物業(yè)管理顧問的工作特點(diǎn)
物業(yè)管理作為目前中國的新興行業(yè)，隨著市場經(jīng)濟(jì)的逐步完善而得到了長足的進(jìn)步。然而，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及人們對(duì)物業(yè)管理各不相同的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理公司服務(wù)的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國的物業(yè)管理整體服務(wù)水平有較快的進(jìn)步，并順應(yīng)各類物業(yè)業(yè)主和使用人對(duì)服務(wù)的要求，物業(yè)管理顧問方式不失為一種較先進(jìn)的“拿來主義”。這里對(duì)物業(yè)管理顧問工作的特點(diǎn)做出簡要分析。
從專業(yè)分工的角度來看，物業(yè)管理顧問是提供知識(shí)產(chǎn)品的服務(wù)性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點(diǎn)。然而，物業(yè)管理顧問和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點(diǎn)不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運(yùn)行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問服務(wù)卻是幫助組建一個(gè)新的物業(yè)管理公司的全過程；第二、咨詢的對(duì)象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問項(xiàng)目的委托方和被顧問公司（下稱“公司”）大都存在著上下級(jí)關(guān)系，也就是說，委托方和被顧問方不是一一對(duì)應(yīng)的。
專業(yè)服務(wù)性
專業(yè)服務(wù)性是物業(yè)管理顧問最基本的特點(diǎn)。物業(yè)管理的專業(yè)化導(dǎo)向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對(duì)不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問只針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，也就是說，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務(wù)系統(tǒng)為主軸。
物業(yè)管理顧問的整個(gè)過程，是運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來進(jìn)行檢查、測定和分析各個(gè)服務(wù)流程的過程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過程。物業(yè)管理顧問工作針對(duì)每一物業(yè)的不同特性開展。
物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問工作的專業(yè)性，顧問人員應(yīng)充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務(wù)意識(shí)、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延--物業(yè)的外在特點(diǎn)，即物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象等，幫助公司展開對(duì)業(yè)主、使用人及其他顧客服務(wù)要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅(jiān)持一切憑實(shí)踐和數(shù)據(jù)說話的專業(yè)、職業(yè)的務(wù)實(shí)精神。
物業(yè)管理顧問工作的整個(gè)過程都建立在科學(xué)流程的基礎(chǔ)上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學(xué)的理論、知識(shí)和方法總結(jié)出來的一整套工作流程。
創(chuàng)新性
富有創(chuàng)造性是各類服務(wù)業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問也不例外。物業(yè)管理顧問工作將面對(duì)不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問咨詢要求，如果只抱著過去的經(jīng)驗(yàn)將不能適應(yīng)新的形勢的要求，顧問服務(wù)也將得不到顧客的支持。
每一個(gè)物業(yè)都有其不可重復(fù)性，每一項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)都有其獨(dú)特性。顧問人員需要針對(duì)各個(gè)物業(yè)的相同性和不同性，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，面對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理市場水平和市場需求以及客戶的需要，以高度的科學(xué)求實(shí)精神和創(chuàng)造精神，謀求切實(shí)可行的顧問方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問方案包括：針對(duì)被顧問公司的實(shí)際需要，設(shè)計(jì)和推行公司全新的管理機(jī)構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設(shè)計(jì)和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設(shè)計(jì)和開創(chuàng)新的培訓(xùn)體制，培育新型的人際關(guān)系等等。
物業(yè)管理顧問的目的在于幫助公司提高經(jīng)營管理水平和競爭能力，為達(dá)到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點(diǎn)去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問題及原因，也表現(xiàn)在以科學(xué)的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設(shè)計(jì)切實(shí)可行又有所突破的顧問服務(wù)計(jì)劃。
系統(tǒng)性
物業(yè)管理顧問人員在考慮問題特別是醞釀并提出顧問書和建議函的時(shí)候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說，主要是在分析問題和提出改善建議時(shí)，應(yīng)以提高公司服務(wù)過程的規(guī)范性和服務(wù)能力為出發(fā)點(diǎn)，兼顧公司的局部利益和整體利益、長期利益和近期利益。為了做到這一點(diǎn)，顧問人員必須注意提高自己對(duì)公司進(jìn)行系統(tǒng)分析和思考的能力。
對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個(gè)互相獨(dú)立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務(wù)要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營成本、流程制定、設(shè)施和設(shè)備、資金管理、人員招聘和培訓(xùn)等）構(gòu)成的有機(jī)整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問公司的內(nèi)、外條件，以求達(dá)到整體物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營手段的最優(yōu)化。
