中小型民營物業管理的發展思路
一、民營企業范疇的界定
探討民營物業管理企業的發展，就要對民營企業有個清晰的界定。國內當前對民營企業這一范疇的界定不一，有認為它是私有的，有認為它是非國有的，還有人認為這一范疇不規范而主張取消。這些界定極不利于民營企業在理論上的澄清和在實踐中的發展。我個人比較傾向經濟學家張維迎教授講的民營企業很大程度上實際就是指私營企業的觀點。但范圍界定要更寬泛一些，即民營企業是由某一民間集體不可分割的共同擁有全部或部分企業所有權。并直接或間接地去加以經營的經濟實體。在這個范疇界定下，非國有產權、集體產權、國有產權參與但不占控股地位的企業組織形式都應該說是民營企業。
在市場經濟的大環境下，新的物業管理企業如雨后春筍不斷涌現。但在早期。很多物業管理企業是由房管所轉制而來的，國有和集體的比較多。但隨著市場經濟的進一步發展，民營物業管理企業越來越多，包括諸多的房地產開發商自己組建的物業管理企業，也大都屬于民營企業的范疇。
二、民營物業管理全業面臨的外部環境
民營物業管理企業面臨的外部環境事實上有兩層含義，一個是作為民營企業所面臨的外部環境，另一個是作為物業管理企業所面臨的外部環境。
作為民營企業，目前面臨著gg開放以來最佳的外部環境。國家無論從政策上還是從法規上都逐漸給予了極大的認同和支持。但是，作為物業管理企業所面臨的外部環境卻并不令人樂觀。
首先是政策法規的嚴重滯后。隨著物業管理在中國的迅速發展，物業管理企業不斷涌現，物業管理中的問題也層出不窮。到目前為止，我國尚沒有一部完整的、系統的物業管理法規。在這種情況下，開展物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益和物業管理企業的合法權益得不到有效的保護，極大地阻礙了物業管理的進一步發展。雖然國家有關部委頒布了一些與此相關的法規，但這些法規缺乏系統性、完整性和針對性，且均為行政規章，沒有上升到法律、法規的層次，顯然已經遠遠落后于物業管理發展的速度。
其次，輿論宣傳未發揮好的作用，業主物業知識缺乏。輿論宣傳未發揮好的作用，一方面是缺乏明確的政策發展方向，另一方面就是某些媒體為了吸引觀眾、讀者，缺乏職業精神與職業道德。肆意擴大物業管理中的矛盾報道，或者受企業恩惠為企業搖旗吶喊，熱衷于典型事件的炒作，而缺乏對社會、對企業、對業主的理性引導和宣傳，甚至缺乏公正而深刻的思考。
三、中小型民營物業管理企業發展的探討
1、發展基礎
通過對企業外部環境的大致分析，我們可以看到民營物業管理企業的發展既面臨十分有利的條件，也存在較為嚴峻的客觀的困難。
首先，民營物業管理企業的發展應該得到政府政策的扶持。中國是世界上人口最多的國家，就業問題是一個突出的社會問題。個體私營企業在解決這個問題上作出了巨大的貢獻。1998年末，個體私營企業的從業人數已經達到7823萬人。物業管理企業從全行業來說是屬于勞動密集型企業，有利于緩解就業，應該得到政府的大力扶持。
其次，民營物業管理企業的民營特性，決定了它能夠做到“忍辱負重”。物業管理行業總體來說。技術要求不高，但對從業人員的從業素質要求卻十分高，要求企業“用心”，其從業人員要有極強的服務意識，極高的心理承受能力，能夠處理好與不同層次、不同性格、不同目的、不同需求的客戶的各種溝通。民營的特性決定了這些物業管理企業要想生存，就要有極強的服務意識，約束自己，約束本企業的從業人員的行為、態度，在處理與客戶各種關系過程中能夠“忍辱負重”，而這些恰恰是民營物業管理企業的優勢，也是其發展的動力。
第三，中小型物業管理企業存在著生存發展的合理性及其固有的結構優勢。一個物業管理企業的管理對象如果橫跨多個地域、多種物業、多個細分市場，就會由于地區支付能力的差異，每種物業，每個細分市場所需要提供的服務類別、服務層次、服務內容的不同，規模化和集團化經營是很難產生利益效應的，這樣的現實決定了中國的物業管理市場不可能是少數的上百家或者幾十家甚至幾家壟斷。
另外，在當前房地產業大規模開發越來越多的同時，個性化的物業、強調差別定位的物業也越來越多，這些新的物業為了開發其品牌。必然要求個性化的物業管理服務，個性化是一般大企業所不具有的優勢，這就決定了這部分市場中小型物業管理企業依然有存在的空間。
2、面臨的機遇
事實上，中小型物業管理企業目前面臨著前所未有的發展機遇。第一個機遇就是中國加入WTO，加入WTO對我國物業管理行業的影響是雙重的。首先，導致物業管理市場的擴大，尤其使物業管理利潤相對較有保障的中高檔的物業管理需求增加。其次，政府的行業管理和物業管理的法規和制度將更加完善，有利于中小企業在更為公平合理的政策環境
