物業(yè)公司護(hù)管員培訓(xùn)講義（教材）前言

　　隨著城市設(shè)計的持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的不斷市場化物管依市場而生已成為一個覆蓋面廣闊的職業(yè)群體。

　　物管是以人為本的為業(yè)主提供服務(wù)。顧名思義“安居樂業(yè)”。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人對自我的生命與財產(chǎn)安全是最基本的要求。也是物管最基礎(chǔ)的服務(wù)，物管安全護(hù)衛(wèi)可簡稱為“安保”有了安全保障，才會有清潔，舒適，便捷，享受等要求。否則一切物管便無從談起。由此可見，物管工作中安保工作至關(guān)重要。

　　這本講義將從物業(yè)管理安保概述，治護(hù)管理，消防管理，交通管理幾個方面進(jìn)行敘述，作為物管安全護(hù)衛(wèi)人員培訓(xùn)時的基本知識培訓(xùn)資料和今后工作中的參考。

　　**物業(yè)管理有限公司

　　**分公司

　　二0**年*月

篇2：物業(yè)公司設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)

　　物業(yè)公司設(shè)備運(yùn)行與維護(hù)管理培訓(xùn)

　　設(shè)備的運(yùn)行于維護(hù)管理包括很多內(nèi)容。從物業(yè)管理的角度看主要有：消防設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)管理、柴油發(fā)電機(jī)組的運(yùn)行與維護(hù)管理、高壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、低壓供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)管理等等。

　　一、物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理

　　設(shè)備運(yùn)行管理要首先在技術(shù)上考慮安全性和可靠性，其次是在技術(shù)性能上應(yīng)處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效力。設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的要點(diǎn)是：

　　1、制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程；

　　2、對操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育，通過理論及實(shí)際操作的考核，取得專業(yè)設(shè)備的操作資格證書和等級證書；

　　3、加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作，做到"正確使用，精心維護(hù)"，確保設(shè)備保持完好能用的狀態(tài)；

　　4、對事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行"三不放過"的原則，即事故原因不查清不放過、對事故責(zé)任者不處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理

　　物業(yè)設(shè)備管理工作中除了設(shè)備的技術(shù)性能管理外，還要重視設(shè)備的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理，即要重視設(shè)備運(yùn)行時的經(jīng)濟(jì)性、維護(hù)檢修和更新改造的經(jīng)濟(jì)等。在設(shè)備經(jīng)濟(jì)性運(yùn)行管理中最主要的是設(shè)備運(yùn)行成本管理，這在大廈設(shè)備管理中更能得到體現(xiàn)。設(shè)備運(yùn)行成本管理主要包括能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算、設(shè)備操作人員的配置、設(shè)備維修費(fèi)用的管理和設(shè)備大修費(fèi)的管理。

　　能源消耗的經(jīng)濟(jì)核算工作有以下兩個方面：

　　（一）制定能源耗用量計劃和做好計量工作

　　1、設(shè)備在運(yùn)行過程中，需要消耗水、電、蒸汽、壓縮空氣、煤氣、燃料油等各類能源。設(shè)備管理部門每年要求預(yù)先按月編制各類能源的消耗量及能源費(fèi)用計劃，做出1～12個月的各類能源的耗用計劃及能源費(fèi)用的支出計劃。

　　2、各類能源的使用要有正確可靠的計量儀表。在實(shí)際使用中，應(yīng)堅持做到每天定時抄表記錄，并計算出日耗量，每旬檢查統(tǒng)計一次實(shí)際耗用量，每月統(tǒng)計一次實(shí)際耗用量及能源費(fèi)用，并將每月出現(xiàn)的異常情況，應(yīng)立即查清原因并報告負(fù)責(zé)人。

　　（二）采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措施

　　1、在選用設(shè)備時，注意設(shè)備的技術(shù)參數(shù)要同工藝要求匹配，優(yōu)先采用先進(jìn)的電子控制技術(shù)，實(shí)施自動調(diào)節(jié)，使設(shè)備在運(yùn)行過程中一直處于最佳運(yùn)行狀態(tài)和最佳運(yùn)行負(fù)荷之中。

　　2、在節(jié)約用水方面，要做到清濁分流、一水多用、廢水利用。設(shè)備冷卻水應(yīng)采用冷卻塔循環(huán)利用。

　　3、在節(jié)約用電方面優(yōu)先選用節(jié)能型電機(jī)，在供配電設(shè)施上應(yīng)有提高功率因素的措施。照明用電方面，盡量多利用自然采光，應(yīng)選擇合理的照明系統(tǒng)和照明燈具。照明燈具的開關(guān)控制應(yīng)采用時間控制、日光控制或紅外音頻控制等節(jié)能控制方式。

