物業(yè)知識教材：物業(yè)管理前期介入

　　在現(xiàn)代社會經(jīng)濟中，傳統(tǒng)的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。因而物業(yè)管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經(jīng)驗，應(yīng)引進現(xiàn)代化管理中的全新思想，對物業(yè)實行“全過程”的管理。本章將就物業(yè)管理全過程中物業(yè)的前期管理，物業(yè)的驗收與接管，物業(yè)入伙手續(xù)的辦理，物業(yè)的裝修與管理等內(nèi)容進行論述。

　　一、前期物業(yè)管理的含義

　　前期物業(yè)管理的提出，最早體現(xiàn)在1994年11月1日起施行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》中。《條例》規(guī)定:“開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔。”《上海市居住物業(yè)管理條例》(1997年7月1日施行)把前期物業(yè)管理作為物業(yè)全過程管理的重要一環(huán)，下了更確切的定義:“本條例所稱前期物業(yè)管理，是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理”。之所以把房屋出售后至業(yè)主委員會成立前這一階段界定為前期物業(yè)管理，原因主要有兩個方面:

　　(一)民事法律關(guān)系主體資格的需要

　　業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)通過簽訂物業(yè)管理委托合同確立委托與受托的民事法律關(guān)系。而作為確立這種民事法律關(guān)系的兩個主體均需具備相應(yīng)的條件。首先，物業(yè)管理公司必須是一個能夠行使物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)、承擔相應(yīng)民事法律責任的法人;其次，多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的代表--業(yè)主委員會要經(jīng)過占一定比例的業(yè)主民主推選產(chǎn)生，并獲得行業(yè)主管部門批準，同樣也有著法定的量化標準。如《上海市居住物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件是:“(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;(三)住宅出售已滿兩年”。深圳、北京等地則以業(yè)主入住率達到50%以上為法定條件。如果說把物業(yè)出售率作為業(yè)主委員會成立的前置條件在時間上尚難限定的話，那么“出售已滿兩年”的規(guī)定則嚴格地制定了時限。在業(yè)主委員會未成立前，物業(yè)管理委托合同簽訂的民事法律關(guān)系的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這與政府所要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)竣工交付使用后的一定年限內(nèi)負責物業(yè)的保修是相吻合的。

　　(二)物業(yè)管理不可間斷性的需要

　　把前期物業(yè)管理起始點界定在物業(yè)正式出售后，還因為物業(yè)一旦出售，將會涉及到業(yè)主們所關(guān)心的管理內(nèi)容、標準、收費等一系列問題，客觀上要求物業(yè)管理須臾不可離，應(yīng)同步進行。實際上，不論業(yè)主委員會是否正式成立，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是否正式簽訂，對物業(yè)的管理與服務(wù)在房屋正式開始出售后已經(jīng)發(fā)生。為保持物業(yè)的不間斷管理，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》明文規(guī)定:“住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負責管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責管理。”也就是說，前期物業(yè)管理的責任人是該物業(yè)的開發(fā)商。為了使這一階段的管理規(guī)范化、專業(yè)化，還進一步規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”前期物業(yè)管理合同的有效期一般與政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對物業(yè)的保修期限相一致。在此期間，即使成立了業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理合同依然有效。前期物業(yè)管理合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同生效時終止。

　　二、對物業(yè)前期管理的認識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。

　　如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，給排水和管道未顧及，以及水、電、煤、通風等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展與居住水平提高的需要，要有一定的超前性。要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。

　　這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設(shè)計、選擇適當?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理企業(yè)的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否給業(yè)主樹立良好的、有效的管理者形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一把握機會、占領(lǐng)市場的大問題。毋庸置疑物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實施前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。

　　三、物業(yè)前期管理的必要性

　　(一)物業(yè)前期管理能促使那些物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后遺癥

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效的管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。

　　(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，物業(yè)管理企業(yè)要想做好物業(yè)及其附屬的維修養(yǎng)護工作，必須對土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如:管線節(jié)點的設(shè)置往往和設(shè)計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分了解得不透徹，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點。由于加強了對所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。

　　(三)早期介入有利于后期管理工作的進行

　　物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，保證了設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施，又可以保證維修質(zhì)量從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時，在前期管理中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，利于后期管理工作的進行。

　　(四)有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象

　　如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會被各項繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。

　　(五)有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)

