用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析物業(yè)企業(yè)重組整合必然性及實(shí)施方略

　　縱觀網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代的全球經(jīng)濟(jì)和gg開放后的中國市場(chǎng)，各類企業(yè)公司重組整合風(fēng)起云涌，從初期兼并、購買，到融資、合資再到成熟期的合作、聯(lián)盟，比比皆是，這對(duì)剛形成不久的物業(yè)市場(chǎng)沖擊影響相當(dāng)巨大，也帶來肯定的借鑒作用。物業(yè)市場(chǎng)能否重組整合？何時(shí)進(jìn)行？如何實(shí)施？是廣大物業(yè)行業(yè)有識(shí)之士關(guān)注的問題之一。本文嘗試運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，分析物業(yè)企業(yè)重組整合的必然性及實(shí)施的時(shí)機(jī)和步驟，供在座的專家學(xué)者和老總們商榷，并提出批評(píng)意見。

　　一、物業(yè)企業(yè)重組整合是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向

　　觀點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有個(gè)不變的法則-最小成本法則，它說明追求利潤最大化的企業(yè)要使生產(chǎn)一定產(chǎn)量水平的成本達(dá)到最低，與企業(yè)的“規(guī)模”和“范圍”經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，重組與整合后的企業(yè)，能在較短時(shí)間內(nèi)，通過提高產(chǎn)品和服務(wù)生產(chǎn)水平的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”和產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)多樣化的“范圍經(jīng)濟(jì)”，使企業(yè)最大限度地降低成本，從而為企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)。物業(yè)市場(chǎng)是微利產(chǎn)業(yè)，物業(yè)企業(yè)要獲得利潤更在乎服務(wù)質(zhì)量的提高和成本的降低，也就是說，物業(yè)市場(chǎng)更需要規(guī)模經(jīng)濟(jì)和多樣化經(jīng)營，也更需要靠重組整合來獲得利潤和市場(chǎng)份額。

　　觀點(diǎn)二：當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代，每個(gè)企業(yè)都面臨著技術(shù)爆炸、資源均等、全球化、市場(chǎng)的成熟化、新的社會(huì)價(jià)值五個(gè)方面的挑戰(zhàn)，企業(yè)靠長期的、獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和控制自然資源優(yōu)勢(shì)在降低，供大于求的市場(chǎng)以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說明，任何一個(gè)企業(yè)幾乎沒有可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)不得不和別的企業(yè)一起面對(duì)市場(chǎng)，滿足消費(fèi)者的需求。這方面現(xiàn)實(shí)的例子不勝枚舉。在國外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個(gè)個(gè)驚天動(dòng)地；在國內(nèi)，一汽與天汽聯(lián)姻、華潤與萬科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中、處于同時(shí)代的物業(yè)市場(chǎng)，自然也不能幸免，這是市場(chǎng)發(fā)展必然要求。

　　觀點(diǎn)三：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)，在市場(chǎng)不斷進(jìn)化的同時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)的內(nèi)涵和形式也隨之變化，從對(duì)抗的競(jìng)爭(zhēng)到寬容的競(jìng)爭(zhēng)再到合作的競(jìng)爭(zhēng)，反映了市場(chǎng)演進(jìn)不同階段的內(nèi)在要求，同時(shí)也體現(xiàn)了企業(yè)從偏執(zhí)到理智再到成熟的發(fā)展軌跡。中國物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的培育，三種形式的競(jìng)爭(zhēng)雖然沒有形成燎原之勢(shì)，但也漸露端倪，已經(jīng)出現(xiàn)在不同地區(qū)和不同的細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)四：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)最新發(fā)展成果就是博弈論的廣泛應(yīng)用，它給經(jīng)營戰(zhàn)略帶來了深刻影響。博弈論強(qiáng)調(diào)，企業(yè)無論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨(dú)自面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必須與別的企業(yè)聯(lián)合起來面對(duì)快速變化的市場(chǎng)以及要求越來越高的消費(fèi)者。現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)不再是“我與他的競(jìng)爭(zhēng)”，而是“我們與他們之間的競(jìng)爭(zhēng)”，是一個(gè)集團(tuán)同另一個(gè)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)。所以企業(yè)需要通過締結(jié)聯(lián)盟來獲得速度，調(diào)動(dòng)社會(huì)資源快速地實(shí)現(xiàn)顧客的價(jià)值。

