在北京市業(yè)主委員會第三次年會上的講話--以主人翁的責(zé)任感建設(shè)和諧家園
北京業(yè)申委召集人、朝陽區(qū)新天第小區(qū)業(yè)委會主任、朝陽區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會副主任、第二屆北京市感動社區(qū)十大人物之一張大憲主任
各位代表、各位來賓：
大家下午好!今天，在北京市業(yè)主委員會第三次年會上能夠見到這么多新老朋友，讓人感到特別振奮。我們大家代表著首都百萬業(yè)主群眾，今天齊聚一堂，共議改革大事，就是要為新的一年北京市業(yè)主委員會的建設(shè)和小區(qū)、社區(qū)建設(shè)吹響號角，明確方向，獻(xiàn)計獻(xiàn)策，凝聚力量，讓首都社區(qū)基層自治工作邁上一個新的歷史臺階。
“一年之計在于春”。今天，在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署下，經(jīng)過廣大業(yè)主和街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)公司的共同配合努力，首都社區(qū)群眾自治的改革工作已經(jīng)進(jìn)入了新的歷史階段。這個大好局面的出現(xiàn)有著一些鮮明深刻的標(biāo)志。例如從國家政權(quán)機構(gòu)來看，人大代表、政協(xié)委員和各民主黨派人士比以往更加密切地關(guān)注業(yè)主權(quán)益和社區(qū)建設(shè)，更加關(guān)注小區(qū)建設(shè)中存在著的諸多突出矛盾和遺留問題。傾聽群眾呼聲，積極向政府遞交舉足輕重的各項提案。在社會輿論方面，一些重要的新聞媒體開辟專門的版面欄目、緊密報道有關(guān)業(yè)主和社區(qū)建設(shè)的問題。北京市以建立住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會為主導(dǎo)的小區(qū)建設(shè)工作已經(jīng)進(jìn)入了條件成熟、可以全市鋪開的階段。
如果說今天我們召開的這個年會具有重要的現(xiàn)實意義，就在于我們這幾年代表廣大業(yè)主利益的工作沒有白白付出，與市政府的工作部署達(dá)到了有機的融合。記得3個月前《北京市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(試行)》剛向社會公布，引起了廣大業(yè)主的高度關(guān)注和熱烈反響。
當(dāng)然，任何一部規(guī)范性文件的出臺都不會盡善盡美，都或多或少存在不盡人意的地方。對于《指導(dǎo)規(guī)則》，社會各界對其中涉及到的一些問題提出了疑問和不同見解，業(yè)申委也接到了不少電話來訪。兩個月來，市建委、業(yè)申委分別召開了多次座談會，邀請各界代表，認(rèn)真聽取意見，并將群眾反映匯總后向市政府有關(guān)部門作了匯報。
就這些社會反映，我借此機會跟大家談三個問題。中心思想是表達(dá)一個意思：認(rèn)真學(xué)習(xí)，提高認(rèn)識，以主人翁的責(zé)任感建設(shè)和諧家園。需要說明的是，我的這些看法是吸收座談會上一些專家學(xué)者、各界人士的言論見解而歸納的。
第一個問題是：認(rèn)真學(xué)習(xí)提高認(rèn)識全面準(zhǔn)確地理解領(lǐng)會《指導(dǎo)規(guī)則》
我認(rèn)為，《指導(dǎo)規(guī)則》是一份建設(shè)和諧北京的重要文件，她將對北京市城市管理、社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。再過10年，我們回過頭來再看這份文件，可能更加理解她的歷史價值。為什么今天政府出臺這個文件呢?其中一個重要原因，就是《物業(yè)管理條件》頒布5年了，北京市僅有不到20%的小區(qū)成立了業(yè)委會，這對于和諧社區(qū)的建設(shè)是一個大的障礙。相當(dāng)一部分街道、居委會干部認(rèn)識的落后，對《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的漠視，造成了這方面工作的滯后，甚至成了阻力。同時部分業(yè)主有搭便車的思想，自己的事自己不愿去做，都等現(xiàn)成的。由政府來推動這件事已成定局。所以政府出臺這個文件，責(zé)任由政府來推動，由街道備案，由居委會負(fù)責(zé)人作為召集人限時籌辦這件事，這確實是一件好事。從中我們可以體會政府的良苦用心。
關(guān)于這個《指導(dǎo)規(guī)則》大家的看法也不一樣，有的相當(dāng)悲觀、有的審慎樂觀，這都沒有關(guān)系，我們可以互相交流，但確實有比沒有好，哪怕有很多不足，都沒有關(guān)系，因為她出來了，出來了我們就可以提意見、可以提出我們的建議了。現(xiàn)在還是試行，在實踐中還會有改進(jìn)的空間，我們可以提建議，把我們實踐中遇到的問題和意見、建議總結(jié)出來，就可以有的放矢。對于大家的意見，我們可以歸納起來，向市人大、市政府、社工委、市建委提出來，一次不夠我們提兩次。比如有的社區(qū)居委會提出沒有開發(fā)商代表參加的業(yè)主大會籌備組不合法，這就是一種錯誤的觀點，開發(fā)商代表不參加籌備組沒有關(guān)系，籌備組照樣可以開展工作這個問題我們已向市建委反映。過一段時間在實踐中有了新的問題和意見，我們還可以繼續(xù)提。
需要注意的是，《指導(dǎo)規(guī)則》是一份指導(dǎo)性文件，主要是用來約束行政機關(guān)的，不是用來約束業(yè)主的，對業(yè)主來講只是一個很好的參考意見。如果業(yè)主能夠自己組織起來，完全可以自行籌備成立業(yè)主大會，選舉業(yè)委會，到時候請街道辦事處和社區(qū)居委會來監(jiān)督就可以了。
第二個問題：怎樣理解《指導(dǎo)規(guī)則》中的一些關(guān)鍵性問題
首先關(guān)于備案的問題，以前《物業(yè)管理條例》規(guī)定到建委備案，實際上建委發(fā)了個文件，先到居委會蓋章、然后到街道辦事處蓋章，現(xiàn)在明確了只蓋一個章，居委會的章取消了，到街道辦事處備完案就可以了，由街道辦事處抄報給各單位，就不需要我們跑到建委去備案了。這是一個很大的進(jìn)步。
關(guān)于由居委會作召集人的問題，許多業(yè)主表示擔(dān)心。居委會要是不作為怎么辦?有些業(yè)委會成立不了，就是卡在居委會這一關(guān)。我認(rèn)為，這并不影響我們業(yè)主自己召集，更不影響我們業(yè)主通過直接的決定來作出規(guī)定。所以大家不用去擔(dān)心，因為法律已經(jīng)賦予了我們權(quán)利。這類問題和群眾的擔(dān)憂，在遠(yuǎn)郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部表現(xiàn)比較突出。由于歷史和社會人文環(huán)境的因素，當(dāng)?shù)氐母刹勘容^保守，還存在地方保護(hù)主義，比如不贊成小區(qū)成立業(yè)委會;排斥外來的業(yè)主;盡量安排自己的關(guān)系擔(dān)任物業(yè)服務(wù)工作;阻撓業(yè)主和業(yè)委會解聘原有當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司等等。在這個問題上，門頭溝區(qū)綠島家園小區(qū)業(yè)主們申請成立業(yè)委會的遭遇十分典型。
