**雅苑小區(qū)成立業(yè)主大會大事記

　　1、20**年3月25日，本小區(qū)物業(yè)管理公司--西安**物業(yè)有限公司**雅苑管理處在未取得新的政府價格批文，并未與業(yè)主協(xié)商的情況下，單方面擅自貼出漲價汽車停車費告示，引起廣大業(yè)主的不滿。小區(qū)廣大業(yè)主提出漲價異議，物業(yè)公司置之不理，并于4月7日起，對未交高價停車費的車輛實施出口攔截，并強行鎖住出行的多個車輛，造成小區(qū)唯一出入口大門堵塞，致使小區(qū)門前雁塔路人行道擁堵，引起社會關(guān)注，西安教育電視臺等多家媒體在新聞節(jié)目中曝光，街道派出所也派出警官出面協(xié)調(diào)正在激化的矛盾。(證明材料見附件一：業(yè)主寫的材料、電視臺錄像(待取)、照片)。

　　業(yè)主抗議擅自提價的依據(jù)：根據(jù)省上規(guī)定，小型汽車在最好的一類室內(nèi)停車場收費標準最高150元/月;同時也明確規(guī)定各級物價部門根據(jù)停車場類別和價格等級制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放價格，并根據(jù)當?shù)貙嶋H價格浮動，浮動上下不得超過20%。按照規(guī)定，按上浮上限計算，每個月最多只能收取180元/月。但**物業(yè)公司將停車費漲到450元/月，加大了業(yè)主的經(jīng)濟負擔。

　　2、20**年4月11日，鑒于小區(qū)廣大業(yè)主對隨意漲價問題的不滿和多年來物業(yè)管理存在的其他問題，業(yè)主們對成立業(yè)主委員會的呼聲空前高漲，6名業(yè)主作為發(fā)起人召開會議，討論如何解決小區(qū)不安定因素，學(xué)習(xí)西安市物業(yè)管理條例，醞釀成立業(yè)主委員會籌備組工作事宜。(證明材料見附件二：參會業(yè)主代表簽名)。

　　3、20**年4月13日部分業(yè)主向社區(qū)民警張**警官反映小區(qū)不安定因素，張**警官建議由她出面協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理公司和業(yè)主代表就小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)問題進行對話。

　　4、20**年4月14日28名業(yè)主代表召開會議，起草與**物業(yè)對話提綱，成立15人的業(yè)主大會籌備工作準備小組。(證明材料見附件三：參會業(yè)主簽名、附件四：準備小組成員名單)。

　　5、20**年4月15日，小區(qū)30-40名業(yè)主代表參與了與**物業(yè)公司對話，**物業(yè)公司辦公室張主任、**雅苑物業(yè)管理處經(jīng)理柴麗及部分物業(yè)工作人員到場。主要議題是：業(yè)主對**物業(yè)改善管理水平(尤其是安全隱患、亂收費、以收費代管理、侵占業(yè)主利益)的訴求，以及加快成立業(yè)主大會的愿望，并根據(jù)西安市物業(yè)管理條例提供業(yè)主活動室、公示欄等事宜。(證明材料見附件五：四月十五號與**物業(yè)對話綱要、附件六：錄像)

　　6、20**年4月16日，準備小組召開會議，對前一天與**物業(yè)公司對話情況進行總結(jié)，并起草向業(yè)主匯報對話情況的通報(告示)。(證明材料見附件七：參會業(yè)主簽名);

　　7、20**年4月16日，在全小區(qū)四棟樓門前公示與**物業(yè)的對話內(nèi)容通報，下午17：00點物業(yè)公司保安人員撕毀通報。(證明材料見附件八：告示);

　　8、20**年4月19日，小區(qū)業(yè)主代表向文藝路街道辦事處提交了“關(guān)于成立**雅苑業(yè)主大會的申請書”。(證明材料見附件九：申請書)

　　9、20**年4月22日，文藝路街道辦事處社會事務(wù)科通知準備小組受理申請，要求盡快提交1-4號樓業(yè)主同意成立了業(yè)主大會的簽名表和產(chǎn)權(quán)信息表。

　　10、20**年4月25日，準備小組召開會議，匯總登記成立業(yè)主委員會準備會情況，討論第二天的第二次與**物業(yè)公司總經(jīng)理對話的主要議題。(證明材料見附件十：參會業(yè)主代表簽名);

