物業(yè)項目操作類崗位定編方案設(shè)計

　　在物業(yè)企業(yè)組織框架、管控權(quán)限和崗位設(shè)置既定的條件下，如何確定物業(yè)項目部崗位編制是令企業(yè)非常糾結(jié)的一個問題，人力資源經(jīng)理與項目部經(jīng)理站在不同的立場上各執(zhí)一端，一方要控制崗位編制以完成既定的人工成本預(yù)算，一方說隨著業(yè)主需求的不斷升級和維權(quán)意識的增強自己所轄崗位編制太少難以完成既定的工作任務(wù)，公說公有理婆說婆有理，孰是孰非，難以定論。本文以一家提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)項目的住宅類物業(yè)項目部為例,淺析物業(yè)項目部操作類崗位定編方案設(shè)計。

　　一、定編前提和假設(shè)條件

　　1、弄清崗位設(shè)置和各崗位職責(zé)。定編是具體崗位的編制，定崗是定編的邏輯前提；決定崗位編制的基本參數(shù)是工作量，崗位職責(zé)是確定崗位工作量的決定性因素。

　　2、各崗位工作內(nèi)容分類

　　為了合理界定各崗位工作量，將物業(yè)項目工作分為以下三類：

　　日常性工作，屬于崗位常規(guī)日常性工作，幾乎每天都要進行，要求在崗人員在一到數(shù)天內(nèi)完成的工作，具備一定的計劃性；

　　階段性工作，屬于崗位常規(guī)階段性工作，要求在崗人員每周、每月、每季度或每年的階段必須完成的工作，具備較強的計劃性

　　突發(fā)性工作，屬于崗位職責(zé)范圍內(nèi)要處理的突發(fā)事件、問題、技術(shù)難題等，要求在崗人員及時、有效的完成該項工作內(nèi)容，不具備明確的計劃性。

　　對于物業(yè)服務(wù)合同中約定的屬于上述日常性工作的服務(wù)項目正常核算日平均工作量；對于階段性工作根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)衡量工作量后平均分配每個工作日；鑒于突發(fā)性工作具有極強的不確定性，難以評估工作量崗位定編時不考慮這類因素。

　　3、確定物業(yè)服務(wù)項目的服務(wù)標準，各崗位工時標準、有效工作時間

　　物業(yè)服務(wù)合同里約定的服務(wù)項目，服務(wù)標準具有法定約束力。這些條款也是決定物業(yè)項目各崗位工作量的重要因素.比如，室外公共區(qū)域環(huán)境保潔，根據(jù)物業(yè)收費標準和物業(yè)合同約定有的保潔頻率為1次/天，有的約定2次/天，對保潔崗位而言服務(wù)標準很大程度上決定了崗位工作量。

　　工時標準是每個崗位日工作時間。比如安防監(jiān)控崗，工時標準是8小時/天，即三班倒工時標準。

　　有效工作時間指的是崗位任職者實際有效工作時間，一般是工時標準減去工作地點轉(zhuǎn)移時間、準備工具時間、用餐時間、過程休息時間以及其他無效工作時間后的時間段。

　　4、崗位任職者工作效率無差別假設(shè)

　　同一崗位的不同任職者的工作效率是無差異的，即崗位定編的時候不考慮不同崗位任職者工作效率的差異對崗位編制的影響；項目部現(xiàn)有崗位任職者與外部市場上同類崗位的潛在任職者之間的工作效率也是無差異的，即不考慮員工更迭帶來的工作效率變化。

　　5、工作量衡量標準選擇假設(shè)

　　用時間作為衡量工作量的尺度。物業(yè)項目容積率、綠化率和建筑結(jié)構(gòu)的差異使得以物業(yè)項目的建筑面積作為工作量衡量尺度的做法有諸多難以回避缺陷，這也是導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)定編過程中各方難就崗位編制達成一致的重要原因之一。

　　二、定編的步驟

　　1、搜集物業(yè)項目基本資料。這些基本資料包括物業(yè)項目的建筑數(shù)量、結(jié)構(gòu)、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的數(shù)量；

　　2、搜集并驗證了各崗位的工作內(nèi)容、工作方式和工作標準，為下一步核定保潔員工作總量奠定基礎(chǔ)；

　　3、隨機抽取不同崗位的樣本，實地測量樣本的平均工作效率；

　　4、跟蹤不同崗位調(diào)查樣本日常工作，實測或者根據(jù)實測獲取的信息推斷不同崗位在標準工時中的有效工作時間，作為定編的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

