如何有效控制物業(yè)企業(yè)成本

　　物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)薄、勞動(dòng)密集型的特點(diǎn)，使物業(yè)管理企業(yè)更注重統(tǒng)籌人財(cái)物等各類資本的投入，加之，多數(shù)物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域還處于單項(xiàng)或淺層次服務(wù)階段，即使物業(yè)服務(wù)相對(duì)領(lǐng)先的省級(jí)城市，大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)也正忙于規(guī)模擴(kuò)張和市場(chǎng)份額的的爭(zhēng)奪，而無(wú)暇顧及 “物業(yè)經(jīng)營(yíng)”的深入探討。

　　因而，對(duì)物業(yè)管理主業(yè)的深挖細(xì)嚼，仍是物業(yè)公司在資本原始積累階段實(shí)現(xiàn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。當(dāng)然，我們期望依靠成本控制實(shí)現(xiàn)價(jià)值再發(fā)現(xiàn)，也要建立在確保服務(wù)質(zhì)量前提下的科學(xué)籌劃，任何一項(xiàng)脫離實(shí)際的成本縮減，都將是飲鴆止渴。除去人力成本的控制外，物的控制主要由以下幾個(gè)方面。

　　一、在物資調(diào)配來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)資金投入的最經(jīng)濟(jì)化，就必須做到預(yù)算精確、計(jì)劃翔實(shí)、流程規(guī)范

　　首先，物資配備計(jì)劃、工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算三者的有機(jī)結(jié)合、統(tǒng)一籌劃，是實(shí)現(xiàn)資金投入經(jīng)濟(jì)化的前提。比如，一是推行經(jīng)營(yíng)單元的預(yù)算制，將經(jīng)營(yíng)收入、支出費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、企業(yè)利潤(rùn)等列為考核科目，讓經(jīng)營(yíng)者對(duì)所經(jīng)營(yíng)體有一個(gè)全局的把握，幫助其梳理經(jīng)營(yíng)思路，實(shí)現(xiàn)由執(zhí)行型管理向經(jīng)營(yíng)型管理轉(zhuǎn)變。二是針對(duì)物資配備計(jì)劃與工作計(jì)劃進(jìn)行匹配性核算，并實(shí)時(shí)監(jiān)控和及時(shí)調(diào)整。

　　其次，規(guī)范各項(xiàng)物資配置流程。

　　一是物資采購(gòu)?fù)ㄟ^(guò)財(cái)務(wù)部市場(chǎng)詢價(jià)及供應(yīng)商競(jìng)爭(zhēng)性談判的方式，建立統(tǒng)一的包含類別、名稱、品牌、產(chǎn)地、型號(hào)、價(jià)格等規(guī)定性要素的采購(gòu)明細(xì)，并陳列樣品，為形成性價(jià)比及可控性目標(biāo)創(chuàng)造基本條件。

　　二是從物資的申購(gòu)、領(lǐng)用、保養(yǎng)、儲(chǔ)備、報(bào)廢、盤點(diǎn)等實(shí)行逐級(jí)審批和復(fù)核制度，建立以班組為單位的發(fā)放機(jī)制，嚴(yán)格領(lǐng)用負(fù)責(zé)制、消耗登記制、以舊換新制；建立各級(jí)物料臺(tái)帳，對(duì)進(jìn)出物資實(shí)行清單式管理和控制等措施。

　　三是將設(shè)備、工具等物資按照價(jià)值、使用頻次等進(jìn)行分類管理，統(tǒng)籌調(diào)撥、提高物資的利用率，加強(qiáng)倉(cāng)儲(chǔ)中的分類管理，避免積壓、實(shí)行物資的回收利用辦法，是杜絕浪費(fèi)、實(shí)現(xiàn)物資使用效能化的有效手段。

　　四是培養(yǎng)員工強(qiáng)烈的計(jì)劃意識(shí)，培訓(xùn)員工對(duì)設(shè)備工具正確的使用、保養(yǎng)方法，良好的工作作風(fēng)，是降低損耗，提高配置有效率的內(nèi)在基礎(chǔ)。

　　另外，設(shè)立以季度為考核時(shí)段的節(jié)約獎(jiǎng)勵(lì)制度，可在弘揚(yáng)節(jié)儉意識(shí)的同時(shí)，避免因注重制度引發(fā)的質(zhì)量問(wèn)題。

　　二、管理過(guò)程的最優(yōu)化

　　物業(yè)服務(wù)是一個(gè)追求服務(wù)細(xì)節(jié)化、管理規(guī)范化的行業(yè)，工作的全程控制和細(xì)節(jié)的“精雕細(xì)琢”是應(yīng)有之舉。這樣，既能提高人員素養(yǎng)，規(guī)范工作意識(shí)，使每個(gè)崗位工作者都是稱職的，又能從中節(jié)省大量成本，避免重復(fù)性勞動(dòng)和無(wú)價(jià)值的付出。比如，企業(yè)推行的模板式服務(wù)流程及保安管理中 “7，8、9”錯(cuò)時(shí)模式就是優(yōu)化管理過(guò)程的一種有效手段。

