物業管理先有雞還是先有蛋的討論
現在一些住宅小區的物業公司在收取業主的物管費時，常出現一些拒繳物業費的情況，理由倒是不少。
“我家所在那棟樓的外墻落水管，已經斷了兩年半了，跟物業公司報修了多次，到現在都沒有人來維修。一到下雨天，我家的墻壁就是濕的，小區的物業管理太差，我干嘛要交物業管理費？”
“小區的保安工作也做得不夠好，我家的東西被盜，我與物業交涉，物業不理，我只好拒交物業管理費來抗議?！?/P>
以上述為代表的種種拒繳理由有的很具體，有的很抽象，五花八門，舉不勝舉。而面對業主的各種詰難，物業公司往往也是找出種種借口，為自己推脫責任。
“外墻滲漏是建筑企業施工質量問題，我們主動聯系施工單位或開發單位，他們卻以已交付使用為由予以推脫?！?/P>
“由于一些業主不交物業費，再加上人工成本大幅度提高，物業管理公司難以為繼，不少保安嫌工資待遇低，很難招到物管人員，人少服務質量難免不盡人意。”其言下之意是如果業主想要滿意的服務，則需要先提供資金保障。
這樣一來，雙方就產生矛盾。一方面是物業沒做好，業主拒交物業費；另一方面是業主不交物業費在先，物業公司難以提供業主想要的服務。
這好比是先有雞還是先有蛋的爭論，公說公有理，婆說婆有理，誰也說服不了誰。但如果說雞和蛋的爭論無關宏旨的話，而先服務或先交費的扯皮，則不會有贏家。
物業管理的重要性眾所周知，它是房地產開發商銷售樓盤的必備條件。由于我國物業起步采取的是低標準、低成本的方式，即只求覆蓋面，而不講求物業管理質量與今后的持續發展，對物業管理費的收取，設定上限并嚴格限制調價。從一些地方反映的情況看，物業管理費的標準還是10年前的，而這10年，物價連續上漲，人工成本倍增，顯然，這必導致物業企業經營困難，要想在這種情況下保持物業服務水平，幾乎是不可能的。
物業管理相關政策也規定，在業主大會未成立前，物業企業的選擇由開發商選定，為提升樓盤品質，開發商往往拿出一塊資金補貼給物業企業用于提升服務檔次，并制定較低的物業費標準以吸引買家。而當樓盤銷售完畢，開發商營銷目的達到后，給物業的補貼自然取消，沒有開發商的支持，物業企業的經營甚至生存受到挑戰。
物業管理的上述現狀，已逐漸演變成了社會問題。業主不滿意物業企業的服務而采取拒交物業費以“維護自己的權利”，而物業企業因業主拖欠物業費導致服務水平下降，這種矛盾逐漸加深、發酵，直至激烈沖突，驅趕物業企業的情況在一些老樓盤時常發生；更有甚者，業主拉橫幅發泄對物業不滿的極端現象，也偶見一些地方的報端。長此以往，勢必影響社會穩定。
本文作者系江西省房地產業協會會員
篇2：物業管理費該不該漲討論
物業管理費該不該漲的討論
陳齊/新快報/20**0424
物管費漲價，業主說“不”。近日，在號稱“中國第一村”的番禺祈福新邨，物管公司欲再度上漲物管費，從而引發業主反彈。上周五，祈福新邨物管處發布了一份《關于管理費調整的相關說明》(以下簡稱《說明》)，就調價原因作出解釋，稱不上調物管費僅今年就將超支1800多萬元，屆時只有靠削減員工數及服務項目來實現收支平衡。而有業主在小區論壇發布了一份《致番禺祈福新邨業主的一封倡議書》(以下簡稱《倡議書》)，對物管方的漲價要求提出了針鋒相對的意見。
焦點1不收停車費就加管理費?