從系統(tǒng)的觀點(diǎn)來分析，一個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個(gè)部門能夠各自正常地工作和運(yùn)轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應(yīng)公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場需求變化、管理體制及上級(jí)單位的變動(dòng)等）。因此，在物業(yè)管理顧問活動(dòng)中，顧問工作要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問題原因時(shí)，充分注意各方面的相互關(guān)系；在提出建議時(shí)，充分考慮到某一方面改進(jìn)對(duì)其他方面乃至整個(gè)公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個(gè)部門之間的關(guān)系，力求達(dá)到公司服務(wù)水平、經(jīng)營能力整體提高的最佳效果。
合作性
整個(gè)物業(yè)管理顧問的過程，既是顧問人員和公司人員密切配合的過程，也是顧問項(xiàng)目組內(nèi)部融洽合作的過程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問工作取得成功的必要前提，也是對(duì)顧問人員素質(zhì)的基本要求。
在整個(gè)物業(yè)管理顧問服務(wù)過程中，顧問項(xiàng)目組成員必須相互協(xié)作，同時(shí)也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營過程中的各類相關(guān)資料提供給顧問項(xiàng)目組；顧問人員則應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，深入地進(jìn)行調(diào)查研究。公司的干部和顧問人員之間要推心置腹，以誠相見，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟(jì)效益而共同努力。在分析公司存在的問題及其原因和提出建議的過程中，顧問人員應(yīng)該發(fā)揮主要作用，并對(duì)所提建議的有效性負(fù)主要責(zé)任；公司則對(duì)落實(shí)顧問人員所提建議負(fù)主要責(zé)任。公司的領(lǐng)導(dǎo)人必須認(rèn)識(shí)到：顧問人員所提的建議能否得到實(shí)施，最終取決于自己能否采取切實(shí)有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作是衡量物業(yè)管理顧問工作成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。
（1）顧問人員和公司人員的合作
顧問項(xiàng)目組與公司不是單純的、短暫的交易活動(dòng)，而是一種連續(xù)的、長期的、互利、互促的伙伴關(guān)系。
顧問項(xiàng)目組人員要在較短的時(shí)間內(nèi)針對(duì)公司所在地的法律、法規(guī)、市場需求以及委托方的要求，提出并實(shí)施切實(shí)可行的顧問計(jì)劃書，必須緊緊地依靠公司招聘的有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的各類人員與他們密切合作，否則將一事無成。顧問人員必須注意做好以下幾點(diǎn)：
①顧問人員要具有謙虛謹(jǐn)慎的品質(zhì)和作風(fēng)。顧問項(xiàng)目組和公司雖然是互相平等的關(guān)系，但作為顧問人員來說，應(yīng)主動(dòng)多和公司各級(jí)人員進(jìn)行有效的溝通，要有意識(shí)地使公司人員感受到：每一個(gè)正確的觀點(diǎn)都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問服務(wù)一旦成功，是雙方共同努力的結(jié)果。這樣，他們就會(huì)像愛惜自己的勞動(dòng)成果一樣來珍惜顧問項(xiàng)目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實(shí)施。
②顧問人員要耐心傾聽公司員工所反映的意見，哪怕是明顯的偏見，也要認(rèn)真地驗(yàn)證核實(shí)。對(duì)公司人員提出的問題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點(diǎn)尚未成熟，則不宜過早地發(fā)表對(duì)公司的評(píng)價(jià)，或作不確切的回答。顧問人員要善于利用眾人之見，修正、完善自己尚未成熟的觀點(diǎn)和結(jié)論。
③顧問人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問題，把提高公司的物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營管理能力作為己任，負(fù)責(zé)到底。
（2）顧問項(xiàng)目組內(nèi)部的合作
顧問人員不僅要善于和公司人員密切
分頭調(diào)查，是指顧問項(xiàng)目組成員在顧問項(xiàng)目組組長的統(tǒng)一布置下，應(yīng)充分發(fā)揮自己獨(dú)立工作的能力，按照組長的要求制訂出各自詳細(xì)的工作計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查工作。
匯合求證，是指把顧問項(xiàng)目組成員分頭調(diào)查的結(jié)果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對(duì)于顧問課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過匯總分析，互相對(duì)照，結(jié)合顧問項(xiàng)目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。
組長決策，是指對(duì)顧問課題的結(jié)論和建議書，應(yīng)在組內(nèi)民主討論的基礎(chǔ)上，最后由組長做出決斷。顧問工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權(quán)威很重要。全體顧問人員應(yīng)懂得維護(hù)組長信譽(yù)與維護(hù)全組（直至每個(gè)組員本人）信譽(yù)的一致性，并把此看成是促使顧問成功的一項(xiàng)必要措施。
物業(yè)管理顧問是一項(xiàng)獨(dú)立的服務(wù)工作。顧問的獨(dú)立性是其重要特點(diǎn)，它是物業(yè)管理顧問工作贏得顧客信任和好評(píng)的重要原因。
物業(yè)管理顧問工作的獨(dú)立性，是指顧問人員遇事要獨(dú)立思考，這是顧問人員取得工作成效的基本功。獨(dú)立思考，應(yīng)貫穿于物業(yè)管理顧問的全過程，尤其在調(diào)查研究和分析問題原因的時(shí)候，顧問人員應(yīng)通過自己認(rèn)真的獨(dú)立思考，觀點(diǎn)鮮明地談出自己的見解，做出正確判斷。
真正的獨(dú)立思考，應(yīng)當(dāng)在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽取公司主管單位及公司有關(guān)人員意見的基礎(chǔ)上進(jìn)行。顧問人員根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關(guān)人員的見解與智慧，通過加工提煉，深入思考。不為公司領(lǐng)導(dǎo)人的意見或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預(yù)而輕易地改變，通過獨(dú)立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價(jià)值的靠得住的觀點(diǎn)和結(jié)論。因此，顧問人員的獨(dú)立性并不是閉門造車，更不是遷就某些公司領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，迎合個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營管理和發(fā)展的要求出發(fā)。
