物業知識教材：物業管理前期介入

　　在現代社會經濟中，傳統的管理方式正在被科學的、先進的管理方式所取代。因而物業管理不能照搬老一套的管理辦法和管理經驗，應引進現代化管理中的全新思想，對物業實行“全過程”的管理。本章將就物業管理全過程中物業的前期管理，物業的驗收與接管，物業入伙手續的辦理，物業的裝修與管理等內容進行論述。

　　一、前期物業管理的含義

　　前期物業管理的提出，最早體現在1994年11月1日起施行的《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》中。《條例》規定:“開發建設單位應當從住宅區開始入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。”《上海市居住物業管理條例》(1997年7月1日施行)把前期物業管理作為物業全過程管理的重要一環，下了更確切的定義:“本條例所稱前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理”。之所以把房屋出售后至業主委員會成立前這一階段界定為前期物業管理，原因主要有兩個方面:

　　(一)民事法律關系主體資格的需要

　　業主或業主委員會與物業管理企業通過簽訂物業管理委托合同確立委托與受托的民事法律關系。而作為確立這種民事法律關系的兩個主體均需具備相應的條件。首先，物業管理公司必須是一個能夠行使物業經營管理業務、承擔相應民事法律責任的法人;其次，多元產權物業區域內的代表--業主委員會要經過占一定比例的業主民主推選產生，并獲得行業主管部門批準，同樣也有著法定的量化標準。如《上海市居住物業管理條例》規定的條件是:“(一)公有住宅出售建筑面積達到百分之三十以上;(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;(三)住宅出售已滿兩年”。深圳、北京等地則以業主入住率達到50%以上為法定條件。如果說把物業出售率作為業主委員會成立的前置條件在時間上尚難限定的話，那么“出售已滿兩年”的規定則嚴格地制定了時限。在業主委員會未成立前，物業管理委托合同簽訂的民事法律關系的主體是房地產開發企業。這與政府所要求的房地產開發企業在物業竣工交付使用后的一定年限內負責物業的保修是相吻合的。

　　(二)物業管理不可間斷性的需要

　　把前期物業管理起始點界定在物業正式出售后，還因為物業一旦出售，將會涉及到業主們所關心的管理內容、標準、收費等一系列問題，客觀上要求物業管理須臾不可離，應同步進行。實際上，不論業主委員會是否正式成立，業主委員會與物業管理企業的委托合同是否正式簽訂，對物業的管理與服務在房屋正式開始出售后已經發生。為保持物業的不間斷管理，《城市新建住宅小區管理辦法》明文規定:“住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。”也就是說，前期物業管理的責任人是該物業的開發商。為了使這一階段的管理規范化、專業化，還進一步規定:“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。”前期物業管理合同的有效期一般與政府要求房地產開發企業對物業的保修期限相一致。在此期間，即使成立了業主委員會，前期物業管理合同依然有效。前期物業管理合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同生效時終止。

　　二、對物業前期管理的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段，從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的。然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。

　　如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，給排水和管道未顧及，以及水、電、煤、通風等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和需求，考慮到社會經濟發展與居住水平提高的需要，要有一定的超前性。要從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。

　　這里所說的物業前期管理，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業前期管理是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策、規劃設計、選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理企業在前期管理中能否形成有序的管理企業的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否給業主樹立良好的、有效的管理者形象，對于物業管理企業來說是一把握機會、占領市場的大問題。毋庸置疑物業前期管理將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實施前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利利益的需要。

　　三、物業前期管理的必要性

　　(一)物業前期管理能促使那些物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決，減少使用中的后遺癥

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效的管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中使之限制在最小范圍之內，就必須開設物業的前期管理，使前期管理同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，由物業管理企業代表業主從管理者的角度，對所管物業進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。

　　(二)物業前期管理是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，物業管理企業要想做好物業及其附屬的維修養護工作，必須對土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，對于圖紙改動或增、減部分作出認真記錄。例如:管線節點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現場作記錄，在后期管理中，可能就會出現脫節的現象。相對來說，物業管理人員對土建結構部分了解得不透徹，而對設備安裝、管線布置等情況則應充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。由于加強了對所管物業的全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎，可提高驗收質量，縮短驗收時間，對驗收中發現的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協調。