下參與競爭。第三，外資物業管理企業的進入，會帶來新的競爭理念和管理模式。
第二個機遇就是個性化服務時代的開始。隨著信息化的發展，人們越來越注重消費的個性化。物業具有個性化的特征，從而使人們對物業管理的需求亦呈現多樣性，因此物業管理服務也要求個性化。物業管理企業不應該只是簡單的工程設計維護以及保安、綠化等基本功能的執行者，更應該是個性化服務的提供者，個性化居住文化與居住藝術的挖掘者。個性化的東西不是工業化的大規模企業的優勢所在，因此在這種現狀下為中小型物業管理企業的發展提供了合適的發展空間。
第三個機遇是專業化服務的發展。專業化的發展趨勢是業內人士和理論界都達成的一個共識。隨著社會的不斷進步。對于物業的日常管理維護保養的要求也越來越高，物業管理起到的將是統一組織、調度和資源整合與分配的作用。專業化服務是物業管理企業的發展趨勢。而這些恰好彌補了中小型物業管理企業先天的人力資源不足等缺陷，通過服務集成化來發揮其管理優勢。
3、發展策略
中小型物業管理企業雖然面臨著諸多機遇。但是對每一個中小型企業個體來說，競爭還是殘酷的，探索自身的發展也成了大家義不容辭的責任。有以下幾個方面值得重視:
第一就是要有準確的市場定位。在管理上要有專業化水準，要有專門的針對對象和具體的細分市場。由于整體實力有限，中小型物業管理企業要做到有所為，有所不為，才能在細分市場的競爭中保持優勢。
第二要選擇合適的價值鏈增值環節。物業管理行業的基本增值環節可以分為三個:基本服務項目專業化操作;服務項目管理集成;增值服務。作為中小型物業管理企業，切忌走小而全的道路。要做服務集成，要向知識型管理型過渡，從根本上提升企業的生存和競爭能力。
第三要增強自身競爭能力。隨著消費群體的日漸成熟，對企業文學性的描述宣傳已經產生了質疑。如果中小型物業管理企業能夠通過ISO9002系列認證，建立一套完整、規范的管理體系、工作標準和服務程序，企業的可信度就可以大大增強，競爭的砝碼會在無形中加重。
第四要牢記“創品牌”意識。作為服務行業，其有形價值較少，更多的則是無形價值，而品牌則是物業管理企業最為重要的無形價值。創立品牌是中小企業發展的必由之路，要利用創品牌意識約束企業行為，帶動企業壯大。中小型物業管理企業一般只管理一兩個項目，所以其品牌戰略應當與所管理的物業品牌緊密結合。通過物業品牌帶動企業品牌。
當然，民營物業管理企業的發展離不開政策的導向。政府部門在政策上應該為物業管理市場的開放和擴大創造條件，打破物業管理一級市場的壟斷，而形成開放的物業管理市場。而且在政策上應該為物業管理行業的競爭提供一個公平的市場環境。每個企業都是市場中平等的競爭主體，大企業和小企業孰勝孰負應該由市場來決斷，而不應該因為其規模的大小與否而剝奪公平競爭的權力。這是與市場化的競爭法則相違背的。
篇2：中國物業管理21世紀發展思路初探
中國物業管理21世紀發展思路初探
我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業管理企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。
作為一個新興行業，物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。
進入21世紀，我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業管理企業必然向著規模化、區域化、專業化的方向發展。
一、新世紀物業管理將向規模化方向發展
（一）規模化經營的必然性
物業管理的規模化經營早就是業內人士談論的熱點問題。我認為新世紀的規模化經營，就是物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經濟學理論告訴我們無論是企業競爭的絕對業績，還是企業競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業僅僅達到經營規模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優于別人。
當然，物業管理企業的規模化經營并不是指簡單的擴大再生產，從企業的追求效益最大化的經營行為來說，規模化經營還充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規模經濟效益。
由此可見，規模化經營能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。
（二）規模化經營的途徑
