，從而使出臺的法律法規顯得過于粗糙或過于原則，尤其是實施細則方面存在著缺乏操作性和系統性的問題；二是立法的體制不完善，法律、法規出臺缺乏統一性、規范性。

　　我國物業管理未來的發展趨勢應該是在對合理存在的“不合理狀況”進行完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會的不斷發展，各種層面上的因素日趨成熟，物業管理行業也將走出初期的混沌，進入良性的有序世界。

　　二、改善具體的操作方法

　　現在進行的物業管理招投標一般是由開發商或業委會委托政府管理部門一起組織招標的，或是業委會自己組織人員招標。由于沒有統一的招投標管理評價部門，招標權威管理評價部門、招標內容、程序、評標人員組成沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性，所以明確游戲規則是招投標過程中迫在眉睫的事情。

　　因此，可行的操作方法應該是在物業管理行業中產生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業管理經驗和資格，在進入評委會之前需通過政府相關部門的考核和認定，取得相應的資格，使整個評標過程更加客觀和公正。同時因為物業管理的最終受益者和受影響者是業主，所以應該適當增加業主評委比例。

　　在公開進行的招投標活動中，應該明確組織招標方式，如議標、邀標、公開招標等；應規定具備何種條件的樓盤采用何種招標方式，具備何種資質的物業管理企業參加何種招標方式；同時在招投標過程中，必須堅持評分與記分的公開性；招標文件中，必須有詳細的評分規則；招標每一步進行完后將分數公開，讓參加的企業既知道自己企業的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分數，可以對已有的分數進行查詢和答疑。總之，越是公開的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認可。

　　三、理順招標方與投標方的關系

　　從目前的實踐來看，在物業管理招投標市場上，招標方與投標方的關系是不平等的，投標方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標方與投標方雙方的關系，推進招投標市場的成熟。

　　物業管理招投標市場的成熟首先是招標方的成熟。招標方應該本著對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產權和勞動成果。地方政府主管部門有責任和義務對業主和業主委員會進行這方面知識的傳授和指導，并協助他們選擇好自己信任的物業管理公司。作為招標方來說，要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，平等地對待每一個投標競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標方應向所有的投標人提供相同的招標邀請函；對招標文件的解釋和澄清應提供給所有的投標人；對投標人的資格審查應適用相同的標準和程序；提供投標擔保的要求應同樣適用于每一個投標者；與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員；中標標準應當盡可能的量化并嚴格按既定的評標程序對所有的投標進行評定，按既定的中標標準確定中標者。

　　作為物業管理招投標的投標方，物業管理公司一般都有一定的業務知識和市場競爭的經驗，都能理解招投標的程序，都能提供合適的標書。但要解決觀念的滯后和防止非規范化的行為，以正當的手段參加投標競爭，不得串通投標，不得向招標方及其工作人員行賄、提供回報或給予其他好處等不正當競爭行為，從而影響審標、評標工作的順序進行。

　　四、培育和發展中介服務體系

　　如同其他市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開一系列有效的服務體系，包括專業化的招投標中介、咨詢機構、物業管理評估機構、律師事務所和市場信息網絡的建立。當前，物業管理招投標市場的信息網絡渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業管理公司，但是，這些物業管理公司的信譽、能力、經營范圍、服務質量和價格水平都缺乏完整的材料，致使招標方缺乏選擇的余地，在實際操作中雙方都帶有盲目性。

　　招投標是一項專業性、技術性很強的工作，招標方無論是開發商還是業委會都缺乏物業管理的專業知識，難以對眾多的投標方做出科學的評價，而專業的招投標中間服務體系就可以擔負這方面的職能。它的作用主要有：可以協助政府有關部門制定相關的物業管理招投標法規、條例；為開發商和業主制定合理、完整的招標書；審定投標人的資質和條件，組織解釋招標文件和招投標活動；幫助政府部門實現監督作用；制定行業“游戲”規則和評比標準。

　　五、明確政府部門的定位

　　目前一些成功的招投標都是在政府有關部門主持或指導下進行并取得良好業績的。政府的干預和指導重點在于理順開發商、物業管理公司和業主委員會三方面的關系，幫助三方正確對待招投標活動。特別是當業主委員會處于招標方時更要實施具體指導，這在市場發育的初期是非常有必要的。