綠島家園小區(qū)居委會的管轄范圍就是這個院子，居委會主任明確表
示反對成立業(yè)委會。從20**年起，幾位業(yè)主積極分子為成立業(yè)委會發(fā)起簽名，第一次是720戶業(yè)主，第二次是320戶業(yè)主。居委會主任去做分化的工作，告訴業(yè)主說沒有我的簽字，絕對成立不了，業(yè)主委員會是烏合之眾。去年6月份，這位主任甚至向街道辦事處匯報說業(yè)主是鬧事，給業(yè)主積極分子造成很大壓力。后來業(yè)主代表找到《業(yè)主周報》編輯部反映了情況，記者專程作了采訪報道，引起有關(guān)部門的關(guān)注，在市、區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心的督促下，這位居委會主任態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，表示要積極支持業(yè)主們的要求，早日落實籌備工作。《指導(dǎo)規(guī)則》實際上在這里只規(guī)定了召集人制度，把其他的權(quán)利還是給了業(yè)主大會和業(yè)主委員會。居委會起到監(jiān)督的作用，業(yè)主委員會和業(yè)主大會有問題的時候，居委會要向街道辦事處去報告。由街道辦事處來處理這個事情，是有好處的。因為如果街道辦事處處理不對，可以走行政復(fù)議、行政訴訟。 實際上，《指導(dǎo)規(guī)則》是把居委會的工作和街道辦事處、和居民拉近了，現(xiàn)在規(guī)定了居委會要負(fù)責(zé)召集成立籌備組，要負(fù)責(zé)任，我希望她負(fù)責(zé)任，捆在一塊兒，就知道什么是責(zé)任、什么是受累了。
業(yè)主們對居委會做召集人還有許多擔(dān)心，比如：政府是好心，但"好心可能辦壞事"，居委會權(quán)力大了，就可能產(chǎn)生腐敗，侵犯業(yè)主權(quán)益;有的居委會干部水平不高，指導(dǎo)不好選舉工作。對于這個問題，我認(rèn)為解決的最好措施一是搞好對街道居委會的培訓(xùn)，二是加強對居委會指導(dǎo)工作的監(jiān)督。培訓(xùn)工作至關(guān)重要，其中包括政治責(zé)任心、思想政策水平和籌備業(yè)主大會、選舉業(yè)委會專業(yè)知識的學(xué)習(xí)提高。只有居委會一心為公，把所有工作整明白了，才能知道好小區(qū)工作。據(jù)了解，市政府有關(guān)部門對這一工作已經(jīng)列出計劃，將準(zhǔn)備從二月底開始，分期分批的開展這方面的培訓(xùn)。我想，經(jīng)過培訓(xùn)，這方面問題會解決得好一些。不管怎么說，我們廣大業(yè)主是有監(jiān)督權(quán)的，有了問題，群眾有權(quán)利向上級反映，并要求政府機關(guān)介入解決。當(dāng)前，有一個普遍存在的問題，就是有些小區(qū)的業(yè)主不關(guān)心小區(qū)的事兒，對成立業(yè)主大會和選舉業(yè)委會不熱心。一方面我們在舉手宣示我們的權(quán)利，另外一方面又拱手讓別人行使我們的權(quán)利。許多人都有這種矛盾心理。這是我們推動小區(qū)建設(shè)的思想障礙，需要我們在座的帶頭人深入群眾，堅持不懈的搞好思想發(fā)動工作。
新的《指導(dǎo)規(guī)則》增加了開發(fā)商的責(zé)任，督促開發(fā)商、物業(yè)公司支持成立業(yè)主大會。如果開發(fā)商拒絕買單，不提供有關(guān)資料，不主動配合，就意味著存在違規(guī)行為，政府建設(shè)部門有責(zé)任去處理這個問題。
關(guān)于業(yè)主大會投票，因為召集業(yè)主大會會議很困難，現(xiàn)在規(guī)定了代理人制度。以前的制度是一個業(yè)主只能代表一個業(yè)主，不能接受很多人的委托。這次有進(jìn)步，規(guī)定具體一個業(yè)主可以代表幾個業(yè)主，由業(yè)主大會議事規(guī)則來決定。這樣一個業(yè)主就可以接受很多業(yè)主的委托去投票，將來各小區(qū)可以各樓設(shè)立代理人制度，幾十個人開會就可以代表業(yè)主大會來表決，而不是召集那么多人。當(dāng)然代理人有哪些權(quán)限還需要寫清楚，讓業(yè)主簽授權(quán)書，這樣方便大家開業(yè)主大會會議，這也是一個很大的進(jìn)步。當(dāng)然處分建筑物重建、公共維修基金這些重大事項的時候，還需要業(yè)主挨家挨戶投票，一般事務(wù)可以由代理人來決定。當(dāng)然代理制度和業(yè)主代表制度是不一樣的，但是我們在處理業(yè)主大會議事規(guī)則的時候可以結(jié)合起來，業(yè)主代表可以兼任某棟樓的代理人，這就可以方便大家召開業(yè)主大會，這些是比較好的地方，我們將來可以用起來。
比起《物業(yè)管理條例》，《指導(dǎo)規(guī)則》還有一個很大的變化，業(yè)主可以以一幢樓、一個單元、一個樓層為單位，共同決定本區(qū)域內(nèi)的管理事務(wù)。現(xiàn)在很多事情都要幾百戶、幾千戶來共同表決，現(xiàn)在一棟樓的業(yè)主可以自己來決定，當(dāng)然限制不能與整個小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約和整個業(yè)主大會議事規(guī)則抵觸，但總之這也是一個進(jìn)步。
在選舉業(yè)委會問題上，如果房產(chǎn)證上只寫一個人的名字，作為夫妻的另一方能否具備被選舉資格呢?如果夫妻雙方約定房屋為共有財產(chǎn)，那么根據(jù)《婚姻法》夫妻雙方就都是業(yè)主。為了更加方便確認(rèn)這一點，最近政府出臺了一個文件，只要夫妻雙方帶著結(jié)婚證、戶口本、身份證去房地產(chǎn)管理部門，花上30元錢工本費，就可以加上另一方的名字。因此，產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)有了兩個，一個是主體證;另一個是共有證。兩個證都擁有同等的權(quán)利。
