淺議物管企業(yè)營銷透支

　　CPI的上漲還看不到回落的跡象；在流動性過剩背景下，人力成本、公共能耗及物料成本的上漲導(dǎo)致物管企業(yè)經(jīng)營成本持續(xù)高增，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)卻基本沒有上調(diào)空間。對物管企業(yè)而言，在剛性成本增加的同時主營收入?yún)s在下降。

　　與此同時，《物權(quán)法》的施行讓物管行業(yè)的規(guī)范經(jīng)營和信息透明走上了快車道。窮、累、亂，這三種聲音在業(yè)內(nèi)日漸高漲，物管企業(yè)舉步維艱。除了外部環(huán)境因素外，這些現(xiàn)象的背后是否有被忽略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，物管企業(yè)為何應(yīng)對乏力?所幸，不少業(yè)內(nèi)人士開始思考這方面的深層次問題，在物管企業(yè)經(jīng)營“江郎才盡”的窘境下，我們是否走入了某個誤區(qū)，是否透支了什么?筆者將通過本文與大家共同解析當(dāng)前物管企業(yè)的營銷透支現(xiàn)狀，并探討其內(nèi)在成因，求證補(bǔ)血之方，以期促進(jìn)行業(yè)有序競爭和良性發(fā)展。

　　一、物管企業(yè)營銷透支眾生相

　　1、承諾競賽

　　20**年11月，廣州某豪宅推出“終身免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾，置業(yè)者趨之若鶩，樓盤熱賣。這是以承諾促銷的形式之一；也有物管企業(yè)承諾小區(qū)內(nèi)發(fā)生被盜事件，物業(yè)公司包賠，或者炒直接責(zé)任人魷魚。諸如此類的承諾叫得一個比一個響。

　　須知承諾是銀，踐諾是金。事實上，到了案發(fā)時真正考驗物業(yè)公司成色的時候，有幾家公司能不折不扣地踐諾?業(yè)主看到的是更多的太極高手；也有物業(yè)公司承諾工程改造卻不了了之的；有承諾提供特色增值服務(wù)，卻徒有其表的......承諾有剛性的，也有柔性的，或者說有些是必需品，有些是附屬品。很多物管企業(yè)該承諾的服務(wù)品質(zhì)沒有做到，不需要剛性承諾的卻拋出一大堆。到頭來卻透支營銷，失信于業(yè)主。不知道提出“終身免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”這一承諾的企業(yè)是否做過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目尚行苑治觯紫仍谪攧?wù)制度上是否可行，成本如何計算和分?jǐn)偅黄浯危还芤院笃髽I(yè)的經(jīng)營狀況如何，一旦作出承諾，就成為合同的一部分，如果企業(yè)不履行承諾，其責(zé)任該如何界定?如果做不到，就等于給自己挖了一個坑，等著被埋進(jìn)去。

　　不少物管企業(yè)為了取悅業(yè)主或爭奪市場，不斷提出新的承諾，樂此不疲。殊不知，這種承諾競賽實際是嚴(yán)重的營銷透支，飲鴆止渴，是企業(yè)幼稚的典型表現(xiàn)。

　　2、模式泡沫

　　物管企業(yè)的營銷脫離不了企業(yè)的文化和運(yùn)營。在物管企業(yè)的營銷傳播中，企業(yè)管理模式往往是重磅炸彈，同時也是以產(chǎn)品差異化來細(xì)分市場和區(qū)分競爭對手的重要標(biāo)尺。

　　去年筆者初步歸結(jié)了行業(yè)的十大管理模式：規(guī)模導(dǎo)向型、市場導(dǎo)向型、差異導(dǎo)向型、專業(yè)導(dǎo)向型、利益導(dǎo)向型、股權(quán)導(dǎo)向型、資本導(dǎo)向型、標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)向型、陽光導(dǎo)向型、和諧導(dǎo)向型。管理模式故然重要，但關(guān)鍵是模式內(nèi)在的運(yùn)營機(jī)理和輸出效果。而國內(nèi)的大多數(shù)物管企業(yè)走入了一個誤區(qū)，似乎不創(chuàng)造出一種新模式就得不到認(rèn)可，就沒有市場效應(yīng)。事實上，企業(yè)的口碑是業(yè)主給的，讓業(yè)主為物管企業(yè)做營銷才是正道，而非沉湎于所謂的新模式創(chuàng)造。即使是同一模式，也應(yīng)該務(wù)實地持續(xù)改進(jìn)，不斷豐富其內(nèi)涵，通過服務(wù)輸出最終在業(yè)主滿意度上得以體現(xiàn)。

