探討物業(yè)維修和物業(yè)維修制度

　　目前，在物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策、服務(wù)合同、維修協(xié)議等文件中，經(jīng)常出現(xiàn)有關(guān)維修的名稱和術(shù)語(yǔ)。由于與維修相關(guān)的概念較多，而這些概念含義有的相似，而有的則相差甚遠(yuǎn)。

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)這些概念的使用如有不慎，可能會(huì)引起不同的認(rèn)識(shí)，也可能會(huì)引發(fā)矛盾和糾紛，因此，有必要對(duì)物業(yè)維修的一些基本概念加以界定。筆者根據(jù)物業(yè)維修管理的實(shí)際情況，就物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念和與之相關(guān)的維修制度加以分析說(shuō)明，供探討。

　　一、物業(yè)管理活動(dòng)中的維修概念問(wèn)題

　　在現(xiàn)代物業(yè)管理活動(dòng)中，維修是人們經(jīng)常見(jiàn)到或使用的一個(gè)概念。在日常活動(dòng)中，人們常會(huì)說(shuō)對(duì)某某物業(yè)進(jìn)行維修。這里，維修通常被理解為三種意思，其一是檢查、維護(hù)和修理等綜合性活動(dòng)；其二是除檢查、維護(hù)和修理外，常常還包括改造、更新等變更性活動(dòng)；其三是修理，即恢復(fù)性活動(dòng)。

　　事實(shí)上，我們通常所說(shuō)的維修被理解為上述三種意思的是較為普遍的。由于這三種維修的概念所包含的內(nèi)容、性質(zhì)、目的和活動(dòng)所產(chǎn)生的效果是相差甚遠(yuǎn)的，因此，當(dāng)人們對(duì)于維修概念存在不同的認(rèn)識(shí)時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)矛盾和糾紛。

　　為此，本文想通過(guò)理論上的分析探討，對(duì)維修的概念等提出初步認(rèn)識(shí)，探索解決這一問(wèn)題的途徑。

　　二、物業(yè)損耗與損耗補(bǔ)償

　　物業(yè)損耗是客觀存在的，是導(dǎo)致物業(yè)需要維修的主要因素，因此，在討論維修概念之前，先分析物業(yè)損耗的成因和損耗補(bǔ)償?shù)葍蓚€(gè)基本問(wèn)題。

　　（一）物業(yè)的損耗成因。

　　我們知道，根據(jù)"磨損理論"，機(jī)器設(shè)備在使用過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生兩種磨損現(xiàn)象，即有形和無(wú)形磨損。類似地，物業(yè)中的建筑物和設(shè)備在使用過(guò)程中，也同樣存在著兩種損耗現(xiàn)象，一是有形損耗，另一是無(wú)形損耗，而且這些損耗會(huì)使物業(yè)貶值。

　　有形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過(guò)程中，由于氧化、腐蝕等自然力的作用和磨擦、震動(dòng)、非規(guī)范使用等引起的實(shí)體損耗和使用價(jià)值下降，在經(jīng)濟(jì)上表現(xiàn)為物業(yè)的貶值。

　　無(wú)形損耗是指物業(yè)在使用或閑置過(guò)程中，由于勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高而使生產(chǎn)相同的物業(yè)成本相應(yīng)降低，或在相同的成本下，由于新技術(shù)的應(yīng)用而出現(xiàn)了性能更先進(jìn)或功能更完善的物業(yè)，原物業(yè)在經(jīng)濟(jì)上就表現(xiàn)為技術(shù)性貶值和功能性貶值。

　　（二）物業(yè)損耗特點(diǎn)。

　　物業(yè)的損耗有三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)的損耗具有復(fù)雜性，即造成損耗的原因復(fù)雜，在實(shí)體損耗方面，表現(xiàn)為自然力作用的、機(jī)械磨損的、負(fù)荷過(guò)量的、人為損壞的等等；在經(jīng)濟(jì)損耗方面，表現(xiàn)為功能性、技術(shù)性、需求性、經(jīng)營(yíng)性等的損耗。二是物業(yè)的損耗具有快慢性，即物業(yè)由于建造質(zhì)量、使用條件、維修活動(dòng)等原因，物業(yè)的損耗速度將有快有慢。三是物業(yè)的損耗具有單向性，即如果人們不予以補(bǔ)償，物業(yè)將一直損耗下去，直到在物質(zhì)上喪失使用價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)上貶值殆盡。為此，要使物業(yè)保值和增值，就要針對(duì)這三個(gè)特點(diǎn)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