　　管理過(guò)程最優(yōu)在工程設(shè)備運(yùn)行上意義非凡。工程設(shè)備設(shè)施管理一直是物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)、難點(diǎn)，設(shè)備維保的成本付出在物業(yè)管理成本中也占據(jù)主要地位。改變傳統(tǒng)的設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場(chǎng)管理和應(yīng)對(duì)性服務(wù)，以設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)作為工作目標(biāo)的服務(wù)模式；走集中研討、區(qū)域管理的技術(shù)責(zé)任制管理模式，重視設(shè)備安裝、調(diào)試時(shí)期的現(xiàn)場(chǎng)觀摩、性能了解、資料收集和驗(yàn)收工作，以及日常管理中的設(shè)備管理名錄編制、運(yùn)行時(shí)段日志、預(yù)防性維保計(jì)劃等，都是提高設(shè)備有效利用率及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力，實(shí)現(xiàn)設(shè)備經(jīng)濟(jì)化運(yùn)行有效手段。

　　三、提高勞動(dòng)生產(chǎn)力的另一個(gè)因素是生產(chǎn)工具

　　生產(chǎn)工具的改進(jìn)導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)革命、信息時(shí)代等劃時(shí)代奇跡，使人類社會(huì)日新月異。因此，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行日常管理專業(yè)培訓(xùn)、質(zhì)量控制，旨在提高勞動(dòng)者技術(shù)水平和發(fā)揮其能力的同時(shí)，采用先進(jìn)的生產(chǎn)工具是實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力價(jià)值飛躍、節(jié)省成本、提高工效的重要因素。無(wú)論是工具改進(jìn)還是流程改進(jìn)，其載體都是勞動(dòng)者本人，特別是技術(shù)工具的發(fā)明創(chuàng)造，更是來(lái)源于基層實(shí)踐者。因此，企業(yè)不但應(yīng)當(dāng)注重技術(shù)革新的投入和引進(jìn)，更要注重勞動(dòng)者主觀創(chuàng)造力和主動(dòng)性的培養(yǎng)，比如，定期召開(kāi)技術(shù)發(fā)明成果展示會(huì)，制定技術(shù)發(fā)明獎(jiǎng)勵(lì)制度。年度評(píng)比創(chuàng)新獎(jiǎng)意義在于鼓勵(lì)下屬勇于創(chuàng)新，銳意改革的精神，對(duì)工作流程、管理模式善于突破現(xiàn)狀，打破常規(guī)，推陳出新的勇氣。

　　四、企業(yè)結(jié)合實(shí)際需要采用的“Plan(計(jì)劃)、Do(實(shí)施)、Check(檢查)、Action(處置)”循環(huán)技術(shù)

　　即屬于全面質(zhì)量管理的基本方法。根據(jù)效應(yīng)控制系統(tǒng)的觀點(diǎn)分析，任何管理效應(yīng)都是在管理系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)中實(shí)現(xiàn)的，它的運(yùn)轉(zhuǎn)表現(xiàn)為整個(gè)管理系統(tǒng)的各個(gè)層次，各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行PDCA循環(huán)。即把所有部門、所有人員都組織起來(lái)，形成不同層次的PDCA循環(huán)體系。特別說(shuō)明的是，PDCA循環(huán)技術(shù)需要廣泛地、靈活地運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，一切都要有數(shù)量依據(jù)、由數(shù)據(jù)說(shuō)話，PDCA循環(huán)才能在企業(yè)中形成良好的質(zhì)量管理體系，從而理順各個(gè)環(huán)節(jié)，形成“流水式”運(yùn)作，才能實(shí)現(xiàn)服務(wù)的最優(yōu)化。

　　目前，大多數(shù)企業(yè)都謀求通過(guò)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，或作為提高企業(yè)資信的標(biāo)志或?qū)⑵渥鳛橹笇?dǎo)工作的準(zhǔn)則。 ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系是迄今國(guó)際上公認(rèn)的最有效、最完備的質(zhì)量管理體系，它對(duì)企業(yè)發(fā)展的深遠(yuǎn)意義也同樣不言而喻。但I(xiàn)SO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的引進(jìn)也應(yīng)充分考慮企業(yè)的實(shí)際情況，不僅僅是企業(yè)的財(cái)力，更重要的是企業(yè)的人力基礎(chǔ)、項(xiàng)目規(guī)模、企業(yè)的制度建設(shè)等多個(gè)因素，來(lái)確定引進(jìn)的時(shí)機(jī)是否成熟。

