單個業(yè)主欠繳物業(yè)管理費行為法律關(guān)系的分析

　　物業(yè)管理費的用途，大家都知道。一定應(yīng)該是用于對業(yè)主共有物業(yè)和共用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、運轉(zhuǎn)的費用，以及相關(guān)人員（及商業(yè)組織）的報酬等。簡單說就是因物業(yè)需要運轉(zhuǎn)和維護(hù)而進(jìn)行必要的物業(yè)管理活動所需要的費用。

　　但拿了薪酬的相關(guān)人員（及商業(yè)組織）無法向出錢者證明過程和結(jié)果符合要求的時候，每個出錢人到底有什么辦法實現(xiàn)自己的知情權(quán)利；進(jìn)而在確認(rèn)物業(yè)管理活動缺失情況下使其及時改正；最終實現(xiàn)在對相關(guān)人員實在沒有能力改變物業(yè)管理不良的狀況下，盡早將其解聘并重新聘請的目標(biāo)。

　　如果我們能夠有如下共識：

　　認(rèn)可物業(yè)管理是業(yè)主共有物業(yè)的物業(yè)管理，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅僅是業(yè)主物業(yè)管理活動的具體經(jīng)理人（團隊）；

　　認(rèn)可物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受聘于發(fā)展商或者業(yè)主大會而不是直接受聘于全體各個獨立業(yè)主。

　　那么，我們就來看看我國的物業(yè)管理活動中單個業(yè)主的欠費到底是怎么回事。

　　在我們通常理解的民商事活動中，主體一般都是兩個，即我們常說的“合同雙方”或者“平等的民事主體”。但在物業(yè)管理活動中，這兩個平等的民事主體是誰呢？很顯然，是委托人－發(fā)展商或業(yè)主大會和受托人－物業(yè)服務(wù)企業(yè)這兩個平等民事主體。可支付物業(yè)管理費的單個業(yè)主在這個法律關(guān)系中的法律地位呢？按照我們一般的常識，單個業(yè)主是這兩個主體之外的一群主體，是授權(quán)發(fā)展商（簽署前期物業(yè)管理合同）或業(yè)主大會（簽署物業(yè)服務(wù)合同）的權(quán)利人（群）。

　　按照這種法律關(guān)系的確定，單個業(yè)主的義務(wù)是支付費用，對應(yīng)的權(quán)利則是且僅僅是物業(yè)管理活動中該業(yè)主的利益份額而不是全部。份額，就是該業(yè)主所持共有物業(yè)和設(shè)備設(shè)施的份額占全體業(yè)主共有物業(yè)和設(shè)備設(shè)施的份額。簡單說就該業(yè)主房產(chǎn)證上的面積占整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有建筑面積的百分比！

　　這種關(guān)系的確定，實際上就告訴每個業(yè)主：別管共同利益，只管你自己的（份額）部分。也就是說，如果你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行物業(yè)管理活動中應(yīng)盡的合同義務(wù)，那你最多可能得到物業(yè)服務(wù)企業(yè)對全體業(yè)主侵權(quán)賠償中應(yīng)該賠償你個人的那部分。

　　舉例說明：

　　某區(qū)域，物業(yè)管理費2.5元/月平方米。其中保潔費用占0.1元/月平方米，保潔員有8名，負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)每月30天的清潔和垃圾清運。其中垃圾清運工作占所有保潔工作量的1/10。

　　業(yè)主發(fā)現(xiàn)某一天垃圾沒有清運出去。此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇傭的保潔公司對該單個業(yè)主的侵權(quán)折合金額是多少呢？是一天的垃圾清運工作未做而未支出的費用中，該業(yè)主已經(jīng)以物業(yè)管理費名義交到物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的那部分。具體計算方法如下：