　　政府部門應該在實際招投標中統攬全局，既是物業管理招投標市場的管理者、又是建設者，而不應該是招投標的組織者、操作者和評分者；應以制定、解釋政策為主，不應參與執行政策，包括價格的制定；應主動為招投標明確方向、規范程序、并制定相關法則、法規，積極引導招投標順利進行。

　　六、建立和完善物業仲裁機構

　　招投標市場的發育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決開發商、物業管理公司和業主委員會等多方糾紛的仲裁機構，稱之為“快速法庭”。這一機構處于招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業、公正地裁決物業管理市場中產生的糾紛問題，幫助和指導招投標過程中的權利保護，以推動物業民主化管理的過程。

　　由于參加投標的物業管理公司經常處于弱勢地位，與此同時現行的招投標工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業管理公司對最后的中標結果有異議，又沒有相關部門受理投標物業管理公司的查詢和投訴，這一現象的長期存在將嚴重打擊和挫傷投標物業管理公司的參與熱情和投標工作的質量，達不到開展招標活動的最終目的和要求。因此建立招投標工作仲裁機構及相關申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構的建立能夠使相關投標物業管理公司投訴有部門、申訴有渠道，最大程度地保障投標物業管理公司的合法權益，通過招投標這一手段公正選出一家真正能為業主服務的物業管理公司。

　　上海陸家嘴物業管理有限公司翁國強 徐憲安

篇3：完善小區物業管理 構建和諧社區

　　完善小區物業管理 構建和諧社區

　　幾年來，由于工作上的原因，主持和參與協調了幾個小區有關業委會與物業公司之間、業委會與居委會之間、業主與業委會之間、相鄰物業的兩個小區業主之間的一些比較棘手的矛盾。如:某小區為成立業主大會、業主委員會，因程序是否合法而引發的糾紛；某小區與相鄰小區業主間為了不同時期開發房產遺留的通道門而引發的群體糾紛；某小區因開發商違規貸款被法辦后遺留下297戶業主無產證引發的群體矛盾；某小區物業公司長期未公布公益性收入賬目引發的業主與物業公司之間、業主與業委會之間、業委會與物業公司之間、業主與居委會之間的群體矛盾；某小區了為實施等級收費而引發的業委會與物業公司、居委會、業主與業委會之間的矛盾......

　　綜合上述矛盾，筆者歸納了一下，大部分業主希望小區能得到良好的服務希望小區有安寧的環境，希望物業公司、業委會、居委會能各盡職能，把小區管理好；部分業主很盲目、個別業主很沖動、極個別業主有私利。業主們為了自己的利益，希望的是高質量的服務和低價的付出，希望少動或者不動用維修基金，又要求物業公司把小區的一切相關物業事務全部做好、到位。更有許多業主片面地認為我付了物業管理費，就已包含了一切。

　　諸如:維修設備營運等費用理應也包含進去了。其實根本不是那么一回事，物業管理費僅僅是物業公司用于物業管理區域的日常管理，包括巡視、檢查、物業維修、更新費用等的各項賬務管理、檔案資料的保管和其他有關物業管理服務的費用。也就是我們通常所講的屬于軟件管理和管理人員的工資及相關的稅費。除此之外，業主們尚需承擔保潔費、保安費、綠化養護費、維修費、設備營運費(包括泵房電費、街坊路燈電費、樓道燈電費)等等與使用相關物業的維修保養費用。個別業主認為:“你物業公司稍有半點毛病，我就拒付物業管理費”，個別業主甚至拖欠了8-9年的物業管理費，還振振有詞地講:“法律有規定的，物業公司追索我物業管理費的追訴權時效只有兩年，所以物業公司與我打官司的話，我如輸了官司，最多只需付兩年的物業管理，業主和物業公司是主人和仆人的關系，傭人沒做好，主人就不給錢。”的錯誤論斷。

　　筆者認為:

　　一、物業公司的人員工作上略有毛病可以提出意見、批語或告知主管領導；或請業委會、居委會協調要求其整改，把工作做好。拒交物業管理費不是上策，會給物業管理上帶來惡性循環，反饋到業主這里，吃虧的還是全體業主。所以，不交物業管理費實質上是侵害了其他正常繳費業主的權利。

