物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算及其誤區(qū)淺議

　　一、物業(yè)與物業(yè)管理

　　“物業(yè)”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。它可以是一個建筑群，如住宅小區(qū)、工業(yè)小區(qū)，也可以是單體建筑，如獨(dú)棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、停車場等；同時，物業(yè)也是單元房地產(chǎn)的稱謂，如一個住宅單元。

　　社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營化是物業(yè)管理的4個基本特征。1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司正式成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理邁出的第一步，標(biāo)志著這一新興行業(yè)的誕生。隨后從南北，從沿海到內(nèi)地，眾多物業(yè)管理公司像雨后春筍般涌現(xiàn)。1996年2月，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。20**年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，對規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，提供了重要的法律依據(jù)。

　　二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源

　　國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》指出，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理得以進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)的資金保證,是提高物業(yè)管理水平，搞好綜合服務(wù)的重要基礎(chǔ)條件，對物業(yè)管理企業(yè)和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關(guān)系到物業(yè)管理能否維持下去并持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)管理的“價(jià)格”,是人們享受物業(yè)管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業(yè)、業(yè)主和管理單位,這一價(jià)格是不同的。尤其是作為新興行業(yè),其價(jià)格的制定不能完全依靠市場,必須由政府有效地控制與規(guī)范,以保證行業(yè)健康、有序的發(fā)展。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的來源主要包括以下兩個方面：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)定期向業(yè)主收取一定數(shù)量的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　二是一業(yè)為主，多種經(jīng)營。在征得業(yè)主大會同意后，利用小區(qū)的資源開展多種經(jīng)營，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)用的不足。

　　三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成與測算

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)可采取包干制和酬金制兩種方式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)方式。政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)是典型的包干制的收費(fèi)辦法。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　(一)物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成一般包括:

　　1、管理、服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

　　3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

　　4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)用。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)費(fèi)用。

　　6、辦公費(fèi)用。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。

　　8、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　(二)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目，勞動付出狀況、物價(jià)指數(shù)變化和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，以及物業(yè)的具體情況制定。

　　(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算方法物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米；

　　*i：各分項(xiàng)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單位為元/月.平方米；

　　i：分項(xiàng)項(xiàng)數(shù)；

　　∑：表示對各分項(xiàng)費(fèi)用算術(shù)求和。

　　1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

　　該項(xiàng)費(fèi)用指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用。包括基本工資，按規(guī)定應(yīng)該交納的社會保險(xiǎn)，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)。

　　各類管理、服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。社會保險(xiǎn)包括住房公積金、養(yǎng)老金、失業(yè)金、醫(yī)療險(xiǎn)、生育險(xiǎn)。按規(guī)定提取的福利費(fèi)包括福利基金(按工資總額的14%計(jì)算)、工會經(jīng)費(fèi)(按工資總額的2%計(jì)算)、教育經(jīng)費(fèi)(按工資總額的1.5%計(jì)算)和社會保險(xiǎn)費(fèi)(按有關(guān)規(guī)定計(jì)算)組成。

　　該項(xiàng)費(fèi)用測算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，再加上相應(yīng)的社會保險(xiǎn)，計(jì)算出基本工資總額，再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額，匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e。其測算公式為：

　　工資、社會保險(xiǎn)、福利費(fèi)=(月基本工資總額+各項(xiàng)福利費(fèi)、社會保險(xiǎn)費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi))/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2）共用場地、共用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。

　　該項(xiàng)費(fèi)用包括物業(yè)內(nèi)公用部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)內(nèi)道路環(huán)境內(nèi)的各種土建零修費(fèi)；各類公共設(shè)施、設(shè)備如室外上、下水管道、電器部分、燃?xì)獠糠值鹊娜粘＿\(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)。不包括業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)、更換與更新費(fèi)用；公共設(shè)施、設(shè)備的大、中修費(fèi)用。

　　電梯的運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用和高壓水泵的運(yùn)行、維修費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

　　該項(xiàng)費(fèi)用可按成本法進(jìn)行測算。成本法即分別測算各分項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際成本支出，然后求和。

　　3）綠化管理費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、公共秩序維護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、利潤及法定稅率等應(yīng)進(jìn)行具體測算。

　　4）漏交率及不可預(yù)見問題。

　　由于多種原因，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收繳不可能達(dá)到100%，這就產(chǎn)生了漏交的問題。在進(jìn)行物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)財(cái)務(wù)預(yù)算時應(yīng)考慮一些不可預(yù)見因素，如材料費(fèi)用的上漲、突發(fā)事件的發(fā)生等等，因此在測算當(dāng)中還要考慮不可預(yù)見費(fèi)用。

　　四、目前在物業(yè)服務(wù)費(fèi)測算中存在的幾個誤區(qū)

　　誤區(qū)之一：將住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施的能源費(fèi)用納入費(fèi)用測算之中。