　　0.1元/月平方米（用于保潔的費用）*1/10（保潔費中用于垃圾清運的費用）/30（一個月30天計算）=0.000333333元/平方米。

　　假如該業(yè)主的房子是200平方米，那因為一天沒有清掃垃圾侵犯該業(yè)主的權(quán)利就只有0.0666元！

　　但一個小區(qū)假如有10萬平方米，那一天不清掃垃圾，保潔公司就白白拿走了33.33元！

　　從上述例子中我們不難看出，按照我們的習(xí)慣確定的法律關(guān)系，在“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到保潔義務(wù)”的維權(quán)活動中，所獲得賠償?shù)膿p失，只是其個人占全體損失的份額部分（0.0666元）。而其他所有業(yè)主因“并未主張”而分文不會獲得！更有甚者，要想維這個權(quán)，還要“誰主張誰舉證”，即由該業(yè)主舉證證明某日垃圾未清運。

　　簡單理解《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》中的有關(guān)法律規(guī)定，要想拿回這33.33元（姑且還不說要求對方賠償），必須得業(yè)委會代表業(yè)主大會主張全體業(yè)主的權(quán)利，或者由“業(yè)主共同決定”主張權(quán)利！（幸虧法律沒有規(guī)定“全體業(yè)主”主張而用“共同決定”主張）。

　　在這種關(guān)系中，單個業(yè)主權(quán)利的維護(hù)，永遠(yuǎn)是不劃算的。他花的成本和他自己獲得經(jīng)濟利益不對等。因為其他業(yè)主也并為從他的維權(quán)中獲得任何好處，而其維權(quán)所獲得的社會效益（公益心、社區(qū)知名度等）無形資產(chǎn)也是零！

　　因此，我們說，在對物業(yè)管理活動各方主體關(guān)系的傳統(tǒng)習(xí)慣理解中，單個業(yè)主根本就無法維權(quán)！

　　這種傳統(tǒng)習(xí)慣并非因物業(yè)管理而確立，看看我們的國家，不也是雖然“國家是人民的”，但少數(shù)人侵犯國家利益的時候，單個的公民就是沒有辦法維護(hù)包括自己利益在內(nèi)的國家利益嗎！

　　所以，對物業(yè)管理活動的這種傳統(tǒng)認(rèn)識，使得任何一個業(yè)主在采用“拒交費用”的方式維權(quán)時，無一例外的以失敗告終。

　　按照我們對物業(yè)管理活動中各方主體關(guān)系的“共識”，單個業(yè)主無權(quán)主張共同利益，而只能主張共同利益中該業(yè)主所占的份額。而共同利益主張權(quán)利人要么是業(yè)主大會（委托其選舉的業(yè)委會），要么就是業(yè)主“共同決定”。

　　按照《物權(quán)法》中的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，維護(hù)每個建筑物內(nèi)業(yè)主的共同權(quán)利時，由該建筑物中的業(yè)主共同決定，或者成立該建筑物的業(yè)主大會選舉業(yè)委會還不是難事。但當(dāng)按照《條例》規(guī)定的一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會時，這種共同權(quán)利維護(hù)組織的成立和運轉(zhuǎn)就是非常困難的，以至于根本無法實現(xiàn)成立、運轉(zhuǎn)、監(jiān)督、更換的可能性。因此，無論是以《物權(quán)法》中的“建筑區(qū)劃”為單位，

還是以《條例》中的“物業(yè)管理區(qū)域”為單位，只要不按《物權(quán)法》中規(guī)定的區(qū)分所有權(quán)的“建筑物”為單位，那么業(yè)主共同利益的維護(hù)就必將如登天般困難！

　　因此，不改變這種關(guān)系，不改變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理活動中各主體關(guān)系的錯誤、不合理的認(rèn)識，業(yè)主的維權(quán)就永遠(yuǎn)是一句空話！