●物管方:業主每月省150元停車費
在《說明》中，物管公司方面指出:“祈福新邨業主除了可獲得免費內線邨巴服務外，每戶還可節省:停車費150元/月、公共水電分攤費用以及因花園面積大小而數額不等的私家花園管理費。如果按照以上所列項目與其他小區相比，相當于每平方米節省1.6元以上。按照新方案，祈福新邨的管理費標準相當于1.8元/平方米(多層)、1.9元/平方米(高層)、1.8元-1.9元/平方米(別墅)，仍然比周邊類似樓盤實惠，而且本次方案也考慮了填補之前的費用缺口以及未來兩年費用開支的不斷增加。
●業主方:不是人人有車
有業主在《倡議書》中表示:停車占用的是業主共有的公共空間，物業的損失從何而來?有業主對于“省停車費”的說法表示質疑，業主謝小姐就告訴記者，自己并沒有私家車，也享受不了所謂150元/月的停車費優惠，將這部分計算成每個業主都享受的利益，這明顯對沒車的業主不公平。另外，私家花園也不是戶戶都有，物管對其不收取管理費，也不能算到每戶業主的頭上。
焦點2物管加工資就靠漲管理費?
●物管方:人工成本上升使整體支出增長超30%
在《說明》中，祈福新邨物管公司提到:“近年來人工成本及物價的大幅上漲是管理費調價的主要原因……祈福新邨管理費三年未作調整，但三年以來，單是人工成本的增加已使管理費的整體支出增長超過30%。”
該物管公司表示，物業管理行業屬于主要靠人力來提供服務的勞動密集型行業，人力成本占總開支的70%，且有70%的員工工資處于政府最低工資線水平，故政府每年都調高最低工資標準這一政策，對整體費用影響很大:20**年最低工資標準為1100元(按五天工作制)，20**年調至1550元，20**年預計將調到1750元，上漲幅度達59%。物管方還列舉了其他導致成本上升的原因，包括工作人員的社保、住房公積金連續幾年有較大幅度的上漲，并且今年增加了工會費。
●業主方:物管方應有人工開支明細供查詢
“最近幾年人工成本上升這是事實，但物管只列了總的支出，并沒有詳細的人工開支給我們查詢，我們都不知道小區到底有多少物管人員，這樣籠統的數字難以服眾?！逼砀Ｐ逻棙I主范小姐表示，其實許多業主并不認為不能漲價，關鍵是漲價首先要公開、合理，漲多少，為什么漲這么多，需要明確告知業主每一筆錢都花在了哪里。
焦點3不漲價只有削減物管員工及服務?
●物管方:去年已超支700多萬
物管方強調，祈福新邨管理費的計費方式屬于酬金制，物業公司只從管理費總額中提取8%(市場一般為10%至15%)作為酬金，其余的都只能用于小區的管理、服務、公共維護，結余或不足都屬業主享有或承擔。“我們與業主們一樣都不希望漲價，但無奈各方面支出的大幅上升確實是我們無法回避的?！蔽锕芊奖硎?，經審計20**年小區管理費超支已達700多萬，20**年如仍按現標準收取管理費并維持現有各項服務，預算將會令超支額擴大至1800多萬。故如果管理費未能按計劃調整，只能本著保持收支平衡的原則，相應減少員工數目以及服務項目(預算需減少員工數目以及相關服務項目30%)。
●業主方:物管應檢討自己的經營水平
“同樣是大型小區，同樣有內線巴士，華南碧桂園多層洋房物管費一直都是2元/平方米，為什么我們距離上一次漲價才三年又要漲?而且漲30%?”祈福新邨業主楊小姐認為，物管方單純地將收支問題歸結于成本上漲，不如好好檢討一下自己的管理水平。
另外，還有業主稱“物業公司用小區管理費收入支付祈福集團屬下其他機構(例如醫院、酒店、商場)的費用”。物管方則表示絕不會用于支付上述其他機構的費用。而針對物管方提出每年有警犬巡邏，并且產生了每年49萬的警犬費，業主在《倡議書》中反駁稱，經查詢祈福物管公司登記的均為寵物牌照，根本沒有合法的警犬巡邏手續。
焦點4是否就漲價充分征詢業主意見
●物管方:不投票者視為贊成漲價
據祈福新邨物管公司表示，該物業公司于20**年4月3日發出通告，提出了擬于20**年4月30日起對祈福新邨物業管理費進行適當調價的方案。業主委員會也已經于4月6日通過信函的方式向每位業主發出意見征詢函征求業主的意見，意見征詢期將于20**年4月29日結束。而根據祈福新邨物管公司發給業主的意見征詢函注明:逾期未寄達或送達的視為同意本次管理費的調整方案。
