物業(yè)管理區(qū)域公用市政收費(fèi)管理措施對(duì)策

　　隨著中國融入國際市場經(jīng)濟(jì)的步伐加快，針對(duì)目前普遍存在的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目使用費(fèi)用由物業(yè)管理公司代收代繳不合理混亂現(xiàn)象，國務(wù)院新頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱新條例）按照國際慣例和商品市場規(guī)律做出了新的調(diào)整規(guī)定即“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關(guān)費(fèi)用，但是不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用”。

　　如何改善目前不合理混亂現(xiàn)象，切實(shí)執(zhí)行《新條例》規(guī)定，認(rèn)真做好范圍廣泛的公用事業(yè)項(xiàng)目使用的收費(fèi)和管理工作，將關(guān)系到千家萬戶的切身利益和社會(huì)的安定。為此筆者就此問題，淺談以下觀點(diǎn)供大家互相探討學(xué)習(xí)。

　　一、公用事業(yè)代收代繳費(fèi)用不合理混亂現(xiàn)象存在的原因。

　　從供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目的性質(zhì)看，自來水、電力、煤氣、液化氣、熱力都是自來水公司、供電公司、燃?xì)夤尽⒐┡镜纳唐罚鳛樯唐返奶峁┱邞?yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費(fèi)。而目前物業(yè)管理區(qū)域公用市政項(xiàng)目收費(fèi)與管理現(xiàn)狀是：

　　（一）長期以來由于缺乏科學(xué)合理城市總體公用市政發(fā)展規(guī)劃，特別是區(qū)域性的一些配套設(shè)施的規(guī)劃和落實(shí)不到位，以及公用市政事業(yè)單位的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費(fèi)無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司，造成了由物業(yè)管理公司來代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象和埋下被投訴隱患。在代收代繳費(fèi)用過程中，因?yàn)榇嬖谥偙砼c分表的誤差，特別是供電還存在著基本電費(fèi)、變壓器損耗以及利率調(diào)整所形成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。這些負(fù)擔(dān)承受又很自然出現(xiàn)二種情況，即一種情況是物業(yè)管理公司自行承擔(dān)經(jīng)營出現(xiàn)虧損，另一種情況是物業(yè)管理公司通過提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的辦法，讓用戶承擔(dān)，引起住戶強(qiáng)烈不滿的投訴。而物業(yè)管理公司依照“羊毛出在羊身上”這種提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違反了國家的價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)范疇。由于收費(fèi)主體不同，最終本應(yīng)該商品提供者承擔(dān)的費(fèi)用，變成為物業(yè)管理公司沉重的額外負(fù)擔(dān)。

　　（二）在物業(yè)管理實(shí)踐中，代收代繳給物業(yè)管理公司帶來欠費(fèi)和管理風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　1、現(xiàn)在物業(yè)管理公司收到，收不到水、電、氣、暖費(fèi)都必須按照區(qū)域消費(fèi)全額費(fèi)用交給自來水公司、供電公司、供暖公司、燃?xì)夤尽Ｗ羟焚M(fèi)收不齊就由物業(yè)管理公司墊交。

　　2、由于水電氣、暖公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)專業(yè)性較強(qiáng)，物管公司管理人員專業(yè)水平普遍達(dá)不到要求，以致出現(xiàn)設(shè)施的損壞、跑、漏、盜漏洞現(xiàn)象導(dǎo)致支付費(fèi)用提高。

　　長期以來物管公司忍辱負(fù)重?zé)o償替公用市政單位履行收費(fèi)和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)等職責(zé)，導(dǎo)致出現(xiàn)以上風(fēng)險(xiǎn)，使一些物業(yè)管理公司在經(jīng)濟(jì)上因此直接受到牽連，經(jīng)營步履艱難，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。為此目前在一定的程度上由于代收代繳出現(xiàn)的矛盾致使物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)也難收到。這些問題現(xiàn)已成為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。