有人提出《指導(dǎo)規(guī)則》中沒有規(guī)定業(yè)主委員會的辦公用房，我認(rèn)為不是這樣的。法律規(guī)定業(yè)主對于公共區(qū)域持共有權(quán)益，大家買下的房子，究竟這些房子干什么用不需要別人決定，我們自己舉手表決，這個地方作為業(yè)主委員會的辦公用房，我們從物業(yè)費中抽出一部分作為業(yè)主委員會的經(jīng)費，我們就不需要參照《指導(dǎo)規(guī)則》了。現(xiàn)在最好的社區(qū)每年的公共收益超過了100萬，總比居委會好得多，大家可以去舉手，干嗎需要這份文件呢?文件上沒寫你就沒有嗎?不是。現(xiàn)在我們已經(jīng)開始有業(yè)權(quán)收益的項目了，比如樓梯廣告、電梯廣告、每年下來有100多萬，需要這份文件嗎?不需要。包括物業(yè)用房和業(yè)主委員會用房，不需要文件規(guī)定，從窄的方面來說，業(yè)主委員會的工作也有一項是物業(yè)管理，我們表決將某間房子作為業(yè)主委員會用房，完全沒有問題。
業(yè)主的所有權(quán)是否必須要通過各級紅頭文件來規(guī)定才有所有權(quán)?我認(rèn)為不是，我可以決定每年100多萬的經(jīng)費，難
道不能決定業(yè)主委員會的用房嗎?我可以決定這家物業(yè)公司明年不在我這兒經(jīng)營服務(wù)了，我還不能決定物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)嗎?如果沒有文件認(rèn)可大家覺得心虛的話，我覺得沒有必要，在這里，我想強調(diào)一個業(yè)主自身的覺悟和堅持學(xué)習(xí)、不斷接受再教育的問題，這個問題容易忽略，但影響卻十分深遠(yuǎn)。有的專家講的好："我不擔(dān)心業(yè)委會能不能選舉出來，但是擔(dān)心業(yè)委會能不能把工作干好，能不能把這項事業(yè)長期永久地堅持下去。"他講得很深刻，想得很長遠(yuǎn)。確實存在這個問題。因為干好小區(qū)工作要靠業(yè)委會和全體業(yè)主的共同配合。如果業(yè)主沒有覺悟，不關(guān)心公益事業(yè)，不尊重公共利益，要想搞好小區(qū)建設(shè)就很難。比如物業(yè)費問題，從實質(zhì)上講這并不是一種消費，而是對自家產(chǎn)業(yè)的一種投資，只有保持一定的投入才能保障你的家園不會敗落;只有運用好這種投資，才能使大家的產(chǎn)業(yè)保持升值。這種觀念還沒被大多數(shù)業(yè)主所認(rèn)可，還要長期不懈地展開宣傳教育。當(dāng)然，涉及到業(yè)主和住宅區(qū)方方面面的法律問題也是業(yè)主接受教育的重要方面。我們希望大家，所有業(yè)委會多做這方面的工作，持之以恒，使廣大業(yè)主在文化知識、法律意識、思想道德等方面有較大的提升，有長足的進(jìn)步。 第三，業(yè)申委將向政府有關(guān)部門建議和呼吁，允許將業(yè)主大會登記為法人組織
這個問題是《指導(dǎo)規(guī)則》未作規(guī)定的問題，因為它涉及到諸多司法領(lǐng)域，解決起來比較復(fù)雜。但給予業(yè)主委員會法人資格確實是很多業(yè)主群眾和專家學(xué)者的共同呼吁。因為這也是擺在廣大群眾和業(yè)委會面前的一個實質(zhì)問題：法人資格是業(yè)主大會工作的雙向需求。一方面對內(nèi)，有了法人資格，可以從法制的角度對業(yè)委會及其成員進(jìn)行約束，讓每一位成員從主觀上和客觀上對自己的職務(wù)和工作真正負(fù)起法律責(zé)任;另一方面對外，可以以獨立法人的身份處理與外界單位的相互關(guān)系和各種糾紛。換句通俗的話說，有了法人資格，業(yè)委會內(nèi)外的很多事情可能就好辦了。
舉例來講，由于沒有法人資格這種待遇和限制，現(xiàn)在有些業(yè)委會成員沒有法律意識和承擔(dān)司法責(zé)任的顧忌。有的認(rèn)為反正業(yè)委會是群眾組織，我能干就干，不能干就不干，說不干不打招呼就不管了。還有的業(yè)委會主要成員個人主義嚴(yán)重，大權(quán)獨攬慣了，自己決定離開業(yè)委會時，連印章、文件一起帶走，誰也不給。由于缺乏法律意識，有的業(yè)委會成員在換屆選舉后，不情愿交接相關(guān)手續(xù)，讓新當(dāng)選的業(yè)委會成員無法開展正常工作。尤其是在業(yè)委會處理與物業(yè)公司、業(yè)主的矛盾糾紛時，常常使業(yè)委會陷于束手無策的境地，想打官司無法以自身為主體起訴對方，與外界打交道由于沒有獨立法人資格而無法辦理相關(guān)手續(xù)。
為此業(yè)申委將聯(lián)名向北京市政府發(fā)出呼吁書，請求允許將業(yè)主大會注冊為法人組織，中場休息時請大家聯(lián)名。
各位代表朋友，我們堅信，有市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，有在座的各界精英人士的不懈努力，加上廣大業(yè)主群眾的配合支持，20**年的北京業(yè)主大會和業(yè)委會建設(shè)一定會取得豐碩成果。謝謝大家。
篇2：北京市關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見〔2013〕
北京市朝陽區(qū)房屋管理局關(guān)于業(yè)主委員會申請變更住宅專項維修資金存儲銀行的管理意見
朝房安〔20**〕81號
第一條 為加強對住宅專項維修資金的管理，規(guī)范辦理專項維修資金的劃轉(zhuǎn)，根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)的實際情況，特制訂本意見。
第二條 本行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項維修資金存儲銀行的變更和資金的劃轉(zhuǎn)適用本意見。
第三條 本意見所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新、改造的資金。
第四條 根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》第五條第四款規(guī)定，朝陽區(qū)房屋管理局(以下簡稱“區(qū)房管局”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
第五條 業(yè)主委員會辦理變更住宅專項維修資金存儲銀行的審批手續(xù)時，需提交以下材料：
1.朝陽區(qū)住宅專項維修資金變更存儲銀行申請表;
2.業(yè)主大會同意變更事項的決議;
3.屬地街道(地區(qū))辦事處關(guān)于業(yè)主大會表決事項的確認(rèn)意見;
4.業(yè)主委員會管轄范圍內(nèi)的小區(qū)產(chǎn)權(quán)清冊及相關(guān)情況說明;
5.業(yè)主委員會備案表;
6.業(yè)主委員會主任、副主任及經(jīng)辦人身份證明(原件及復(fù)印件);
7.銀行開戶許可證;
8.業(yè)主委員會授權(quán)經(jīng)辦人的委托書;
9.業(yè)主委員會及業(yè)主委員會主任、副主任和經(jīng)辦人的預(yù)留印鑒。