　　11、20**年4月26日，30多名業(yè)主與**物業(yè)總經(jīng)理黃寶明對話，黃寶明答復(fù)上次對話提出的問題，強調(diào)客觀理由，對于業(yè)主提出的所有問題均未給予明確答復(fù)，業(yè)主提供關(guān)于“**雅苑”業(yè)主大會成立進程告知書，希望物業(yè)公司予以配合。黃寶明經(jīng)理聲稱他本人支持成立業(yè)主委員會，但未表示如何支持。(證明材料見附件十一：告知書、附件十二：錄像)

　　12、20**年4月27日，小區(qū)31名業(yè)主聯(lián)名向西安市物價局遞交了停車費無端漲價的投訴書。(證明材料見附件十三：投訴書);

　　13、20**年4月28日，準備小組召開會議，討論成立業(yè)主委員會事宜，學(xué)習(xí)《西安市房屋管理局文件(20**)171號》，明確了成立業(yè)主委員會的程序。(證明材料見附件十四：參會業(yè)主簽名)。

　　14、20**年4月28日，業(yè)主張丕峰停在小區(qū)內(nèi)的車再一次被物業(yè)工作人員上鎖，下午17：00業(yè)主大會準備小組的部分代表一起就此事及前一段時間發(fā)生的糾紛向社區(qū)民警張詠梅警官反映，張警官督促**雅苑物業(yè)管理處妥善處理矛盾糾紛，不要讓事態(tài)進一步惡化。隨后業(yè)主代表前往物業(yè)管理處，與柴麗經(jīng)理達成共識--五月底之前暫停收取停車費，為“五一”和世園會的召開期間小區(qū)的和諧做出努力。(證明材料見附件十五：鎖車照片)

　　15、20**年4月22日至29日，1-4號樓絕大多數(shù)業(yè)主分別簽署了“**雅苑業(yè)主同意業(yè)主代表及成立業(yè)主大會意見表和產(chǎn)權(quán)統(tǒng)計表”，全小區(qū)共有業(yè)主236戶，簽署同意成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的業(yè)主有182戶，占全體業(yè)主的77.1％。表明小區(qū)業(yè)主對支持業(yè)主委員會成立的強烈愿望與期待(證明材料見附件十六：簽名表)。

　　16、準備小組成員根據(jù)部分業(yè)主反映開發(fā)商挪用大修基金事宜，專門學(xué)習(xí)20**年12月23日起執(zhí)行的《西安市住宅專項維修基金管理辦法》，并于20**年4月29日上午專門去西安市房管局西安市住宅專項維修基金管理中心查詢**雅苑小區(qū)專項維修基金相關(guān)情況。

　　17、 20**年5月3日，文藝路街道辦事處社會事務(wù)科派專人到**雅苑小區(qū)物業(yè)管理處，口頭通知街道辦事處已受理成立小區(qū)業(yè)主大會事宜，并責(zé)成物業(yè)管理處方協(xié)同開發(fā)商(鴻盛

　　房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司)依法盡快提供成立業(yè)主大會的相關(guān)文件資料。 　　18、20**年5月11日，業(yè)主大會籌備工作的準備小組代表前往文藝路街道辦事處社會事務(wù)科正式提交全小區(qū)236戶業(yè)主中的182戶簽署的同意業(yè)主代表及成立業(yè)主大會意見表和業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)情況表。(證明材料見附件十七：意見表)

　　19、20**年5月13日，文藝路街道辦事處就**雅苑小區(qū)成立業(yè)主大會有關(guān)事宜正式書面通知小區(qū)物業(yè)管理處，督促其盡快提交相關(guān)文件資料。(證明材料見附件十八：書面通知(待取))

　　20、20**年5月20日，一號樓業(yè)主團購樓單位61540部隊陳副所長就**雅苑小區(qū)成立業(yè)主大會事宜，專門邀請文藝路街道辦事處趙曉軍書記、馬麥良主任，及小區(qū)部分業(yè)主代表商議，希望政府出面協(xié)調(diào)盡快促成業(yè)主大會成立。

