完善物業管理招投標六點建議
物業管理的招投標是物業管理市場化進程中的一大進步，是提高業主自治管理能力和物業管理企業競爭能力的最好手段。《物業管理條例》和建設部關于《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標機制提供了有力的保證，這種公開、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會化、專業化、市場化物業管理體制，加速物業管理行業的持續、快速、健康發展將起到重要的推進作用。對于完善物業管理招投標，我有六點建議：
一、完善政策，細化法規
在社會主義市場經濟條件下，依法行政的實質就是以法定原則明確和規范政府該管什么、不該管什么、誰來管、怎樣管的問題。目前，在推動物業管理市場正常發展的過程中，各地政府部門為了加強物業管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規文件，但還存在著諸多的問題。主要表現為：一是立法滯后，法規出臺倉促，從而使出臺的法律法規顯得過于粗糙或過于原則，尤其是實施細則方面存在著缺乏操作性和系統性的問題；二是立法的體制不完善，法律、法規出臺缺乏統一性、規范性。
我國物業管理未來的發展趨勢應該是在對合理存在的“不合理狀況”進行完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會的不斷發展，各種層面上的因素日趨成熟，物業管理行業也將走出初期的混沌，進入良性的有序世界。
二、改善具體的操作方法
現在進行的物業管理招投標一般是由開發商或業委會委托政府管理部門一起組織招標的，或是業委會自己組織人員招標。由于沒有統一的招投標管理評價部門，招標權威管理評價部門、招標內容、程序、評標人員組成沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規范性和公正性，所以明確游戲規則是招投標過程中迫在眉睫的事情。
因此，可行的操作方法應該是在物業管理行業中產生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業管理經驗和資格，在進入評委會之前需通過政府相關部門的考核和認定，取得相應的資格，使整個評標過程更加客觀和公正。同時因為物業管理的最終受益者和受影響者是業主，所以應該適當增加業主評委比例。
在公開進行的招投標活動中，應該明確組織招標方式，如議標、邀標、公開招標等；應規定具備何種條件的樓盤采用何種招標方式，具備何種資質的物業管理企業參加何種招標方式；同時在招投標過程中，必須堅持評分與記分的公開性；招標文件中，必須有詳細的評分規則；招標每一步進行完后將分數公開，讓參加的企業既知道自己企業的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分數，可以對已有的分數進行查詢和答疑。總之，越是公開的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認可。
三、理順招標方與投標方的關系
從目前的實踐來看，在物業管理招投標市場上，招標方與投標方的關系是不平等的，投標方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標方與投標方雙方的關系，推進招投標市場的成熟。
物業管理招投標市場的成熟首先是招標方的成熟。招標方應該本著對投標單位誠信的原則，尊重投標方的知識產權和勞動成果。地方政府主管部門有責任和義務對業主和業主委員會進行這方面知識的傳授和指導，并協助他們選擇好自己信任的物業管理公司。作為招標方來說，要嚴格按照公開的招標條件和程序辦事，平等地對待每一個投標競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標方應向所有的投標人提供相同的招標邀請函；對招標文件的解釋和澄清應提供給所有的投標人；對投標人的資格審查應適用相同的標準和程序；提供投標擔保的要求應同樣適用于每一個投標者；與投標人有利害關系的人員不得作為評標委員會的成員；中標標準應當盡可能的量化并嚴格按既定的評標程序對所有的投標進行評定，按既定的中標標準確定中標者。
作為物業管理招投標的投標方，物業管理公司一般都有一定的業務知識和市場競爭的經驗，都能理解招投標的程序，都能提供合適的標書。但要解決觀念的滯后和防止非規范化的行為，以正當的手段參加投標競爭，不得串通投標，不得向招標方及其工作人員行賄、提供回報或給予其他好處等不正當競爭行為，從而影響審標、評標工作的順序進行。
四、培育和發展中介服務體系
如同其他市場體系一樣，物業管理招投標市場的發育和運行離不開一系列有效的服務體系，包括專業化的招投標中介、咨詢機構、物業管理評估機構、律師事務所和市場信息網絡的建立。當前，物業管理招投標市場的信息網絡渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業管理公司，但是，這些物業管理公司的信譽、能力、經營范圍、服務質量和價格水平都缺乏完整的材料，致使招標方缺乏選擇的余地，在實際操作中雙方都帶有盲目性。