　　我國疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對設(shè)計提出不同要求。比如在海南，高溫時間較長，空調(diào)用電量特別大，尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路和負荷問題。而在北方，特別是東北，就要考慮取暖。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但是沿海地區(qū)都有臺風季節(jié)，臺風夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止雨水進入。這些物業(yè)管理中的實際問題一般設(shè)計人員很難完全預料、估計，而有經(jīng)驗的物業(yè)管理企業(yè)卻十分清楚。因此物業(yè)管理企業(yè)在項目設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

　　(六)有利于提高房屋建造質(zhì)量

　　由于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種質(zhì)量問題十分了解，通過參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強化了施工過程中的質(zhì)量管理與監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。

　　四、前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系

　　在前期物業(yè)管理階段，由于入伙業(yè)主的介入，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)的行為規(guī)范有委托合同予以明確，而先期入伙的業(yè)主因為業(yè)主委員會尚未成立，那么，他們的合法權(quán)益該如何得以有效維護和保障呢?有關(guān)主管部門對此規(guī)定了開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案，其目的就在于該合同要接受主管部門的監(jiān)管和業(yè)主的認可。因此，買房人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也不必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的管理。

　　重視前期物業(yè)管理不僅僅是開發(fā)企業(yè)責無旁貸的使命，更是其經(jīng)營理念的具體化。就項目開發(fā)與物業(yè)管理兩大業(yè)務(wù)而言，前者所獲利潤的機會與程度勝于后者，而所承受的來自消費者方面的時間考驗短于后者。在實踐中，不難看出一些開發(fā)企業(yè)急功近利、對不得不為之的前期物業(yè)管理敷衍了事，以致于給日后常規(guī)物業(yè)管理造成諸多不便與隱患。實際上，物業(yè)的整體形象(包括它的前期管理水準)是開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的活廣告，消費者在現(xiàn)場選購物業(yè)時已通過親自感受逐漸認識到物業(yè)管理的重要性和影響力，前期物業(yè)管理質(zhì)量直接影響到他們消費行為。因此明智的開發(fā)商已經(jīng)將前期物業(yè)管理作為營銷策略的重要組成部分予以重視，推動物業(yè)的銷售與出租，最終實現(xiàn)開發(fā)業(yè)績的最大化。

　　就物業(yè)管理企業(yè)而言，在前期物業(yè)管理中能否形成良好的管理秩序，滿足業(yè)主或使用人不斷增長的服務(wù)需求，通過自身努力在業(yè)主或使用人中間樹立有成效的管理者的良好形象，對于能否順利促成業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)達成正式委托管理服務(wù)合同關(guān)系重大。實踐證明，物業(yè)管理企業(yè)唯有兢兢業(yè)業(yè)地做好前期管理與服務(wù)工作，對能通過業(yè)主們的考驗，取得他們的信任，得到再一次的聘任，這是每一個物業(yè)管理企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)范圍、努力塑造企業(yè)形象的必由之路。

　　五、前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別

　　與前期物業(yè)管理不同的是，在此階段之前所進行的一些物業(yè)管理業(yè)務(wù)，諸如設(shè)計圖紙會審、工程設(shè)備驗收，接管方案擬定等則劃歸物業(yè)管理的早期介入這一范疇。這是因為此時物業(yè)管理企業(yè)并不僅僅是依照物業(yè)管理委托合同行事，而是受開發(fā)企業(yè)之約，以從屬者身份參與物業(yè)開發(fā)。因此，他們多半是以物業(yè)管理者審慎的思維角度從是否有利于日后物業(yè)管理與服務(wù)等具體細節(jié)上提出改進意見或建議，為前期物業(yè)管理的順利接管創(chuàng)造條件。前期物業(yè)管理和早期介入的不同包括以下幾點:(1)早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán);(2)早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象;(3)在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。

　　盡管我國現(xiàn)在對物業(yè)管理的早期介入尚未作出專門規(guī)定，但以長遠發(fā)展的眼光來看，為有利于日后管理，無論是行業(yè)主管部門還是物業(yè)開發(fā)與管理企業(yè)都將達成這樣一個共識:即充分認識到早期介入的重要性和必然性，并予以積極倡導和主動參與。有些物業(yè)管理企業(yè)提出了“物業(yè)管理應(yīng)從圖紙開始”的口號，表達了他們的參與意識和長遠發(fā)展的戰(zhàn)略眼光。需要強調(diào)的是:早期介入能否如愿，介入的時機、介入的程度均取決于開發(fā)企業(yè)。實踐將會證明，根據(jù)各自的條件盡早介入物業(yè)的早期開發(fā)與管理必將成為開發(fā)企業(yè)明智的選擇。