第六條 提交的材料齊全，經(jīng)區(qū)房管局核定管轄范圍無誤，符合劃轉(zhuǎn)條件的，區(qū)房管局與業(yè)主大會新選定的開戶銀行及業(yè)主委員會簽訂住宅專項維修資金使用監(jiān)管協(xié)議。
第七條 專項維修資金監(jiān)管協(xié)議書簽訂后，業(yè)主委員會可辦理銀行開戶手續(xù)。銀行開戶手續(xù)辦好后，由區(qū)房管局制作可以劃轉(zhuǎn)專項維修資金書面通知書。
第八條 業(yè)主委員會經(jīng)辦人持區(qū)房管局出具的專項維修資金劃轉(zhuǎn)通知書，到北京市住房資金管理中心朝陽管理部完成資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
第九條 業(yè)主委員會將專項維修資金劃轉(zhuǎn)到新的開戶銀行后，使用每筆資金必須按照政府主管部門規(guī)定的程序辦理支付手續(xù)。
第十條 業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)及時報區(qū)房管局，由區(qū)房管局書面告知開戶銀行業(yè)主委員會變化情況。
第十一條 專項維修資金劃轉(zhuǎn)后應(yīng)保持相對的穩(wěn)定性，若業(yè)主委員會成員發(fā)生變更或者換屆需再次改變存儲銀行的，業(yè)主委員會均須按本意見履行變更手續(xù)。
第十二條 本實施意見由朝陽區(qū)房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。
第十三條 本實施意見自20**年8月1日起執(zhí)行。
朝陽區(qū)房屋管理局
20**年7月30日
篇3：業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則(2010年)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定,制定本規(guī)則。
第二條 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成,代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。
第三條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生,履行業(yè)主大會賦予的職責(zé),執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,接受業(yè)主的監(jiān)督。
第四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定,對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第六條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助,負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
第二章 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意,不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求(來自:www.dewk.cn),及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料:
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的,區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù),其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半,籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
第十一條 籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的,由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下籌備工作:
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的,籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十三條 依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為,已經(jīng)合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人,可以認(rèn)定為業(yè)主。
業(yè)主的投票權(quán)數(shù)由專有部分面積和業(yè)主人數(shù)確定。
第十四條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格,根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素,確定業(yè)主委員會委員候選人名單。
第十五條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作,組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。
第十六條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。
第十七條 業(yè)主大會決定以下事項:
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。
第十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定:
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第十九條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項作出規(guī)定:
(一)業(yè)主大會名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責(zé);
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
第二十條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費,不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的,業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第二十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的,應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需
