物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理
一、房屋維修施工項(xiàng)目管理概述
房屋維修工程施工項(xiàng)目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動(dòng)為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動(dòng)產(chǎn)，是固定不變的實(shí)體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項(xiàng)目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟(jì)效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項(xiàng)目的管理工作。
1.維修施工項(xiàng)目管理概念
房屋維修施工項(xiàng)目管理，就是對(duì)完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗(yàn)收的全部過程。這個(gè)過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗(yàn)等。
房屋維修施工項(xiàng)目管理是針對(duì)房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項(xiàng)目的特點(diǎn)，決定了房屋維修施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動(dòng)。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動(dòng)的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。
根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項(xiàng)目管理可分為甲方的項(xiàng)目管理和乙方的項(xiàng)目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。
2.維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)
維修施工項(xiàng)目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財(cái)力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運(yùn)用科學(xué)管理的方法與職能，對(duì)維修工程計(jì)劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財(cái)務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對(duì)維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。
3.維修施工項(xiàng)目管理的基本內(nèi)客
房屋維修施工項(xiàng)目管理貫穿于整個(gè)施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點(diǎn)和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實(shí)質(zhì)應(yīng)是對(duì)施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財(cái)力用得是否得當(dāng)，機(jī)械設(shè)備和勞動(dòng)力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計(jì)算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項(xiàng)目管理的全部?jī)?nèi)容。房屋維修施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容一般包括:
(1)落實(shí)維修任務(wù)，簽訂承包合同。
(2)在工程開工前，解決住戶臨時(shí)遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場(chǎng)，確定施工方案等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對(duì)施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。
(4)加強(qiáng)對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場(chǎng)。
(5)做好參與項(xiàng)目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。
從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項(xiàng)目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計(jì)劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機(jī)械、成本等管理內(nèi)容。施工項(xiàng)目管理是綜合性的管理，它正是要運(yùn)用這些專業(yè)管理方法對(duì)維修工程實(shí)施全過程的管理。
二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作
1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)
施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項(xiàng)綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(jì)(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。
施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點(diǎn)、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對(duì)充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。
實(shí)踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項(xiàng)維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時(shí)間，浪費(fèi)力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補(bǔ)做各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。
2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容
維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個(gè)方面:
(1)對(duì)維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場(chǎng)情況，包括電纜、電機(jī)以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場(chǎng);
(2)維修工程設(shè)計(jì)圖紙齊全;
(3)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工方案獲得批準(zhǔn);
(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，確保連續(xù)施工;
(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;
(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;
(7)落實(shí)資金和勞動(dòng)力計(jì)劃。
3.維修工程施工組織設(shè)計(jì)
施工組織設(shè)計(jì)是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計(jì)，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。
(1)施工組織設(shè)計(jì)的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計(jì)任務(wù)主要包括以下幾個(gè)方面:
①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;
②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;
③選定最有效的施工機(jī)具和勞動(dòng)組織;
④周密計(jì)算和安排人力、物力，保證均衡施工;
⑤制定正確的工程進(jìn)度計(jì)劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;
⑥對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。
(2)施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計(jì)或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個(gè)方面:
①工程概況。包括工程地點(diǎn)、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時(shí)間等。
②單位工程進(jìn)度計(jì)劃。
③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計(jì)單位的三方協(xié)作關(guān)系。
④勞動(dòng)力組織及需要量計(jì)劃。
⑤主要材料、預(yù)制品、施工機(jī)具需要量及舊料代用計(jì)劃。
⑥生產(chǎn)、生活臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃。
⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。
⑧施工現(xiàn)場(chǎng)總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場(chǎng)障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場(chǎng)材料的存放位置和道路設(shè)置。
⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。
⑩各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
三、施工階段管理工作
1.施工調(diào)度工作
