物業服務費測算及其誤區淺議

　　一、物業與物業管理

　　“物業”一詞由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等。從物業管理的角度來說，物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關的設備、設施和場地。它可以是一個建筑群，如住宅小區、工業小區，也可以是單體建筑，如獨棟高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈、賓館、停車場等；同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。

　　社會化、專業化、企業化、經營化是物業管理的4個基本特征。1981年3月10日，深圳市物業管理公司正式成立，這是我國內地物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨后從南北，從沿海到內地，眾多物業管理公司像雨后春筍般涌現。1996年2月，國家計委、建設部聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，為規范物業管理服務的收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理事業的健康發展又向前邁出了一大步。20**年9月1日施行的《物業管理條例》，對規范物業管理，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，提供了重要的法律依據。

　　二、物業服務費的來源

　　國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》指出，物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。

　　物業服務費是物業管理得以進行和實現的資金保證,是提高物業管理水平，搞好綜合服務的重要基礎條件，對物業管理企業和廣大住戶來說又是一個非常明顯的問題，是關系到物業管理能否維持下去并持續發展的關鍵。

　　物業服務費是物業管理的“價格”,是人們享受物業管理所帶來的好處的付出。但因不同的物業、業主和管理單位,這一價格是不同的。尤其是作為新興行業,其價格的制定不能完全依靠市場,必須由政府有效地控制與規范,以保證行業健康、有序的發展。

　　物業服務費的來源主要包括以下兩個方面：

　　一是物業管理企業定期向業主收取一定數量的物業服務費。

　　二是一業為主，多種經營。在征得業主大會同意后，利用小區的資源開展多種經營，彌補物業費用的不足。

　　三、物業服務費的構成與測算

　　物業服務費可采取包干制和酬金制兩種方式。

　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費，盈余或虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務方式。政府定價或政府指導價是典型的包干制的收費辦法。實行物業服務費包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業計費方式。實行物業服務費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　(一)物業服務成本或者物業服務支出的構成一般包括:

　　1、管理、服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。

　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

　　3、物業管理區域內綠化養護費用。

　　4、物業管理區域內清潔衛生費用。

　　5、物業管理區域內秩序維護費用。

　　6、辦公費用。

　　7、物業管理企業固定資產折舊。

　　8、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。

　　9、經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　(二)物業服務收費標準測算原則

　　物業服務收費標準由物業服務的項目，勞動付出狀況、物價指數變化和業主的經濟承受能力，以及物業的具體情況制定。

　　(三)物業服務收費的測算方法物業服務收費的測算可用公式來表示：

　　*=∑*i(i=1,2,......9)

　　*：物業服務收費標準，單位為元/月.平方米；

　　*i：各分項費用收費標準，單位為元/月.平方米；

　　i：分項項數；

　　∑：表示對各分項費用算術求和。

　　1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。

　　該項費用指物業管理企業的人員費用。包括基本工資，按規定應該交納的社會保險，按規定提取的福利費、加班費和服裝費。

　　各類管理、服務人員的基本工資標準根據企業的性質、參考當地平均工資水平確定。社會保險包括住房公積金、養老金、失業金、醫療險、生育險。按規定提取的福利費包括福利基金(按工資總額的14%計算)、工會經費(按工資總額的2%計算)、教育經費(按工資總額的1.5%計算)和社會保險費(按有關規定計算)組成。

　　該項費用測算方法是根據所管物業的檔次、類型和總建筑面積先確定各級各類管理、服務人員的編制數，然后確定各自的基本工資標準，再加上相應的社會保險，計算出基本工資總額，再按基本工資總額計算上述各項的金額，匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米建筑面積。其測算公式為：

　　工資、社會保險、福利費=(月基本工資總額+各項福利費、社會保險費+加班費+服裝費)/總建筑面積(元/月.平方米)

　　2）共用場地、共用設施、設備日常運行、維護費用。

　　該項費用包括物業內公用部位如過道、門廳、樓梯及區內道路環境內的各種土建零修費；各類公共設施、設備如室外上、下水管道、電器部分、燃氣部分等的日常運行維修及保養費。不包括業主擁有房產內部的各種設備、設施的維修、養護、更換與更新費用；公共設施、設備的大、中修費用。

　　電梯的運行、保養與維修費用和高壓水泵的運行、維修費用單獨計算。

　　該項費用可按成本法進行測算。成本法即分別測算各分項費用的實際成本支出，然后求和。

　　3）綠化管理費、清潔衛生費、公共秩序維護費、辦公費、物業管理企業固定資產折舊費、利潤及法定稅率等應進行具體測算。

　　4）漏交率及不可預見問題。

　　由于多種原因，物業管理服務費的收繳不可能達到100%，這就產生了漏交的問題。在進行物業管理經費財務預算時應考慮一些不可預見因素，如材料費用的上漲、突發事件的發生等等，因此在測算當中還要考慮不可預見費用。