投票表決的,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
第二十三條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積:
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的,暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建筑物總面積,按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十四條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):
(一)業(yè)主人數(shù),按照專有部分的數(shù)量計算,一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
(二)總?cè)藬?shù),按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第二十五條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。
一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的,應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán),但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。
業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。
第二十六條 業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的,可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
未參與表決的業(yè)主,其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票,由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議,推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。
第二十八條 業(yè)主可以書面委托的形式,約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán),具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十九條 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 三分之二以上的業(yè)主同意;決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。
第三章 業(yè)主委員會
第三十一條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生,由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并符合下列條件:
(一) 具有完全民事行為能力;
(二) 遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三) 遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);
(四) 熱心公益事業(yè),責(zé)任心強,公正廉潔;
(五) 具有一定的組織能力;
(六) 具備必要的工作時間。
第三十二條 業(yè)主委員會委員實行任期制,每屆任期不超過5年,可連選連任,業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議,推選業(yè)主委員會主任和副主任。
第三十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù):
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
第三十四條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后,可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi),備案內(nèi)容發(fā)生變更的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第三十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維 護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
第三十八條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開7日前,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程,聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔,業(yè)主委員會會議作出的決定,應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認(rèn),并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內(nèi)容:
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議記錄;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同;
(四)業(yè)主委員會選舉及備案資料;
(五)專項維修資金籌集及使用賬目;
(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;
(七)業(yè)主的意見和建議。
第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定,并指定專人保管印章。
使用業(yè)主大會印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會會議的決定;使用業(yè)主委員會印章,應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定。