　　二、影響重組整合的不利因素

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，企業(yè)發(fā)展必將走向合作聯(lián)盟式的競(jìng)爭(zhēng)，但縱觀其他行業(yè)市場(chǎng)的重組整合，都決定于以下四個(gè)前提條件：市場(chǎng)發(fā)展完善程度；相關(guān)法律基礎(chǔ)；企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)；重組的目標(biāo)。按照這四個(gè)條件去分析當(dāng)前中國物業(yè)市場(chǎng)，不利于重組整合的因素還有很多。

　　（一）物業(yè)市場(chǎng)還處于導(dǎo)入期，機(jī)制不夠完善。

　　目前物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用主要是圍繞客戶的 忠誠度進(jìn)行，各個(gè)物業(yè)公司為了贏得市場(chǎng)，都在高舉“誠信”、“以人為本”等品牌，通過服務(wù)的質(zhì)量、與客戶保持良好的關(guān)系來建立企業(yè)的聲譽(yù)，都采取不同的戰(zhàn)略回避直接競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)作用不激烈使各物業(yè)公司對(duì)重組整合的優(yōu)勢(shì)還處于模糊認(rèn)識(shí)和等待狀態(tài)。

　　（二）物業(yè)公司規(guī)模不一，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不同。

　　目前，各行業(yè)和各種資金紛紛擠入物業(yè)這個(gè)新興市場(chǎng)，物業(yè)公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來有國有房管所轉(zhuǎn)換來的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業(yè)、開發(fā)商派生出來的子公司以及國外進(jìn)入的外資公司等五種，這些類型公司的發(fā)展規(guī)模、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等都參差不齊，目標(biāo)也不同，有的只想渾水摸魚，沒有利潤就撤出；有的派生公司只想為開發(fā)商樹品牌；有的國有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發(fā)展目標(biāo)的不同，對(duì)重組整合帶來了一定的阻力。

　　（三）物業(yè)行業(yè)的特殊性也決定重組整合不能由市場(chǎng)自行運(yùn)作完成

　　首先，物業(yè)是一種社會(huì)公益性服務(wù)行業(yè)，在追求利潤最大化的同時(shí)還要獲得最大的社會(huì)效益，靠市場(chǎng)自生自滅及惡性競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到兼并組合，會(huì)給服務(wù)的客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的信譽(yù)危機(jī)。其次，物業(yè)市場(chǎng)的客戶群具有固定不流動(dòng)性和服務(wù)的長期性，決定了物業(yè)企業(yè)要保持服務(wù)的延續(xù)性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會(huì)對(duì)客戶帶來損失和不適應(yīng)。再次，物業(yè)企業(yè)的非實(shí)物產(chǎn)品與客戶認(rèn)知度的矛盾也影響重組整合的進(jìn)度。物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，這與其他有形產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，這個(gè)產(chǎn)品的質(zhì)量除了政府制定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要由客戶滿意標(biāo)準(zhǔn)來決定，不同的地域、不同的生活環(huán)境、習(xí)慣等使物業(yè)企業(yè)難以提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，形不成規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)，本身就阻滯著企業(yè)的重組整合。

　　三、物業(yè)企業(yè)實(shí)施重組整合的幾點(diǎn)方略探討

　　關(guān)于企業(yè)重組整合實(shí)施的步驟、資源配置方式等等，其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)大可借鑒，但這大都是操作層面的問題，能否重組整合成功，還要把握物業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律及特征，并在實(shí)施過程中選準(zhǔn)突破口和結(jié)合點(diǎn)。我認(rèn)為，在重組整合過程中要注意以下幾個(gè)問題。

　　（一）重組整合要以細(xì)分市場(chǎng)為劃分界限。

　　以服務(wù)為產(chǎn)品的物業(yè)企業(yè)，靠追求大而全的全套服務(wù)以滿足所有客戶要求，是不符合市場(chǎng)日益分工明確的發(fā)展規(guī)律的，也是企業(yè)難以做到的。物業(yè)市場(chǎng)細(xì)分突出要以客戶的不同服務(wù)需求為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)客戶的個(gè)體素質(zhì)、生活居住環(huán)境、習(xí)慣、區(qū)域生活水平、群體興趣愛好等，劃分不同需求范圍。目前，物業(yè)市場(chǎng)以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環(huán)境設(shè)施硬件上給予區(qū)分，忽視了客戶群體及個(gè)體需求的軟件服務(wù)層次。