　　(三)早期介入有利于后期管理工作的進行

　　物業管理企業通過早期介入，保證了設計、建造質量和對物業的全面了解，對后期的物業管理就帶來了很多便利，既便于維修保養計劃的安排與實施，又可以保證維修質量從而提高了工作效率和工作質量。同時，在前期管理中，經過一段時間的磨合，便于理順同環衛、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關系，建立順暢的服務渠道，利于后期管理工作的進行。

　　(四)有利于樹立物業管理企業的形象

　　如果接管與入住同步進行，物業管理企業即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業管理企業的專業形象。

　　(五)有利于優化設計，完善設計細節

　　我國疆域廣闊，地理環境與經濟發展水平差距懸殊，這必然要對設計提出不同要求。比如在海南，高溫時間較長，空調用電量特別大，尤其是一些商業大廈，就必須考慮電路和負荷問題。而在北方，特別是東北，就要考慮取暖。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，但是沿海地區都有臺風季節，臺風夾著暴雨，就可能會使槽內浸水，并倒灌進屋，因此須對平口槽進行改進，變成外低內高，就可有效防止雨水進入。這些物業管理中的實際問題一般設計人員很難完全預料、估計，而有經驗的物業管理企業卻十分清楚。因此物業管理企業在項目設計階段，從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗對所管物業的設計進行審視，對不當之處提出修改方案，可優化設計，完善設計中的細節，避免一些在后期工作中難以解決的問題。

　　(六)有利于提高房屋建造質量

　　由于物業管理企業在物業使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中所暴露出的各種質量問題十分了解，通過參與物業施工建設階段監理，強化了施工過程中的質量管理與監控，并盡可能把房屋質量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋的建造質量。

　　四、前期物業管理中權利主體的相互關系

　　在前期物業管理階段，由于入伙業主的介入，形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。開發企業與物業管理企業的行為規范有委托合同予以明確，而先期入伙的業主因為業主委員會尚未成立，那么，他們的合法權益該如何得以有效維護和保障呢?有關主管部門對此規定了開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案，其目的就在于該合同要接受主管部門的監管和業主的認可。因此，買房人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交，這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之，業主一旦接受了這份合同的規定內容，也不必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。

　　重視前期物業管理不僅僅是開發企業責無旁貸的使命，更是其經營理念的具體化。就項目開發與物業管理兩大業務而言，前者所獲利潤的機會與程度勝于后者，而所承受的來自消費者方面的時間考驗短于后者。在實踐中，不難看出一些開發企業急功近利、對不得不為之的前期物業管理敷衍了事，以致于給日后常規物業管理造成諸多不便與隱患。實際上，物業的整體形象(包括它的前期管理水準)是開發企業經營業績的活廣告，消費者在現場選購物業時已通過親自感受逐漸認識到物業管理的重要性和影響力，前期物業管理質量直接影響到他們消費行為。因此明智的開發商已經將前期物業管理作為營銷策略的重要組成部分予以重視，推動物業的銷售與出租，最終實現開發業績的最大化。

　　就物業管理企業而言，在前期物業管理中能否形成良好的管理秩序，滿足業主或使用人不斷增長的服務需求，通過自身努力在業主或使用人中間樹立有成效的管理者的良好形象，對于能否順利促成業主委員會與物業管理企業達成正式委托管理服務合同關系重大。實踐證明，物業管理企業唯有兢兢業業地做好前期管理與服務工作，對能通過業主們的考驗，取得他們的信任，得到再一次的聘任，這是每一個物業管理企業不斷拓展業務范圍、努力塑造企業形象的必由之路。

　　五、前期物業管理與早期介入的區別

　　與前期物業管理不同的是，在此階段之前所進行的一些物業管理業務，諸如設計圖紙會審、工程設備驗收，接管方案擬定等則劃歸物業管理的早期介入這一范疇。這是因為此時物業管理企業并不僅僅是依照物業管理委托合同行事，而是受開發企業之約，以從屬者身份參與物業開發。因此，他們多半是以物業管理者審慎的思維角度從是否有利于日后物業管理與服務等具體細節上提出改進意見或建議，為前期物業管理的順利接管創造條件。前期物業管理和早期介入的不同包括以下幾點:(1)早期介入的物業管理企業不一定與開發企業確定管理合同委托關系，而前期物業管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業管理經營權;(2)早期介入一般還未確定物業與業主等具體管理對象，而前期物業管理必須有明確的管理對象;(3)在早期介入工作中，物業管理企業只是起輔助作用，而在前期物業管理中，物業管理企業起主導作用。