　　筆者從某個(gè)企業(yè)的認(rèn)證中深刻的體會(huì)到流于形式、脫離企業(yè)實(shí)際的認(rèn)證工作，不但不能發(fā)揮其功效，而且增加了工作中的繁枝縟節(jié)，使工作效率提升適得其反，管理成本也隨之增加。在引進(jìn)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系時(shí)，咨詢顧問(wèn)起到的是拋磚引玉的作用，其對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的熟悉程度決定了企業(yè)需求與ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系是否能夠完全接軌，因此選擇經(jīng)驗(yàn)豐富咨詢顧問(wèn)的確能實(shí)現(xiàn)少走彎路、事半功倍；同樣管理者代表在認(rèn)證過(guò)程中扮演的是溝通咨詢者、吸收新觀念、融會(huì)貫通ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系精神、推進(jìn)革新的重要角色，其思維的敏捷性、質(zhì)量水準(zhǔn)的高度、業(yè)務(wù)熟練程度決定了企業(yè)引進(jìn)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的深度及有效性。另外，在質(zhì)量文件編寫中，要確保服務(wù)、檢驗(yàn)程序與企業(yè)文件的相容性，要切實(shí)做到“寫所做的”；還要始終堅(jiān)持內(nèi)審工作，保持質(zhì)量體系運(yùn)轉(zhuǎn)的持久性，才能發(fā)揮其效果。

　　質(zhì)量體系的持續(xù)有效性取決于組織自身的認(rèn)識(shí)、自身努力和不斷的改進(jìn)，以

　　適應(yīng)企業(yè)不斷發(fā)展的需要。企業(yè)只有領(lǐng)會(huì)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系的全員控制與全程控制的內(nèi)涵，才能實(shí)現(xiàn)工作中的價(jià)值再發(fā)現(xiàn)。

　　總之，在當(dāng)今物業(yè)管理市場(chǎng)，大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)除去規(guī)模、資質(zhì)和年限的差別外，競(jìng)爭(zhēng)幾乎處在同一水平線上，豪不夸張的說(shuō)，誰(shuí)搶得先機(jī)誰(shuí)就是贏家!

篇2：如何控制物業(yè)管理成本

　　如何控制物業(yè)管理成本

　　現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說(shuō)還是有一定利潤(rùn)空間的，但無(wú)論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問(wèn)題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。

　　通過(guò)規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來(lái)源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？

　　1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入

　　物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開(kāi)展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司

　　例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。

　　3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用

　　建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。

　　4、完善采購(gòu)招標(biāo)管理制度

　　較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購(gòu)費(fèi)用，少則幾十萬(wàn)，大到幾百萬(wàn)。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購(gòu)，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業(yè)資源，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收

　　物管不僅要會(huì)省錢，還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)客戶的需求，開(kāi)動(dòng)腦筋，比如說(shuō)家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過(guò)招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過(guò)“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)

　　通過(guò)提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。

　　當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開(kāi)企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過(guò)種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。

篇3：控制物業(yè)管理人工成本投入

　　控制物業(yè)管理人工成本投入

　　物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對(duì)講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

　　控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷?duì)勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

　　首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。

　　小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開(kāi)放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費(fèi)面積(不同物業(yè)的收費(fèi)面積)、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(這一點(diǎn)十分重要)；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活(消防)水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。

　　第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)。不同的服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級(jí)。小區(qū)等級(jí)的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：30萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)面積：20萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上

　　2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：15~20萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：13萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下

　　3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：10~15萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：8萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：8~13萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：6萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：3~8萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：4萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：2~5萬(wàn)㎡

　　收費(fèi)面積：2萬(wàn)㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級(jí)，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

　　小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時(shí)我們還要(考慮不同的實(shí)際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開(kāi)放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對(duì)開(kāi)放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

　　參考的數(shù)據(jù)有：

　　1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；

　　2、治安防范是“開(kāi)放式”還是“封閉式”；

　　3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例如，公司內(nèi)部對(duì)比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡。設(shè)備：地下停車場(chǎng)車位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。

　　B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡。設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。

　　(2)對(duì)比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒(méi)有。B管理處有商鋪，A管理處沒(méi)有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。

　　b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

　　案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬(wàn)㎡、綠化面積11.96萬(wàn)㎡、商業(yè)面積1萬(wàn)多㎡；

　　物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)。

　　設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場(chǎng)。車位1180個(gè)，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬(wàn)㎡、綠化面積4.9萬(wàn)㎡、收費(fèi)面積25.49萬(wàn)㎡；

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)*公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬(wàn)多㎡)的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬(wàn)㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入(不含停車費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入)約80萬(wàn)元。

　　(4)對(duì)比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬(wàn)㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業(yè)管理費(fèi)收入，*公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級(jí)確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)對(duì)應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級(jí)的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準(zhǔn)

　　物權(quán)法的最終出臺(tái)，物業(yè)管理模式的多元化將會(huì)促使物業(yè)管理市場(chǎng)程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實(shí)行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價(jià)格將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，誰(shuí)的價(jià)格低，誰(shuí)取勝的可能性就大!價(jià)格最終反應(yīng)的是一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是成本控制的能力，也就是一個(gè)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力!