物管糾紛“雪球”效應(yīng)可帶來(lái)“雪崩”后果

　　近來(lái)，全國(guó)物業(yè)服務(wù)糾紛事件層出不窮，已凸現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)各市場(chǎng)主體和影響城市社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題，且這種糾紛的“雪球”效應(yīng)正在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)形成和迅速擴(kuò)散。各級(jí)政府和社會(huì)各方對(duì)此不加以嚴(yán)重關(guān)注和正確引導(dǎo)，可能將發(fā)展演化為物業(yè)服務(wù)和社會(huì)穩(wěn)定的“雪崩”后果。

　　一、當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛的嚴(yán)峻形勢(shì)

　　1、“業(yè)主自治”權(quán)利使用不當(dāng)，使得業(yè)主獲得良好管理服務(wù)愿望落空。

　　當(dāng)前出現(xiàn)的“業(yè)主自治”權(quán)利在解聘、選聘物管企業(yè)時(shí)使用不當(dāng)，主要表現(xiàn)為業(yè)主服務(wù)消費(fèi)的成熟度不夠和對(duì)物管企業(yè)解聘選聘過(guò)程的非規(guī)范性及非專業(yè)性兩個(gè)方面。

　　前者，較普遍的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)只片面要求企業(yè)管理服務(wù)水平，卻不顧及物管企業(yè)服務(wù)成本；只看到優(yōu)秀物管企業(yè)的優(yōu)質(zhì)樓盤的管理服務(wù)，卻不考慮自身樓盤硬件條件和管理服務(wù)條件；只期望品牌企業(yè)的服務(wù)，不愿支付品牌服務(wù)費(fèi)用。像南京百家湖別墅花園、湖濱世紀(jì)花園都曾是全國(guó)物業(yè)服務(wù)“第一方陣”的名牌企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)服務(wù)，卻不能令各方滿意就是例證。對(duì)此，政府、媒體、企業(yè)都有責(zé)任引導(dǎo)、幫助業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)觀。

　　后者，在實(shí)施“業(yè)主自治”行為“炒”物管企業(yè)時(shí)，表現(xiàn)為隨意性、非專業(yè)性，其既不按相應(yīng)的法定程序接受政府的指導(dǎo)和監(jiān)督，也不接納物業(yè)服務(wù)專業(yè)人士參與對(duì)企業(yè)的選聘，其結(jié)果當(dāng)然是新?lián)Q“管家”與“老管家”沒(méi)有區(qū)別，甚至不如“老管家”，且由于選聘程序不合法，使得“新”、“老”企業(yè)交替出現(xiàn)大量的“后遺癥”，忙壞了政府主管部門。物業(yè)服務(wù)服務(wù)是個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，企業(yè)服務(wù)質(zhì)量優(yōu)劣取決于多方面因素，僅權(quán)衡判斷物業(yè)服務(wù)條件與管理服務(wù)范圍一項(xiàng)就不像“買青菜蘿卜”那樣簡(jiǎn)單。“業(yè)主自治”“炒”物管企業(yè)行為的不規(guī)范和隨意性一旦泛濫開來(lái)，我們可以想象到政府主管部門編制定員的匱乏。