第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況,應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。
第四十三條 有下列情況之一的,業(yè)主委員會委員資格自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第四十四條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的,由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責(zé)的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會委員資格終止的,應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
第四十六條 業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議,重新選舉業(yè)主委員會。
第四十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月,應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,進(jìn)行換屆選舉,并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
第四十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi),將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第四章 指導(dǎo)和監(jiān)督
第四十九條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動,及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%,建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
第五十一條 業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議,或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況,業(yè)主委員會不履行組織召開會議 職責(zé)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會 在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政 府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
第五十二條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主 委員會會議的,業(yè)主委員會主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以指定業(yè) 主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。
第五十三條 召開業(yè)主大會會議,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第五十四條 召開業(yè)主委員會會議,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會,并聽取居民委員會的建議。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會開展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條 違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定,擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的,物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的,應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任。
第五十六條 業(yè)主委員會委員資格終止,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,其他業(yè)主委員會委員可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
業(yè)主委員會任期屆滿后,拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的,新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。
第五十七條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織換屆選舉工作。
第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責(zé)。
第五十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第六十條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義,從事違反法律、法規(guī)的活動,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集,由區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加,共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第五章 附 則
第六十二條 業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè),成立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會的,可參照執(zhí)行本規(guī)則。
第六十三條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門與街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作中的具體職責(zé)分工,按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十四條 本規(guī)則自20**年1月1日起施行。《業(yè)主大會規(guī)程》(建住房[20**]131號)同時廢止。