小區(qū)成立業(yè)主委員會，難在哪兒
《中華人民共和國物業(yè)管理條例》已于7年前頒布，業(yè)主委員會早已不是什么新生事物。然而，西安目前業(yè)主委員會成立率仍很低，這使得大修基金無法動用，業(yè)主維權(quán)比較艱辛。有人調(diào)侃業(yè)委會的成立“像中彩票”，需要有能力又熱心的退休人士，還要有一群素質(zhì)較高的業(yè)主，以及開明的物業(yè)公司——
20**年4月，西安萬強藝術家小區(qū)一位業(yè)主被打，后因傷勢過重搶救無效死亡。在他發(fā)起成立業(yè)主委員會的過程中，開發(fā)商和物業(yè)公司雇兇殺人。
此案的主要嫌疑人滕麟、王少華已于去年12月18日被一審判處死刑。判決書下來那一夜，遇害業(yè)主左明煒的遺孀張大聯(lián)輾轉(zhuǎn)反側(cè)。從立案、審判到一審宣判，奔忙了近一年，寫了數(shù)不清的材料，事情終于有了結(jié)果，“拿到判決書，人根本不敢看，傷口又被撕開了一次。”
李蓉莉，萬強藝術家小區(qū)成立業(yè)主委員會的發(fā)起人之一。從20**年開始籌備到20**年3月29日業(yè)主委員會成立，她坦稱“一言難盡”。目前，業(yè)主委員會依然面臨困境，因為種種原因，規(guī)范管理無法展開。“那么難我們都挺過來了，我有信心能夠?qū)⒐ぷ鞅M快推向正軌。”
業(yè)主委員會的成立，究竟難在哪兒？
住戶間相互了解有限
牽頭者面臨重重困難
南郊某小區(qū)的業(yè)主王力(化名)最近有點煩，入住了4年的小區(qū)，物業(yè)管理總是讓人不滿意：電費收取不合理，管道維修不及時等等，“個人去溝通時，總覺得物業(yè)不重視，推三阻四。”為了有個和物業(yè)平等對話的平臺，從20**年底，小區(qū)計劃籌備業(yè)主委員會。然而，接下來的情況讓他非常頭疼。
首先面臨的是誰來籌備的問題。年輕人要上班沒有那么多時間，只能寄希望于退休后的老年人。但很多老年人存在業(yè)主身份認定等問題，因為大多是以兒女的名義買的房，不是房產(chǎn)證上的“業(yè)主”。發(fā)起人的確定用了近一個月時間，召集業(yè)主第一次開會又用了3個月時間。響應小區(qū)里貼通知的人不多，大部分業(yè)主一直在觀望。沒有大的場所，第一次會議的地點放在了小區(qū)籃球場。業(yè)主相互間不太熟悉，要取信于大家顯得很不容易。一年過去了，當初發(fā)起籌備的5個人，只剩下王力還在堅持。
西安洪振律師事務所武軍律師認為，成立難首先在于要求有點高。最新修訂的《西安物業(yè)管理條例》第二十三條規(guī)定的成立條件是符合下列情形之一：物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上；或是首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上。
陜西平鏡律師事務所周文海律師從20**年就關注業(yè)主委員會成立的難題，并多次參與業(yè)主委員會成立的法律咨詢工作。在他看來，業(yè)主委員會和村民委員會雖然聽上去相似，但實際上卻很不同。村委會選舉時因為知根知底，有公信力的領導很容易選出，但小區(qū)居民來自五湖四海，互相之間不太了解，除非發(fā)生影響集體利益的事情，平常聯(lián)系較為松散。
20**年，北郊某大型小區(qū)欲成立業(yè)主委員會，發(fā)起人獲得了業(yè)主的信任，開發(fā)商也提供了會議室，但拿委托書去房地局備案時，遭到“能不能代表業(yè)主”的質(zhì)疑。這時，有業(yè)主指責做防護窗生意的發(fā)起人是為了私利，發(fā)起人的確有這個想法，但被無限放大之后，立刻遭到普遍質(zhì)疑。最后，發(fā)起人干脆賣了房子一走了之。
平臺難找，這好比新生選班長。雖然相互之間不了解，但大家至少坐在一個教室，而一般小區(qū)里是缺乏“教室”這個平臺的。網(wǎng)絡論壇現(xiàn)在比較發(fā)達，以此為平臺是否能夠解決這一問題？王力所住小區(qū)的qq群已經(jīng)成立兩年，但通過這種方式的了解“還是不夠”，很多老年居民也不習慣使用網(wǎng)絡。
和物業(yè)沒矛盾前就應籌備
街道辦有義務當好牽頭人
成立業(yè)主委員會的契機，多是源自對物業(yè)服務不滿，這就很難獲得物業(yè)公司的支持。王力也覺得，“抱著抗衡的心態(tài)，物業(yè)公司很難積極參與。”業(yè)主委員會的成立應該是業(yè)主、物業(yè)公司和相關管理部門通力合作的結(jié)果，《西安市物業(yè)管理條例》第二十三條規(guī)定：街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。
周文海認為一些街道辦沒有盡到相關義務。街道辦應該更加主動地去組織業(yè)主委員會，當好牽頭人，單純靠業(yè)主去向物業(yè)公司索取相關資料，不容易也不合適。如果能在剛開始就主動一些，在雙方尚未發(fā)生矛盾時就組織成立，物業(yè)公司也相對會多些配合。
楓葉新都市業(yè)主委員會成立于20**年，目前運轉(zhuǎn)良好。這家業(yè)委會的主任毛新榮對于西安市業(yè)主委員會成立率不高感到不解，國家法律
