物業(yè)管理前期介入必要性及管理工作

　　一、前期介入的含義

　　物業(yè)管理的前期介入，是一個長效服務(wù)的概念，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個階段(項目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理和運作的角度為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。

　　物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入，但此時不是全面介入，通常只是由一位熟諳工程和設(shè)備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。同時，由于物業(yè)管理公司熟知這些問題，因而能在前期介入時就提出專業(yè)意見。

　　二、前期介入的必要性

　　要讓物業(yè)管理由“后續(xù)部隊”變成“先行官”，那么，物業(yè)管理要從圖紙設(shè)計開始就參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，從管理和服務(wù)的角度提出意見和建議。物業(yè)管理的“先行官”作用有以下幾個方面：

　　第一，物業(yè)管理的前期介入，有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)，減少返工，防止后遺癥。

　　物業(yè)管理公司在項目設(shè)計和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)進行審視，對不當之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

　　第二，物業(yè)管理的前期介入，有利于提高施工質(zhì)量。

　　“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理早期介入，參與圖紙設(shè)計的修改及工程施工，了解工程進度，加強對隱敝工程的驗收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。其次，要把一般意義上的“售后服務(wù)’’工作做好。

　　對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行及時有效地維護、修繕與整治，并向星級物業(yè)管理看齊，不斷提高服務(wù)檔次。

　　第三，物業(yè)管理的前期介入，有利于加強對所管物業(yè)的全面了解。

　　物業(yè)管理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如，管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分不用了解得太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。

　　第四，物業(yè)管理的前期介入，有利于后期管理工作的進行。

　　在物業(yè)管理前期工作中，就應(yīng)該設(shè)計出物業(yè)管理方案，草擬和制定各項規(guī)章制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各類證件，安排好機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、上崗培訓(xùn)等工作，以便物業(yè)一旦移交，物業(yè)管理公司就能有序地工作。

　　第五，物業(yè)管理的前期介入，有利于物業(yè)管理發(fā)揮營造社區(qū)文化、引導(dǎo)消費的作用。

　　提高物業(yè)管理的品位，就要建立必要的文教娛樂設(shè)施，并通過一系列的工作和舉辦各類活動，引導(dǎo)住戶文明生活工作，讓社區(qū)充滿歡樂祥和的氣氛。因此，如果物業(yè)管理的主角作用發(fā)揮得好必會大大有利于房地產(chǎn)項目的順利經(jīng)營，如上海的萬科城市花園就是以物業(yè)管理有特色而立足于上海樓市的。

　　第六，物業(yè)管理的前期介入，有利于促進銷售。

　　在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項偏離了現(xiàn)實。

　　如果物業(yè)管理早期介入，那么，物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商在物業(yè)的建設(shè)與銷售上制訂可行性方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出既可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。

　　總的來說，物業(yè)管理公司的提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計思路，節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。

　　三、物業(yè)管理前期介入的管理工作

　　物業(yè)管理前期介入的工作可以具體體現(xiàn)在參與物業(yè)的設(shè)計與施工。物業(yè)管理人員如果能從后期管理的角度，就物業(yè)的設(shè)計以及工程選料和安裝方法提出合理性意見，就可以通過事前參與避免一些后期工作中難以解決的問題，確保物業(yè)交付時遺漏工程大大減少。我們可以將物業(yè)施工周期分為四個階段，物業(yè)管理提前參與的工作在各個階段可表現(xiàn)如下：

　　1.立項決策階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)使用權(quán)后，要對市場進行調(diào)研并對項目做可行性研究。一些有遠見的開發(fā)商還會聘請專業(yè)的物業(yè)管理人員對其項目進行評估分析，例如對同檔次的樓盤中的定位、未來業(yè)主的構(gòu)成及其消費力水平如何等，并探討物業(yè)未來的服務(wù)檔次標準。除此以外，還要了解物業(yè)周邊的競爭對手的物業(yè)管理情況，估算管理成本、利潤等。如果可以的話，物業(yè)管理專家可對項目日后的管理提出書面咨詢報告，以便開發(fā)商在預(yù)算決策時能綜合考慮各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性，同時也有效節(jié)省了項目后期運作的成本。如，廣電物業(yè)管理公司總經(jīng)理方佑和提到，物業(yè)管理要在開發(fā)全過程中進行配合，能了解開發(fā)物業(yè)的設(shè)計理念、文化內(nèi)涵、人文環(huán)境等，才能研究如何開展物業(yè)管理。