　　（二）重組整合物業(yè)企業(yè)要以政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合。

　　物業(yè)行業(yè)涉及國計(jì)民生，帶有公益性質(zhì)，市場(chǎng)又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關(guān)市場(chǎng)法律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，并在實(shí)施中加以調(diào)控指導(dǎo)。這兩年，相繼出臺(tái)的《物業(yè)服務(wù)條例》、《等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《企業(yè)資質(zhì)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)性文件，就有效地調(diào)控了市場(chǎng)，規(guī)范了企業(yè)的經(jīng)營行為。

　　（三）重組整合物業(yè)企業(yè)要以探索出的幾種管理模式為標(biāo)準(zhǔn)。

　　市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的企業(yè)有不同的層次，一流的企業(yè)出售標(biāo)準(zhǔn)，二流的企業(yè)出售品牌，三流的企業(yè)出售產(chǎn)品，四流的企業(yè)出售勞務(wù)，而出售標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)是最有價(jià)值的。物業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)良莠不齊，關(guān)鍵還是沒有成型的管理模式，雖然有的地區(qū)提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡單照搬其他行業(yè)有特點(diǎn)的東西為我所用，與物業(yè)市場(chǎng)結(jié)合不是很緊密，物業(yè)企業(yè)有其自身發(fā)展的規(guī)律和模式，經(jīng)過幾年的運(yùn)作和競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)市場(chǎng)必將分化成幾類不同模式的企業(yè)。

　　（四）物業(yè)企業(yè)重組整合要以技術(shù)創(chuàng)新為主線。

　　重組整合的目的在于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，而技術(shù)創(chuàng)新力對(duì)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)位勢(shì)有著重大影響，事實(shí)證明：在現(xiàn)今全球經(jīng)濟(jì)中，技術(shù)創(chuàng)新是與較高的經(jīng)濟(jì)收益聯(lián)系在一起的，擁有最高績效的公司常常在研究與開發(fā)方面的投資最多，企業(yè)所做的創(chuàng)新越多，它在行業(yè)中的主導(dǎo)作用越強(qiáng)。物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)更要求物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，在管理設(shè)施不變、服務(wù)對(duì)象不變的情況下，只能通過技術(shù)創(chuàng)新來提高服務(wù)-這一特殊產(chǎn)品的質(zhì)量，這是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重要參數(shù)，也是物業(yè)企業(yè)生存的關(guān)鍵。以技術(shù)創(chuàng)新為主線，進(jìn)行重組整合，有利于促進(jìn)企業(yè)飛速發(fā)展，同時(shí)也把握住了物業(yè)市場(chǎng)的良性走勢(shì)。

　　沈陽市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司 劉剛

篇2：西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實(shí)力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有一級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的就高新物業(yè)一家，有二級(jí)資質(zhì)的也就20多家，其他都是三級(jí)及其以下的企業(yè)。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現(xiàn)管面積也就200多萬平方米。要改變物業(yè)服務(wù)這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的整體實(shí)力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán)，就必須從西部現(xiàn)有企業(yè)的實(shí)際管理狀態(tài)出發(fā)，通過兼并、收購、控股等方式，對(duì)一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢(shì)整合。

　　一、科學(xué)重組、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合勢(shì)在必行

　　在國家不斷強(qiáng)調(diào)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革，增強(qiáng)綜合國力，提升民眾生活質(zhì)量的時(shí)候，我們利用現(xiàn)代企業(yè)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一定地域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢(shì)得以在更大范圍內(nèi)發(fā)揮，有效的實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、管理系統(tǒng)化，最大程度的促進(jìn)行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。

　　1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對(duì)生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

　　2、集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實(shí)力，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中奪得更多的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

　　香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長王羅桂華女士在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)應(yīng)逐步解決存在的種種問題，以適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì)。王羅桂華認(rèn)為，國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的物管經(jīng)驗(yàn)，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國內(nèi)地的物管市場(chǎng)也是必然的趨勢(shì)。