●業主方:部分業主未收到征詢意見函
記者了解到，對于物業方“逾期未寄達或送達(投票)的視為同意”的做法，不少業主表示反對。有業主認為，這種做法根本就是掩耳盜鈴。一些業主甚至表示，自己至今沒有收到過所謂的“意見征詢函”，連投票的機會都沒有。另外一些業主則在網上反映，有保安送達意見征詢函上門讓他填寫，但他想填反對，保安就將意見征詢函收了回去。更有業主表示，小區的學校讓
學生帶意見征詢函回家填寫，這本身就是通過孩子使業主就范。■專家說法
未投票就默認同意漲價不合理
中國物業管理協會副會長、廣東省注冊物業管理師協會會長許建華向記者表示，近年來，隨著物價上漲以及物管標準的上升，廣州已有多個樓盤上調了管理費。總體而言，大多數小區因物管費上漲幅度溫和，得到了業主的理解和支持，過渡比較平穩。
“從祈福新邨的情況來看，并不是所有的業主都反對漲價，畢竟好的物管能讓業主的生活更舒適安心，物業也能得到增值和保值?！痹S建華表示，大部分持反對意見的業主關注的焦點在于要求物管方對物管費的使用更透明，以及漲價是否有充分征求全體業主的意見，如果漲價是合理的、漲幅是合適的，相信業主不會一味盲目反對。
許建華認為，目前祈福新邨的物管采取酬金制，物業公司從管理費總額中提取8%作為酬金，這一比例基本上是10年前的水平，按照現在的市場來看確實有點低，物業方在經營上存在困難一定程度上可以理解。
許建華同時強調，采取酬金制有一個很重要的前提，那就是物管方必須公布小區物管的收支明細，只公布一個大概的數目肯定是不夠的。像一些業主認為保安或清潔人員不夠，那么物管方如果能公布具體的保安或清潔人員人數，他們的工資情況，再對比物管費的收入，那就比較有說服力。
許建華還表示，物管方如果要上調管理費，需要征得大部分業主的同意，而在征求過程中，必須要保障業主的知情權，物管方要通過上門發放、掛號信送達或是其他方式將投票書送到每一位業主的手上，如果不能滿足這一條件，投票的過程就存在瑕疵。另外，業主不投票或沒有能夠參加投票，就認為是默認同意，明顯不合理。
祈福新邨物管費三年漲一次
20**年
漲價方案:從20**年1月1日起，別墅管理費調整為1.9元/平方米、多層洋房2.1元/平方米、高層洋房2.2元/平方米?；盍▓@和倚湖居兩個分區維持不變，為2.2元/平方米和2.4元/平方米。
理由:樓巴運營成本增加，柴油費用漲了271%，從1.9元/升漲至5.15元/升。另外，用工資源成本也成倍增長，其中員工的社保支出就升了近4倍。按照方案，物管公司20**年的財政預算虧損將會接近1140萬元。
結果:業委會公告稱，此次調價涉及總戶數共31313戶，僅收到80戶業主來信反對管理費上調方案，未寄達或送達意見/建議的，視為贊成本次管理費的調升方案，對此次管理費上調方案持反對意見的業主僅占全體業主的0.26%。
20**年
漲價方案:從20**年5月1日起，別墅由1.9元/平方米調整至2.5元/平方米(康怡雅園、綠怡花園、豪庭調整為2.6元/平方米);多層洋房由2.1元/平方米調整至2.7元/平方米;高層洋房由2.2元/平方米調整至2.8元/平方米(倚湖灣1～3座即湖岸經典調整為3.30元/平方米)。
理由:柴油漲價，員工社保和工資漲價，還有隨著物價的不斷上升，小區公共維護費用及辦公費用也逐年上升。物業管理公司20**年管理費超支超過210萬元，如果不調整，將超支1300多萬元。
結果:業委會公告稱共收到業主反饋意見函1248份(其中:反對1005份，贊成140份，不符合要求或其他意見103份)，未有反饋意見(即視為同意)的共33907戶。對本次管理費調整方案持反對意見的業主僅僅占全體業主(35155戶)的2.86%。
20**年
漲價方案:擬4月30日起，別墅和多層洋房物管費調至3.4元/平方米，康怡雅園、綠怡花園、豪庭、高層洋房調至3.5元/平方米。部分物業提升至4.1元/平方米。
理由:由于各種成本持續大幅上升，祈福新邨管理費已經出現嚴重收支不平衡情況。經第三方機構審計，20**年管理費整體超支720多萬元。而按照目前收費標準，20**年的超支數額將達1864萬元。