招投標是一項專業性、技術性很強的工作，招標方無論是開發商還是業委會都缺乏物業管理的專業知識，難以對眾多的投標方做出科學的評價，而專業的招投標中間服務體系就可以擔負這方面的職能。它的作用主要有：可以協助政府有關部門制定相關的物業管理招投標法規、條例；為開發商和業主制定合理、完整的招標書；審定投標人的資質和條件，組織解釋招標文件和招投標活動；幫助政府部門實現監督作用；制定行業“游戲”規則和評比標準。
五、明確政府部門的定位
目前一些成功的招投標都是在政府有關部門主持或指導下進行并取得良好業績的。政府的干預和指導重點在于理順開發商、物業管理公司和業主委員會三方面的關系，幫助三方正確對待招投標活動。特別是當業主委員會處于招標方時更要實施具體指導，這在市場發育的初期是非常有必要的。
政府部門應該在實際招投標中統攬全局，既是物業管理招投標市場的管理者、又是建設者，而不應該是招投標的組織者、操作者和評分者；應以制定、解釋政策為主，不應參與執行政策，包括價格的制定；應主動為招投標明確方向、規范程序、并制定相關法則、法規，積極引導招投標順利進行。
六、建立和完善物業仲裁機構
招投標市場的發育和規范化運作除了需要有一系列法規以外，還應建立解決開發商、物業管理公司和業主委員會等多方糾紛的仲裁機構，稱之為“快速法庭”。這一機構處于招標方和投標方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業、公正地裁決物業管理市場中產生的糾紛問題，幫助和指導招投標過程中的權利保護，以推動物業民主化管理的過程。
由于參加投標的物業管理公司經常處于弱勢地位，與此同時現行的招投標工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業管理公司對最后的中標結果有異議，又沒有相關部門受理投標物業管理公司的查詢和投訴，這一現象的長期存在將嚴重打擊和挫傷投標物業管理公司的參與熱情和投標工作的質量，達不到開展招標活動的最終目的和要求。因此建立招投標工作仲裁機構及相關申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構的建立能夠使相關投標物業管理公司投訴有部門、申訴有渠道，最大程度地保障投標物業管理公司的合法權益，通過招投標這一手段公正選出一家真正能為業主服務的物業管理公司。
上海陸家嘴物業管理有限公司翁國強 徐憲安
篇2：物業管理招投標標書制作
物業管理招投標標書制作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面：
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識；另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式；當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面：
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述：
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面：
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。
作者系中房集團北京物業管理有限公司總經理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業管理招投標工作
論物業管理招投標工作
隨著《物業管理條例》的頒布實施，物業管理招投標逐漸成為承接物業管理項目的主要方式，無論是物業管理企業還是建設單位、業主和政府行政管理部門，都將面對物業管理招投標的運行規則。面對新形勢，物業管理企業除了應該學習、掌握《物業管理條例》、《前期物業管理招投標管理暫行辦法》等相關規定外，還要掌握物業管理招投標實務的操作方法，這對于參加投標的物業管理企業是非常重要的。
在實際招投標的過程中，投標企業的標書起到了至關重要的作用，標書的制作應該引起廣大物業管理企業的高度重視。
一、做好標書制作的準備工作
對于投標的物業管理企業，及時獲得有關項目的招標信息，可以說是展開項目的第一步。因此，獲得項目信息的時間越早，就能夠爭取到越多的時間，中標的可能性就越大，獲得招標信息最為常見的途徑是招標通告。
獲得招標信息之后，投標的物業管理企業就應該積極與用戶、項目主管單位建立聯系，爭取在招標通告前，甚至在項目進行評估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標者對物業管理的設想和安排。這些工作的好處體現在三個方面:
首先，通過這些工作，投標的物業管理企業可以及早了解業主或建設單位制訂的物業管理項目的詳細要求，包括招投標項目概況、招標對象、招標說明、“標”或“包”的具體劃分、采用的技術規范和對工作的特殊要求等。更重要的是，業主或建設單位在立項、研究和設計等工作的過程中，往往已經形成了一些意向性的想法，包括對物業管理企業的看法等，投標物業管理企業如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對性地做好前期工作，及早開展投標的準備工作。