　　二、解決以上存在問題措施對(duì)策。

　　為了加快解決以上存在問題，切實(shí)實(shí)施《新條例》，筆者提出如下措施對(duì)策。

　　（一）首先目前物業(yè)管理區(qū)域公用市政事業(yè)單位可以先與物業(yè)管理公司簽訂委托代收費(fèi)協(xié)議。協(xié)議中明確各自責(zé)、權(quán)、利，物業(yè)管理公司切實(shí)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將代收的費(fèi)用實(shí)收實(shí)交委托單位，公用市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)由商品提供者負(fù)責(zé)。公用事業(yè)單位可按雙方約定的一定比例返回勞務(wù)費(fèi)給物業(yè)管理公司，作為補(bǔ)償由于代收代繳所支付的費(fèi)用和酬金。從而完善物業(yè)管理公司收費(fèi)的法律依據(jù)，理順了目前公用市政提供商品服務(wù)收費(fèi)的管理體制。

　　（二）政府主管部門根據(jù)“誰受益、誰承擔(dān)”原則，盡快制定出臺(tái)有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政項(xiàng)目收費(fèi)與管理規(guī)定，明確供水、供電、供氣、供熱等公用市政項(xiàng)目移交的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、移交程序、移交期限、遺留問題處理和移交后雙方的權(quán)利義務(wù)，以及用戶權(quán)利義務(wù)等方面事宜。

　　（三）政府物價(jià)部門會(huì)同公用市政單位測算因抄表到戶所增加的費(fèi)用經(jīng)論證后，召開聽證會(huì),明確規(guī)定公攤項(xiàng)目、分?jǐn)偡椒ê褪召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以通過適當(dāng)?shù)氖召M(fèi)向用戶分?jǐn)偂亩鉀Q物業(yè)管理公司代收費(fèi)帶來的風(fēng)險(xiǎn)和避免不透明、亂加價(jià)強(qiáng)烈投訴等弊端，真正按照國家《公司法》、《合同法》要求，體現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政管理和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。

　　（四）科學(xué)制定城市公用市政發(fā)展規(guī)則，由政府規(guī)劃部門會(huì)同相關(guān)公用市政管理單位調(diào)研論證后，報(bào)政府批準(zhǔn)實(shí)施。以便物業(yè)管理區(qū)域規(guī)范管理。

　　（五）在區(qū)域建設(shè)方面，新建物業(yè)管理區(qū)域不設(shè)公用市政設(shè)施總表。各項(xiàng)公用市政設(shè)施必須與區(qū)域物業(yè)主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)完工，同時(shí)驗(yàn)收。政府的規(guī)劃建設(shè)和公用市政管理單位，落實(shí)相應(yīng)的監(jiān)督工作，竣工后必須嚴(yán)格驗(yàn)收，達(dá)到杜絕不合格的設(shè)施設(shè)備投入使用，最大限度從源頭上減少由于施工質(zhì)量和設(shè)備原因造成的損耗和影響用戶使用的相關(guān)問題，切實(shí)維護(hù)廣大用戶的利益。

　　總之，物業(yè)管理區(qū)域的公用市政事業(yè)單位當(dāng)務(wù)之急要做的抄表到戶和設(shè)施接受是城市管理中一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，牽涉面廣，影響重大，只有通過政府、公用市政事業(yè)單位、物業(yè)管理公司的各方共同努力，并在廣大用戶的配合支持下，才能逐步理順物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供、管、用關(guān)系，全面實(shí)現(xiàn)抄表到戶，公用市政事業(yè)單位依法對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用市政設(shè)施進(jìn)行專業(yè)規(guī)范管理，達(dá)到各盡其責(zé)，共同發(fā)展，各方滿意的目標(biāo)。

　　珠光物業(yè)管理公司 王曉韻

篇2：如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題

　　物業(yè)管理收費(fèi)難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費(fèi)難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

　　一、物業(yè)管理費(fèi)收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費(fèi)開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費(fèi)等幾個(gè)方面。