　　5、綜合物業(yè)項目基本資料中服務(wù)對象的數(shù)量、單次服務(wù)項目工作用時、單個服務(wù)周期內(nèi)服務(wù)頻率計算某崗位的日平均工作量。

　　日平均工作量=（服務(wù)對象數(shù)量*單次服務(wù)項目工作用時*單個服務(wù)周期服務(wù)頻率）/單個服務(wù)周期天數(shù)

　　6、崗位所需編制計算

　　單班崗位編制數(shù)量=崗位日平均工作量/單人單日有效工作時間

　　單日崗位編制數(shù)量=（單班崗位編制數(shù)量*24）/工時標準

　　崗位編制數(shù)量=(單日崗位編制數(shù)量*7)/*

　　注：*為每周實際工作天數(shù)

　　三、物業(yè)項目部定編案例分析

　　A項目部是西部某城市具有一級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)下屬分支機構(gòu)，為一個建筑面積90萬平方米的住宅項目提供包括環(huán)境維護、社區(qū)秩序維護和日常維修維護服務(wù)等基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。該項目容積率2.0；綠化率為40%；建筑類型為多層、小高層和高層普通住宅混合搭配，地下車庫。當(dāng)前公司總部和項目部之間在操作類崗位定編的依據(jù)選擇上都傾向于采用服務(wù)項目的建筑面積指標，但是到底建筑面積與操作類崗位編制配置缺乏統(tǒng)一的認識，定編的分歧在于方都沒有找到一個客觀公允定編依據(jù)，本案例嘗試采用以時間衡量進行工作量定編：

　　首先，對于工作量能夠明確衡量的崗位采用工作量定變法。以下以消防監(jiān)控員崗位（主要職責(zé)是定期對所有消防設(shè)備進行巡檢，確保項目消防系統(tǒng)處于工作狀態(tài)，及時維修或者報修非工作狀態(tài)設(shè)施設(shè)備）為例介紹定編方案。

　　第一步：所有公共區(qū)域的消防設(shè)施設(shè)備進行了分類統(tǒng)計，主要是搜集室內(nèi)、外需要巡檢和檢修的消防設(shè)備數(shù)量（如表一所示）。

　　第二步：物業(yè)服務(wù)合同約定消防巡檢員巡檢頻率為2天/次；巡檢的內(nèi)容為所有消防設(shè)施設(shè)備；工作方式為肉眼觀察和抽樣檢測；

　　第三步：工時標準為12小/天；假設(shè)該崗位有效工作時間比例為0.8，單班有效工作時間為9.6小時；每周休息兩天；

　　第四步：隨機抽取N(適量)個樣本按照規(guī)定的工作標準和規(guī)程進行消防巡檢，分建筑結(jié)構(gòu)記錄消防巡檢工作效率，求出巡檢單個工作對象所需時間為0.83分鐘。統(tǒng)計樣表（如表二所示）。

　　第五步：依據(jù)上述步驟獲取的數(shù)據(jù)信息計算崗位工作總量。計算公式如下：

　　消防巡檢崗位日工作量=（設(shè)施設(shè)備總量*單個工作對象）/2

　　第六步：計算崗位編制數(shù)量

　　崗位編制數(shù)量=（日工作總量*7）/（單班有效工作時間*5）

　　有必要提醒的是，在任何時候，崗位定編都不可能是絕對準確的，只可能是一種參考。同時，崗位定編不可能是絕對靜態(tài)的，只在一定時間內(nèi)才有意義，需要隨著楓林綠洲項目部業(yè)務(wù)的發(fā)展、社區(qū)成熟度的演變、員工素質(zhì)以及物業(yè)設(shè)備自動化程度的變化等內(nèi)外部情況的變化而動態(tài)調(diào)整。

篇2：安管部電瓶車駕駛員崗位工作職責(zé)

　　安管部電瓶車駕駛員崗位工作職責(zé)