由于維修工程施工的可變因素多，以及計(jì)劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會(huì)出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，在整個(gè)施工過程中不斷求得勞動(dòng)力、材料、機(jī)械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。
施工調(diào)度工作，是及時(shí)平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:
(1)經(jīng)常檢查、督促施工計(jì)劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)行。
(2)組織好材料運(yùn)輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動(dòng)防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報(bào)，做好雨季施工工作。
2.施工現(xiàn)場(chǎng)管理
(1)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場(chǎng)管理是以施工組織設(shè)計(jì)、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的各種管理活動(dòng)。現(xiàn)場(chǎng)管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個(gè)工程的始終。
維修工程施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作的主要內(nèi)容有:
①修建或利用各項(xiàng)臨時(shí)設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場(chǎng)，節(jié)約施工用地;
②按計(jì)劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運(yùn)渣土等;
③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時(shí)，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。
(2)施工現(xiàn)場(chǎng)材料管理。維修施工材料現(xiàn)場(chǎng)管理是指一個(gè)工程對(duì)象、一個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場(chǎng)材料管理是管好、用好材料的基本落腳點(diǎn)，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實(shí)現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。
維修施工現(xiàn)場(chǎng)材料管理的內(nèi)容主要有:
①根據(jù)施工進(jìn)度和場(chǎng)地大小，有計(jì)劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場(chǎng)，以滿足工程連續(xù)施工的需要;
②按施工材料需用計(jì)劃，實(shí)行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場(chǎng)材料的檢查、保管;
③加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時(shí)調(diào)整材料堆放位置;
④及時(shí)回收舊料、廢料，做好修舊利用;
⑤維修工程竣工后，及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)，將剩余材料進(jìn)行清點(diǎn)，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。
(3)施工現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備管理。現(xiàn)場(chǎng)機(jī)械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機(jī)械的效率和機(jī)械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機(jī)械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。
(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。
3.施工安全管理
認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項(xiàng)重要措施。因此，要加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。
安全檢查機(jī)構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對(duì)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動(dòng)中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機(jī)械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會(huì)造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對(duì)施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時(shí)，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動(dòng)機(jī)械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動(dòng)使用;各種機(jī)械設(shè)備，必須做到定機(jī)、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機(jī)電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時(shí)吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋維修工程驗(yàn)收
竣工交驗(yàn)必須符合房屋竣工交驗(yàn)的條件和質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。合格簽證后才能交付使用。
1.工程交驗(yàn)的具體條件
(1)符合維修設(shè)計(jì)或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項(xiàng)工程內(nèi)容。
(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場(chǎng)地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并具備使用功能。
(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。
①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對(duì)施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊(cè)。一部分資料移交房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，一部分資料自留歸檔。
②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對(duì)于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。
2.房屋維修工程驗(yàn)收的依據(jù)
(1)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;
(2)工程合同;
(3)維修設(shè)計(jì)圖紙或維修方案說明;
(4)工程變更通知書;
(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;
(6)隱蔽工程驗(yàn)收記錄;
(7)材料、構(gòu)件檢驗(yàn)及設(shè)備調(diào)試等資料。
3.維修工程質(zhì)量交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)維修工程的分項(xiàng)、分部工程必須達(dá)到國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
(2)維修工程中的主要項(xiàng)目，如鋼筋強(qiáng)度、水泥標(biāo)號(hào)、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。
(3)觀感質(zhì)量評(píng)定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)
(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項(xiàng)維修內(nèi)容。
(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊(cè)。
(3)所修的分部、分項(xiàng)工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。
(4)觀感質(zhì)量評(píng)定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工交驗(yàn)。
5.工程驗(yàn)收組織
房屋管理機(jī)構(gòu)在接到施工單位驗(yàn)收通知后，應(yīng)及時(shí)組織設(shè)計(jì)或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗(yàn)收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項(xiàng)目及重大修建項(xiàng)目由各級(jí)房屋管理部門組織驗(yàn)收。因施工質(zhì)量不合格需返工時(shí)，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗(yàn)合格辦理驗(yàn)收簽證，并評(píng)定質(zhì)量等級(jí)。
在工程驗(yàn)收時(shí)，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。
篇2：給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施（含消防供水機(jī)組）的維修保養(yǎng)。
三、職責(zé)
1、管理處主任負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。
3、水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員具體負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備的維修保養(yǎng)。