　　同時(shí)物業(yè)管理又是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個(gè)環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費(fèi)”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實(shí)際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時(shí)還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個(gè)人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國家對(duì)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費(fèi)，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價(jià)對(duì)等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識(shí)偏差較大。物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)、價(jià)“不符”；同時(shí)，在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺(tái)、窗臺(tái)、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費(fèi)難的問題

　　針對(duì)上述物業(yè)管理收費(fèi)難的成因，筆者根據(jù)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出以下幾點(diǎn)解決辦法：

　　1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，應(yīng)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)管理費(fèi)收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、上級(jí)主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會(huì)上公布。同時(shí)，也應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問題。

　　2、改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費(fèi)、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費(fèi)用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實(shí)行信誓廣告牌制度

　　對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”。特別是對(duì)經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會(huì)更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對(duì)業(yè)主產(chǎn)權(quán)實(shí)行限制

　　對(duì)無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級(jí)主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報(bào)，請(qǐng)上級(jí)主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對(duì)協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對(duì)這部分業(yè)主實(shí)行產(chǎn)權(quán)限制，使他們?cè)诜慨a(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會(huì)迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費(fèi)。

　　5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動(dòng)從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

　　6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對(duì)經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)概述

　　物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)概述

　　一、物業(yè)管理費(fèi)的確定

　　根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費(fèi)用，確定收費(fèi)的項(xiàng)目，并明確其使用的范圍，是搞好收費(fèi)管理的基礎(chǔ)。加強(qiáng)物業(yè)管理收費(fèi)的管理，就是要正確處理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與管理水平的關(guān)系。按照本章第三節(jié)的論述，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)對(duì)不同服務(wù)項(xiàng)目，分別采用政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和協(xié)議定價(jià)第三種不同的形式，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，應(yīng)對(duì)不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行公平競爭，按質(zhì)論價(jià)，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業(yè)管理中的重要收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)主管部門會(huì)同物價(jià)管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實(shí)施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、建設(shè)施工單位提交保修費(fèi)等重要項(xiàng)目，由房地產(chǎn)主管部門提出標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)物價(jià)管理部門核定后執(zhí)行。

　　2.會(huì)同業(yè)主商定

　　物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預(yù)算提交業(yè)主管理委員會(huì)討論、審核，經(jīng)表決通過之后，就是一個(gè)合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)擬一份物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議會(huì)議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　物業(yè)管理公司在每次新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)通過之后，只要將每一費(fèi)用項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費(fèi)通知單時(shí)，只需通知費(fèi)用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動(dòng)耗費(fèi)，也可節(jié)省紙張等材料費(fèi)用。

　　3.委托雙方議定

　　對(duì)于專項(xiàng)和特約服務(wù)的收費(fèi)，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項(xiàng)目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務(wù)的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。

　　二、物業(yè)管理費(fèi)的收繳和追討

　　收費(fèi)通知單每月要及時(shí)送達(dá)業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時(shí)，發(fā)送上月的繳款單。

　　當(dāng)發(fā)生費(fèi)用拖欠情況時(shí)，應(yīng)采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當(dāng)上月費(fèi)用被拖欠時(shí)，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費(fèi)用連同滯納金以及本月費(fèi)用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個(gè)月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個(gè)月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個(gè)月的費(fèi)用、滯納金和當(dāng)月費(fèi)用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對(duì)其服務(wù)(停止水電供應(yīng)等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費(fèi)員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應(yīng)的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時(shí)，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門，停止該房產(chǎn)的交易；然后聯(lián)同有關(guān)清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理等諸項(xiàng)費(fèi)用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費(fèi)所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進(jìn)管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。

　　2.區(qū)別性追討

　　物業(yè)管理公司對(duì)拖欠費(fèi)用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對(duì)于費(fèi)用大戶，要親自登門(有時(shí)物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進(jìn)行解釋和勸導(dǎo)，爭取其理解和支持；對(duì)于一些“釘子戶”，則要嚴(yán)格按照法律執(zhí)行；對(duì)于一些確實(shí)有困難的“難點(diǎn)戶”，可以考慮適當(dāng)予以優(yōu)惠。