　　3、概念炒作

　　我們先來看看以下的概念：

　　1)零干擾服務(wù)

　　2)氛圍管理

　　3)個性化服務(wù)

　　4)“管理報告”制

　　5)產(chǎn)學(xué)聯(lián)手

　　6)1拖N管理

　　7)打分制

　　8)一卡制

　　9)約束性管理

　　10)會所服務(wù)

　　11)首份產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè)管理合同

　　12)零收費(fèi)

　　不可否認(rèn)，有些概念推進(jìn)了物業(yè)服務(wù)的延伸，但也有些概念在混淆視聽，追求純炒作效應(yīng)。如果我們把有益于行業(yè)發(fā)展的概念稱之為功能型概念，則其它的可稱之為炒作型概念。這些炒作型概念有多現(xiàn)實?在這些無形的概念中，業(yè)主或者物業(yè)使用人獲益幾何?答案恐怕只有始作俑者才知道。

　　原本屬于發(fā)展商慣用的手段，如今也成為不少物管企業(yè)的營銷工具。這些炒作型概念的硬傷在于沒有一個可操作、可檢驗的標(biāo)準(zhǔn)，沒有一個把概念轉(zhuǎn)化為服務(wù)實現(xiàn)的時間表，在概念的背后沒有服務(wù)支持和企業(yè)資源支撐，看不見也摸不著。透支概念是危險的，一旦透支以后，物管企業(yè)勢必要不斷透支再透支，以自圓其說，由此給業(yè)主帶來的危害也就更大。

　　4、榮譽(yù)泛濫

　　每年各種機(jī)構(gòu)都會在各行業(yè)進(jìn)行榮譽(yù)評選。除了少數(shù)屬于本行業(yè)的權(quán)威評選之外，行業(yè)外的不少機(jī)構(gòu)在利益驅(qū)動下也來派發(fā)榮譽(yù)。由于我國物業(yè)管理行業(yè)全國性的權(quán)威評獎較少，不少物管企業(yè)為了自身的營銷需要，就通過業(yè)外的其它機(jī)構(gòu)獲取榮譽(yù)，然后進(jìn)行整合推廣。這些業(yè)外榮譽(yù)有來自公眾媒介的，也有來自相關(guān)品牌評選機(jī)構(gòu)的，還有來自讓人看不明白的“某某委員會”、“某某辦”的，總之是花樣百出、魚龍混雜。

　　而這些物管企業(yè)一旦有償取得這些榮譽(yù)之后，就視為金字招牌，放在企業(yè)展覽室里“彰顯”企業(yè)實力，迎接參觀考察，編制標(biāo)書，并在相關(guān)媒介上傳播等等。我們姑且不論這些榮譽(yù)的評選標(biāo)準(zhǔn)是否合理，評選過程是否透明，獲獎企業(yè)起碼應(yīng)該對榮譽(yù)的含金量進(jìn)行自我評估。否則，將一些水分明顯過重的榮譽(yù)草率推廣出去，豈不貽笑大方。這類榮譽(yù)越多越顯得企業(yè)自身的底氣不足。

　　5、廣告黑洞

　　做營銷肯定是需要代價的，需要通過長期的積累才能打造一個成功的物管品牌。但有太多的物管企業(yè)經(jīng)營者簡單地認(rèn)為只有大規(guī)模高空轟炸才能成為強(qiáng)勢品牌，把大量的資金投入到廣告中，令人扼腕。不交這筆學(xué)費(fèi)，很多物管企業(yè)是不甘心的，但到頭來卻以企業(yè)耗盡資源黯然退場而告終。因為他們沒有吃透服務(wù)行業(yè)的營銷該如何運(yùn)作，物業(yè)服務(wù)的營銷又該如何運(yùn)作，沒有認(rèn)識到服務(wù)的體驗式營銷和傳統(tǒng)有形產(chǎn)品營銷的本質(zhì)區(qū)別。