法規(guī)比起當年已經(jīng)細化不少，業(yè)主的維權(quán)意識也在不斷提高。她認為，問題出在有些開發(fā)商和物業(yè)公司目光短淺，沒有意識到成立業(yè)主委員會早已是大勢所趨。在她看來，自己小區(qū)的物業(yè)開發(fā)商比較明智，在得知業(yè)主委員會開始籌備后，借給籌備人3萬元作為啟動資金。開發(fā)商、物業(yè)方積極配合，小區(qū)的管理水平就提高了，對于后續(xù)樓盤的銷售也必然具有正面作用。現(xiàn)在，該業(yè)主委員會和物業(yè)公司關系融洽。記者采訪時，正逢雙方召開元旦茶話會。“這也得益于負責溝通的委員以大家利益為重，不提自家問題，物業(yè)方便會減少對立情緒。”毛新榮說，“業(yè)主委員會成立一年后，工作人員才開始領取工資。什么樣的人適合做業(yè)主委員會的工作？一定不能有太多私心雜念，否則走不長。”
武軍律師認為，缺乏對開發(fā)商、物業(yè)的制約機制也是問題之一。物業(yè)管理條例雖然規(guī)定，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當提供籌備工作所需的義務，但卻沒有懲罰措施。
團結(jié)的核心善用法律維權(quán)
一個天時地利人和的樣本故事
楓葉新都市業(yè)委會的成立，像是一個“天時地利人和”的樣本故事。從籌備到成立，只用了不足4個月時間。
發(fā)起籌備的時間選在了20**年的大年初四。那時，住戶們基本都在家過春節(jié)，不少人還在同一個單位工作，相對熟悉。
發(fā)起人拿著擴音喇叭，物業(yè)公司提供了兩張桌子——3天時間里，入住的900多戶中，有700多戶簽名同意成立業(yè)委會。70人的維權(quán)小組形成后，又選出了由27人組成的委員會，每一次進展都有章可循。毛新榮的丈夫是業(yè)主，她的資格認定要得到丈夫的全權(quán)委托書。
開會地點在小區(qū)的舊餐廳。第一次開會，業(yè)主們暢所欲言，用毛新榮的話講“吵個不停”。慢慢地，舉手表決、少數(shù)服從多數(shù)，章程也定了下來。每個月寫工作計劃，遇有突發(fā)事件時，業(yè)委會的常委們開會討論、商議解決。
接下來，一切按程序走：房地局備案，小區(qū)公示，聘請律師清理家產(chǎn)，確定管理用房，收回小區(qū)廣告和施工設備圖紙，核查大修基金等等。
業(yè)主委員會通過報紙公開進行招聘后，一下子來了七八家物業(yè)公司。開會時，業(yè)主們還是鐘情原有的物業(yè)公司。大家也擔心，如果換了新的物業(yè)公司，小區(qū)每天僅垃圾就有20車，一旦出了狀況就會很麻煩。
臨街房出租和廣告位都牽扯業(yè)主利益，業(yè)委會沒有經(jīng)營權(quán)，便委托物業(yè)公司經(jīng)營管理，收入按比例分配。
陜西聯(lián)強律師事務所白云主任曾表示，楓葉新都市業(yè)主委員會之所以能夠帶領廣大業(yè)主，摸索出這種物業(yè)管理模式，是因為整個小區(qū)有一個團結(jié)的核心，并善于運用法律維護合法權(quán)益。
自成立到現(xiàn)在，楓葉新都市業(yè)委會已接待了七八十家小區(qū)業(yè)主來咨詢經(jīng)驗。
每個步驟都要在陽光之下
特殊情況可采用迂回策略
《西安市物業(yè)管理條例》已經(jīng)市第十四屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過，自20**年6月1日起施行。如何進一步加快業(yè)主委員會的成立？武軍以自己在南京的親身感受，提出了居委會來主持管理的建議。毛新榮覺得，應該加強宣傳成立業(yè)委會的好處，如果不成立，小區(qū)的大修基金就難以啟用。
南郊某小區(qū)業(yè)主委員會的成立也許能從另一個方面說明問題。開發(fā)商支持成立的前提，是業(yè)委會必須是自己利益的代言人，且由自己指認代表，與開發(fā)商有親密關系的業(yè)主達到10%以上，初次選舉便占了優(yōu)勢。周文海律師建議，業(yè)主先答應條件，首先要成立，開發(fā)商可以指認主任，但必須由其他業(yè)主當委員，以此“妥協(xié)”后，若有不滿，則可在換屆選舉時改選主任。在這種迂回的策略下，這個小區(qū)的業(yè)主委員會20**年順利成立。
房地產(chǎn)行業(yè)的知名律師秦兵介紹說，在北京，目前真正有業(yè)主委員會的小區(qū)，占總數(shù)不足10%。他認為，法律沒有規(guī)定必須成立業(yè)主委員會，而是鼓勵成立、主張成立。業(yè)主們是一個龐大的消費群體，出于保護業(yè)主權(quán)益的需要，應通過嚴格的立法來保障成立業(yè)主委員會的每一個步驟都在陽光之下，“解決社會矛盾成本最低的方法就是立法，立好法，立高質(zhì)量的法。”
摒棄私心堅定信心
“每天8小時在單位，16個小時在小區(qū)”，已成為城市居民的一種生活模式。然而，一提到小區(qū)，許多人總皺眉頭。原因何在——小區(qū)的管理不盡如人意。且不說大修基金去向如何、管理是否到位等等，當業(yè)主利益遭遇漠視或受到侵害時，維權(quán)的艱苦與漫長，使不少人進退兩難、欲罷不能。究其癥結(jié)，許多小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。