　　（三）物業(yè)的損耗補(bǔ)償。

　　物業(yè)因損耗而降低其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，因此，在物業(yè)管理范疇內(nèi)，人們只有通過(guò)維修活動(dòng)的物質(zhì)補(bǔ)償和經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，使物業(yè)因損耗帶來(lái)的貶值得到補(bǔ)償，才能使物業(yè)保值增值。

　　三、損耗和補(bǔ)償與有關(guān)概念之間的關(guān)系

　　物業(yè)損耗和損耗補(bǔ)償與物業(yè)維修相關(guān)的保值增值、科技貢獻(xiàn)率、使用壽命等概念之間存在著密切關(guān)系，為了能更加準(zhǔn)確地闡述維修概念，還需進(jìn)一步地分析這種關(guān)系。

　　（一）物業(yè)的保值增值。

　　物業(yè)損耗的基本特點(diǎn)就是單向性，因此，為確保物業(yè)正常的使用功能和良好的使用性能，就應(yīng)對(duì)投入使用的物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償，其主要表現(xiàn)形式就是物業(yè)維修。通過(guò)維修這一物業(yè)再生產(chǎn)活動(dòng)，可使物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)形成為物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，從而為物業(yè)的保值奠定了基礎(chǔ)；另外，維修還可以從專業(yè)技術(shù)形成先進(jìn)的生產(chǎn)力，從而通過(guò)科技的貢獻(xiàn)形成物業(yè)的新增價(jià)值，使物業(yè)的增值成為可能。

　　（二）物業(yè)維修科技貢獻(xiàn)率。

　　這里，簡(jiǎn)稱為科技貢獻(xiàn)率，它是指維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的成本費(fèi)用之比。具體地說(shuō)，是指維修人員專業(yè)技術(shù)勞動(dòng)所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值與維修實(shí)際投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用的比值。有技術(shù)指導(dǎo)的維修活動(dòng)通常要比沒(méi)有指導(dǎo)的效果要好，這是顯而易見(jiàn)的，尤其是對(duì)于技術(shù)含量高的物業(yè)來(lái)說(shuō)更是如此。

　　通常情況下，維修所創(chuàng)造的物業(yè)價(jià)值要比維修所需費(fèi)用要大。這是因?yàn)椋ㄟ^(guò)人們對(duì)掌握的科學(xué)技術(shù)知識(shí)的運(yùn)用，提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低了維修成本，加快了維修速度，使物業(yè)損耗的價(jià)值得以補(bǔ)償，保持或恢復(fù)了安全、方便和舒適的物業(yè)環(huán)境，這些都可體現(xiàn)在運(yùn)用科技知識(shí)轉(zhuǎn)化為物業(yè)的新增價(jià)值之中。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，科技貢獻(xiàn)率在物業(yè)維修活動(dòng)中是顯而易見(jiàn)的，如請(qǐng)專業(yè)維修單位來(lái)維修物業(yè)，除工資、材料、稅收等成本費(fèi)用外，維修單位還要根據(jù)技術(shù)的易難程度和壟斷程度來(lái)測(cè)算利潤(rùn)，而利潤(rùn)的大小，在很大程度上取決于專有技術(shù)和專業(yè)技巧的掌握和使用。

　　（三）物業(yè)的使用壽命。

　　物業(yè)損耗的另一特點(diǎn)就是快慢性，物業(yè)損耗的快，其使用壽命就短；反之，物業(yè)損耗的慢，其使用壽命就長(zhǎng)。由于可見(jiàn)，物業(yè)的使用壽命與物業(yè)損耗成反比，因此，人們希望物業(yè)的損耗越慢越好。首先，物業(yè)損耗與建造質(zhì)量有關(guān)，因此，人們應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收等環(huán)節(jié)要把好關(guān)，確保物業(yè)在投入使用前就具有良好的質(zhì)量。其次，物業(yè)損耗與使用條件有關(guān)，規(guī)范的使用和良好的使用條件對(duì)物業(yè)損耗具有極大的影響。再次，物業(yè)的長(zhǎng)期性決定了物業(yè)維修活動(dòng)的必要性，因此，要減慢或降低物業(yè)損耗，就要進(jìn)行維修活動(dòng)；維修質(zhì)量越高，則降低損耗的效果越好。