4、事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水的情況。
四、程序要點(diǎn)
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批。
(2)制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：
①給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；
②給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；
③合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）；
(3)《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
①維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；
②備品、備件計(jì)劃；
③具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；
④預(yù)計(jì)費(fèi)用。
2、水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。
3、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。
4、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；②檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；
③檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處理；
④清潔電動(dòng)機(jī)外殼；
⑤檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；
②轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根；
④清潔水泵外表；
⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換。
(4)檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換。
(3)檢查柜內(nèi)所有線頭的號(hào)碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
①清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
④檢查復(fù)位調(diào)簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；
②外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
①檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達(dá)不到要求的應(yīng)更換。
(7)自動(dòng)空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ，否則應(yīng)烘干處理；
②清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換；
③自動(dòng)空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動(dòng)部分與滅弧室的零頭應(yīng)無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。
(9)信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
①檢查各信號(hào)燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；
②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表。
(10)遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：
①檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；
②檢查信號(hào)線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；
③偏差很大或信號(hào)線腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻油；
③對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；
④對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧；
③檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直；
③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換；
②清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；
③檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊；
④緊固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對(duì)線圈進(jìn)行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應(yīng)更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴(yán)重則應(yīng)在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強(qiáng)。
(2)檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。
(3)檢查保護(hù)漆是否完好，如脫漆較嚴(yán)重則應(yīng)重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過8小時(shí)，如必須超過8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。
10、對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出《事故報(bào)告》并上報(bào)公司。
11、水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)交處存檔，保存期為長(zhǎng)期。
12、停水管理。給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知公共事務(wù)部，由事務(wù)部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關(guān)支持文件
篇3：變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程
變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程
1．0目的
加強(qiáng)變壓器的維護(hù)保養(yǎng)，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應(yīng)；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務(wù)中心
3．0管理職責(zé)
3.1工作責(zé)任人:工程主管；
3.2值班人員負(fù)責(zé)變壓器的日常巡查工作；
3.3變壓器的年度保養(yǎng)由工程部自行實(shí)施，高壓測(cè)試委托具備相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)公司實(shí)施；
4．0定義
無
5．0規(guī)程
5.1每年對(duì)變壓器進(jìn)行一次停電保養(yǎng)，具體實(shí)施時(shí)間應(yīng)經(jīng)部門主管批準(zhǔn)并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，并提前通知相關(guān)部門、業(yè)主及租戶；
5.2在進(jìn)行變壓器檢查保養(yǎng)工作時(shí)，應(yīng)先斷開變壓器低壓側(cè)負(fù)荷開關(guān)，主開關(guān)，然后斷開高壓側(cè)出線斷路器，合上接地開關(guān)對(duì)變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標(biāo)牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進(jìn)入高壓室操作；
5.3保養(yǎng)工作必須有兩人進(jìn)行，一人操作，一人監(jiān)護(hù)，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對(duì)變壓器驗(yàn)電，確認(rèn)無電后掛上臨時(shí)接地線；
5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應(yīng)無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現(xiàn)象；
5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進(jìn)出母線螺絲，如有松動(dòng)的應(yīng)拆下螺絲，用細(xì)平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細(xì)粉，抹上導(dǎo)電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；
5.6用吹風(fēng)機(jī)吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時(shí)接地線，再進(jìn)行變壓器絕緣電阻的測(cè)量工作，測(cè)量時(shí)由兩人進(jìn)行，測(cè)量前后均須放電，測(cè)量完應(yīng)先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動(dòng)；
5.7工作結(jié)束后，清理現(xiàn)場(chǎng)物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對(duì)室內(nèi)以及變壓器本體進(jìn)行檢查，最后鎖好遮欄門；
5.8確認(rèn)所有人員及工具等都離開變壓器室后，進(jìn)行三次沖擊合閘，無異常則投入運(yùn)行；
5.9變壓器每三年應(yīng)進(jìn)行一次高壓測(cè)試，掌握繞組的絕緣情況，以免運(yùn)行中發(fā)生意外；
6．0附則
保養(yǎng)工作必須程序操作，保持有兩人進(jìn)行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；
7．0支持性文件