物業管理職業經理及其事務所的生存空間
文/劉昌兵

　　隨著物業管理行業的迅速發展，不少問題逐步突顯出來，這其中一個曾被忽視的因素就是廣大從業人員職業化與專業化水平低下，必須創造一種新的體制，引入一種基于市場調節的新的力量，這就是以培養造就物業管理職業經理為突破口，帶動整個物業管理行業持續健康的發展。在我國物業管理職業經理制度呼之欲出的時候，我們很有必要探討物業管理職業經理及其事務所的生存空間。

　　物業管理職業經理的內涵闡釋及概念定義

　　作為一個新鮮事物，要對物業管理職業經理這個概念進行科學的定義，對其內涵進行科學的闡釋，首先要對職業經理這個宏觀概念作一了解。職業經理是指以企業經營管理為職業，深諳經營管理之道，熟練運用企業內外各項資源，為實現企業經營目標，擔任一定管理職務的受薪人員。這一概念包括兩層含義：其一，經理的職業化。隨著市場經濟的發展，企業經營管理已經成為一門科學性、專業性極強的社會職業，有其專業化的職業體系與行為規范，其職業標準與成就已逐漸被社會廣泛認同；其二，作為職業經理，將其工作視為職業生命，有相應的社會角色標準與壓力約束，在社會選擇機制作用下不僅僅追求物質利益的滿足，更重要的是體現一種職業文化與職業精神，并以此激發經營者的創造智慧與獻身精神。職業經理的這種管理技能不是生來就有的，需要接受專門的教育，經過較長時間的訓練和實踐才能獲得。這種教育和訓練以及實踐中的摸索，作為一種智能投資，是職業經理為獲取管理技能所付出的成本，它形成了職業經理知識財產的概念，而當這個知識財產成為現代企業所必須的生產條件時，就演化成了企業的人力資本。職業經理就是作為這種高層次的人力資本的所有者，從資本的所有者手中換取了掌握和支配企業財產的權利。由此可見，職業經理隊伍的形成一方面是市場經濟、現代企業發展的需要；另一方面，如果沒有具高水準的職業經理群體，現代企業就不能普遍建立，現代企業制度也難以形成。

在美國，一般來說一個高級職業經理的錘煉期大約要七到十年左右時間，競爭淘汰率在80%以上，只有很少的精英人才會成為最頂尖的人物。優勝劣汰的市場規則會逐漸提高經理人階層的人員素質，在發展與競爭中使得整個職業經理人階層的素質得到進一步提升，并逐步走向規范與成熟。

結合物業管理行業的特殊性，試對物業管理職業經理作如下定義：具有精深的企業經營管理知識，豐富的物業管理實踐經驗及理論水平，受聘于物業管理企業或業主委員會，對法人財產及物業擁有經營權、管理權、服務權并承擔保值和增值責任，以經營管理企業及管理服務物業（業主）為職業的人員。其對應的職務有物業管理公司首席執行官、（正、副）總裁、（正、副）總經理，物業管理處（正、副）經理（主任、項目經理）等等。

物業管理職業經理及其事務所的根本和核心

　　物業管理職業經理及其事務所的根本是“誠信”，核心是“專業化”，表征是“職業化”，即“誠信”+“專業”+“職業”。

　　其中“誠信”是必須遵守的企業道德和企業倫理準則，是物業管理職業經理制度建設的一項基礎工作，是企業生存的基本含義及企業行為的基本方向。物業管理職業經理業務作為一種民事活動，必須按照《民法通則》的規定，遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則；按照《合同法》的規定，即當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用的原則。必須充分認識到“誠信”原則對于物業管理職業經理制度發展的重要意義，致力加強“誠信”經營道德建設，并實現“誠信”執業的內部制度化。

作為物業管理經理業務核心的“專業化”，是指從業人員經過多年的行業“專業化”磨礪并已取得顯著成績，既有豐富的物業管理實踐經驗，也有深厚的物業管理理論素養，并按照國家《物業管理條例》的規定持有國家認可的職業資格證書。由此，可以有效地解決目前物業管理市場存在的專業化、規范化程度低、企業公信力缺失、相關矛盾尖銳等問題，促使物業管理整個行業廣從業人員素質及物業管理服務水平和質量的全面提高。