　　2、“業(yè)主自治”權(quán)利的濫用，將物業(yè)區(qū)域廣大業(yè)主利益置于危險(xiǎn)境地。

　　“業(yè)主自治”是法律賦予業(yè)主參與自家物業(yè)服務(wù)的民主權(quán)利，合法選聘物管企業(yè)是業(yè)主的“服務(wù)消費(fèi)”自主權(quán)利。《物業(yè)服務(wù)條例》將業(yè)主選聘物管企業(yè)的決策權(quán)利法定為全體業(yè)主2/3以上業(yè)主權(quán)數(shù)的一致意愿，而不是個(gè)別業(yè)主，也不是業(yè)主委員會(huì)的單方意思表示；選聘物管企業(yè)的活動(dòng)應(yīng)當(dāng)在法規(guī)規(guī)定的框架內(nèi)有序進(jìn)行，并接受政府主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督、吸納物業(yè)服務(wù)專家參與建議。這些市場(chǎng)體系框架，能夠有效確保“業(yè)主自治”權(quán)利的落實(shí)。然而，當(dāng)前連續(xù)不斷發(fā)生在我們身邊的物業(yè)服務(wù)糾紛，大多源于“業(yè)主自治”權(quán)利被個(gè)別業(yè)主“代表”的濫用。個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員要求個(gè)人減免物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)、要求安置親朋就業(yè)......都是滿足個(gè)人私欲、損害全體業(yè)主共同利益的表現(xiàn)。其私欲和不規(guī)范行為，是導(dǎo)致社區(qū)新老物管企業(yè)進(jìn)不來(lái)出不去、停水?dāng)嚯姟⑹鹿暑l發(fā)、大字報(bào)滿天飛、打砸現(xiàn)象出現(xiàn)......等嚴(yán)重不良社會(huì)后果的根源。這種“業(yè)主自治”權(quán)利被濫用情況若不被政府主管部門所重視和抑制，其示范效應(yīng)將帶來(lái)物業(yè)服務(wù)行業(yè)和社會(huì)安寧危機(jī)的嚴(yán)重后果。

　　3、輿論客觀性不夠，助漲了物業(yè)服務(wù)糾紛的“雪球”效應(yīng)。

　　當(dāng)前，見諸媒體的物業(yè)服務(wù)糾紛事件大多是“譴責(zé)”物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為和鼓勵(lì)“業(yè)主”“炒”物管企業(yè)的導(dǎo)向，且鮮有政府官員和專家學(xué)者客觀、公正加以評(píng)判。這很容易使受眾覺(jué)得“天下物業(yè)服務(wù)一般黑”。試問(wèn)全國(guó)上萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，幾十萬(wàn)從業(yè)人員與幾億業(yè)主朝夕相處建立的深厚友誼，難道找不出感人的事跡嗎？較發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保證了城市50%以上區(qū)域的安寧，不可以頌揚(yáng)嗎？物業(yè)服務(wù)企業(yè)確保社區(qū)不發(fā)生**、聚眾鬧事、“非典”擴(kuò)散......不值得稱道嗎？物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高居民生活質(zhì)量和生活環(huán)境質(zhì)量所做的努力，不值得鼓勵(lì)嗎？

　　二、遏制物業(yè)服務(wù)糾紛“雪球”效應(yīng)的建議

　　1、規(guī)范“業(yè)主自治”行為刻不容緩。

　　在《物業(yè)服務(wù)條例》及相關(guān)配套行政法規(guī)框架下，嚴(yán)格規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在解聘、選聘物管企業(yè)時(shí)的行為刻不容緩。各級(jí)政府行政主管部門有責(zé)任，且應(yīng)該在解聘、選聘物管企業(yè)活動(dòng)中發(fā)揮指導(dǎo)和監(jiān)督作用，依法規(guī)范業(yè)主解聘、選聘物管企業(yè)的決策、程序和過(guò)程。對(duì)違規(guī)操作行為應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明、著力堅(jiān)決予以制止和糾正。建立起“法定權(quán)數(shù)業(yè)主決策、程序合法、專家參與、過(guò)程公開透明”的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)機(jī)制，從源頭遏制物業(yè)服務(wù)糾紛的泛濫。

　　2、正確引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)。

　　南京市80%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損，原因很多，但物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)普遍偏低是主要原因。而當(dāng)前南京物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍聚焦在價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)上。當(dāng)然，消費(fèi)者的“優(yōu)質(zhì)低價(jià)”消費(fèi)心理是可以理解的，孰不知物業(yè)服務(wù)的價(jià)格體系一開始就建立和形成于收不抵支的成本底線上，在這樣的成本底線上再搞價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)異于砸穿行業(yè)的“鍋底”，其結(jié)果陷入“企業(yè)裁減服務(wù)→業(yè)主越發(fā)不滿意→業(yè)主越發(fā)不交費(fèi)→誰(shuí)家企業(yè)也無(wú)法生存”的惡性循環(huán)中，最終受害的是業(yè)主的共同利益。所以，社會(huì)各方有責(zé)任宣傳、引導(dǎo)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費(fèi)行為，倡導(dǎo)業(yè)主“用合理的價(jià)格在市場(chǎng)上采購(gòu)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)”。