藝術(shù)性
顧問項(xiàng)目組要了解公司領(lǐng)導(dǎo)管理風(fēng)格，在從物業(yè)管理服務(wù)的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，慎選顧問的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問意見被公司理解和接受。
物業(yè)管理顧問介入深度的把握，是每一個(gè)顧問項(xiàng)目組需要面對(duì)的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對(duì)較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，他們非常渴求顧問人員幫助公司建立一支成熟的隊(duì)伍，幫助建立自己的服務(wù)流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問項(xiàng)目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)藝術(shù)性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務(wù)技巧的能力。
艱苦性
艱苦性是物業(yè)管理顧問的又一顯著特點(diǎn)。管理顧問之所以艱苦，是因?yàn)檫@一工作要求顧問人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動(dòng)。不論是長期顧問還是短期顧問，顧問人員在公司工作的時(shí)間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時(shí)間里對(duì)不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進(jìn)行深刻地分析，并提出行之有效的顧問服務(wù)方案，必然要付出辛勤的勞動(dòng)。
在物業(yè)管理顧問期間，顧問人員應(yīng)經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場，親自去聽、看、問、測、試，完成對(duì)重要數(shù)據(jù)的測定或分析。每一項(xiàng)物業(yè)管理顧問項(xiàng)目，往往是物業(yè)沒有完全建成或即將建成之時(shí)進(jìn)入，物業(yè)的施工現(xiàn)場相當(dāng)混亂，顧問人員首先要有較高的職業(yè)安全意識(shí)，并針對(duì)物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對(duì)性和建設(shè)性地找到顧問服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。
管理顧問工作的艱苦性，要求顧問人員不僅有一個(gè)富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。
有效性
確保顧問建議的有效性，是物業(yè)管理顧問的基本職責(zé)。一次物業(yè)管理顧問的成功，雖然有賴于顧問人員和公司人員的共同努力，但顧問人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問人員并不能保證建議一定會(huì)得到實(shí)施（因?yàn)檫@主要取決于公司領(lǐng)導(dǎo)人員），但必須保證建議一旦付諸實(shí)施，將是有效的。
改善意見的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應(yīng)以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢，多辦事，辦好事，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；建議應(yīng)適合公司的現(xiàn)有財(cái)力、人力和管理水平。
為了確保改善意見的有效性，顧問人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)、合理、可行，而且還應(yīng)做到提建議的方式對(duì)頭，改善措施得當(dāng)，使效果和動(dòng)機(jī)統(tǒng)一。
篇2：盟物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)
盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)
編號(hào)：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號(hào)
致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生
抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生
由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組
時(shí)間：二〇一三年十二月五日
主題：《關(guān)于z城工程的建議函》
主題（盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函）
z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司：
為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對(duì)z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務(wù)在不同形態(tài)時(shí)參考使用。
詳細(xì)內(nèi)容見正文：《關(guān)于z城工程的建議函》。
z局物業(yè)管理有限公司
z城項(xiàng)目顧問咨詢組
二〇一三年十二月五日
乙方簽發(fā)甲方簽收
時(shí)間時(shí)間
附件：關(guān)于z城工程的建議函
由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組
致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生
抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生
事宜：z城工程建議函
《關(guān)于z城工程的建議函》
一、綠化景觀
1、會(huì)所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；
2、關(guān)注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設(shè)計(jì)耐腐蝕、耐風(fēng)化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機(jī)。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設(shè)寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設(shè)置洗手取水點(diǎn)。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設(shè)計(jì)安裝若干滅蚊設(shè)施；