物業管理職業經理及其事務所的執業范圍

　　參考國外注冊物業管理職業經理制度，筆者建議注冊物業管理職業經理及其事務所的執業范圍應該包括：

　　(一)受聘于房

篇2：物業服務新標向：職業經理和職業經理事務所

　　物業服務新標向：職業經理和職業經理事務所

　　中國物業服務行業至今還沒有嚴格意義上的物業服務職業經理。目前在物業服務企業內部自我培養及自我標榜的"物業服務職業經理"，既沒有政府部門的權威認定，也不具備市場價值及屬性。只能說是一種觀念的覺悟或稱之為理論的萌芽。綜合西方發達國家包括香港、新加坡等國家和地區的物業服務模式，結合我國物業服務的發展現狀，本文試作如下預測：

　　中國職業經理現狀分析

　　宏觀來看職業經理人在我國還是一個新事物，職業經理人隊伍還沒有形成，職業經理人市場才剛剛起步，職業經理人市場評價體系和職業經理人規則還有待建立。然而，我國經濟市場化發展的迅猛態勢，以及對職業經理人需求迅速增長的現實，已迫使我們不得不從理論到實踐快速推進我國職業經理人隊伍的建立及發展。目前來看，中國物業服務行業至今還沒有嚴格意義上的物業服務職業經理。目前在物業服務企業內部自我培養及自我標榜的"物業服務職業經理"，既沒有政府部門的權威認定，也不具備市場價值及屬性。只能說是一種觀念的覺悟或稱之為理論的萌芽。

　　清華紫光總裁張本正曾說：中國還沒有形成職業經理人這個階層。大家通常認為的職業經理人是那種非常職業化的企業管理者。他們不但擁有非常專業的企業管理知識、豐富的管理經驗，更重要的是他們對自己職業的忠誠，這種忠誠比他們對一個企業的忠誠還重要。職業忠誠直接對應著職業道德，經理人必須在專業上、精力投入和責任感上，要與這個職務相匹配。說得簡單點，就是對得住那么高的報酬，所以沒有高薪酬談不上什么職業經理人。形象地比喻，職業經理人類似職業足球運動員，他們可以以專業球員的身份在許多球隊打球。職業經理人階層的形成就需要一個類似足球運動場的規則。

　　物業服務職業經理概念定義

　　系統分析中外專家學者對職業經理的概念認知，具有共性的定義均認為，職業經理人是以經營管理企業為職業的職業管理者，職業經理人不是自稱的，是由市場選擇與評價，由政府注冊認可的。在我國，走在前面的上海市勞動和社會保障局在進行了綜合分析、反復論證之后，率先制定了《職業經理人職業標準》。此次制定的標準首先對該職業做了定義，即運用全面的經營管理知識和豐富的管理經驗，獨立對一個經濟組織(或一個部門)開展經營或進行管理。標準規定該職業共設職業經理人和高級職業經理人兩個等級。

　　綜合西方發達國家包括香港、新加坡等國家和地區的物業服務模式，結合我國物業服務的發展現狀及態勢，本文在這里把物業服務職業經理概念定義為：具備物業服務行業注冊資質，可以全面地承擔一個物業服務企業或一個物業服務項目的運作，能夠有效地組織人、財、物各項資源，獨當一面地帶動組織為客戶提供專業的物業經營、管理服務，并實現管理和盈利目標的人。經政府注冊認可的物業服務職業經理具有社會價值及屬性，既可以受聘于物管企業從事物業服務經理崗位工作，也可以物業服務職業經理人身份進入物業服務市場承接業務。

　　從國內外物管行業職業經理人的各種特點來看，物業服務職業經理有三大共性特征：

　　1、物業服務職業經理是一個專業化程度很高的職業(全美國注冊物業服務經理僅在萬人左右)，需要積累相當多的理論與實踐經驗，并取得注冊資質后才能成為名副其實的物業服務職業經理人。目前深圳眾多的物業服務處主任的綜合素質與職業化水準相差甚遠。

　　2、企業確定一個物業服務職業經理是一項高風險、高機會成本的選擇。因為職業經理人要獨當一面，帶領團隊去實現經營管理目標。也可以說公司把一個物業服務項目全權交托給職業經理人了。一個素質優秀的職業經理可以救活一個物業服務項目，相反，用錯一個職業經理，不但難以實現經營管理目標，甚至有可能丟失項目，喪失競爭的機會。

　　3、物業服務職業經理是本行業最為稀缺的寶貴資源。之所以稀缺，是因為職業經理具備獨立承擔一個物業服務企業或一個物業服務項目的綜合素質，物業服務職業經理真是千金不換，物業服務企業要創造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業經理的努力。就是在物業服務領先全國的深圳物業服務行業里，優秀的物業服務經理(主任)也不是很多，甚至極為稀缺。