　　不應(yīng)將該費(fèi)用計(jì)入費(fèi)用測算的原因有兩點(diǎn)，一是住宅樓內(nèi)公共部位、公共設(shè)備設(shè)施以及園區(qū)內(nèi)公共設(shè)備設(shè)施所消耗的能源費(fèi)用，其使用者是業(yè)主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復(fù)交稅的弊端。如果從能源費(fèi)用的角度來看，例如電費(fèi)，應(yīng)該是由供電部門向最終用戶收費(fèi)，如果委托物業(yè)公司收費(fèi)，則屬于代收費(fèi)用，如果將此項(xiàng)費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本，應(yīng)該由物業(yè)公司交納營業(yè)稅，則變相增加了業(yè)主的費(fèi)用。

　　誤區(qū)之二：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用越低越好。

　　這種想法存在于相當(dāng)多業(yè)主的思想里，許多業(yè)主在交費(fèi)的過程當(dāng)中是以自己的心理承受能力或者說是主觀意識來判斷物業(yè)費(fèi)用的高低。大多數(shù)業(yè)主的目標(biāo)是少繳費(fèi)多獲得服務(wù)，于是同物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾，激化的情況下，出現(xiàn)了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。殊不知較低的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用往往造成以下幾種后果：一是物業(yè)公司降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，只做表面文章；二是物業(yè)保值增值的目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)；三是對于物業(yè)公司來講，難以吸引優(yōu)秀的、高素質(zhì)的人才從事這一行業(yè)，為業(yè)主提供服務(wù)。以上三種結(jié)果最終會導(dǎo)致物業(yè)品質(zhì)的下降和物業(yè)行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

　　誤區(qū)之三：物業(yè)公司之間拼搶市場。

　　在投標(biāo)的過程當(dāng)中，少數(shù)物業(yè)公司為了占領(lǐng)市場，擴(kuò)大規(guī)模，采取低價(jià)格等惡性競爭的策略，干擾了物業(yè)行業(yè)市場化發(fā)展的進(jìn)程。單純的價(jià)格戰(zhàn)只能短期獲得市場份額，伴隨著服務(wù)問題的不斷增加，難免進(jìn)入惡性價(jià)格競爭的泥潭，這也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展蒙上了陰影。

篇2：因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請示

　　因工程遺留問題業(yè)主申請減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業(yè)

　　抄送：電話：（z）z

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　　主題：關(guān)于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復(fù)□請傳閱

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　z6號樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認(rèn)表》），但在辦理收樓過程中業(yè)主提出申請“其單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收，同時享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個月裝修期物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免優(yōu)惠，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際從20**年11月1日起計(jì)收，本人認(rèn)可20**年9月1日正式收樓?！?/p>

　　業(yè)主收樓過程中提出的工程遺留問題經(jīng)整改后業(yè)主現(xiàn)已同意收樓，為更好處理客戶關(guān)系，積極維護(hù)公司形象，建議該單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計(jì)金額：元），同時享受裝修期兩個月物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免優(yōu)惠。

　　妥否，敬請公司領(lǐng)導(dǎo)批示。

　　zz物業(yè)服務(wù)有限公司

　　年 月 日

篇3：業(yè)主轉(zhuǎn)名手續(xù)辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用協(xié)議書

　　業(yè)主轉(zhuǎn)名手續(xù)辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)用協(xié)議書

　　清遠(yuǎn)**半島____路____座____單元（以下簡稱該物業(yè)）原業(yè)主____從____年____月____日起將本物業(yè)轉(zhuǎn)賣予新業(yè)主____，有關(guān)該物業(yè)居住費(fèi)用經(jīng)協(xié)商確定如下：

　　一、物業(yè)原業(yè)主已交的專項(xiàng)維修資金（前又稱管理基金）轉(zhuǎn)至新業(yè)主名下；

　　二、居住該物業(yè)的原相關(guān)費(fèi)用：管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、管道煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等已由原業(yè)主與各收費(fèi)單位結(jié)清。如未結(jié)清的已在房屋交易作價(jià)時包含在內(nèi)，由新業(yè)主承擔(dān)繳付費(fèi)及滯納金；

　　三、如舊業(yè)主與管理處簽訂各類服務(wù)協(xié)議的，則應(yīng)繳清所欠費(fèi)用后方能辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。

　　四、舊業(yè)主需交還由其辦理業(yè)主卡、租戶卡或與其物業(yè)有關(guān)聯(lián)的住戶卡、臨時住戶卡、傭人卡等。

　　五、由本協(xié)議書簽訂之日起，新業(yè)主攜本協(xié)議書自行到物業(yè)管理處辦理繳交物業(yè)管理費(fèi)和水費(fèi)，其他費(fèi)用到所屬收費(fèi)單位辦理；

　　六、本協(xié)議一式三份，原業(yè)主、新業(yè)主各執(zhí)一份，管理公司一份存檔。

　　原業(yè)主：新業(yè)主：

　　簽訂日期：年月日