3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地?zé)舻确致吩O(shè)置開關(guān)，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明，達(dá)到節(jié)能目的；
4、設(shè)計(jì)階段，園區(qū)景觀應(yīng)盡量避免有棱角的構(gòu)筑物或做圓弧處理；
5、踏步道路石材之間的空隙對(duì)老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護(hù)，建議做硬化處理；
6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應(yīng)采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；
7、園林道路應(yīng)設(shè)置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；
8、園區(qū)道路未設(shè)置殘疾人通道設(shè)置不夠人性化；
9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對(duì)以后的檢修造成不便；
10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風(fēng)的季節(jié)可能會(huì)有燈罩被吹落，造成安全隱患；
11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；
12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會(huì)造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；
13、會(huì)所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；
14、消毒池深度達(dá)到40公分，造成客人進(jìn)出消毒池不便，建議將深度改到20公分；
15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎(chǔ)高出回填土；
二、電梯系統(tǒng)
1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設(shè)10°左右反坡，防止溢水進(jìn)入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應(yīng)考慮此建議；
2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)置到站提醒；以便提醒等候的客戶；
3、電梯轎頂上電子板應(yīng)有防水浸保護(hù)措施，防止電子板浸水損壞；
4、因本項(xiàng)目樓層較高建議設(shè)電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；
5、監(jiān)控中心應(yīng)安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運(yùn)行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；
6、設(shè)電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運(yùn)動(dòng)方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時(shí)能很方便查看電梯運(yùn)行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；
7、z地區(qū)多雨多臺(tái)風(fēng)，電梯機(jī)房的應(yīng)具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；
三、供配電系統(tǒng)
1、配電房內(nèi)只安裝了一個(gè)小型軸流風(fēng)機(jī)，不能滿足夏季高溫時(shí)期設(shè)備房的散熱效果，影響設(shè)備運(yùn)行安全，建議增加強(qiáng)制排風(fēng)設(shè)備；
2、發(fā)電機(jī)房內(nèi)沒有設(shè)置強(qiáng)制送、排風(fēng)，只有自然進(jìn)風(fēng)，建議增加強(qiáng)制送、排風(fēng)設(shè)備；
3、發(fā)電機(jī)房內(nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關(guān)規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機(jī)基座、燃油箱、油管、門等設(shè)備與接地母排連接；
4、發(fā)電機(jī)儲(chǔ)油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；
5、建議強(qiáng)、弱電井內(nèi)設(shè)置工作插座和工作開關(guān)，以方便設(shè)備檢修及滿足臨時(shí)用電需求；
6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明；
7、設(shè)備房門安裝防鼠板，電纜進(jìn)線口加防火泥等材料密封，防鼠進(jìn)入設(shè)備房咬斷線路；
8、電纜線槽在連接處應(yīng)做等電位連接，以策安全；
9、建議在非機(jī)動(dòng)車庫內(nèi)增加充電插座并計(jì)量電表；
10、電源線路應(yīng)穿線管，不應(yīng)該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護(hù)；
11、按照國家規(guī)范每個(gè)接線點(diǎn)不應(yīng)超過2組線，存在安全隱患和以后的維護(hù)保養(yǎng)；
12、按照國家施工規(guī)范，開關(guān)的進(jìn)線端和出線端應(yīng)做好線路的來自某個(gè)開關(guān)箱和到某個(gè)配電線路；
13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護(hù)，存在安全隱患；
14、避雷帶連接點(diǎn)應(yīng)做防銹處理；
15、樓頂風(fēng)機(jī)底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會(huì)進(jìn)入線槽，存在安全隱患；
16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應(yīng)使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；
17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；
18、所有的設(shè)備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；
19、發(fā)電機(jī)房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；
20、發(fā)電機(jī)油箱未做沙池，存在消防隱患；
四、給排水
1、水泵房地面應(yīng)鋪設(shè)瓷磚；
2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內(nèi)設(shè)有單獨(dú)的房間；
3、消防水池水箱設(shè)透明水位標(biāo)識(shí)，設(shè)檢修爬梯，同時(shí)需設(shè)計(jì)護(hù)攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；
4、建議在水泵房內(nèi)設(shè)置跑水聲光報(bào)警設(shè)備，報(bào)警信號(hào)連接至監(jiān)控中心；
5、消防泵風(fēng)葉防護(hù)罩凹陷，對(duì)消防泵的運(yùn)作存在安全隱患；