　　盡管我國現在對物業管理的早期介入尚未作出專門規定，但以長遠發展的眼光來看，為有利于日后管理，無論是行業主管部門還是物業開發與管理企業都將達成這樣一個共識:即充分認識到早期介入的重要性和必然性，并予以積極倡導和主動參與。有些物業管理企業提出了“物業管理應從圖紙開始”的口號，表達了他們的參與意識和長遠發展的戰略眼光。需要強調的是:早期介入能否如愿，介入的時機、介入的程度均取決于開發企業。實踐將會證明，根據各自的條件盡早介入物業的早期開發與管理必將成為開發企業明智的選擇。

　　六、前期物業管理的主要內容

　　在前期物業管理階段，出于各自利益的考慮，開發企業、業主和物業管理企業的需求和追求目標是不盡相同的。開發企業作為主要責任人，選聘物業管理企業的出發點是至少應保證物業在正式出售、交付使用后的保修期間能平安渡過，憑借對前期物業管理合同有關內容，精心設計和實施中的有效監管來保證前期物業管理達到一定水平，從而促使物業的推銷與招租，圓滿完成物業開發的全過程。而業主則把前期物業管理看作一種測試期，他們的基本要求是通過親身感受來考核使用的環境效果和物業管理的質量，形成對物業管理企業經營實效的真實印象，為日后的選聘積累必要的經驗。作為前期物業管理的實際執行者，物業管理企業是顯示自己實力的“演習期”。管理水平是否達標有賴于業主的認可，其追求的最高目標是將前期物業管理在起步階段就能納入正常有序的發展軌道，爭取與將要成立的業主委員會達成正式委托管理與服務合同，以擴大物業管理市場的占有率。前期物業管理的內容主要包括以下幾個方面:

　　(一)管理機構的設立與人員的培訓

　　物業的前期委托合同一經簽訂，物業管理公司則應落實該物業的管理機構以及管理人員。機構的設置應根據委托物業的用途、面積確定;人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。管理人員與操作人員一旦確定，則根據各自的職責進行培訓，以便他們對所管理的物業、服務的對象、職責范圍有所了解。

　　(二)規章制度的制定

　　沒有規矩，不成方圓。必要的規章制度是物業管理順利運行的保證。規章制度的制定應依據國家和政府有關部門的法律、法令和文件，結合本物業的實際情況，制定一些必要的適用的制度和管理細則，這是物業管理逐步成熟并走向規范化、程序化、科學化、法制化道路的重要前提，也是實施和規范物業管理行為的當務之急。例如，管理機構的職責范圍、各類人員的崗位責任制、物業各區域內管理規定、用戶(住戶)手冊等。這些文件和制度的制定應在業主和使用人入住以前完成。

　　(三)物業的驗收與接管

　　物業的驗收是依據國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。驗收中發現的問題應明確記錄在案，及時反饋給房地產開發企業，以便開發企業督促施工單位修整。物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交的過程，移交應辦理書面移交手續。開發企業應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。在物業保修期間，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任和方式。

　　(四)進戶管理

　　所謂“進戶”，是指業主或使用人收到書面通知書，在規定期限內辦理完結相應手續并實際入住，即將物業正式交付業主或使用人使用。

篇2：物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業管理前期介入的作用及其立法意義

　　現代高層建筑具有設計復雜，技術含量高，建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業正常使用和發揮功能，對物業實施有效管理需要物業管理企業的前期介入。目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。

　　一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。

　　物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時由于設計階段與物業的建成存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作為物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是1996年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則會與后期使用和經營管理要求就產生距離。作為前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統進行了深入細致的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，并親臨有關生產廠家進行實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好搞好大廈經營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善。這些項目經同開發商和業主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。

　　物業項目一旦建成，物業管理企業就要天天和此物業打交道，并且要面對所管物業可能發生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環節多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理，但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業管理企業在日后的維修養護中必須面對的，通過物業管理企業的前期介入，為以后的維修養護工作省去很多麻煩。