擴大市場份額占有率，實現規模化經營是現代物業管理企業不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業管理企業如何實現規模化經營呢？
1、兼并重組，充分利用小企業資源。
目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了肥水不流外人田，自已成立物業管理公司管理共開發的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由于這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。從長遠來看為促進行業健康發展這些小物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合，建立產業規模促進行業健康發展。規模化經營也可推動這些要素的流動和優化組合，促進行業的共同發展。
2、抓住時機，適時介入內地物管市場，擴大物業管理面積。
新世紀民伊始，物業管理市場的競爭便呈現出白熱化趨勢。內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實力公司的目光，有品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。一段時間以來，物業管理市場呈現出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應該意識到，任何一家物業管理企業要到異地發展都具有一定的難度。在占領內地市場的初期階段，對當地的政策法規的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業會出現水土不服以及由于管理鏈拉長而導致管理成本增加，管理效率下降的現象。同時，內地物業管理消費意識不夠，收費標準較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。對此，任何一家進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做準備。
我們還可以看到，物業管理企業進軍內地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關鍵時期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當地的物業市場狀態，適應當地風土人情，積累本地物業管理經驗。內地物業管理市場起步較晚，對沿海等地先進的物業管理經驗十分重視，他們需要有一個相互認識、相互了解、相互學習、共同提高的契機。我們進入內地市場，恰恰為其提供了一個學習、交流的機會。因此，只要我們堅持“服務第一”的指導思想，把自身積累的經驗和沉淀的理論充分運用于物業管理的實際工作之中，我們就完全能夠得到當地市場的認可。例如，福田物業便是在1999年進入蘇州市場之初，我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務”的指導思想。經過一年多時間的艱苦努力，“福田物業”這一品牌已經得到了當地政府主管部門的充分認可，廣大業主也將“福田物業”作為他們享受舒適生活的依據之一倍加信賴，當地開發商已將“福田物業”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來，福田物業已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業管理面積。以蘇州為根據地，“福田物業”的美譽度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術開發區房地產公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀佳園”。使福田物業成了蘇州乃至周邊城市及地區的物業管理金字品牌，為實現規模化經營積累了豐富經驗。
二、新世紀物業管理將向區域化方向發展
所謂區域化物業管理就是利用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業實行綜合管理。它是以市政社區規劃為基礎，以城市規模的生產、生活為規模，條塊結合，組合成若干適度區域，使之成為能全面推行物業管理的小區。例如深圳的華僑城片區、新洲片區、東門商業區、華強北商業區等。