　　同時，防止管道、閥門及管道附件泄露和損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時修理和調(diào)換。對使用熱源和冷源管道和設(shè)備應(yīng)加強(qiáng)保溫絕熱工作，減少散熱損失。

　　三、物業(yè)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)管理

　　設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄露、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成設(shè)備事故。因此，應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)整，使設(shè)備處于最佳的技術(shù)狀態(tài)。

　　（一）維護(hù)保養(yǎng)的方式

　　維護(hù)保養(yǎng)方式主要是"清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查"。

　　1、清潔：大氣中有灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和引起局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，致使設(shè)備的技術(shù)性能下降、噪音增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡單，實(shí)際上是維護(hù)保養(yǎng)工作中很重要的一種方式。

　　2、堅固：設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)相當(dāng)一段時間后，因多次啟停和運(yùn)行時的振動，地腳螺栓和其它連接部分的堅固件可能會發(fā)生松動，隨之導(dǎo)致設(shè)備的更大振動直到螺帽脫落、連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封面接觸不嚴(yán)形成泄露等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的堅固程度。在堅固件調(diào)正時，應(yīng)該用力均勻恰當(dāng)，堅固順序按規(guī)定進(jìn)行，確保堅固有效。

　　3、潤滑：潤滑管理是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方式、油壓、油問及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。潤滑管理要求做到"五定"，即定人、定質(zhì)、定時、定點(diǎn)、定量，并制定相應(yīng)的潤滑管理制度，建立潤滑站、潤滑卡。此外，對設(shè)備的清洗、換油也應(yīng)有合理的計劃，確保潤滑管理工作的正常開展。

　　4、調(diào)整：設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪音、振動甚至破壞，因此必須對有關(guān)的位置、間隙尺寸作定量的管理，定時測量、調(diào)正，并在調(diào)正以后再加以堅固。

　　5、外觀表面檢查：指從設(shè)備的外觀做目視或測量觀察、檢查。包括：設(shè)備得外表面有無損傷裂痕；磨損是否在允許的范圍內(nèi)；溫度壓力運(yùn)行參數(shù)是否正常；電機(jī)有無超載或過熱；傳動皮帶有無斷裂或脫落；震動和噪音有無異常；設(shè)備密封面有無泄露；設(shè)備油漆有無脫落，外表面有無銹蝕；設(shè)備的防腐、保溫層有無損壞。

　　同時對不同類型的設(shè)備，應(yīng)更具其使用特點(diǎn)，采取不同維護(hù)保養(yǎng)方式。如對空調(diào)設(shè)備應(yīng)在季節(jié)變化之前進(jìn)行檢查保養(yǎng)；對水箱類設(shè)備需要定期清洗、換水等。

　　（二）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施

　　維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩種。

　　1、日常維護(hù)保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運(yùn)行參數(shù)，隨時注意運(yùn)行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。在冬天，如設(shè)備即將停用，應(yīng)在下班后放盡設(shè)備內(nèi)剩余水，以免凍裂設(shè)備。日常維護(hù)保養(yǎng)工作是設(shè)備維護(hù)管理的基礎(chǔ)，應(yīng)該堅持實(shí)施，并做到制度化，特別是周末或節(jié)假日前更應(yīng)注意。

　　2、定期維護(hù)保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢查人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計劃的將設(shè)備停止運(yùn)行，進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。根據(jù)設(shè)備的用途、結(jié)構(gòu)復(fù)雜程度、維護(hù)工作量以及人員的技術(shù)水平等來決定維護(hù)的整個周期和維護(hù)停機(jī)時間。

　　定期維護(hù)保養(yǎng)工作需要對設(shè)備進(jìn)行部分解體，用做好以下工作：

　　①徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；

　　②檢查運(yùn)動部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；

　　③檢查安全裝置；

　　④檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；

　　⑤檢查油箱，檢查油位指示器，換油；

　　⑥檢查電器線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)能夠消除事故隱患，減少磨損，延長壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。