　　物業服務職業經理質素分析

　　物管職業經理的質素，是一個職業經理人素質結構、知識結構和專業結構的綜合體現，必須有較高的文化基礎、理論素養、實踐能力、職業道德、行業價值和對付突發危機的應變能力等。職業經理人應該具有優秀的個性品質、健康的職業心態、高尚的職業道德、強烈的使命感和責任感，對企業要有極高的忠誠度。同時，物業服務職業經理人還要有不斷更新服務觀念的能力、出色的決策能力、戰略規劃設計和組織實施能力、行業專業技能、企業經營管理能力、制訂與實施人力資源戰略的能力、有效溝通和協調能力，以及營造和諧氣氛、創造蓬勃向上企業文化的能力。本文在此列出數項物業服務職業經理質素量化項目、標準及權重指數示例供讀者參考。

　　物業服務職業經理質素量化示例

　　物業服務職業經理階層分析

　　1、系統分析我國物業服務企業的組織架構、運作機制及管理服務模式，我們可以發現物業服務職業經理的層次具有多樣性特征。如一家正規的物業服務企業(公司)，至少有總經理(經理、分公司經理)和部門經理(部長)兩大階層；物業服務處特別是一些大型及超大型物業服務處也有經理(主任)和部門經理(部長、主管)兩大階層。以深圳市梅林一村管理處的組織架構、運作機制及管理服務模式為例，這個擁有7000戶30000居民的大型社區，管理處為便于管理與服務，將小區劃分為13個圍合(片區)，每一個圍合(片區)設一名事務助理，對圍合(片區)內的治安、維修、綠化、衛生等所有物業服務與服務施行統一管理。實際上，負責圍合(片區)的事務助理就是一名物業服務小經理(主任)。據了解，該村圍合(片區)有大有小，小的300多戶，大的達1300余戶，可以說圍合(片區)事務助理就是一名物業服務小經理(主任)。

　　2、物業服務職業經理除了具有層次多樣性特征外，其全面素質也具有差異性。從全面性、綜合性來看，層次多樣的物業服務職業經理素質差異性，主要體現為各種層次的物業服務職業經理的使命、目標、職責的差異性。以物管企業經理(總經理)為例，其職責不僅要對所管物業的物業服務與服務的全面效能及最終質量負責，還要對企業的經營、管理、發展等負責。與企業(公司)部門經理、管理處經理(主任)及管理處部門經理(部長、主管)相比較，物管企業經理(總經理)首先是對股東負責，其二是對業主負責，其三是對員工負責，而總的來看，其使命、目標、職責的特性更多地體現為企業性與市場性，而管理處經理(主任)及管理處部門經理(部長、主管)則毋需對股東負責，嚴格地說也毋需對市場負責。

　　3、物業服務各層次職業經理基本素質的共同性。從狹義的角度即行業專業的角度看，物業服務各層次職業經理均應掌握物業服務基本的專業知識，包括物業交接、驗收、入伙、裝修的條件及程序，以及日常管理中治安、衛生、維修、綠化、智能化、機電設備的基本專業知識，同時還要熟悉并準確運用物業服務法規條例等；從廣義的角度看還應了解國家的相關法律法規，如民法、合同法，特別是還要了解與物業服務密切的有關房地產的法律法規及其它相關法律法規等。

　　物業服務職業經理制度及推進分析

　　要在中國物業服務行業實行物業服務職業經理制度，可以推進如下幾項工作：

　　1、政府應制訂物業服務職業經理標準及配套的相關法規制度，倡導并實行物業服務職業經理注冊制度，國家及各省市成立物業服務職業經理注冊局(處)，從理論與實踐兩個方面全方位考察，經嚴格的考試后授予不同層次的物業服務職業經理以物業服務職業經理博士、碩士、學士、專業文憑及合格證書等。

　　2、政府應鼓勵一些大專院校設立物業服務職業經理專業，以培養科班出身的物業服務職業經理。同時，應支持物業服務發展成熟和有條件的省市建立物業服務職業經理培訓學院及基地。根據各大學、培訓學院及基地的師資力量及教學水平，包括學習時間的長短和經政府核定的培養、培訓類別，有限制地準予其核發相應層次的物業服務職業經理博士、碩士、學士、專業文憑及合格證書等。

　　3、明確物業服務職業經理的權利，使其具有極高的含金量。注冊物業服務職業經理可以以個人身份受聘于業主委員會，根據合同按物業服務職業經理職業及道德規范履行義務并取得相應報酬；注冊物業服務職業經理也可以與數名注冊物業服務職業經理合伙(成立物業服務職業經理事務所)，受聘于業主委員會，面向社會承接物業服務業務，根據合同按物業服務職業經理職業及道德規范履行義務并取得相應報酬。