　　四、目前在物業服務費測算中存在的幾個誤區

　　誤區之一：將住宅樓內公共部位、公共設備設施以及園區內公共設備設施的能源費用納入費用測算之中。

　　不應將該費用計入費用測算的原因有兩點，一是住宅樓內公共部位、公共設備設施以及園區內公共設備設施所消耗的能源費用，其使用者是業主及使用人，他們才是最終用戶；二是有重復交稅的弊端。如果從能源費用的角度來看，例如電費，應該是由供電部門向最終用戶收費，如果委托物業公司收費，則屬于代收費用，如果將此項費用納入物業服務費用成本，應該由物業公司交納營業稅，則變相增加了業主的費用。

　　誤區之二：物業服務費用越低越好。

　　這種想法存在于相當多業主的思想里，許多業主在交費的過程當中是以自己的心理承受能力或者說是主觀意識來判斷物業費用的高低。大多數業主的目標是少繳費多獲得服務，于是同物業公司產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業主拒繳物業費的現象。殊不知較低的物業服務費用往往造成以下幾種后果：一是物業公司降低服務標準，只做表面文章；二是物業保值增值的目標無法實現；三是對于物業公司來講，難以吸引優秀的、高素質的人才從事這一行業，為業主提供服務。以上三種結果最終會導致物業品質的下降和物業行業發展的瓶頸。

　　誤區之三：物業公司之間拼搶市場。

　　在投標的過程當中，少數物業公司為了占領市場，擴大規模，采取低價格等惡性競爭的策略，干擾了物業行業市場化發展的進程。單純的價格戰只能短期獲得市場份額，伴隨著服務問題的不斷增加，難免進入惡性價格競爭的泥潭，這也為物業行業的發展蒙上了陰影。

篇2：因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　因工程遺留問題業主申請減免物業服務費的請示

　　致：z（z總）、z（z總）

　　由：z物業

　　抄送：電話：（z）z

　　日期： 年 月 日傳真：（z）z

　　頁數：1頁

　　主題：關于6號樓1座2404房因工程遺留問題申請減免物業服務費的請示

　　□緊急□請審閱√□請批注□請答復□請傳閱

　　尊敬的公司領導：

　　z6號樓1座2404房業主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續，收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗的窗角滲水”工程問題；最近一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續，上述問題除提出廚房排水管安裝外高內低外均已完成整改（具體詳見附件《房屋交接確認表》），但在辦理收樓過程中業主提出申請“其單元的物業服務費自20**年9月1日起計收，同時享受發展商給小區其它業主的兩個月裝修期物業服務費減免優惠，物業服務費實際從20**年11月1日起計收，本人認可20**年9月1日正式收樓。”

　　業主收樓過程中提出的工程遺留問題經整改后業主現已同意收樓，為更好處理客戶關系，積極維護公司形象，建議該單元的物業服務費自20**年9月1日起計收（減免時間為20**年4月1日至20**年8月31日，面積：88m2,小計金額：元），同時享受裝修期兩個月物業服務費減免優惠。

　　妥否，敬請公司領導批示。

　　zz物業服務有限公司

　　年 月 日

篇3：業主轉名手續辦理物業服務費用協議書

　　業主轉名手續辦理物業服務費用協議書

　　清遠**半島____路____座____單元（以下簡稱該物業）原業主____從____年____月____日起將本物業轉賣予新業主____，有關該物業居住費用經協商確定如下：

　　一、物業原業主已交的專項維修資金（前又稱管理基金）轉至新業主名下；

　　二、居住該物業的原相關費用：管理費、水費、電費、管道煤氣費、電話費等已由原業主與各收費單位結清。如未結清的已在房屋交易作價時包含在內，由新業主承擔繳付費及滯納金；

　　三、如舊業主與管理處簽訂各類服務協議的，則應繳清所欠費用后方能辦理轉名手續。

　　四、舊業主需交還由其辦理業主卡、租戶卡或與其物業有關聯的住戶卡、臨時住戶卡、傭人卡等。

　　五、由本協議書簽訂之日起，新業主攜本協議書自行到物業管理處辦理繳交物業管理費和水費，其他費用到所屬收費單位辦理；

　　六、本協議一式三份，原業主、新業主各執一份，管理公司一份存檔。

　　原業主：新業主：

　　簽訂日期：年月日