　　3、規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)行為。

　　企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)是定律和企業(yè)本份，參與違規(guī)招標(biāo)活動(dòng)就是參與違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；至于低于服務(wù)成本惡性競(jìng)爭(zhēng)的行為，這既是擾亂公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境和秩序，也是企業(yè)的“自殺”行為，還是遺害業(yè)主、社會(huì)的不負(fù)責(zé)任的做法。政府主管部門有責(zé)任“維持市場(chǎng)秩序”，有義務(wù)維護(hù)業(yè)主的根本利益，對(duì)物管企業(yè)參與違規(guī)招標(biāo)活動(dòng)和低于管理服務(wù)成本競(jìng)爭(zhēng)行為進(jìn)行制裁和譴責(zé)也是政府主管部門的本份。

　　總之，當(dāng)前物業(yè)服務(wù)糾紛的“雪球”效應(yīng)正在擴(kuò)散，社會(huì)各方，特別是各級(jí)政府有責(zé)任抑制它的進(jìn)一步發(fā)展，使“業(yè)主自治”權(quán)利在規(guī)范、有序、健康的良好秩序中落實(shí)，以確保gg開放和社會(huì)穩(wěn)定的大好局面。

　　南京北辰物業(yè)服務(wù)咨詢有限公司謝瑤揚(yáng)

篇2：物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　a）在總經(jīng)理/經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理做好各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)工作。

　　b）按總經(jīng)理/經(jīng)理的指示和授權(quán)，在分管范圍內(nèi)主持、處理工作。

　　c）協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理對(duì)各類文件進(jìn)行審核。

　　d）監(jiān)督物管中心管理體系運(yùn)行情況、改進(jìn)活動(dòng)。

　　e）指導(dǎo)分管部門的業(yè)務(wù)工作，并檢查工作執(zhí)行情況。

　　f）完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　a)貫徹執(zhí)行公司、物管中心各項(xiàng)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊(cè)》的要求。

　　b)領(lǐng)導(dǎo)本部門完成各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，組織各部門分解下達(dá)各崗位工作指標(biāo)，對(duì)本部門的工作和服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　c)負(fù)責(zé)擬訂本部門工作計(jì)劃，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。

　　d)負(fù)責(zé)審訂本部門的各類公文。

　　e)負(fù)責(zé)組織法律法規(guī)文件的收集、匯總、上報(bào)、更新等項(xiàng)工作。

　　f)負(fù)責(zé)職業(yè)安全健康衛(wèi)生管理方面的協(xié)調(diào)和管理工作。

　　g)負(fù)責(zé)與本部門有關(guān)的對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。

　　h)負(fù)責(zé)安排、落實(shí)后勤保障工作。

　　i)負(fù)責(zé)物管中心部門經(jīng)理助理級(jí)以下崗位員工的招聘、考核、調(diào)配、呈報(bào)工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經(jīng)理助理（含）以下人員的《崗位工作說(shuō)明》。

　　k)負(fù)責(zé)對(duì)員工的獎(jiǎng)勵(lì)、加班、津貼、工傷、請(qǐng)（休）假進(jìn)行審核和報(bào)批。

　　l)根據(jù)工作需要和人事管理權(quán)限提出人員調(diào)配、工資、勞保福利計(jì)劃及調(diào)整意見，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

　　m)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物管中心培訓(xùn)工作開展情況。

　　n)按權(quán)限進(jìn)行本部門員工的績(jī)效考核。

　　o)負(fù)責(zé)審核本部門的各類公文。

　　p)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實(shí)施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。