　　（三）設(shè)備的點(diǎn)檢

　　設(shè)備的點(diǎn)檢就是對設(shè)備有針對性地檢查。一些主要的設(shè)備在出廠時，制造廠商會提供該設(shè)備的點(diǎn)檢卡或者點(diǎn)檢規(guī)程，其內(nèi)容包括檢查內(nèi)容、檢查方法、檢查周期以及檢查標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備點(diǎn)檢時可按制造廠商指定的點(diǎn)檢點(diǎn)和點(diǎn)檢方式進(jìn)行工作，也可根據(jù)各自的經(jīng)驗補(bǔ)充增加一些點(diǎn)檢。設(shè)備點(diǎn)檢時可以停機(jī)檢查，也可以隨機(jī)檢查。檢查時可以通過聽、看、摸、聞等方式，也可利用儀器儀表進(jìn)行診斷。通過設(shè)備的點(diǎn)檢，可以掌握設(shè)備的性能、精度、磨損等情況，及時清除隱患，防止突發(fā)事故，不但保證了設(shè)備的正常運(yùn)行，又為計劃檢修提供了正確的信息依據(jù)。

　　設(shè)備的點(diǎn)檢包括日常點(diǎn)檢和計劃點(diǎn)檢。設(shè)備的日常點(diǎn)檢由操作人員隨機(jī)檢查。日常點(diǎn)檢的內(nèi)容主要包括：

　　①運(yùn)行狀態(tài)及參數(shù)；

　　②安全保護(hù)裝置；

　　③易磨損的零部件；

　　④易污染堵塞、需要經(jīng)常清洗更換的部件；

　　⑤在運(yùn)行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位；

　　⑥在運(yùn)行中出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。

　　設(shè)備的計劃點(diǎn)檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進(jìn)行，計劃點(diǎn)檢應(yīng)該使用先進(jìn)的儀器設(shè)備和手段，可以得到正確可靠的點(diǎn)檢結(jié)果。計劃點(diǎn)檢的內(nèi)容主要有：

　　①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

　　②更換零部件；

　　③確定修理的部位、部件及修理時間；

　　④安排檢修計劃。

　　四、物業(yè)設(shè)備的計劃檢修

　　對在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修。

　　實(shí)行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進(jìn)行修理，使設(shè)備一直處于完好能用的狀態(tài)。根據(jù)設(shè)備檢修的部位、修理工作量的大小及修理費(fèi)用的高低，計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

　　1、小修：

　　主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整、緊固和潤滑工作。小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助。

　　2、中修

　　除包括小修內(nèi)容之外，對設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部修復(fù)和更換。

　　3、大修

　　對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或銹蝕的零部件，力求使設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時，也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件，對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造。

　　中修、大修應(yīng)由專業(yè)檢修人員負(fù)責(zé)，操作人員只能做一些輔助性的協(xié)助工作。

　　4、系統(tǒng)大修

　　這種檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)甚至整個物業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的停機(jī)大檢修。系統(tǒng)大修的范圍很廣，通常將所有設(shè)備和相應(yīng)的管道、閥門、電器系統(tǒng)及控制系統(tǒng)都安排在系統(tǒng)大修中進(jìn)行檢修。在系統(tǒng)大修過程中，所有的相關(guān)專業(yè)檢修人員以及操作人員、技術(shù)管理人員都應(yīng)參加。

　　設(shè)備的計劃檢修不能絕對消除計劃外檢修（偶然性的故障搶修和意外事故的恢復(fù)性檢修），但如果認(rèn)真貫徹各項操作規(guī)程和規(guī)章制度，認(rèn)真完成設(shè)備的日常維修和計劃檢修工作，那么計劃外的檢修時可以減少或者避免的。

　　五、計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系

　　設(shè)備管理應(yīng)建立"維護(hù)保養(yǎng)為主、計劃檢修為輔"的原則。如果維護(hù)保養(yǎng)工作做得好，發(fā)現(xiàn)問題后及時加以處理，則會大大減少設(shè)備檢修工作量；反之，如果設(shè)備操作人員不愛護(hù)設(shè)備，不遵守設(shè)備的操作規(guī)程和規(guī)章制度，不對設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)工作，就會加劇設(shè)備的損壞，使設(shè)備經(jīng)常發(fā)生故障停機(jī)，則會大大增加設(shè)備檢修工作量。因此，每位維護(hù)保養(yǎng)人員應(yīng)該具有很強(qiáng)的工作責(zé)任心，認(rèn)真執(zhí)行各項工作標(biāo)準(zhǔn)，精心維護(hù)設(shè)備。

篇3：物業(yè)護(hù)管員職業(yè)道德培訓(xùn)教材

　　物業(yè)護(hù)管員職業(yè)道德培訓(xùn)教材

　　學(xué)習(xí)目的：通過學(xué)習(xí)，加強(qiáng)自身的職業(yè)道德修養(yǎng)，掌握從事物業(yè)管理工作所必須具備的道德修養(yǎng)。