篇3：物業培訓：現代職業經理人應該具備的素質

　　物業培訓：現代職業經理人應該具備的素質

　　現代職業經理人應該具備如下素質：

　　一、影響力：我們認為現代的職業經理人首先必須具備良好的影響力，而要達到這點，必須是以德為先、以德為本，注重個人的品德修養，一言一行，一舉一動都要從大局、整體的利益出發，不能以個人的小算盤和私心去考慮或處理問題，處處要以身作則、嚴于律己，起到表率作用。

　　在多年的工作體會中，我們要始終堅持這樣一個準則：即單位或部門工作做好了，取得了成績應該歸功于全體人員的通力合作，是大家辛勤勞動和共同努力的結果，但是，如果是單位或部門工作出差錯、有失誤，則職業經理人要敢于承擔責任，并善于從中吸取經驗教訓，防止類似事件或錯誤的再次發生。假如說是下屬真的做錯了，一般應私下單個找他談話，指出錯誤，正確引導他今后如何處理類似的問題及注意事項，避免再犯同樣的錯誤，只有這樣，下屬有問題才愿找上司反映或溝通談心。這樣一來就會在員工中樹立了一個良好的形象。從事管理工作的職業經理人心態要正，人品要好，涵養要深，觀念要新，眼光要明，服務意識要強，懂得自尊、自重、自強和自愛，是塑造職業經理人良好形象的一個重要組成部分，能增強自己的影響力、感染力和號召力。

　　二、創造力：職業經理人要有較強的創造力，要勇于引進新的管理思路，新的管理理論和新的管理手段，能為公司的運作效率、流程再造、管理創新、市場拓展、品牌經營和企業的規范化、制度化、現代化管理出謀劃策，從基礎工作做起，扎扎實實、一步一個腳印向前邁，特別是要注重觀察外部形勢的發展變化，并不斷根據企業的實際情況進行調整創新，以適應市場競爭的需要，跟上時代前進的步伐。如果一個職業經理人沒有創造力、開拓力，不進行觀念革命、思維突破，是很難打開工作局面，創造力的爆發是靠知識、閱歷和素質的綜合積累，沒有廣博的學識、扎實的功底和深厚的專業技能是無法支承的。職業經理人的隊伍建設和開發對國內企業來說，是一個嶄新的課題，對我們大家都是新的挑戰!這就要求職業經理人知識面廣、專業水平高、綜合素質好、協調能力強、觀念意識新，敢于面對困難、正視現實，知難而進，知險而上，有敢為天下先的開拓精神和不斷進取創新的動力源泉，能居安思危、銳意改革。

　　三、親和力：做管理工作，主要是與人打交道，人是有思想意識的，也是最難管、最頭痛的，通人性、講道理，尊重人、關心人、理解人和信任人，看到人才的價值，重視人才的作用，挖掘人才的潛能尤為重要。如何才能給大家一種親和力，使大家敬重和佩服你是搞好各項工作的前提，這是做職業經理人的基本功之一。注重培養個人的親和力，既講原則性，又富人情味，使大家愿意與你說心里話。只有如此，你才能了解廣大員工的心聲和真實想法，切實收集到第一手可靠、原汁原味的資料，并經過歸納、整理，把有真實價值的信息如實地反饋給公司決策者，讓領導能隨時隨地掌握基層一線的動態，也便于有的放矢地擬訂行之有效的措施策略促使企業發展向好的方面轉化。親和力強的職業經理能平易近人、禮貌待人、體察下情，了解員工疾苦和難處，在不違背公司原則和損害企業利益的前提下，統籌為大家辦實事，解決大家的后顧之憂，把員工的注意力引導到工作上來。職業經理人運用自身的親和力，能掌握管人、用人、留人之主動權，全面統籌規劃本單位或部門的人力資源，正確調配使用，科學有效激勵，最大限度地發揮每個人的潛力，為企業的發展貢獻才智。現代職業經理人還應為公司領導與員工建立起一個溝通渠道，積極聽取和接收員工的合理化建議，采取民主式的工作作風與方法，改善領導和群眾的關系。不以權謀私、不感情用事，明斷公案、公平辦事，真正為企業的發展營造一個和諧的環境。