　　在上世紀(jì)90年代初期，部分國外專業(yè)及一流的物業(yè)服務(wù)公司已逐漸察覺中國內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并開始提供專業(yè)化及國際一流的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)服務(wù)有限公司、東亞物業(yè)服務(wù)有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司在中國內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因?yàn)橛龅礁鞣N各樣不同的問題及面對(duì)不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)服務(wù)中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會(huì)隨著時(shí)間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因?yàn)榻裉斓奶煜绿骄透哒頍o憂，相反，更應(yīng)該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學(xué)習(xí)西方良好的管理經(jīng)驗(yàn)，作大管理范圍，作強(qiáng)中國企業(yè)。

　　3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)服務(wù)的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對(duì)集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。高新物業(yè)雖然不是國內(nèi)最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實(shí)在是發(fā)揮著舉足輕重的作用。20**年10月以來，短短的7、8個(gè)月內(nèi)，就先后有10多位業(yè)界高級(jí)管理人才和其他行業(yè)的專業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對(duì)20多位高級(jí)管理經(jīng)理和眾多優(yōu)秀管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。一時(shí)間，多個(gè)高檔項(xiàng)目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)中引起了不小的震動(dòng)。甚至，已經(jīng)有當(dāng)?shù)氐囊恍┲行⌒臀飿I(yè)服務(wù)公司主動(dòng)要求加盟。

　　4、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。現(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)服務(wù)，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)服務(wù)服務(wù)的同時(shí)，據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們?cè)诎l(fā)展專業(yè)化公司方面也進(jìn)行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務(wù)公司，對(duì)社區(qū)文化進(jìn)行了有效的開發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業(yè)的保安公司、家政服務(wù)公司、保潔公司、電梯公司等。

　　5、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存、求發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場(chǎng)是每個(gè)企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實(shí)踐就是很好的證明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競(jìng)爭(zhēng)力，形成真正的“航空母艦”，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　6、集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國門，進(jìn)入國際市場(chǎng)。從目前來看，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚沒有打進(jìn)國際市場(chǎng)，一是我國的物業(yè)服務(wù)還處于起步階段，物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，單個(gè)企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢(shì)單力薄缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì)，用“聯(lián)合艦隊(duì)”打入國際市場(chǎng)。

　　二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為

　　老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務(wù)。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講這是行不通的，但現(xiàn)實(shí)來看，我們的確可以通過經(jīng)營模式和方式的轉(zhuǎn)變，減輕老百姓的負(fù)擔(dān)，并在同等成本的基礎(chǔ)上提升服務(wù)水平。政府機(jī)關(guān)一直強(qiáng)調(diào)政企分離、企事分家，但因?yàn)樵跍仫枬M足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團(tuán)成為附屬在政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位身上的一個(gè)沉重而又無法割舍的包袱。要實(shí)現(xiàn)后勤集團(tuán)的順利轉(zhuǎn)化，就必須建立擁有強(qiáng)大收購實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將后勤集團(tuán)中占有資產(chǎn)量最大的房產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)化管理，才能真正保障這些集團(tuán)的迅速轉(zhuǎn)化。眾多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實(shí)力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動(dòng)維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。

　　在這些因素的不斷促進(jìn)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合成為可能。同時(shí)，隨著國家政策法規(guī)不斷健全，特別是新的《物業(yè)服務(wù)條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相繼出臺(tái)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機(jī)遇。“一萬年太久，只爭(zhēng)朝夕”。有人預(yù)言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重整將掀起中國新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮。

　　（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)體的變革依賴于消費(fèi)主體的選擇，民眾信賴有實(shí)力的企業(yè)

　　就和中國各種大型倉儲(chǔ)式商場(chǎng)的迅速形成并經(jīng)營火熱一樣，人們總希望進(jìn)一個(gè)門就可以得到無限的服務(wù)。生活節(jié)奏的加快迫使人們對(duì)服務(wù)內(nèi)容的豐富性提出了更高的要求。當(dāng)前，西北眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務(wù)，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區(qū)的業(yè)主提供購物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務(wù)預(yù)定等多種服務(wù)。但一個(gè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵畢竟是有限的。要實(shí)現(xiàn)服務(wù)資源的有效共享，就必須對(duì)更多的社會(huì)資源進(jìn)行市場(chǎng)化整合。規(guī)模越大，整合的能力就越強(qiáng)。