　　二、我國《民法通則》中確實規定了民事糾紛中的債權追索的時效為兩年，但在法理上某業主長期不繳物業管理費的行為是一個連續發生至目前的行為，且其行為仍在繼續發生，計算當事人的債權債務的時間應當從其終止該行為之日起計算。況且物業公司一般均會在年末公告或書面通知業主繳納管理費，其行為視為連續催討行為。在惡性循環的狀態下，物業公司往往帶著情緒服務，服務則不能全部到位。現在的小區業主們生活條件在提高，停放的車輛日趨增多，物業公司收取的停車費在扣除合理的成本后理應歸全體業主所有，并主要用于補充維修資金，用于小區的物業維修。

　　而物業公司往往將此收益充當維修費和一些應由全體業主承擔的綠化養護費、街坊樓道泵房電費等。尤其是前期物業管理階段，業委會尚未成立，資金使用程序混亂，物業公司往往認為有些費用沒有及時向業主收取，而應收的物業管理費也不能足額收取，是虧本經營，理應將公益性收益墊付。業主則認為:我們已交了物業管理費，他們還運用我們的公益性收，我們的利益被侵犯了，要拒付物業管理費，要維權。如此往復去，矛盾越來越大，集體*，小區內大小字報不斷，鬧得居委會整日不得安寧。小區基本的安寧都沒有了，如何還談“和諧”兩字。

　　物業公司、業委會、居委會都是本小區的管理者。物業公司既是經營者又是本小區物業方面的管理者和服務者，依法、合法的經營管理，定期公布賬目。向全體業主說明收費的內容和用途是物業公司的職責，熱情周到的服務是物業公司的義務。

　　業委會是業主大會的執行機構，必須堅持在居委會的指導和監督下開展工作。必須對全體業主負責。對于物業公司的管理服務質量、收費和賬目公布情況有權予以監督、督促，協調處理物業公司與業主之間的矛盾、糾紛，要尊重物業管理人員的人格。業委會成員尤其是主任、副主任、執行秘書須加強政策、法規方面的學習培訓，應當知曉本小區的家底、概況。如:住宅總面積、綠化總面積、水箱水泵的數量、街坊路燈和樓道燈的數量、種類能耗及相關數據等。明白業主應承擔的費用和分攤方法才能有效地與物業公司交涉，友好的相處。業委會成員掌握了解相關法規政策，如:相鄰住宅空調安裝的距離有何規定?不同時期的住宅小區物業管理用房(業委會用房)如何配置?不同地區的居民住宅房對開設有油煙的飲食業有何規定?遇到此類矛盾就能有調解成功的把握。

　　另外，業委會成員應針對本小區的情況及可能發生的問題，設置好《業主大會議事規則》草案，供全體業主在業主大會上表決通過。例如:個別小區的部分業主遇到小區中發生的一些問題，喜歡用類似大、小字報的局面形式在小區內張貼，或在居民信箱投宣傳品，其內容或是批語，或是建議、或是提出質疑。我們設想一下， 是否可以將此無序的狀態引導規范至有序的狀態，若在(議事規則)中規定在小區某一處專門設置一個“業主之聲欄”規定本小區業主可通過業委會以規范的格式發表在專欄內(不得人身攻擊和污辱誹謗他人)，設定批評類的可在欄內存放幾天，表揚類的、建議類的、質疑類的、提示類的可在欄內存放幾天，對全體業主均有約束力。同時可設定請居委會行使監督權，對違章亂張貼情況一經發現即刻清除。

　　居委會是小區的“國務院”，主任、書記是“小巷總理”。國務院《物業管理條例》和《上海市住宅物業管理規定》規定居委會對業主大會、業主委員會負有指導和監督的職能，居委會的工作是政府工作的延伸。那么我們講，作為指導和監督方又是小區的具體管理者，指導須有方，監督須有力，現有的居委干部學習了解物業方面的法規知識甚少，涉及小區物業方面的數據及分攤方法了解甚微，遇到物業管理方面的矛盾缺乏溝通或難以溝通，缺少有效的方法，所以對發生的物業管理方面的問題掌控、駕馭能力還是比較薄薄弱，確實需要進一步加緊對有關法律法規的學習，才能起到作用、做好工作、得到效果。