　　現在的物業建設，特別是高層物業建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解和重視物業管理工作的情況下，某些作業者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。物業管理企業派出專業人員入住樓盤，從業主的角度監督施工單位的各項工作，從物業管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端，為業主爭得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴格按照優質工程標準.進行動態監控，在開發商聘有監理公司的情況下，還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題，這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理企業采取提前介入，就可以很好監督和解決此類問題。

　　三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。

　　有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業.整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。

　　有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題，促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。

　　同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌;所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省了費用，也大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。如果在發展商的授權下，在竣工驗收合同中，發展商全權委托物業管理公司在保修期內代表發展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監督、協調，確保物業建設質量，物業管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能技入使用，及時為業主提供可靠的服務。

　　此外，物業管理前期介入可以更好鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量和順利維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由于目前設計飛建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行為滯后，給后期物業管理帶來諸多不便。如果從法律的高度，規定所有物業開發建設項目必須有符合一定資質條件的專業物業管理單位介入，那么，這將對我國今后的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量產生極大的促進作用，其意義將是深遠的。

　　1、法定前期介入能夠進一步促進物業建設質量的提高。

　　如果讓具有一定資質條件的物業管理單位提前介入物業建設項目，那么作為專業的物業管理單位將從規劃、設計階段開始，從物業管理的角度，對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作按物業管理的要求進行主動控制，更加確保物業建設質量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎。 　　當前，很多物業(特別是老舊物業)的管理服務質量不能令人滿意，其關鍵因素不全是物業管理單位的管理服務水平不高，其設計開發建設質量不符合物業管理的要求，也是影響物業管理服務質量的重要因素。如果有良好的物業管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業管理質量的因素，從而使業主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍，保證物業管理的服務質量才有基礎。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國的物業建設和管理質量。

　　隨著經濟持續增長，我國每年建設的物業數量相當龐大，然而，從物業管理的角度去考察，真正符合物業管理要求，或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不是全部。這一方面與全國物業管理普及發展的不平衡有關，另一方面與物業設計、建設單位缺乏物業管理意識也很有關。從法規上規定物業管理前期介入，對提高我國物業建設、物業管理水平的作用意義是不言而喻的。在當前物業管理發展不平衡的情況下，對加快推行物業管理體制也有極大的推動作用。

篇3：物業管理前期介入內容

　　物業管理前期介入內容

　　一、物業管理前期介入的認識

　　對于一項物業來說，存在著開發--經營--管理三個階段。從形式上看，物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可，并且很多物業管理企業也是這么做的，然而，從物業管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒有更新，物業管理一直滯后于規劃設計和施工建設。開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天制約因素。

　　以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯系起來統一規劃，造成建成后物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，既使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出建議和意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎。

　　物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營工作和提供服務，是使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯系。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經濟發展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業管理的前期介入。

　　這里所說的物業管理前期介入，是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段性管理。物業前期管理工作雖然尚未形成對物業運行主體的管理，但是就其管理的內涵分析，它應屬于企業管理的一個管理階段。

　　物業管理前期介入是一種物業管理企業同房地產開發商共同對物業實施平行或交叉管理的方法，因此，無論是對房地產開發商還是物業管理企業都是非常必要的。房地產開發商對物業進行的是硬件建設，物業管理企業對物業進行的是軟件管理。前者是形成物業，后者是發揮物業的功能作用，雖有區別但又相互聯系。對于開發商而言，進行投資決策，規劃設計，選擇適當的地段、房型及附屬設施，并通過施工建造形成物業，其目的是為了增強對業主的吸引力度。尤其在市場經濟大潮中，房地產開發商要保持其產品的競爭力，還必須有超前意識，即從高起點起步，充分考慮人們對房地產品和工作、居住環境需求的不斷變化，不僅要重視物業本身的工程質量，更應該考慮物業的使用功能、小區的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對于業主而言，卻不止于此，業主還將對物業管理進行權衡。從某種意義上講，物業的硬件建設相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。