　　四、物業(yè)維修的基本概念

　　從上述分析中可以知道，要減少和補(bǔ)償物業(yè)損耗，就要通過(guò)維修活動(dòng)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目的。而物業(yè)維修是一個(gè)大概念，是由一些基本技術(shù)措施組成的。因此首先來(lái)探討一下物業(yè)維修的基本概念。

　　（一）基本概念。

　　物業(yè)維修是指維持和恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)，確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的技術(shù)措施。在維修基本概念中，維持規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的維護(hù)；恢復(fù)規(guī)定功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的修理；確定和評(píng)估實(shí)際功能和狀態(tài)的基本技術(shù)措施是指對(duì)物業(yè)的檢查。

　　（二）規(guī)定功能。

　　規(guī)定功能，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)使用效能和用處。一般情況下，規(guī)定功能不僅要根據(jù)人們的特定要求，還要根據(jù)國(guó)家特定的規(guī)范來(lái)決定。

　　（三）規(guī)定狀態(tài)。

　　規(guī)定狀態(tài)，是指按特定的要求和規(guī)范所設(shè)計(jì)的物業(yè)表現(xiàn)形態(tài)。物業(yè)的表現(xiàn)形態(tài)要用具體的特征和性能指標(biāo)來(lái)描述評(píng)價(jià)，因此，規(guī)定狀態(tài)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特定要求和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求來(lái)確定。

　　五、物業(yè)維修要素

　　（一）檢查。

　　在維護(hù)、修理物業(yè)前，就要針對(duì)物業(yè)實(shí)體損耗的復(fù)雜性，通過(guò)仔細(xì)檢查（包括檢測(cè)和勘測(cè)），全面掌握物業(yè)實(shí)際功能和狀態(tài)變化發(fā)問(wèn)，及時(shí)查明問(wèn)題，以便有的放矢改進(jìn)維修工作，提高維修質(zhì)量和縮短維修時(shí)間，確保物業(yè)正常的功能和良好的狀態(tài)，取得更好的補(bǔ)償效果。

　　（二）維護(hù)。

　　物業(yè)損耗的快慢性與使用條件密切相關(guān)，如自然力的震動(dòng)、壓力、溫度、潮濕、氧化等作用，人為的使用、操作、損壞，其他動(dòng)物的侵蝕、破壞作用，還有物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中的磨擦、老化等等，均會(huì)或多或少地影響物業(yè)損耗的快慢。通過(guò)人們自覺(jué)的預(yù)防保護(hù)措施，維持和改善物業(yè)正常的運(yùn)轉(zhuǎn)條件，減少物業(yè)的實(shí)體損耗，延緩損耗的進(jìn)程。這項(xiàng)活動(dòng)就是維護(hù)。

　　（三）修理。

　　物業(yè)損耗的單向性導(dǎo)致了物業(yè)的實(shí)體損壞和價(jià)值貶值，因此，維修要體現(xiàn)出"修"和"補(bǔ)"兩個(gè)字上，"修"是修理，"補(bǔ)"是補(bǔ)償。通過(guò)修理，恢復(fù)物業(yè)原有的功能和狀態(tài)，補(bǔ)償了因損耗而失去的物業(yè)使用價(jià)值和價(jià)值。

　　（四）物業(yè)維修要素。

　　通過(guò)對(duì)物業(yè)損耗特點(diǎn)的分析，提出了基本概念如下：物業(yè)維修要素，是指物業(yè)維修活動(dòng)中所采取的必要技術(shù)措施，或構(gòu)成維修活動(dòng)的基本因素。一般維修要素為檢查、維護(hù)和修理。在一般情況下，維修活動(dòng)基本是由這三個(gè)要素組合而成。廣義維修要素除了一般維修要素外，還包括改造和更新。狹義維修要素僅指修理。這三種維修要素不同組合，就形成了本文前面提及的對(duì)維修概念存在的三種認(rèn)識(shí)。