　　解決的途徑有兩條：一是打破《條例》的限制，依照《物權(quán)法》以建筑物為單位建立業(yè)主組織并以建筑物為單位聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 二就是依照《中華人民共和國信托法》的規(guī)定，在以“建筑區(qū)劃”或“物業(yè)管理區(qū)域”為物業(yè)管理活動范圍的前提下，以所有業(yè)主為受益人，以業(yè)主大會或業(yè)委會為委托人，建立與物業(yè)服務(wù)企業(yè)為受托人的信托機制，即《信托法》的框架下，在符合法律規(guī)定的情況時賦予單個業(yè)主以委托人（業(yè)主大會或業(yè)委會）的權(quán)利。使業(yè)主共同利益得以防微杜漸，從開始即被單個業(yè)主發(fā)現(xiàn)且代表全體業(yè)主主張權(quán)利去糾正，才能真正解決中國的物業(yè)管理活動中的物業(yè)管理水平和業(yè)主需求之間的矛盾。

篇2：物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　物管案例：租戶欠繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司能否向業(yè)主催繳

　　去年8月，某業(yè)主與王小姐簽訂了一份房屋租賃合同，把自己的一套房子出租給她居住，租期為兩年。合同除了對租金及支付期限作了約定外，還約定物業(yè)管理費由王小姐承擔(dān)。前幾天，該業(yè)主收到物業(yè)公司的催款函，說已欠付近一年的物業(yè)管理費。為此業(yè)主投訴，稱租賃合同中已約定由房客交付物業(yè)費，物業(yè)公司不應(yīng)再向業(yè)主催繳物業(yè)管理費？

　　[案例分析]

　　根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理公司按照其與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)后，有權(quán)按照合同向業(yè)主收取約定的物業(yè)費。對業(yè)主來說，在接受了物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)后，有義務(wù)按約定支付相應(yīng)的物業(yè)費。

　　在房屋出租期間，房東應(yīng)將出租情況及時書面告知物業(yè)公司。物業(yè)管理公司可根據(jù)房東和房客對物業(yè)費繳付的具體約定向有關(guān)義務(wù)人收取物業(yè)費。也就是說，若租賃合同約定由房客支付物業(yè)費，物業(yè)管理公司可直接向房客收取，但業(yè)主要承擔(dān)連帶責(zé)任。若租賃合同對物業(yè)費由誰支付沒有約定或者約定由房東承擔(dān)的，物業(yè)費應(yīng)當(dāng)由房東承擔(dān)。

　　根據(jù)以上分析，若王小姐不按約定繳物業(yè)費，物業(yè)規(guī)律公司向業(yè)主收取物業(yè)費是有法律依據(jù)的，因為你要承擔(dān)連帶責(zé)任。當(dāng)然，在繳完欠付的物業(yè)費后，業(yè)主可向王小姐追償，并可追究她相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司接到業(yè)主投訴后，應(yīng)與業(yè)主溝通，說明上述觀點，以求得業(yè)主的理解。同時，還應(yīng)提請業(yè)主了解在房屋對外租賃時，應(yīng)到物業(yè)管理告訴履行必要的手續(xù)，以便物業(yè)管理公司了解掌握業(yè)主租賃情況，配合業(yè)主做好租賃管理工作，還可避免問題的出現(xiàn)。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．城市房屋租賃管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為加強城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于直轄市、市、建制鎮(zhèn)的房屋租賃。

　　第三條 房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應(yīng)遵守本辦法。

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。

　　第四條 公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。

　　第五條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循自愿、平等、互利的原則。

　　第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；

　　（二）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；

　　（三）共有房屋未取得共有人同意的；

　　（四）權(quán)屬有爭議的；

　　（五）屬于違法建筑的；

　　（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；

　　（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；

　　（八）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；

　　（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　第七條 住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家的房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　第八條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋租賃管理工作。

　　省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋租賃管理工作。

　　市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱房地產(chǎn)管理部門）主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋租賃管理工作。

　　第二章 租賃合同

　　第九條 房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款；

　　（一）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；

　　（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

　　（三）租賃用途；

　　（四）租賃期限；

　　（五）租金及交付方式；

　　（六）房屋修繕責(zé)任；

　　（七）轉(zhuǎn)租的約定；

　　（八）變更和解除合同的條件；

　　（九）違約責(zé)任；

　　（十）當(dāng)事人約定的其他條款。

　　第十條 房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新答訂租賃合同。

　　第十一條 租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。

　　出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同

　　住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。

　　第十二條 有下列情形之一的，房屋租賃當(dāng)事人可以變更或者解除租賃合同；

　　（一）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

　　（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

　　（三）當(dāng)事人協(xié)商一致的。

　　因變更或者解除租賃合同使一方當(dāng)事人遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。

　　第三章 租賃登記

　　第十三條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　答訂、變更、終止租賃合同的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　第十四條 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同答訂后30日內(nèi)，持本辦法第十五條規(guī)定的文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條 申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