隨著社會的不斷進步，城市功能劃分越來越細，小政府、大社會的發展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務職能讓社區和企業來承擔，由此，區域化物業管理初見端倪。
區域化物業管理同單一的物業管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業都與其周邊環境、公共市政、公用事業、配套設施有著必然的聯系；從這個意義上說，單一物業管理是區域綜合型物業管理的組成部分。前是是單一專業型，后者則是綜合網絡型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業職能的雙重性。如區域型物業管理企業必然會承擔相當的社會責任，直接介入和參與政府組織的相關活動。區域化物業管理最大的特點是轄區集中成片，具有一定的規模，服務的內容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設思路明晰。有利于個業倡導以人為本，便于合理處置城區建設與可持續發展的關系，有機、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進物來管理在可持續發燕尾服理論指導下健康、穩步發展。
區域化物業管理的企業會根據區域（片區）物業管理的需要，科學、合理地對區域內輔助配套設施進行規劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續管理打好基礎。同時，區域化物業管理要求把區域內分散的物業集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區域壟斷經營和管理，而是要實現整個區域的資源共享，優勢互補，共同發展。現代化生產的重要特征之一是集約化，即資源的優化組合與專業化管理和規模化經營相集合，這在21世紀物業管理中將表現的更為突出。
由此可見，區域化物業管理具有比分物業管理更多的優勢。首先，區域化物業管理有利于社區的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區域化物業管量單位提供的全方位的服務來實現；其次，區域化物業管理還有利于社區的治安管理。物業管理企業處于社 區管理的第一線，對轄區內工作、生活的業主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區域化物業管理還有利于社區整體環境的治理和建設，從區域化大環境的角度綜合考慮生態環境與人文環境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區域化物業管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區域化物業管理的規模、容量都大大高于單一的物業管理，可以做到資源共享，為物業管理公司降低管理成本，實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”，為企業規模化發展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區域化物業管理為物業管理的總體目標得以實現提供了廣闊的空問。主要表現在，能繼現代人創造一個安全、舒適、文明、和諧 的理想的居住、生活、工作和娛樂環境，能最大限度地提高物業的價值，提升物業的檔次，能提升物業管理品牌聲譽，增加公眾對物業管理的信心，促進物業管理總體目標的實現。
三、新世比物業管理將向專業化方向發展
隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的日常管理維護保養的要求越來越高，物業公司將起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。
如果物業公司一味追求小而全，過分地添置各種專業設備及相關專業人員，必將大大增加管理成本和自身負擔，且這些專業設備無法充分發揮其潛在的使用價值，造成大量的資源浪費，這不符合資源共享、集約經營的原則。相反，如果組織專業公司對業主服務，則可大大避免這些矛盾，如房屋維護與保養請專業公司，他們可以科學規范地制訂詳細的維護保養計劃，達到預想的維護保養效果，大大減少物業公司的工作量；衛生由專業的清潔公司負責；綠化由專業綠化公司承擔，綠化人員每周來修剪、殺蟲和施肥、灌溉等。現在物業公司的保安人員只有負責小區安全的職責，沒有負責周邊地區治安的職責。如果由專業公司負責治安，這些公司必然會在技防、人防方面下功夫，按照規范成片的現代化管理方式運作，這必將大大加強小區（大廈）的治安防患能力，提高廣大業主的安全感和舒適感。