　　六、物業(yè)維修制度

　　在物業(yè)維修的概念范疇中，包含著眾多的小概念，對(duì)建筑物來(lái)說(shuō)，如拆改、翻修、大修、中修、小修、綜合維修等；對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，也有類似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，還經(jīng)常見(jiàn)到一些如日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、維護(hù)保養(yǎng)、維修保養(yǎng)等與保養(yǎng)有關(guān)的概念。為了說(shuō)明修理與保養(yǎng)，還需要對(duì)物業(yè)維修制度，以及在不同維修制度下的維修概念進(jìn)行探討。

　　（一）物業(yè)維修制度。

　　它是指在一定的維修思想指導(dǎo)下，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，消除實(shí)際功能和狀態(tài)與規(guī)定功能和狀態(tài)之間偏離的維修制度。目前，實(shí)際形成的物業(yè)維修制度主要有兩種，一種為事后修理制度，另一種為預(yù)防維修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施為主的，恢復(fù)實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間明顯偏離的維修制度。

　　預(yù)防維修制，是指采取預(yù)防措施為主的，消除實(shí)際的功能和狀態(tài)與規(guī)定的功能和狀態(tài)之間潛在偏離的維修制度。

　　（二）事后修理制下的維修。

　　顧名思義，這種維修是在物業(yè)已出現(xiàn)了損壞的情況下進(jìn)行的，因此，是以恢復(fù)性修理為主。在事后修理制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，通常是指各類修理，即大修理、中修理、小修理，有時(shí)也包括改造和更新；對(duì)房屋構(gòu)筑物來(lái)說(shuō)，通常是指修繕，即大修理、中修理和小修理，有時(shí)也包括拆改和翻修及綜合維修。

　　（三）預(yù)防維修制下的維修。

　　與事后修理制度相對(duì)應(yīng)，預(yù)防維修制強(qiáng)調(diào)的是物業(yè)損壞前或存在損壞隱患時(shí)的預(yù)防保護(hù)工作，因此，是以預(yù)防性保養(yǎng)為主。在預(yù)防維修制下的維修，對(duì)機(jī)器設(shè)備來(lái)說(shuō)，通常是指各級(jí)保養(yǎng)，即日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)，有時(shí)也包括三級(jí)保養(yǎng)和大修理。對(duì)房屋構(gòu)筑物來(lái)說(shuō)，通常是指養(yǎng)護(hù)，即日常養(yǎng)護(hù)和定期養(yǎng)護(hù)。

　　《現(xiàn)代物業(yè)》雜志20**年第5期。

篇2：商招物業(yè)強(qiáng)電維修工崗位工作說(shuō)明書(shū)

　　商招物業(yè)強(qiáng)電維修工崗位工作說(shuō)明書(shū)

　　1、崗位基本信息

　　崗位名稱：維修工（強(qiáng)電）崗位編號(hào)：GC-30

　　所屬部門：新時(shí)代管理中心直接上級(jí)：維修班長(zhǎng)

　　直接下級(jí)：無(wú)所轄人員：0人

　　平行協(xié)調(diào)關(guān)系：管理中心（處）其他維修工崗位定編：5人

　　2、崗位目標(biāo)和概述

　　熟悉大廈設(shè)備的運(yùn)行情況，按照操作規(guī)程或作業(yè)指導(dǎo)書(shū)對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維護(hù)，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。同時(shí)根據(jù)客戶維修需要，為客戶提供及時(shí)、保質(zhì)、保量的維修服務(wù)。

　　3、主要崗位職責(zé)

　　3.1遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，執(zhí)行本崗位的安全操作規(guī)程、服務(wù)規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，達(dá)到本崗位質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做好要求的工作記錄。

　　3.2積極參加崗位培訓(xùn)，努力學(xué)習(xí)專業(yè)技術(shù)，提高本崗位工作技能。

　　3.3熟悉轄區(qū)內(nèi)供配電系統(tǒng)的運(yùn)行方式，電纜線路的敷設(shè)、布置及配電箱的位置，功能和控制對(duì)象，設(shè)備容量、規(guī)范、位置，操作方法及注意事項(xiàng)。