　　（一）書面租賃合同；

　　（二）房屋所有權(quán)證書；

　　（三）當(dāng)事人的合法證件；

　　（四）城市人民政府規(guī)定的其他文件。

　　出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。

　　出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　第十六條 房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第十七條 《房屋租賃證》由租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。

　　第十八條 嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃證。遺失房屋租賃證應(yīng)當(dāng)向原發(fā)證機關(guān)申請補發(fā)。

　　第四章 當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

　　第十九條 房屋租賃當(dāng)事人按照租賃合同的約定，享有權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

　　出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時，應(yīng)當(dāng)事先商得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第二十條 出租人應(yīng)當(dāng)依照租賃合同約定的期限將房屋交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)當(dāng)支付違約金，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第二十一條 出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。

　　第二十二條 承租人必須按期繳納租金，違約的，應(yīng)當(dāng)支付違約金。

　　第二十三條 承租人應(yīng)當(dāng)愛護(hù)并合理便用所承租的房屋及附屬設(shè)施，不得擅自拆改。護(hù)建或增添。確需變動的，必須征得出租人的同意，并答訂書面合同。

　　因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

　　第二十四條 承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償；

　　（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

　　（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

　　（三）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

　　（四）拖欠租金累計六個月以上的；

　　（五）公用住宅用房無正當(dāng)理由閑置六個月以上的；

　　（六）租用承租房屋進(jìn)行違法活動的；

　　（七）故意損壞承租房屋的；

　　（八）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。

　　第二十五條 以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有士地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財政部《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國務(wù)院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。

　　第五章 轉(zhuǎn)租

　　第二十六條 房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。

　　第二十七條 承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。

　　出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。

　　第二十八條 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意，并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

　　第二十九條 轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。

　　第三十條 轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。

　　第三十一條 轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)的變更、解除或者終止。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第三十二條 違反本辦法有下列行為之一的，由人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰；

　　（一）偽造、涂改《房屋租賃證》的，注銷其證書，并可處以罰款；

　　（二）不按期申報、領(lǐng)取《房屋租賃證》的，責(zé)令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款；

　　（三）未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可處以罰款。

　　第三十三條 違反本辦法，情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第三十四條 房屋租賃管理工作人員徇私舞弊、貪污受賄的，由所在機關(guān)給予行政處分，情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成犯罪的，由司機機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附則

　　第三十五條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)、國有農(nóng)場。林場等房屋租賃，參照本辦法執(zhí)行。

　　第三十六條 省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

　　第三十七條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。

　　第三十八條 本辦法自1995年6月1日起施行。

篇3：欠繳物業(yè)管理費業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員資格嗎

　　欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎

　　欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。

　　欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司

　　欠繳物業(yè)管理費的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會委員的資格嗎

　　有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會的委員是按照業(yè)主大會法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來的，其他任何人不得干涉。欠費問題是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛，屬于業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的民事合同糾紛問題，與業(yè)主是否有資格被選為業(yè)主委員會委員無關(guān)。欠費業(yè)主也是業(yè)主，有資格參加選舉。

　　具不具有選舉資格與能不能當(dāng)選委員，是兩個問題。按期繳納物業(yè)管理費用是房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)盡的義務(wù)，業(yè)主欠費既影響物業(yè)管理企業(yè)正常履行物業(yè)管理合同，也侵害了其他業(yè)主的利益，因此欠費業(yè)主不宜作為全體產(chǎn)權(quán)人的代表，但這并不是等于是剝奪了欠費業(yè)主的被選舉權(quán)。