　　我們可以清楚地看到，在行業(yè)排名前列的物管企業(yè)，有幾家轟轟烈烈地投入了硬性廣告?在百度、GOOGLE、雅虎等搜索引擎上有幾家是通過做硬性廣告而排名前列的?在行業(yè)門戶網(wǎng)站上又有幾家知名物管企業(yè)出現(xiàn)在需要支付大量廣告費(fèi)才能占據(jù)的顯著位置?在戶外廣告牌上，我們又能看到幾家知名物管企業(yè)在做廣告?

　　如果我們再了解到這樣一份數(shù)據(jù)：世界上約有近80%的人口對廣告開始失去信任甚至產(chǎn)生反感。只有大約不到30%的人口還對廣告存在著不同程度的信任，總而言之一句話，人們對廣告已經(jīng)開始麻木和漠然。那么我們又該作何感想?

　　“上帝關(guān)閉了一扇門，同時又為我們敞開了另一扇門”。物管企業(yè)之所以產(chǎn)生營銷透支、浪費(fèi)資源，是沒有集中關(guān)注業(yè)主認(rèn)為最重要的關(guān)鍵接觸點。或者說，營銷費(fèi)用沒有投入到真正對受眾起作用的關(guān)鍵點上。投入了大量資金，只是給受眾帶來了感官享受，卻沒有將物管企業(yè)的核心價值傳遞給受眾。物業(yè)服務(wù)營銷不只是要做品牌知名度更要做品牌美譽(yù)度，這樣才會產(chǎn)生對品牌最有價值的顧客忠誠度。

　　6、營銷人禍

　　物管企業(yè)營銷透支還有人為因素，包括職業(yè)操守和個人營銷能力等透支現(xiàn)象。

　　1)職業(yè)操守不正

　　有些物管企業(yè)負(fù)責(zé)營銷管理的專業(yè)人士，不潛心研究營銷策略，不專注學(xué)習(xí)營銷理論，不精心提煉企業(yè)文化，不持續(xù)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，而是熱衷于個人蠅頭小利，造成企業(yè)營銷失血。古人說得好，做事之前要先做人。

　　2)業(yè)績透支過度

　　有的物管企業(yè)營銷人員總好夸夸其談，盲目擴(kuò)大營銷功效，隨意承諾通過營銷能夠幫助企業(yè)多承接項目、提高市場占有率、快速提升品牌知名度等，害人終害己。

　　3)營銷團(tuán)隊缺位

　　不少物管企業(yè)沒有設(shè)置專職營銷人員，將該項職能并入辦公室、人力資源部等，或者僅任用一個人來負(fù)責(zé)全公司的營銷工作，更談不上配置專業(yè)營銷團(tuán)隊來負(fù)責(zé)營銷策劃、整合推廣、品牌危機(jī)處理等。營銷團(tuán)隊的缺位是造成物管企業(yè)營銷透支的重要因素。

　　4)營銷方式陳舊

　　物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場越來越成熟，業(yè)主越來越理性，營銷組合也應(yīng)日新月異。但不少物管企業(yè)的營銷人員不是科班出身，即使是專業(yè)對口，但承包對營銷方式的創(chuàng)新卻視而不見，抱殘守缺，以為“一招鮮吃遍天”。

　　二、營銷透支背后那只看不見的手

　　拿句套話來說，造成物管企業(yè)營銷透支的原因是多方面的，但我們往往看到的是表象。這與營銷管理的運(yùn)作流程有較大關(guān)聯(lián)。當(dāng)營銷信息到達(dá)終端受眾的時候，我們才會意識到營銷的存在。而前期的營銷策劃與整合運(yùn)作是在幕后的。正如營銷人員經(jīng)常說的“沒有新聞造事件，沒有事件造概念”，我們看到了表象卻看不到背后的套路。我們只有透過現(xiàn)象看本質(zhì)，才能認(rèn)識到物管企業(yè)營銷透支的根本原因，才能抓住背后那支看不見的手并最終從源頭上解決問題。癥結(jié)在于物管企業(yè)營銷戰(zhàn)略的透支。展開來說就是，營銷策略在透支、促銷方式在“透支”、市場推廣在“透支”，甚至企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)也在“透支”，將資源透支耗盡而不去開源。