　　一個物業開發項目需要幾年時間，但其使用時間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉變，業主既會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業管理進行選擇、評價。在物業開發階段適時地選擇恰當的物業管理企業，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業更符合使用和管理的要求，因此，這是開發商不容忽視的重要環節。對于物業管理企業而言，首先應參與市場競爭以獲取物業的管理權。在同開發商簽訂了物業管理協議書后，即應著手配備與物業相匹配的管理人員，開展各項物業前期階段的管理工作。由于將來的業主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業管理企業”的權利，因此，物業管理企業在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業主的服務需求，能否在業主中樹立良好的、有效的“管家”形象，對于物業管理企業來說是一個把握機會、占領市場的重大問題。毋庸置疑，物業管理前期介入將使硬件建設與軟件建設相得益彰，對物業實行前期管理不僅是物業管理者的需要，同樣也成了房地產開發商的需要，當然更是業主維護自身權利的需要。

　　二、物業管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業竣工后返工無望的工程質量難點提前得到妥善解決

　　物業管理的基本職能是代表和維護業主的利益，對所委托的物業進行有效管理。然而在物業管理的實踐中，一些物業的先天缺陷一直困擾著物業管理企業，諸如物業質量、設備性能、設施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業管理企業，而往往在于物業的開發商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業管理過程中將之限制在最小范圍之內，就必須開展物業管理的前期介入，使物業管理前期介入同規劃設計、施工建設同步或交叉進行，這樣既可以反映以后專業化管理得以順利實施的各種需求，又可以從業主或使用人的角度，憑專業人士的經驗和以往管理實踐中發現的規劃設計上的種種問題和缺陷，對物業的規劃、設計進行審視，對不適之處提出修改方案，優化、完善設計中的細節，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產開發項目的市場競爭力。

　　(二)物業管理前期介入是對所管物業的全面了解

　　物業管理行為的實質是服務。然而要服務得好，使業主滿意，就必須對物業進行全面的了解。如果物業管理企業在物業交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業的情況了如指掌。因此，必須在物業的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養護和維修之處提出改進意見，并做好日后養護維修的重點記錄。唯有如此，物業管理企業方能更好地為業主服務。

　　(三)物業管理前期介入是為后期管理做好準備

　　物業管理也是一項綜合管理工程，通過物業管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關系，建立通暢的服務渠道，以充分發揮物業管理的綜合作用。此外，在對物業實體實施管理之前，還應設計物業管理模式，制定相應的規章制度，并協同開發商草擬有關文件制度，籌備成立業主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業一旦正式交付驗收，物業管理企業便能有序地對物業實體進行管理。

　　三、物業管理前期介入的內容

　　在物業管理前期介入階段，物業管理企業的管理內容大致可以歸納為以下幾個方面:

　　(一)物業管理企業通過投標來接洽物業管理業務

　　無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，要獲得物業管理業務首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。

　　1.進行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，開發商的資信條件是否較好并能協作配合，等等。這樣做可避免管理權競爭得手后，由于開發商或建設方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利潤，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。

　　2.具體測算物業管理費用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標競爭、洽談、簽訂物業管理合同(協議)。

　　4.選派管理人員運作物業前期管理。

　　(二)建立與業主或使用人的聯絡關系

　　物業管理的對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主(開發商)共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯系，聽取意見。

　　1.聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。

　　2.了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。

　　3.參與售房部門同業主或使用人簽約，并提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設現場

　　物業管理前期介入的目的是為以后的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。

　　2.對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現場做好日后養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。

　　4.參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。

　　(四)設計管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業管理企業在前期介入中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日后的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關文件制度。

　　1.籌建業主管理委員會。

　　2.與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設置物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓計劃，并實施計劃。

　　(五)建立服務系統和服務網絡

　　物業管理的專業化、社會化、企業化特征決定了其特定的環境條件，物業管理的成敗在很大程度上取決于物業管理公司與這些環境條件即與社會有關部門相互關系的協調，這里既有行政管理關系，又有經濟關系。

　　1.保安、清潔、養護、維修、綠化隊伍的設立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環保、衛生、市政、園林、教育、公用事業、商業及文化娛樂等部門進行聯絡、溝通與協調。

　　3.建立代辦服務項目網絡。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業管理企業在物業交付使用之前，還要為物業的交接做好準備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業主管理委員會。

　　3.協助和辦理移交接管事項。