　　2.規(guī)劃設(shè)計階段

　　規(guī)劃設(shè)計是物業(yè)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素，但目前考慮得最多的是與房屋相關(guān)的一些配套設(shè)施，而往往忽略了使用人將來的需求趨勢，以及日后給物業(yè)管理造成的矛盾和遺憾。所以，物業(yè)管理的早期介入，能使建成后的物業(yè)發(fā)揮最佳效用，以最好的方式滿足業(yè)主和使用人的要求。物業(yè)管理可從用戶的角度，詮釋用戶服務(wù)要求，分析樓宇設(shè)計，審查建筑物設(shè)計圖紙，審核評估設(shè)計及施工程宇，建議一切必須改善及改良的工程，如是否考慮了足夠的停車位或車棚、車庫，是否考慮了商業(yè)配套用房和管理用房，樓盤電量設(shè)計是否足夠，空調(diào)位置有否考慮，電梯數(shù)量夠不夠，還有建筑物內(nèi)部的管線布局是否利于日后的維修養(yǎng)護等等。物業(yè)管理要堅持以人為本的現(xiàn)代設(shè)計理念，在規(guī)劃布局、功能結(jié)構(gòu)、廚衛(wèi)安排、公共設(shè)施、環(huán)境綠化、采光通風(fēng)、室(內(nèi))外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒適放在第一位，將現(xiàn)代科技成果在經(jīng)濟可行范圍內(nèi)，盡可能地融入能提高生活質(zhì)量的住宅產(chǎn)品之中，以表現(xiàn)出完整的人情和人性。

　　3.施工安裝階段

　　在此階段，物業(yè)管理應(yīng)審查有關(guān)工程及設(shè)備的優(yōu)劣，分析物業(yè)建造的材料及安裝方法，提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。如維修檢查通道的位置及供電量的設(shè)計，避免日后維修工作中的麻煩，降低遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力，或因增加設(shè)備而影響其他的運作，以至于損害整個物業(yè)的外觀和形象。

　　另外，物業(yè)管理的專家也應(yīng)提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見。施工期內(nèi)對樓宇布局或用料，由管理人員從物業(yè)管理的角度提供有關(guān)意見，會令有關(guān)修改更能達到理想效果，更能直接地把以往開發(fā)中“先天不足”所造成的后果反映出來，以防患于未然。最終可使日后管理期的操作成本減少及物業(yè)經(jīng)濟效益增長。

　　4.竣工驗收階段

　　在物業(yè)交付給業(yè)主使用前，物業(yè)管理公司有責(zé)任先行對物業(yè)進行質(zhì)量驗收。一般而言，管理人員應(yīng)重點檢查以下部位或設(shè)施的質(zhì)量問題：

　　(1)門窗部位。門窗是否密縫、貼合，框架是否牢固、安全、平整，門鎖有無質(zhì)量問題等；

　　(2)供排水設(shè)施。水管、水表、水龍頭是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、馬桶排水是否通暢，是否有注水現(xiàn)象；

　　(3)墻面、屋頂、地板。墻面、屋頂及地板是否平整，是否有剝落或起砂現(xiàn)象，是否滲水等；

　　(4)供電系統(tǒng)。電線、電燈、電表是否有質(zhì)量缺陷，空調(diào)是否漏水，制冷效果是否正常。若確是因施工驗收時的疏漏而存在的質(zhì)量問題，物業(yè)公司應(yīng)及時通知施工單位或房地產(chǎn)開發(fā)公司盡快整修。

　　而且，物業(yè)管理公司不僅要對物業(yè)進行質(zhì)量驗收，還要針對物業(yè)制定各類設(shè)施的使用、維修及保養(yǎng)的規(guī)章制度，以確保設(shè)施的正常使用以延長其經(jīng)濟壽命，減少及避免人為事故的發(fā)生。

　　值得注意的是：由于超前介入，設(shè)計人員、監(jiān)理人員、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理人員都參與開發(fā)過程，在發(fā)生問題時容易產(chǎn)生扯皮推諉，從而產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象，造成質(zhì)量難以提高的局面。因此，開發(fā)企業(yè)在這幾個階段應(yīng)協(xié)調(diào)好各類人員的關(guān)系，尤其是對物業(yè)管理人員。要把握好他們是“配角”的定位，明確其責(zé)任，規(guī)定其處理問題的程序，嚴格按照程序與職權(quán)行事，以避免“越權(quán)”和推卸責(zé)任現(xiàn)象的發(fā)生。

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會。

　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。