　　當(dāng)前，類似360度營銷、品牌管家、品牌護(hù)盾、行銷工具箱、6p、6c等等之類的營銷理論太多了，實在讓人眼花。但有一點是不變的，營銷一定是圍繞顧客需求來開展的。物管企業(yè)必須重新審視自身的營銷環(huán)境，在對企業(yè)做全面SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅的英文簡稱)分析的基礎(chǔ)上，構(gòu)建適合企業(yè)本身的營銷管理系統(tǒng)。配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，重新梳理營銷策略，并通過營銷管理系統(tǒng)得以全面實現(xiàn)。

　　此外，物管企業(yè)也不能簡單模仿那些強(qiáng)勢品牌的操作手法，也不能迷信品牌靠“策劃+廣告”就能做得出來。因為物業(yè)服務(wù)品牌是建立在業(yè)主體驗基礎(chǔ)上的，如果內(nèi)部運(yùn)營滯后，付出再多營銷努力也無濟(jì)于事。物管企業(yè)更應(yīng)該從管理的角度做營銷，強(qiáng)調(diào)4p的整合運(yùn)用，建設(shè)自身獨(dú)有的服務(wù)品牌。

　　總而言之，物管企業(yè)不能為做營銷而做營銷，要及時中止對營銷的透支。否則，就會吞下把毒品賣給自己的后果。

篇2：物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　物管中心副總經(jīng)理/經(jīng)理助理崗位職責(zé)

　　a）在總經(jīng)理/經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理做好各項領(lǐng)導(dǎo)工作。

　　b）按總經(jīng)理/經(jīng)理的指示和授權(quán)，在分管范圍內(nèi)主持、處理工作。

　　c）協(xié)助總經(jīng)理/經(jīng)理對各類文件進(jìn)行審核。

　　d）監(jiān)督物管中心管理體系運(yùn)行情況、改進(jìn)活動。

　　e）指導(dǎo)分管部門的業(yè)務(wù)工作，并檢查工作執(zhí)行情況。

　　f）完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

篇3：物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　物管中心行政人事部經(jīng)理崗位職責(zé)

　　a)貫徹執(zhí)行公司、物管中心各項規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和《員工手冊》的要求。

　　b)領(lǐng)導(dǎo)本部門完成各項經(jīng)營管理目標(biāo)，組織各部門分解下達(dá)各崗位工作指標(biāo)，對本部門的工作和服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　c)負(fù)責(zé)擬訂本部門工作計劃，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。

　　d)負(fù)責(zé)審訂本部門的各類公文。

　　e)負(fù)責(zé)組織法律法規(guī)文件的收集、匯總、上報、更新等項工作。

　　f)負(fù)責(zé)職業(yè)安全健康衛(wèi)生管理方面的協(xié)調(diào)和管理工作。

　　g)負(fù)責(zé)與本部門有關(guān)的對外聯(lián)系協(xié)調(diào)工作。

　　h)負(fù)責(zé)安排、落實后勤保障工作。

　　i)負(fù)責(zé)物管中心部門經(jīng)理助理級以下崗位員工的招聘、考核、調(diào)配、呈報工作。

　　j)組織各部門編制物管中心部門經(jīng)理助理（含）以下人員的《崗位工作說明》。

　　k)負(fù)責(zé)對員工的獎勵、加班、津貼、工傷、請（休）假進(jìn)行審核和報批。

　　l)根據(jù)工作需要和人事管理權(quán)限提出人員調(diào)配、工資、勞保福利計劃及調(diào)整意見，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施。

　　m)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物管中心培訓(xùn)工作開展情況。

　　n)按權(quán)限進(jìn)行本部門員工的績效考核。

　　o)負(fù)責(zé)審核本部門的各類公文。

　　p)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)實施物管中心的后勤保障工作。

　　q)完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。