　　21、20**年5月25日，一號樓業(yè)主團購樓單位61540部隊陳副所長和管理處營房助理唐**、管理處陳**參謀為促成**雅苑小區(qū)盡快成立業(yè)主大會，邀請文藝路街道辦事處趙**書記、**雅苑小區(qū)所屬社區(qū)主任**、鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理**、**物業(yè)總經(jīng)理**、**雅苑物業(yè)管理處物業(yè)處經(jīng)理**、一號樓業(yè)主3個代表聚會，共同協(xié)商成立業(yè)主大會事宜。袁迎經(jīng)理口頭同意成立業(yè)主大會，但始終回避實質(zhì)性問題(何時向政府提交成立業(yè)主大會的相關(guān)文件資料)。

　　22、20**年5月27日下午17:10，文藝路街道辦事處社會事務(wù)科正式通知準備小組，截止27日(星期五)17:00文藝路街道辦事處通過口頭通知、書面通知、電話敦促，歷時24天，**雅苑物業(yè)管理處仍然沒有提供成立業(yè)主大會的相關(guān)資料，街道辦事處視為開發(fā)商及物業(yè)公司不配合。廣大業(yè)主一致認為，由于鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)公司和**物業(yè)管理公司不及時、不按時依法提供小區(qū)的相關(guān)資料，以及言行不一致的做法，導(dǎo)致業(yè)主大會成立的進度一再擱淺，對業(yè)主造成了很大傷害，同時也為進一步激化物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾埋下了隱患。

　　23、20**年5月27日，業(yè)主大會準備小組召開會議，通報前期籌備情況，繼續(xù)學(xué)習(xí)《西安市物業(yè)管理條例》和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，商議下一步行動計劃，希望得到更多的外界力量支持，特別是政府主管部門的支持。(證明材料見附件十九：業(yè)主代表簽到表)。

　　24、20**年5月31日，業(yè)主大會準備小組代表前往碑林區(qū)政府住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室反映情況，尋求上一級政府的支持。(證明材料附件二十：申請書)

　　25、20**年6月2日業(yè)主大會準備小組代表前往碑林區(qū)政府住房改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室遞交：關(guān)于對**物業(yè)公司**雅苑小區(qū)管理處侵害業(yè)主權(quán)益投訴書、關(guān)于計劃成立**雅苑小區(qū)成立業(yè)主大會的求助信等;

篇2：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(20**)

　　第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。

　　物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，承擔相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。

　　第四條 市（區(qū)）房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責(zé)依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立（換屆選舉）進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會負責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日?；顒樱⒇撠?zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)，并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進行登記備案。

　　第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當責(zé)令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

　　（1）業(yè)主委員會有越權(quán)、不履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴重的；

　?。?）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。

　　第八條 業(yè)主大會的組成和職責(zé)

　?。ㄒ唬I(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　（二）業(yè)主大會的主要職責(zé)如下：

　?。?）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（2）制定和修改管理規(guī)約；

　?。?）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（5）籌集和使用專項維修資金；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備

　　（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應(yīng)當書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后15日內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設(shè)單位代表或社區(qū)居民委員會工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長由業(yè)主擔任?；I備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。

　　籌備組主要負責(zé)業(yè)主大會籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當指導(dǎo)、協(xié)助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應(yīng)配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責(zé)如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；

　?。?）確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)；

　?。?）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)準備工作；

　?。?/p>4）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（5）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計票人和監(jiān)票人各若干名。

　?。ㄋ模I(yè)主委員會應(yīng)由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　?。?籌備組應(yīng)當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應(yīng)當寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。

　　選舉證用于業(yè)主大會事務(wù)中核實業(yè)主身份。

　?。ㄆ撸?業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權(quán)，不足1平方米的，按四舍五入計算。

　　（八） 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人?；I備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌www.dewk.cn備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。

　?。ň牛?籌備組應(yīng)當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間為7日：

　　（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；

　?。?）業(yè)主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業(yè)主委員會選票票樣、業(yè)主大會會議議程。

　　業(yè)主對上述公示事項有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式并署實名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當在5日內(nèi)予以答復(fù)。

　?。ㄊ?籌備組應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業(yè)主：

　　（1）當面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認；

　?。?）掛號信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會議通知還應(yīng)當在小區(qū)公告欄公告。