其次，投標的物業管理企業可以通過與業主或建設單位的接觸，進行充分的技術交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業主或建設單位對物業管理企業及其服務有一個感性認識;另一方面也可以對業主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標文件時準確響應或著重加以說明。某些時候，當業主或建設單位尚未確定招標文件某一部分的具體內容及指標時，通過技術交流，可能使用戶愿意采用投標物業管理企業提供的服務及管理模式;當業主在設計中有不當之處時，通過技術交流幫助業主作出修改，加深業主對投標物業管理企業的信任，這都會對投標物業管理企業非常有利。
另外，在長時間的接觸和交流過程中，如果投標物業管理企業能夠抓住機會，為業主或建設單位提供一些力所能及的服務，都會給對方留下良好的印象，為將來的合作打下良好的基礎。
二、標書制作中的幾個問題
項目招標之后直至開標之前的這段時間，可以說是投標物業管理企業的沖刺階段。投標物業管理企業在此過程中要注意以下幾個方面:
1、根據招標文件的要求，制訂投標文件的制作進度計劃，有條不紊地制作投標文件，以免造成文件的缺失或對招標文件的未響應。要仔細研究招標文件，尤其要注意文件中的一些特殊規定，例如有的招標文件中要求投標物業管理企業所提供的營業執照、財務報表等資格文件必須經過公證機關的公證，如果忽略了這些要求，就可能導致廢標。
2、針對招標文件中的主要技術問題，多與業主或建設單位聯系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標前會和現場考察，一定要事先做充分準備，以便及時得到滿意的答復和澄清，并在投標文件中給予充分明確的響應。
三、投標人在編制投標文件時要注意的問題
投標文件是投標方對招標文件的直接響應，投標文件應及時對招標文件提出的實質性的要求和條件做出回答。編制投標文件時要圍繞主題進行論述:
1、把握主題
投標人應當認真研究、正確理解招標文件的全部內容，并在此基礎上按要求編制招標文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標人本次招標情況”這一出發點去編制投標文件，細化各項條目。
2、嚴格規范
投標文件必須對招標文件中有關招標項目的研發內容、技術要求、項目價格、實施計劃等主要內容進行填報和說明。投標文件中使用的計量單位，除招標文件中有特殊要求外，應采用法定計量單位。
投標單位不得修改招標文件的要求，不能遺漏或回避招標文件中必須回答的問題，更不能提出任何附帶條件。投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出明確回答。
3、真實有效
投標文件中闡述的內容、提供的證明材料必須真實可靠，客觀反映投標人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關的國家法律、法規和條例。
4、統籌考慮
投標文件的內容可能牽涉到技術、經濟、資信等各方面的問題，因此，投標人要組織相關部門的人員分頭編制。同時，整個投標文件的內容應保持一致性和貫徹性，投標書按統一格式書寫。
5、合理設置文檔
一份完整合格的投標文件，不僅要有詳實的內容，也要有封面、目錄、頁眉、頁腳等，且在頁面安排、標題設置、圖表說明的字體、字號、色彩的運用上合理得體，既符合項目的嚴謹性，又要體現自己的特色。在編制技術標書過程中，應避免因偏離要求而影響技術評分，或指標過優而抬高了報價，影響開標結果。而對于用戶較為重視的指標，則可以適當地加以優化，并在投標文件相應的部分，加以詳細的描述，以引起招標方在評標時的興趣和重視，有利于爭取中標。
四、確定投標價格時要注意的幾個問題
在國際公開招標的情況下，一般來說，按照招標文件規定的評標因素評估的最低價格的投標，即為中標。因此，投標價格是影響評標的關鍵因素，在確定報價時，應注意以下幾個方面:
1、在確定報價時，應與業主或建設單位采取雙方坦誠相待的原則。很多物業管理企業參加公開招標的經驗不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價格上留一手，賺取高額利潤，或者企圖以不合理的低價搶標，有些物業管理企業參與競爭只是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業效益問題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當的。投標物業管理企業應確定合理的利潤比例，經過努力即使最終未能中標，也不會留有遺憾。
2、在確定報價時，要注意分析競爭對手的情況，一般來說，每個投標物業管理企業在作價時，都有自己的原則和規律，因此，在每次投標前，都要盡量摸清其他參與投標的對手的名單，搜尋以往在類似項目中該投標物業管理企業的投標價格，結合當時與現在其他因素的變化，分析測算對手在此次投標中的可能報價范圍，從而為自己的最終報價提供參考。
3、在確定報價時，還要考慮可能影響中標后項目收益的一些因素，如原材料價格、人工費用、管理費用等，以確定最終的報價。
總之，在物業管理招投標過程中，要樹立競爭意識、公德意識，除了依靠法律和行政手段規范外，還須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽、注重企業形象、遵紀守法、公平參與，自覺抵制不正當競爭，將物業管理招投標引入法制化、規范化、科學化的軌道，保證我國物業管理事業的不斷發展。