6、消防泵房內(nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數(shù)；
7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；
8、消防管道支架未做減震處理；
9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時(shí)雨水會(huì)飄到控制柜，存在安全隱患；
10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；
11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；
五、其它
1、消防箱報(bào)警線路應(yīng)做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應(yīng)該明裝使用軟管；
2、非機(jī)動(dòng)車庫下地下室通道樓梯應(yīng)做護(hù)欄；
3、大堂天花裝修未預(yù)留檢修通道口；
4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強(qiáng)度不夠，容易破損；
5、地下室消防箱未做防撞處理，應(yīng)做防撞護(hù)欄；
z城項(xiàng)目顧問咨詢組
顧問項(xiàng)目經(jīng)理（簽署）：
二〇一三年十二月五日
篇3：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問合同
第1條 協(xié)議雙方
甲方：______
法人代表：______
注冊(cè)地址：______
聯(lián)系人：______
電話：______
傳真：______
乙方：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。
法人代表：______
注冊(cè)地址：______
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。
法人代表：______
注冊(cè)地址：廣州市****
聯(lián)絡(luò)人：______
電話：______
傳真：______
經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開發(fā)的“****”項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議。
第2條 定義
1. “甲方”指委托方，即：______
2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。
3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。
4. “物業(yè)”指由甲方在**市開發(fā)的“***”項(xiàng)目，項(xiàng)目具體信息如下。
5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時(shí)間。
6.“后期物業(yè)管理顧問服務(wù)”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問服務(wù)。
7. “物業(yè)管理顧問酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務(wù)，依據(jù)本合約的約定應(yīng)向乙方及丙方支付的費(fèi)用。
第3條 甲方之權(quán)利、義務(wù)
根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開展物業(yè)顧問工作，甲方的權(quán)利和義務(wù)為：
1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標(biāo)牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項(xiàng)權(quán)利同時(shí)撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。
2．應(yīng)在物業(yè)交付使用日三個(gè)月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。
3．負(fù)責(zé)本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項(xiàng)評(píng)比時(shí)，乙、丙方根據(jù)實(shí)際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實(shí)施，由甲方負(fù)責(zé)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，如有不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，甲方須在限期內(nèi)負(fù)責(zé)整改并承擔(dān)整改相應(yīng)費(fèi)用。
4. 須在簽約后指定專人負(fù)責(zé)與乙方及丙方進(jìn)行溝通，若此人發(fā)生人事變動(dòng)，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應(yīng)在變更前三個(gè)工作日內(nèi)以書面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。
5. 依據(jù)銷售時(shí)約定的交鋪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報(bào)批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個(gè)月向物業(yè)管理公司移交。
6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時(shí)向乙方及丙方支付顧問酬金，并由丙方開具收費(fèi)發(fā)票。
7. 在合約期內(nèi)應(yīng)對(duì)乙方及丙方的顧問工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問工作的順利開展；同時(shí)，對(duì)乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評(píng)價(jià)。
8. 甲方應(yīng)給予乙方及丙方顧問人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問工作的順利開展：
物業(yè)管理建議權(quán)；
財(cái)務(wù)管理建議權(quán)；
本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。
9. 甲方須及時(shí)提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時(shí)向乙方及丙方通報(bào)工程進(jìn)度，并負(fù)責(zé)本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
第4條 乙方之權(quán)利、義務(wù)
根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負(fù)責(zé)為甲方提供并履行本合約確認(rèn)的物業(yè)之物業(yè)管理顧問工作，在合約期內(nèi)，乙方應(yīng)：
1. 乙方須嚴(yán)格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責(zé)完成本合約規(guī)定之顧問工作內(nèi)容。
( 詳見：本合約第5條之第5項(xiàng) )
2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。