　　四、穿透力：作為一名優秀的職業經理人，他必須要有管理藝術、領導水平和組織才能，對處理各種疑難問題的穿透力要很強，輻射范圍要廣。特別是能透過事物的現象看到本質，能準確地抓住問題的要害，善于從錯綜復雜的事物中理出頭序，對上對下都要有很強的穿透力及輻射力。即把自己好的思路、設想、及方案告之領導，說服領導，讓他同意和采納你的合理化建議。與此同時，職業經理在負責本部門的運作過程中，也要制定部門工作目標和推行工作方案及落實公司的各項變革創新，向下灌輸改革舉措、工作目標及發展設想，著重強調只有企業發展了，有了良好的效益，大家的利益才會有根本的保障。如果企業不進行改革創新、不求發展前進，就會在激烈的市場競爭中敗退下來，最終被市場所淘汰，競爭是殘酷的，這就要求職業經理人有很強的管理穿透力，說服、影響和調動廣大員工支持、理解和配合公司的做法，把公司領導正確的思路和改革之舉措全方位地由上向下貫徹推進。

　　五、執行力：職業經理是公司領導正確決策和工作思路的參謀者、執行者，也是公司規范化管理、流程優化、制度創新的倡導者、擬定者、推進者，肩負重任。因此，必須要有較強的執行力，否則，再好的制度、可行的方案只會成為一紙空文，毫無效力和作用。企業的變革創新，成長壯大都迫使職業經理要有很強的推進力、執行力。因為企業的變革，或多或少會觸及某些人的切身利益，同時也會打破人們固有的觀念和已養成的習慣。改變以往不良做法，就要依靠觀念的創新、執行的到位和管理的改善，從而才能促進公司的穩健經營、持續發展。

　　六、學習力：在知識經濟時代，知識的更新比以往任何時候都要快，如何使自己的知識不老化、跟上時代前進的步伐，我們認為必須使自己成為一個“充電能手”，不斷更新知識、強化學習，全面提升自身的綜合素質和管理水平，真正成為一個實力派。眾所周知：當代的人才競爭尤為激烈、殘酷，不進則退。正因如此，職業經理人不僅要把《企業戰略管理》、《市場營銷》、《廣告策劃》、《管理心理學》、《人力資源管理》等專業知識學深、學透、學精、用活、用好、用足，而且還應加強對最新的管理學科，例：《如何打造精英團隊》、《創建學習型組織》、《提升執行力》、《基業長青》等方面的學習，尤其注重理論與實踐的結合，其目的是造就自己成為一個多面手、復合型的人才。也許有人會說這對職業經理人要求太高。不過、我們認為不算過高，只要職業經理人肯專研、勤學習，就能掌握更多更全面的知識，更會增加自己在未來競爭天平上的砝碼，有利于自身的成長發展。

　　七、企劃力：隨著競爭的空前加劇，人才的作用會越來越重要，正如美的集團公司領導何享健所說：“我寧愿放棄一百萬元的生意不做，也不愿放棄一個優秀的人才。”現代企業家愈來愈意識到：“黃金累千、不如一賢”的道理，職業經理人如何面對知識經濟時代的到來，主動出擊，迎來挑戰，成為公司領導的智囊團和參謀。我們想應該具備較強的企劃力，能為公司領導拍板決策提供可行的參考方案。唯有如此，才能提升職業經理人在企業中的地位，得到公司領導的認可和賞識，成為公司領導事業上的一員戰將。

　　八、控制力：職業經理要有應付突發事件、重大事故的控制力，能面對各種工傷、火災、勞工關系等意外事故采取緊急應變處理，并能有效控制整個局面，防止事態的擴大，注重事故的善后處理。如果沒有較強的控制力，萬一發生意外事故，當員工或者用戶因情緒激動提出無理要求時，不能冷靜思考，又措手無策，就可能激化矛盾，導致打官司或投訴新聞媒介，一旦發生上述情形，或多或少都會給公司形象造成不良影響，這就要求職業經理人能有處理危機事件的能力和手段，況且這樣的危機事件處理本身就是對職業經理人的一種考驗，能證明職業經理是否具備應付突發事件的控制力、應變力和協調力。對于這些類似問題的處理一定要及時，萬不可隨意把問題上交了事，當然、對于自己職權范圍內不能解決的問題就要請示匯報上級領導。

　　職業經理能處理好這類問題，實質上就是為公司領導分憂解難，讓公司領導騰出更多的時間和精力去處理有關公司全局性、戰略性的重大問題。不過，在處理這類問題的全過程中，職業經理必須隨時向公司領導匯報、反饋和請示，以聽取公司領導是否有新的指示和決斷，其最終目的是化解難題，解決問題。