　　從西部發(fā)展的情況來看，消費(fèi)者在選擇房屋的時(shí)候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質(zhì)，越來越重視物業(yè)公司的信譽(yù)、品牌和實(shí)力。在消費(fèi)者自主管理意識(shí)逐步成熟，法制觀念不斷加強(qiáng)的形勢(shì)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合擁有了強(qiáng)大的思想保障。在呼喚整合的時(shí)代我們開始整合。

　　（2）物管企業(yè)的重整順應(yīng)了產(chǎn)權(quán)制度的改革，經(jīng)濟(jì)需要新的增長模式

　　眾所周知，物業(yè)服務(wù)的誕生是以房產(chǎn)銷售后續(xù)服務(wù)和配套形式出現(xiàn)的，它基本上是發(fā)展商的一個(gè)職能部門。在國家著力推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革的時(shí)候，我們對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進(jìn)行了科學(xué)的剝離，保證了消費(fèi)者在購房時(shí)，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權(quán)及管理用房的部分所有權(quán)，并可以通過明確的法律關(guān)系追溯到承擔(dān)上述義務(wù)的法律主體，更可以保證業(yè)主在購房之后享有的各種權(quán)利得以順利實(shí)現(xiàn)。避免了開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的相互推委，明確了資產(chǎn)的管理權(quán)責(zé)。

　　同時(shí)，對(duì)眾多后勤管理集團(tuán)來講，參與重整更是對(duì)國有資產(chǎn)進(jìn)行股份制改造的有效途徑。實(shí)力雄厚、資金強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，使收購各種后勤集團(tuán)成為可能。收購即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產(chǎn)歸屬清晰和責(zé)權(quán)明確的改革要求。同時(shí)，解決了傳統(tǒng)后勤管理中存在的下級(jí)管理上級(jí)家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級(jí)向上級(jí)收費(fèi)難等問題。后勤集團(tuán)改革已經(jīng)整裝待發(fā)，物業(yè)服務(wù)的重整正是化雨的春風(fēng)和潤物的春雨。

　　中國經(jīng)濟(jì)需要新的增長點(diǎn)。將和民眾生活息息相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)作強(qiáng)作大，一方面可以有力的提升國民的生活質(zhì)量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國家的政治穩(wěn)定；另一方面，也可以使這個(gè)必將成為關(guān)系國計(jì)民生的行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)化，在國際經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中取得必然的成功，使國民經(jīng)濟(jì)得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)服務(wù)行業(yè)會(huì)成為關(guān)系國計(jì)民生的重要行業(yè)？因?yàn)椋谶@個(gè)以服務(wù)為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃?xì)狻⑿畔⒓夹g(shù)等多個(gè)重要行業(yè)，甚至密切關(guān)系到了文化思想、民政救助、計(jì)劃生育、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、國土資源等重要工作。

　　國家在近一段時(shí)期，相繼出臺(tái)規(guī)范物業(yè)服務(wù)和企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重整提供了強(qiáng)有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國物業(yè)服務(wù)進(jìn)入一個(gè)健康、繁榮的新時(shí)代。

　　（3）小艦艇也要遠(yuǎn)航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”

　　隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷健全，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。利潤決定生存，市場(chǎng)引導(dǎo)競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)前，中國的整體物業(yè)服務(wù)度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場(chǎng)，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，甚至不可避免的還要面對(duì)國際的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動(dòng)越多。

　　有了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的認(rèn)同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)法律法規(guī)，有了我們建設(shè)部和中物協(xié)的正確領(lǐng)導(dǎo)，有了西北諸省將法規(guī)細(xì)化的有力支持，西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？

　　三、順應(yīng)改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮

　　在積極組建大型物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的同時(shí)，我們還應(yīng)該從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，緊緊抓住國家對(duì)部隊(duì)、醫(yī)院、大中專院校、國有大型廠礦的后勤管理集團(tuán)進(jìn)行改制的機(jī)遇，順應(yīng)形勢(shì)、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合的新路，提升西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有力促進(jìn)中國物管行業(yè)的繁榮。