　　通知應(yīng)寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I(yè)主大會會議的內(nèi)容包括：

　　（1）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　?。?）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　?。?）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。

　?。ǘ?業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項和投票權(quán)數(shù)。

　　業(yè)主投票時應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書、身份證復(fù)印件。

　?。ㄈ﹩蝹€物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　?。ㄋ模I(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者，且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，依次當選為首屆業(yè)主委員會委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　?。ㄎ澹?采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應(yīng)當在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例。

　　前款“與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計之和。

　?。ㄆ撸┗I備組負責(zé)組織開箱驗票、統(tǒng)計工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。

　?。ò耍?籌備組應(yīng)當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。

　　第十二條 《管理規(guī)約》應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會定期會議和臨時會議

　　（一）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　?。ǘ?業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應(yīng)召開一次。

　　經(jīng)業(yè)主提議，且提議業(yè)主達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會應(yīng)當依法召集業(yè)主大會臨時會議。

　　提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會議內(nèi)容等。

　　業(yè)主委員會有權(quán)核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。

　?。ㄈI(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會會議的，行主管部門應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助組織召開。

　　（四）業(yè)主大會定期會議和臨時會議應(yīng)當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，可以邀請物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)居民委員會組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　　（1）20％以上業(yè)主提議的；

　?。?）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　?。?）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期召開。

　?。ㄆ撸?除業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。

　　第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應(yīng)提交以下材料：

　　（1）業(yè)主委員會備案登記申請表；

　?。?）《管理規(guī)約》；

　　（3）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　?。?）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；

　?。?）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應(yīng)當在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十六條 業(yè)主委員會的有關(guān)事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。

　　行政主管部門應(yīng)當在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十七條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（1）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀守法；

　　（3）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費、專項維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，具有社會公信力；

　?。?）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時間不少于十個月；

　　（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其上級或下屬企業(yè)內(nèi)任職。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)履行下列職責(zé)：

　?。ㄒ唬┠７蹲袷毓芾硪?guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費、專項維修基（資）金；

　?。ǘ┒ㄆ谂c業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；

　?。ㄈ┫驑I(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。

　　第十九條 業(yè)主委員會委員應(yīng)參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。

　　第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：

　?。?）各類會議記錄、紀要；

　?。?）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；

　　（4）業(yè)主名冊；

　　（5）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（6）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

　?。?）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實物資料。

　　第二十一條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應(yīng)當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。

　　業(yè)主委員會召開會議時，可邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會派員列席會議。

　　第二十二條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

　　第二十三條 業(yè)主委員會的任期為2年或3年。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當書面報告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。

　　因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。

　　第二十五條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第二十六條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應(yīng)當召開業(yè)主大會增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應(yīng)當責(zé)令業(yè)主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織增補工作。

　　第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當增補業(yè)主委員會委員。

　　增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推www.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不宜超過17人。

　　增補工作完成后，原臨時業(yè)主委員會經(jīng)報經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會。

　　第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

　?。?）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　　（6）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　?。?）在物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。

　　其中出現(xiàn)（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業(yè)主大會備案。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第二十九條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，有下列情況之一的應(yīng)當送達每一位業(yè)主：

　　（1）關(guān)于專項基（資）金的使用的建議；

　　（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議；

　?。?）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　?。?）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

　?。?）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

　?。?）關(guān)于罷免委員的建議；

　?。?）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責(zé)任。

　　第三十一條 業(yè)主委員會應(yīng)依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由www.dewk.cn責(zé)任人承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。

　　有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

　?。?）關(guān)于專項基（資）金的使用的建議；

　?。?）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費并提交業(yè)主大會表決的建議；

　?。?）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　?。?）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務(wù)計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；

　?。?）關(guān)于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；

　?。?）關(guān)于罷免委員的建議；

　　（7）向行政主管部門投訴、申請行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當在行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。

　　第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。

　　江門市房產(chǎn)管理局

　　二○○七年十二月二十七日

篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會的辦事程序（試行）

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會的辦事程序

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會及組建業(yè)主委員會的辦事程序（試行）

　　一、首屆業(yè)主委員會備案程序：

　　業(yè)主代表、建設(shè)單位共同組成業(yè)主大會籌備組

　　市（區(qū)）房產(chǎn)管理局提供政策法規(guī)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督