　　3.4負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施、外景燈光、噴水池、公共區(qū)域等照明設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查。

　　3.5負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的零修和當(dāng)班中發(fā)生的異常現(xiàn)象和一般故障的處理。

　　3.6停電時(shí)，負(fù)責(zé)啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組，迅速切換電源，監(jiān)視發(fā)電機(jī)的運(yùn)行并做好記錄。

　　3.7熟悉轄區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)的工作原理及消防器材的使用方法，執(zhí)行電氣設(shè)備安全防火規(guī)定，參與供配電系統(tǒng)的火災(zāi)預(yù)防和火警處理工作。

　　3.8學(xué)習(xí)掌握一定的空調(diào)制冷及弱電知識(shí)，協(xié)助制冷及弱電工的維修保養(yǎng)工作。

　　3.9完成轄區(qū)內(nèi)給排水管網(wǎng)系統(tǒng)的巡視檢查和維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)，保證管網(wǎng)暢通、各閥門設(shè)施完好。

　　3.10執(zhí)行應(yīng)急處理程序和請(qǐng)示報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告、妥當(dāng)處理緊急情況或突發(fā)事件。

　　3.11完成各類低壓電器設(shè)備設(shè)施報(bào)修的維修任務(wù)。

　　3.12正確使用、妥善保管所使用的工具、儀表，維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)環(huán)境。

　　3.13服從維修班長(zhǎng)的工作安排，完成各項(xiàng)臨時(shí)工作任務(wù)。

　　4、組織結(jié)構(gòu)

　　5、任職資格

　　5.1基本要求

　　a)年齡35歲以下，男性為佳；

　　b)品德端正，誠(chéng)實(shí)可靠，反應(yīng)靈敏；

　　c)良好的服務(wù)意識(shí)和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。

　　5.2教育和工作經(jīng)歷

　　a)高中以上學(xué)歷，中技、中專，機(jī)電一體化或電氣自動(dòng)化專業(yè)為佳；

　　b)兩年以上強(qiáng)電工作經(jīng)驗(yàn)。

　　5.3知識(shí)、能力

　　a)具備良好的強(qiáng)電知識(shí)，熟悉安全操作規(guī)程；

　　b)具備在異常情況下采取措施的能力；

　　c)具備相關(guān)的弱電及空調(diào)制冷基礎(chǔ)知識(shí)。

　　5.4專業(yè)技能

　　具備招商局物業(yè)強(qiáng)電中級(jí)+弱電初級(jí)，或強(qiáng)電中級(jí)+暖通制冷初級(jí)。

　　5.5專業(yè)培訓(xùn)

　　a)參加勞動(dòng)部門組織的上崗證培訓(xùn)；

　　b)參加管理處組織的崗位職責(zé)、崗位操作技能培訓(xùn)，考核成績(jī)合格；

　　c)電工常用工具的使用培訓(xùn)、高空作業(yè)安全培訓(xùn)、防雷知識(shí)培訓(xùn)、消防安全培訓(xùn)、防臺(tái)等應(yīng)急事件處理程序培訓(xùn)。

　　6、工作條件

　　6.1工作地點(diǎn)：80%時(shí)間在新時(shí)代大廈內(nèi)，20%時(shí)間在室外檢修。

　　6.2工作時(shí)間：一周六天，每天8小時(shí)，根據(jù)需要安排輪班和空值。

　　6.3常用工具：萬(wàn)用表、兆歐表、接地電阻儀、沖擊鉆、臺(tái)鉆等。

　　7、職業(yè)發(fā)展方向

　　7.1通過(guò)培訓(xùn)、輪崗等方式，全面掌握強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、消防、電梯方面的專業(yè)知識(shí)，成為其他崗位的后備人員。