　　①關(guān)于發(fā)展思路

　　提升西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，擴(kuò)大綜合管理面積，需要國家主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)對(duì)這一區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行充分調(diào)研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮笮臀飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的實(shí)力和管理優(yōu)勢(shì)，聯(lián)合或全面委托，通過集中培訓(xùn)各類后勤管理人員、分類確定轉(zhuǎn)化試點(diǎn)單位、成功樹立轉(zhuǎn)化改制典范、以點(diǎn)帶面推行行業(yè)后勤轉(zhuǎn)化等辦法和過程，分行業(yè)完成各類后勤集團(tuán)的市場(chǎng)化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實(shí)，帶動(dòng)全國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的再次提升，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻(xiàn)。

　　②關(guān)于支持機(jī)制

　　物管企業(yè)重整和后勤轉(zhuǎn)化工作是一個(gè)過程中的兩個(gè)不同實(shí)施方面，需要有多個(gè)單位協(xié)商參加。因此，此項(xiàng)工作首先需要建設(shè)部牽頭，聯(lián)合部隊(duì)、教育、衛(wèi)生等中央國家主管機(jī)構(gòu)，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項(xiàng)措施得以落實(shí)。其次，這是一項(xiàng)市場(chǎng)化程度較大的工作，涉及運(yùn)作機(jī)制、管理模式、經(jīng)營方式、人員調(diào)配、利益劃分、責(zé)權(quán)平衡、風(fēng)險(xiǎn)控制等諸多方面的問題，不是簡單的用行政方式就可以解決的，需要市場(chǎng)的磨合與調(diào)節(jié)。因此，在培育大型企業(yè)的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)安排必要的專項(xiàng)會(huì)議，組織或委托組織專題培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)思想上和行動(dòng)上的逐步統(tǒng)一，達(dá)到較好的效果。

　　③關(guān)于組織形式

　　在組織形式上，我們可以采取先在一個(gè)行業(yè)中的一個(gè)企業(yè)試點(diǎn)，帶動(dòng)這個(gè)行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區(qū)域的不同行業(yè)分別試點(diǎn)，逐步推行成功模式的方式。可以采取由一個(gè)企業(yè)牽頭，運(yùn)用市場(chǎng)化手段，進(jìn)行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調(diào)整，賦予必要的資產(chǎn)重組和職能兼容的方式，逐步落實(shí)。

　　④關(guān)于操作流程

　　在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會(huì)議，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)；其次，必須組織專項(xiàng)的特色培訓(xùn)，細(xì)化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進(jìn)展有計(jì)劃，前途有保障；另外，還應(yīng)總結(jié)已經(jīng)有了改制經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，交流經(jīng)驗(yàn)，樹立榜樣，使關(guān)聯(lián)的單位能夠?qū)Ω髯运鶎俚臋C(jī)關(guān)有所交代，取得上級(jí)的支持；最后，必須聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，從法律上保障國有資產(chǎn)的完整權(quán)利和企業(yè)運(yùn)作的合法進(jìn)行。

　　⑤關(guān)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　發(fā)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)，既是為了提高中國物業(yè)服務(wù)的整體水平，改善民眾的生活質(zhì)量，也是為了發(fā)展民族經(jīng)濟(jì)、提高國家稅收，擴(kuò)大中國物管企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力。因此，在處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系上，一定要遵守市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則，作到產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確，既能夠保證資產(chǎn)所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團(tuán)的活力和競(jìng)爭(zhēng)力。改革需要勇往直前，改制必須穩(wěn)步健康。

　　⑥關(guān)于配套措施

　　逢山開路，遇水架橋。整合西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)和推進(jìn)后勤集團(tuán)改制，都會(huì)遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場(chǎng)機(jī)制不是很健全、政策法規(guī)不很完善、富余人員難以安置、控股關(guān)系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發(fā)展中出現(xiàn)的正常問題，來一個(gè)問題解決一個(gè)，有一個(gè)困難克服一個(gè)。開路架橋，朝著一個(gè)可以實(shí)現(xiàn)的基本目標(biāo)去努力；堅(jiān)定信念，使中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在新時(shí)代中展現(xiàn)出必然的魅力。

　　在這個(gè)業(yè)界精英云集、眾多領(lǐng)導(dǎo)親臨的聚會(huì)上，能代表中國西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報(bào)思想、漫談發(fā)展，確實(shí)身感榮幸。以上觀點(diǎn)，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評(píng)指正，更希望各位能在方便的時(shí)候來陜參觀。

　　西安高新楓葉物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司 李中勝