　　三、高層樓宇的收費(fèi)

　　從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好，收費(fèi)少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財(cái)源，增加收益，以達(dá)到自我完善，自我運(yùn)行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費(fèi)項(xiàng)目按照會(huì)計(jì)核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業(yè)收入的收費(fèi)項(xiàng)目

　　1.物業(yè)管理費(fèi)

　　物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理者為了實(shí)現(xiàn)其職能，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，憑借對(duì)物業(yè)管理的全部活動(dòng)所需成本的科學(xué)測算，編制出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費(fèi)用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向業(yè)主收取；凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向客戶收取。物業(yè)管理費(fèi)的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費(fèi)

　　高層樓宇一般都附設(shè)有停車場地。停車場的交通、治安收費(fèi)一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負(fù)責(zé)。

　　高層樓字附設(shè)的停車場地一般都是收費(fèi)公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負(fù)保管責(zé)任。凡占泊位停放的車輛均應(yīng)照章繳納停車費(fèi)，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費(fèi)收入一般可細(xì)分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：定額發(fā)票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案后執(zhí)行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開發(fā)房產(chǎn)交付使用時(shí)，應(yīng)按照開發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價(jià)格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補(bǔ)資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項(xiàng)收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項(xiàng)咨詢、代理手續(xù)費(fèi)收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。

　　(二)代收代支項(xiàng)目

　　代收代支項(xiàng)目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應(yīng)付款”來反映。

　　1.水電費(fèi)

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費(fèi)用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關(guān)主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設(shè)施，主管單位不可能掌握公用設(shè)施耗用水電對(duì)用戶的分?jǐn)偳闆r。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費(fèi)用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費(fèi)，公攤水電費(fèi)和中央空調(diào)用電費(fèi)。

　　2.通訊費(fèi)

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務(wù)。程控交換機(jī)配有收費(fèi)系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應(yīng)付費(fèi)用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費(fèi)，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費(fèi)用和長話費(fèi)用。

　　3.土地使用費(fèi)

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費(fèi)。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應(yīng)繳土地使用費(fèi)總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　4.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，依照房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人或承租人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。也就是說房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。

　　(三)其他收費(fèi)項(xiàng)目

　　1.各種押金

　　物業(yè)管理公司為了保障自身權(quán)益不受侵害，或者為了加強(qiáng)管理，有必要對(duì)使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時(shí)向客戶收取的相當(dāng)于三個(gè)月房租的租房押金；為了加強(qiáng)地盤管理，向施工隊(duì)收取的施工押金；為了加強(qiáng)治安管理，對(duì)晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預(yù)收款或其他應(yīng)付款核算的。

　　2.業(yè)主大修改造資金

　　高層樓宇公用設(shè)施中的水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)已隨著樓宇的出售而轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權(quán)，卻承擔(dān)著維護(hù)和管理的職責(zé)。隨著使用年限的增加，這部分設(shè)備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實(shí)呢?在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設(shè)施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納”。參照這個(gè)規(guī)定，我公司對(duì)代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對(duì)大廈公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計(jì)劃，報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。由業(yè)主分期預(yù)交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)大修改造項(xiàng)目的組織實(shí)施與檢查驗(yàn)收；年終物業(yè)管理公司將當(dāng)年大修改造計(jì)劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會(huì)下設(shè)的工程預(yù)決算小組或財(cái)務(wù)審計(jì)小組匯報(bào)。這兩個(gè)小組審核后，聘請(qǐng)審計(jì)人員審計(jì)，再報(bào)業(yè)主代表大會(huì)通過。財(cái)務(wù)人員根據(jù)業(yè)主代表大會(huì)通過的審計(jì)報(bào)告調(diào)整決算。各業(yè)主預(yù)交大修改造資金的結(jié)余或不足都在下年預(yù)交大修改造資金時(shí)調(diào)整。