　　學(xué)習(xí)內(nèi)容：

　　一．職業(yè)與道德的形成和發(fā)展

　　(一)職業(yè)：

　　1、定義──是指人們從事的有合法收入的比較穩(wěn)定的工作。

　　2、特性：

　　①專業(yè)性--不同職業(yè)在勞動內(nèi)容、勞動方式、勞動手段方面各具特色。

　　②多樣性--存在于社會的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、軍事、外交等一切領(lǐng)域。

　　③技術(shù)性--不同職業(yè)都有自己的知識、經(jīng)驗、技能技巧。

　　④時代性--隨著時代的變化而變化，傳統(tǒng)的職業(yè)被新的職業(yè)取代。

　　3、職業(yè)的演變：

　　職業(yè)是人類社會發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。　出現(xiàn)分工－產(chǎn)生職業(yè)

　　原始社會后期－奴隸社會－封建社會－資本主義社會－今天

　　職業(yè)種類不斷更新、增加，內(nèi)容在改變，結(jié)構(gòu)在調(diào)整

　　職業(yè)資格

　　定義--是對從事某一種職業(yè)所必備的學(xué)識、技能的基本要求。

　　職業(yè)資格證書--是勞動者具有從事某種職業(yè)必備的學(xué)識、技能的證明。

　　與學(xué)歷證書不同點(diǎn)：集中反映特定職業(yè)的實(shí)際工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，以及勞動者從事該職業(yè)所達(dá)到的實(shí)際能力水平。

　　職業(yè)資格證書制度--是我國對勞動者上崗進(jìn)行的嚴(yán)格的資格認(rèn)定，實(shí)行

　　持證上崗的管理制度。

　　職業(yè)資格證書的作用--①是求職的必備條件。

　　②是勝任崗位職責(zé)的標(biāo)志。

　　③是增強(qiáng)競爭能力的手段。

　　（三）道德

　　定義--在社會生活中，人們?yōu)榱斯ぷ饔行颉⑸钫！⑸鐣捕ǎ?/p>

　　靠法律、法規(guī)手段以外，還需要一定的規(guī)則和規(guī)范來約束行為，

　　調(diào)整人們的關(guān)系，這種規(guī)則和規(guī)范就是道德。

　　概括起來，道德是人們關(guān)于善與惡，美與丑，正義與邪惡，光榮與恥辱，誠實(shí)與虛偽等觀念以及與此相適應(yīng)的行為準(zhǔn)則的總和。

　　道德規(guī)范和法律規(guī)范的區(qū)別和聯(lián)系

　　區(qū)別：①從產(chǎn)生和發(fā)展來看聯(lián)系：①相輔相成，相互促進(jìn)

　　②從依靠的力量來看　　　②二者內(nèi)容有相互重疊部分

　　③從作用的范圍來看　　　③相互轉(zhuǎn)換，相互作用

　　中華民族傳統(tǒng)美德

　　①父慈子孝，尊老愛幼②立志勤學(xué)，持之以恒③自強(qiáng)不息，勇于革新

　　④仁以待人，以禮敬人⑤誠實(shí)守信，見利思義⑥公忠為國，反抗外族侵略

　　⑦修身為本，嚴(yán)于律己

　　二．職業(yè)道德的內(nèi)涵和特征

　　1．定義--職業(yè)道德就是從事一定職業(yè)的人，在工作和勞動的過程中所應(yīng)遵循的與其職業(yè)活動緊密聯(lián)系的原則和規(guī)范的總和。它是一般社會道德在各行各業(yè)中的特殊表現(xiàn)。

　　2．特征：①范圍上的有限性②內(nèi)容上的穩(wěn)定性③形式上的多樣性

　　三．職業(yè)道德與企業(yè)的發(fā)展

　　職業(yè)道德是企業(yè)文化的重要組成部分。

　　職業(yè)道德是增強(qiáng)企業(yè)凝聚力的手段。

　　職業(yè)道德可以提高企業(yè)的競爭力。

　　四．職業(yè)道德的八個規(guī)范

　　1．文明禮貌　　2．愛崗敬業(yè)　　3．誠實(shí)守信　　4．辦事公道

　　5．勤勞節(jié)儉　　6．遵紀(jì)守法　　7．團(tuán)結(jié)互助　　8．開拓創(chuàng)新

　　五．職業(yè)道德修養(yǎng)

　　1.加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng)的必要性

　　2.職業(yè)道德修養(yǎng)的方法和途徑