　　六、前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容

　　在前期物業(yè)管理階段，出于各自利益的考慮，開發(fā)企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的需求和追求目標是不盡相同的。開發(fā)企業(yè)作為主要責任人，選聘物業(yè)管理企業(yè)的出發(fā)點是至少應(yīng)保證物業(yè)在正式出售、交付使用后的保修期間能平安渡過，憑借對前期物業(yè)管理合同有關(guān)內(nèi)容，精心設(shè)計和實施中的有效監(jiān)管來保證前期物業(yè)管理達到一定水平，從而促使物業(yè)的推銷與招租，圓滿完成物業(yè)開發(fā)的全過程。而業(yè)主則把前期物業(yè)管理看作一種測試期，他們的基本要求是通過親身感受來考核使用的環(huán)境效果和物業(yè)管理的質(zhì)量，形成對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營實效的真實印象，為日后的選聘積累必要的經(jīng)驗。作為前期物業(yè)管理的實際執(zhí)行者，物業(yè)管理企業(yè)是顯示自己實力的“演習期”。管理水平是否達標有賴于業(yè)主的認可，其追求的最高目標是將前期物業(yè)管理在起步階段就能納入正常有序的發(fā)展軌道，爭取與將要成立的業(yè)主委員會達成正式委托管理與服務(wù)合同，以擴大物業(yè)管理市場的占有率。前期物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括以下幾個方面:

　　(一)管理機構(gòu)的設(shè)立與人員的培訓

　　物業(yè)的前期委托合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)管理公司則應(yīng)落實該物業(yè)的管理機構(gòu)以及管理人員。機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)根據(jù)委托物業(yè)的用途、面積確定;人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養(yǎng)護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。管理人員與操作人員一旦確定，則根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們對所管理的物業(yè)、服務(wù)的對象、職責范圍有所了解。

　　(二)規(guī)章制度的制定

　　沒有規(guī)矩，不成方圓。必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運行的保證。規(guī)章制度的制定應(yīng)依據(jù)國家和政府有關(guān)部門的法律、法令和文件，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細則，這是物業(yè)管理逐步成熟并走向規(guī)范化、程序化、科學化、法制化道路的重要前提，也是實施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當務(wù)之急。例如，管理機構(gòu)的職責范圍、各類人員的崗位責任制、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)管理規(guī)定、用戶(住戶)手冊等。這些文件和制度的制定應(yīng)在業(yè)主和使用人入住以前完成。

　　(三)物業(yè)的驗收與接管

　　物業(yè)的驗收是依據(jù)國家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標準對已建成的物業(yè)進行檢驗，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要環(huán)節(jié)。驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，及時反饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以便開發(fā)企業(yè)督促施工單位修整。物業(yè)接管是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程，移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業(yè)管理和維修養(yǎng)護。在物業(yè)保修期間，接受委托的物業(yè)管理公司還應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂保修實施合同，明確保修項目、內(nèi)容、進度、原則、責任和方式。

　　(四)進戶管理

　　所謂“進戶”，是指業(yè)主或使用人收到書面通知書，在規(guī)定期限內(nèi)辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)并實際入住，即將物業(yè)正式交付業(yè)主或使用人使用。

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計復雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對物業(yè)實施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。

　　一、從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

　　物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計圖紙建設(shè)，則會與后期使用和經(jīng)營管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進行實地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計細節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經(jīng)同開發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

　　物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準.進行動態(tài)監(jiān)控，在開發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質(zhì)量問題，這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對物業(yè)管理的認識重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開發(fā)建設(shè)項目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計階段開始，從物業(yè)管理的角度，對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計開發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟持續(xù)增長，我國每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說沒有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對提高我國物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認識

　　對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)--經(jīng)營--管理三個階段。從形式上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)。開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設(shè)計，選擇適當?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度。尤其在市場經(jīng)濟大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業(yè)開發(fā)項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當然更是業(yè)主維護自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無望的工程質(zhì)量難點提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗和以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題和缺陷，對物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計進行審視，對不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計中的細節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場競爭力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業(yè)管理也是一項綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過投標來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競爭得手后，由于開發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。

　　1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設(shè)計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會。

　　2.與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會有關(guān)部門相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項。