　　物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主開展成立業(yè)主大會的籌備工作

　　↓

　　籌備組提交資料至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處

　　↓

　　籌備組成立后，應(yīng)在該物業(yè)管理區(qū)域公告至少15天，

　　并自成立之日起30日內(nèi)組織召開首屆業(yè)主大會會議

　　↓

　　召開首屆業(yè)主大會

　　投票表決《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》

　　投票選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會（約5-17人單數(shù)）

　　↓

　　業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)

　　報市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案

　　備注：

　　（一）籌備組成立應(yīng)提交的材料包括：

　　1、籌備組成立備案申請書（由業(yè)主代表簽名、建設(shè)單位蓋章）；

　　2、建設(shè)單位蓋章的證明文件及代表的身份證復(fù)印件；

　　3、業(yè)主代表名冊，包括姓名、性別、年齡、所擁有物業(yè)的房號、工作單位、聯(lián)系電話、簡歷表等；

　　4、業(yè)主代表身份證復(fù)印件及產(chǎn)權(quán)證書（或購房合同）復(fù)印件，提交至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處時，應(yīng)同時攜帶原件，核對后退回；

　　5、《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》；

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式（可通過召開會議或書面征求意見的方式進行）和內(nèi)容；

　　3、《管理規(guī)約（草案）》、《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》；

　　4、確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)（以每平方米為一個投票權(quán)，不足一平方米的采用四舍五入法計算；

　　5、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名冊。

　　（三）業(yè)主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業(yè)主委員會備案申請書；

　　2、首次業(yè)主大會會議記錄；

　　3、業(yè)主委員會成員名冊，包括職務(wù)及上述業(yè)主代表名冊中各項內(nèi)容；

　　4、選舉投票統(tǒng)計表，要求列明總票數(shù)、同意票數(shù)、否決票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)及同意率；

　　5、投票通過的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》。

　　6、首次業(yè)主大會會議現(xiàn)場相片若干。

　　注：市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內(nèi)完成。

　　二、業(yè)主委員會換屆程序：

　　上一屆業(yè)主委員會組成籌備組

　　市（區(qū)）房產(chǎn)管理局提供政策法規(guī)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)督

　　物業(yè)所在地街道辦事處協(xié)助業(yè)主開展成立業(yè)主委員會的換屆選舉籌備工作

　　相關(guān)物業(yè)公司提供協(xié)助

　　↓

　　籌備組成立后應(yīng)提交資料至市（區(qū)）房產(chǎn)管理局

　　或物業(yè)所在地的街道辦事處

　　并在該物業(yè)管理區(qū)域公告至少15天

　　↓

　　籌備組組成之日起30日內(nèi)組織召開換屆選舉業(yè)主大會會議

　　↓

　　業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會（約1-17人單數(shù)）

　　↓

　　業(yè)主委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)

　　報市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案

　　↓

　　經(jīng)市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案后，

　　即完成整個程序

　　備注：

　　（一）籌備組告知方式：

　　向市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處提交上一屆業(yè)主委員會成立后的工作總結(jié)、籌備組成員名單、換屆選舉的情況說明、業(yè)主大會會議召開議程。

　　（二）籌備組公告事項：

　　1、籌備組成員名單；

　　2、業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　3、確認業(yè)主身份，www.dewk.cn確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

　　4、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名冊。

　　（三）業(yè)主委員會備案提交的材料包括：

　　1、業(yè)主委員會備案申請書，加蓋業(yè)主委員會公章；

　　2、上一屆業(yè)主委員會備案通知書復(fù)印件；

　　3、換屆選舉業(yè)主大會會議記錄，必須由記錄人、籌備組成員、

監(jiān)票人等主要參加人員簽名；

　　4、業(yè)主委員會成員名冊，并提供業(yè)主委員會成員的業(yè)主身份證明文件；

　　5、選舉投票統(tǒng)計表，要求列明總票數(shù)、同意票數(shù)、否決票數(shù)、棄權(quán)票數(shù)及同意率；

　　6、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；

　　7、業(yè)主大會會議現(xiàn)場相片若干。

　　注：市（區(qū)）房產(chǎn)管理局或物業(yè)所在地的街道辦事處備案于材料提交齊全后20個工作日內(nèi)完成。