篇3：物業管理專項維修資金的討論
物業管理專項維修資金(以下簡稱專項資金),又稱為物業本體和共用設備設施大中修和更新改造儲備金。有的地方稱為“共用部位共用設施設備維修基金”,也有的地方將其區分為“公用設施專用基金”和“房屋本體維修基金”兩個基金。
一、專項資金的概念和性質
專項資金是由業主或非業主使用人交納的,為了保障物業在使用一定時間后,所需的特定維修、更新及房屋發生緊急情況時應急的資金。在物業管理活動中,為了維護全體業主的共同利益,保證物業始終處于正常的和完好的狀態,除了在物業管理費中滿足物業的日常維護和小修活動外,業主或非業主使用人平時定期交納小量的費用,集中儲備起來,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后特定情況下的中修、大修、更新、改造以及出現特殊或緊急情況時的支出。專項資金的建立可以避免在上述情況出現時,集中大量的出資給業主帶來的負擔。同時,也可以在出現上述情況時,能夠得以及時處理,使業主和非業主使用人能夠工作、生活在一個良好的環境當中。這也是物業管理追求良好和長效管理的重要因素和必要條件。
專項資金是物業管理財務管理中的一項重要內容,其費用性質同物業管理費一樣,是由業主交納,由物業管理單位或政府主管部門設立專門賬戶管理,經業主大會批準,最后由物業管理單位使用的專門費用。所以,專項資金的使用者權益屬于全體業主,物業管理單位對它的管理和使用屬于代管性質。同時,它的使用范圍也是在物業管理費的使用范圍之內,而且更具體、更專指,這就更決定了它的專項性質。
根據上述性質,專項資金本應是物業管理費成本中的一個構成因素,在管理操作中將其納入物業管理費中,由物業管理單位在會計操作中進行提留,設立專賬或開立銀行專戶,其管理使用簡便易行。但根據我國實際情況,現行國家政策和各地政府在實施辦法中都將專項資金從物業管理費中分離出來,并設定了嚴格的使用和管理辦法,這主要出于兩方面的原因,一是由于首次設立專項資金時的資金來源渠道和途徑比較復雜,各地的規定也不盡相同,如果直接并入物業管理費中會給多渠道籌集專項資金帶來障礙。二是由于國內的物業管理從總體上講尚處于起步階段,很多物業管理單位的管理行為和管理費的使用管理還很不規范,同時目前國內的物業管理費水平還普遍較低,有的還難于保證日常運作,如果直接將專項資金并入物業管理費中,可能會給專項資金的專項和規范使用帶來不安全因素,甚至會造成挪用、亂用的情況,使物業和業主的最終利益受到侵害。
二.設立專項資金的目的和作用
設立專項資金的主要目的是為了應付在物業管理活動中比較巨大的非日常性開支和非預見性開支,尤其是為維持和保證物業共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的大型修繕改良性的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造,因此,專項資金的作用實際上就是物業本體和共用部分固定資產的折舊補償。
眾所周知,物業在建成之后,必然會受到自然的和使用的損耗。隨著時間的增加,自然環境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對建筑物在一定程度上存有的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立專項資金,就不可能合理、有效地安排物業的修理和保養計劃,必然會加速物業的自然侵損,以致會由于維修保養不及時使物業進入或過早進入衰敗過程,從而加速物業的老化程度,縮短了物業的使用壽命,甚至會釀成傷害事故。相反,建立起專項資金,就可以有效、合理妥善地安排物業的修繕改良,物業就可以得到有效的維修養護,使物業處于良好的狀態,充分發揮物業的正常使用功能,并且可能延長物業的使用壽命,改善和提高物業的使用功能,還可以提高物業的檔次和對現代化城市發展的適應性,進而推動物業的保值和升值,使物業所有權人獲得有效地經濟價值,最大限度地提高投資回報率。