3．同意甲方使用乙方的公司標(biāo)志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問酬金。
4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責(zé)任及義務(wù)。
第5條 丙方的權(quán)利、義務(wù)
1. 丙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書面要求，派遣顧問人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營運(yùn)作中出現(xiàn)的問題。
2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對(duì)于甲方因未及時(shí)采納或拒絕丙方提出的各種正式書面建議而產(chǎn)生的問題和影響不承擔(dān)任何責(zé)任；對(duì)甲方提出的合理化建議予以充分考慮。
3. 丙方根據(jù)顧問工作需要，有權(quán)隨時(shí)檢查甲方對(duì)顧問意見的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應(yīng)該及時(shí)以各種明確的表述方式要求甲方糾正。
4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時(shí)本物業(yè)的管理工作仍能正常運(yùn)行。
5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問服務(wù)，包括：
一、物業(yè)管理籌備階段顧問服務(wù)內(nèi)容
5.1 物業(yè)管理銷售配合
制定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容；
對(duì)甲方的銷售和招商人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)；
協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務(wù)員等人員；
對(duì)售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書面顧問建議；
協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務(wù)員的制服樣式；
對(duì)保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)；
展銷會(huì)期間派員到現(xiàn)場進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理知識(shí)的解答；
在銷售活動(dòng)前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場協(xié)助工作；
編制《管理公約》、《商戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對(duì)甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問審核確認(rèn)以后，方可使用于業(yè)主。
5.2 物業(yè)管理籌備服務(wù)
協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；
擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；
協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；
建立員工的工作規(guī)程、崗位職責(zé)及權(quán)能；
協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評(píng)審及獎(jiǎng)懲制度，以協(xié)助推動(dòng)員工之工作積極性；
提供崗前培訓(xùn)，使各崗位管理人員認(rèn)識(shí)有關(guān)日常運(yùn)作，并提高服務(wù)意識(shí)；
根據(jù)需要，協(xié)助甲方進(jìn)行清潔、綠化、保險(xiǎn)、以及部分工程維護(hù)保養(yǎng)外判商的招投標(biāo)工作；
協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購置建議；
協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗(yàn)收移交。
5.3 財(cái)務(wù)服務(wù)
協(xié)助甲方編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)預(yù)算；
開設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；
協(xié)助編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，如：請(qǐng)款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應(yīng)收未收帳管理制度等。
二、后期物業(yè)管理顧問服務(wù)內(nèi)容
5.4 物業(yè)管理方面
協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對(duì)實(shí)際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；
協(xié)助甲方開展二次裝修管理；
每月定期向甲方提交檢定報(bào)告，并由派員到現(xiàn)場檢定有關(guān)工作，對(duì)存在的問題提供糾正及預(yù)防措施；
每月定期協(xié)助甲方對(duì)員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)審；
綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開總結(jié)會(huì)議，定期（每月）與甲方開會(huì)，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問題；
推行車庫維護(hù)的計(jì)劃，設(shè)計(jì)及合理安排車庫照明開放時(shí)間，以減少能源費(fèi)；
協(xié)助甲方進(jìn)行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務(wù)質(zhì)量；
協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。
5.5 財(cái)務(wù)管理方面
協(xié)助甲方按既定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行日常的財(cái)務(wù)管理工作；
每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營運(yùn)的財(cái)務(wù)預(yù)算；
協(xié)助向物價(jià)局申報(bào)物價(jià)，編制申報(bào)物價(jià)報(bào)告及預(yù)算，爭取理想收費(fèi)。
5.6 人事管理方面
定期為員工安排專業(yè)知識(shí)及崗位職責(zé)培訓(xùn)，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識(shí)，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；
協(xié)助甲方明確崗位職責(zé)，執(zhí)行員工評(píng)審制度及匯報(bào)責(zé)任；
協(xié)助進(jìn)行招聘員工工作，以彌補(bǔ)自然流失的員工，并制定標(biāo)準(zhǔn)試題或現(xiàn)場面試的程序等；
安排定期對(duì)保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習(xí)；