　　1.熟悉了解安全常識，牢固樹立“安全第一”意識。

　　2.管理、保養(yǎng)車輛，保證看房客戶用車。

　　3.熟悉車輛性能，勤檢修、勤清潔，使車輛保持良好使用狀態(tài)。

　　4.接送看房客戶時，應(yīng)以穩(wěn)、慢為主，確保安全，如遇路面凹凸時應(yīng)給客戶必要的提示。

　　5.嚴守紀律，值班時不得擅自離開崗位。

　　6.接到用車通知，應(yīng)提前到達車輛停放地點，等候看房客戶。

　　7.每天使用車后，負責(zé)將車停放在固定停車場，并給車輛充電。

　　8.如發(fā)生看房客戶有碰傷、摔傷時，應(yīng)及時給予處理傷口，必要時送醫(yī)院處理。

　　電瓶車駕駛員的工作細則：

　　1.提前做好上班前的準備工作。（沖洗車輛、檢查輪胎）

　　2.按時上班，著裝要求統(tǒng)一、整齊。

　　3.車輛起步/停止與轉(zhuǎn)彎時，應(yīng)使用文明禮貌用語提醒客戶注意安全。

　　4.每月不少于兩次對車輛的蓄電池蒸餾水進行檢查補給；發(fā)現(xiàn)車輛有異常情況時，應(yīng)及時上報處理。

　　5.駕駛速度控制在20時速的幅度。嚴禁超載運行，每輛車的限載人數(shù)最多為8人。

　　6.嚴格保管好車輛充電器，下班后及時給車輛進行充電。

　　7.嚴禁酒后（4小時內(nèi)）駕駛電瓶車。

　　8.合理調(diào)控車輛的使用，嚴禁同一個停放區(qū)同時停放兩輛車輛，應(yīng)保持在

　　8號樓及銷售中心各停放一輛車輛。

　　9.嚴禁電瓶車司機在8#B客人休息區(qū)及銷售大堂閑坐、閑聊，在車輛上玩耍手機、抽煙、或坐姿不正。發(fā)現(xiàn)一次處罰一次，每次扣罰30元。

篇3：安管部安管員西門（裝修）出入崗位工作職責(zé)

　　安管部安管員西門（裝修）出入崗位工作職責(zé)：

　　1.文明執(zhí)勤，禮貌待人，當(dāng)班期間保持良好的崗位形象和精神面貌，注意自身的言行舉止及儀容儀表。

　　2.熟悉本崗位職責(zé)和工作程序，圓滿完成工作任務(wù)。

　　3.維護本崗位區(qū)域內(nèi)的綠化衛(wèi)生及看管崗位區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備。

　　4.當(dāng)值期間，必須嚴守紀律，堅守崗位，不得擅自離崗串崗，不得做與工作無關(guān)的任何事情，有特殊情況需向領(lǐng)班匯報，經(jīng)領(lǐng)班安排人員替崗后方可離崗

　　5.堅守崗位，保持高度警惕，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，發(fā)現(xiàn)問題及時上報領(lǐng)導(dǎo)處理。

　　6.禮貌詢問檢查裝修人員是否辦理出入證件，實行憑證出入制度。嚴禁無關(guān)/無證人員進入小區(qū)。

　　7.做好裝修工具進出場的檢查登記工作。

　　8.指引裝修工人將車輛停放在指定位置，嚴禁亂停亂放。

　　9.載運裝修物資車輛的進出檢查登記及告知其按指定路線行駛的指引工作。

　　10. 認真詳細記錄當(dāng)值情況，嚴格履行交接班制度，與下一班做好交接工作。

　　安管部安管員西門（裝修）出入崗的工作細則：

　　1. 提前做好上班前的準備工作，按時接班，著裝要求統(tǒng)一、整齊，雙方隊員交接班時須互相敬禮問好。

　　2. 交接班時首先檢查值班物品、器械是否齊全完好，責(zé)任區(qū)域內(nèi)通道是否暢通無阻、衛(wèi)生狀況是否良好，留意上班值班情況記錄和有無跟進處理的事項。

　　3.當(dāng)值期間如有公司主管以上領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過或巡邏隊員到崗時，必須立正敬禮并主動問好。

　　4.憑證出入的檢查（每天早上7：45分要求裝修工人排隊，開始檢查證件放行，B證放入崗位證件箱中。下班后對照證件取回）

　　5.到規(guī)定裝修時間（18：00）下班后，如還有B證未取回者，應(yīng)及時與巡邏崗/領(lǐng)班匯報，查明其原因。

　　6.登記裝修工具的名稱、數(shù)量及持物人有關(guān)身份證明。嚴禁大功率風(fēng)炮機進入小區(qū)。

　　7.認真核對由客服部開具的〈〈物品放行條〉〉與實物是否相符。

　　8.車輛/人員的出場檢查；告知車輛的行駛路線及停放位置。

　　9.如有無辦證人員欲進入施工時，應(yīng)及時與客服前臺聯(lián)系，落實情況是否屬實，并做好人員進出登記工作。

　　10.夜班從2時30分起，每15分鐘向領(lǐng)班報崗。

　　11.每月30日負責(zé)其崗位消防滅火器的檢查記錄。

　　12.嚴禁在崗位/崗?fù)?nèi)閑聊、玩耍手機、抽煙、或坐姿不正。發(fā)現(xiàn)一次處罰一次，每次扣罰30元。