　　7.2隨著工作經(jīng)驗(yàn)的不斷豐富和管理技能的培養(yǎng)，成為維修班長(zhǎng)或主管候選人。

　　附加說(shuō)明：

　　1.本標(biāo)準(zhǔn)由總部人力資源管理部門起草，部門負(fù)責(zé)人審核。

　　2.本標(biāo)準(zhǔn)由總部品質(zhì)管理部門組織標(biāo)準(zhǔn)化審查。

　　3.本標(biāo)準(zhǔn)由總部品質(zhì)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

　　4.本標(biāo)準(zhǔn)由總部品質(zhì)管理部門負(fù)責(zé)解釋、修訂。

篇3：物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：維修管理知識(shí)

　　物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)：維修管理知識(shí)

　　001房屋維修的涵義是:狹義的房屋維修僅指物業(yè)管理公司對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕，廣義的房屋維修則還包括對(duì)房屋的改建。房屋維修包括物業(yè)管理公司對(duì)房屋的日常保養(yǎng)，對(duì)破損房屋的修繕，以及對(duì)不同等級(jí)房屋功能的恢復(fù)、改善，裝修、裝潢改善，同時(shí)結(jié)合房屋維修加固，增強(qiáng)房屋抗震能力等。

　　002導(dǎo)致物業(yè)管理公司經(jīng)常性、持久的進(jìn)行房屋維修的原因是:房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸破損，使用價(jià)值逐步降低。

　　003磚木結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是12--15年。

　　004磚混結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是15--20年。

　　005鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期一般是20--25年。

　　006房屋維修主要有以下特點(diǎn):只能在已有的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行；可以借鑒與發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù)；工程項(xiàng)目小，零星分散，用料品種多、規(guī)格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工程往往在業(yè)主或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進(jìn)行。

　　007房屋維修的原則是:“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則；“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則；對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則；為業(yè)主或使用人服務(wù)的原則；有償服務(wù)的原則。

　　008房屋維修主要有:按不同的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備條件，把房屋劃分成一等和二等以下兩類標(biāo)準(zhǔn)。

　　009主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論對(duì)哪一類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。

　　010樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:應(yīng)牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開(kāi)裂；衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)地坪無(wú)倒泛水現(xiàn)象，防水層密實(shí)，無(wú)滲漏現(xiàn)象。

　　011天面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

　　012墻面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:平整、不開(kāi)裂、不起泡、不起殼、不松動(dòng)、不剝落。

　　013水、電、衛(wèi)等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)是:保持完好，保證運(yùn)行安全，正常使用，及時(shí)更換老化管線。

　　014金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)是:牢固、安全、不銹蝕。

　　015房屋維修工程主要有:翻修工程；大修工程；中修工程；小修工程；綜合維修工程等類型。

　　016物業(yè)翻新工程的涵義是:凡需全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程為翻新工程。

　　017物業(yè)小修工程的涵義是:及時(shí)修復(fù)小損小壞、保持房屋原來(lái)完好等級(jí)。

　　018物業(yè)中修工程的涵義是:牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房屋的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。

　　019物業(yè)大修工程的涵義是:牽動(dòng)和拆換部分主體構(gòu)件、但不需全部拆除的工程。

　　020公用設(shè)施維修范圍是:消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的維修。

　　021房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宜，合理修繕，對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時(shí)維護(hù)；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維修基金；最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。

　　022房屋養(yǎng)護(hù)的主要內(nèi)容是:包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩方面。

　　023房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源是:

　　一、住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；

　　二、物業(yè)管理公司通過(guò)平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。

　　024房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源是:主要有防臺(tái)風(fēng)，防梅雨、暴雨，防凍、防寒。

　　025房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問(wèn)題來(lái)源是:開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題；由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問(wèn)題；由業(yè)主或非業(yè)主使用人對(duì)房屋的使用而引發(fā)的問(wèn)題。

　　026設(shè)備管理的對(duì)象是:給排水及衛(wèi)生設(shè)備、供電及照明設(shè)備、制冷及供暖設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備(電梯、自動(dòng)扶梯)、消防及保安設(shè)備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、娛樂(lè)設(shè)備、景觀設(shè)備。

　　027設(shè)備故障信息的主要來(lái)源渠道是:巡查、監(jiān)測(cè)、保養(yǎng)、發(fā)現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴。

　　028標(biāo)高土0.000相當(dāng)于絕對(duì)標(biāo)高12.000m。