專業化管理必然導致物業管理人員職業化水平的提高。就目前的物業管理人才培訓而言，不是以職業化為目的，持證上崗只是物業管理的普及教育，而不是職業化隊伍的培養。隨著物業管理專業化時代的到來，物業管理從業人員必須經過專業化才能執證上崗。只有這些經過專業化系統培訓的人員走上物業管理崗位，才能夠有效地組織、協調和指揮各專業公司規范化的工作，并最終使物業管理真正成為千家萬戶信任、依賴的具有一定社會地位的整體行業。
篇3：政府機關物業管理工作思路
政府機關物業管理工作思路
政府機關物業管理服務工作是后勤社會化改革中涌現出來的新生事物，是市場經濟的產物。九屆全國人大四次會議通過的第十個五年計劃中明確提出“規范發展物業管理業”，這一重要決策指明了物業管理服務的發展方向。
的確，在這五年間物業管理服務得到了迅速發展，目前已成為廣大業主生活和工作的重要組成部分。但由于法律法規的滯后，部分物管企業違規經營，近年來，物業管理活動中各種問題不斷出現，什么業主被打、物業管理混亂、業主委員會難產等諸多問題屢屢發生。物業管理引起了社會高度關注，也成為今年“兩會”期間代表們熱議的話題，特別是“業主委員會”成為關注度最高的話題之一。2月26日、28日廣州日報登載的《20**廣東兩會特別報道》就業委會的成立、立法、選舉、籌備聯誼會等話題進行了整版報道。在千呼萬喚之后，業委會必將進入健康與規范期。這是好事：其一，能夠真正體現業主的自治；其二，能夠促進物業管理行業健康發展。
隨著市場經濟的快速發展，政府機關物業管理中心的職能和作用將越顯重要，不但要服務和保障機關事務，而且要面向社會參與市場競爭，實現管理專業化、服務社會化、經營產業化的目標，我司于1998年成為廣州地區首個介入政府機關類型的物業管理企業，經過多年的努力與探索，政府機關類物業已成為粵華的一面高高飄揚的旗幟。從番禺區行政辦公中心三年半的物業管理實踐來看，做好政府機關的物管服務必須做到。
一、貫徹改革的思想，適應社會進步，做到與時俱進。
把“***”重要思想作為機關后勤改革的行動指南。物業管理中心是機關后勤社會化改革的產物，因此，作為從事機關物業服務工作的人員只有進一步貫徹改革的思想，適應社會的進步，才能與時俱進。
二、堅持“以人為本”的原則，做好從業人員的思想政治工作。
從事物業管理的人員來自五湖四海，個體素質差異大，加之物管工作時間的不確定性、工作內容的多樣性、管理和服務的規范性，對物業管理人員的要求比較高。所以必須建立高度的事業心和強烈的責任感，堅持“以人為本”的原則，大力加強從業人員的思想政治建設和精神文明建設，為提高服務質量提供有力的思想保證和精神動力。首先要抓好職業道德建設，切實加強素質教育，培養高尚情操，增強服務意識，弘揚愛崗敬業、無私奉獻的精神；其次要大力開展精神文明建設，教育員工樹立“形象”意識，開展爭做“五員”標兵為主要內容的活動，創建“先進部門、先進集體”；第三，做好深入的思想政治工作，進一步統一員工思想，釋疑解惑，最大限度調動員工的積極性；第四，豐富員工的業余文化生活，開展健康有意義的活動，激勵員工積極向上的精神。
三、培養高度負責的精神，全心全意搞好服務保障工作。
政府機關是經濟和文化的中心，對于從事政府機關物管工作的人員來說，無疑要把自己當作機關一份子，在努力創造安全、寧靜、整潔的辦公環境同時，也要熱情接待、引導群眾在機關辦事，管理者更要有高度負責的精神，對重要的任務、環節，整改親自抓。服務工作永不言完善，沒有最好，只有更好；沒有批評，等于表揚。因此要提倡每個員工關注每個細節，通過爭創“全國物業示范項目”、推選“精細管理”等目標，保障服務工作的有效開展。
四、建立自我約束、自我完善的有效機制。
政府機關把整個物業將交給我們管理，我們就要把這里視為家，同時要約束員工不拿、不貪、不占物業內的一針一線，不利用工作之便使用機關內的健康活動場所，遵守機關物業的紀律。要求員工做好崗位工作的同時加強日常巡查工作，建立健全“三級”巡查機制。部門負責人開展自檢自查，管理部門實行監督檢查與綜合巡查兩手抓，把存在的問題按“時間、人員、任務”三落實原則做好整改，為機關工作提供可靠保障。
在過去的三年半里，番禺區行政辦公中心的物業管理服務質量和水平明顯得到提升，先后榮獲市、省、國家的“物業管理示范項目”榮譽稱號。實踐證明要做好政府機關類的物業管理工作，除了在自身建設與管理方面要下功夫外，還要加強與主管部門及各級領導干部的溝通，因為只有獲得他們的關心與支持才是做好機關物業管理服務工作的根本。