5.7 工程支持方面
協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計(jì)劃，并定期檢查，以確保機(jī)電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時(shí)間均以最佳狀態(tài)運(yùn)作；
協(xié)助對(duì)機(jī)電及設(shè)備的使用維護(hù)手冊(cè)，嚴(yán)格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運(yùn)作；
聽取客戶的意見，檢討樓宇之設(shè)計(jì)和設(shè)施的營運(yùn)，并提出改善意見，以求物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求。
三、顧問工作方式
物業(yè)驗(yàn)收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場人員協(xié)助解決物管上的問題，經(jīng)理級(jí)管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場配合甲方工作，對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，并應(yīng)甲方之需求根據(jù)顧問工作內(nèi)容開展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級(jí)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)駐場，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。
第6條 顧問期限 (丙方派駐人員清單詳見：附件)
1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個(gè)月。
2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。
3. 合約期滿前兩個(gè)月，如三方達(dá)成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。
第7條 顧問酬金及其他相關(guān)費(fèi)用
1. 物業(yè)管理顧問酬金
物業(yè)管理顧問酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計(jì)；
q 物業(yè)管理顧問酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預(yù)付相當(dāng)于二個(gè)月之顧問酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號(hào)前向丙方支付酬金。
2. 如在乙方及丙方負(fù)責(zé)管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號(hào)或有關(guān)ISO9002服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證等稱號(hào)，則甲方將承諾適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。
3. 如甲方未能按時(shí)繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應(yīng)繳費(fèi)用拖欠達(dá)三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責(zé)及服務(wù)，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。
4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請(qǐng)乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。
第8條 終止合約
1．由于不可抗力導(dǎo)致無法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，三方應(yīng)本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。
2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務(wù)或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務(wù)水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。
第9條 合約修改及變更
本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對(duì)本合約的條款進(jìn)行修訂，更改或補(bǔ)充，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。
第10條 不可抗力
非甲、乙、丙方任何一方過錯(cuò)，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務(wù)，三方無須承擔(dān)任何責(zé)任。
第11條 責(zé)任與權(quán)利
三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責(zé)任及
賦予乙方及丙方之權(quán)力時(shí)，如乙方及丙方在履行職責(zé)時(shí)并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應(yīng)保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責(zé)任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問期間作出未經(jīng)甲方認(rèn)可的工作對(duì)甲方造成損失和影響時(shí)，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。
第12條 爭議的解決
1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭議應(yīng)盡量通過友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書面要求后開始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請(qǐng)起訴。
2. 敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)。
第13條 標(biāo)志所有權(quán)
1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時(shí)間。
2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等。
第14條 適用法律
本合約適用于《中華人民共和國合同法》。
第15條 文字及其他
1. 本合約用中文書寫。
2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報(bào)告須以書面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對(duì)方電話確認(rèn)后，視為有效送達(dá)。
3.本合約首頁三方的地址、傳真號(hào)碼如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。
本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。
甲方：
代表人：
日期：
乙方：
代表人：
日期：
丙方：
代表人：
日期：