同一個小區(qū)的業(yè)主們要有一種意識，一種“事情關己不能掛起”的意識，積極主動地為本小區(qū)業(yè)委會的成立貢獻力量，同時講究方式方法，除了嚴格按照國家和地方的法律法規(guī)辦事，還要選擇恰當?shù)臅r機，摒棄私心，盡可能多“走動”，事先贏得多數(shù)人的理解、支持和配合，按步驟，守規(guī)矩，直至完全促成。
做事情遇到困難、挫折都很正常，關鍵是要有信心，一種不達目的不罷休的信心。
篇2：物管案例：業(yè)主通過網(wǎng)絡自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦
物管案例：業(yè)主通過網(wǎng)絡自發(fā)成立業(yè)主委員會怎么辦
物業(yè)管理公司剛剛進駐小區(qū)，業(yè)主們卻已經(jīng)成立業(yè)主委員會。他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡發(fā)起的，有一百左右人，還推選了一位業(yè)主委員會主任，這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡各位業(yè)主。這樣的業(yè)主委員會合法嗎？
[案例分析]
業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的核心，其成立根據(jù)慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業(yè)主委員會成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關法規(guī)制度”中有明確介紹。本案例中小區(qū)業(yè)主委員會的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。
[解決辦法]
從與業(yè)主長遠合作的角度，首先物業(yè)管理公司應肯定業(yè)主這種自治管理的民主意識，但也要宣傳業(yè)主委員會成立的相關法規(guī)政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時，物業(yè)管理公司還要表明愿意積極幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會的愿望，愿意與其友好合作的心意。
[相關法規(guī)制度]
1．《業(yè)主委員會成立程序》
一、提出申請
物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：
（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上；
（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用超過一年的。
二、成立籌備小組
街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。
三、籌備小組開展籌備工作
（一）籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。
（二）籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。
籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。
（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。
（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。
四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。
籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。
會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。
五、申請登記業(yè)主委員會
自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；
（一）業(yè)主委員會登記申請表；
（二）街道辦事處核準證明；
（三）業(yè)主委員會選票；
（四）業(yè)主代表選票；
（五）業(yè)主授權(quán)委托書；
（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；
（七）業(yè)主委員會章程；
（八）業(yè)主公約；
（九）其他相關資料。
六、核準批復
區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。
2．業(yè)主委員會章程（示范文本）
第一章 總則
第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。
本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應當則業(yè)主擔任。
本會是業(yè)主大會的常設機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。
第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。
第三條本章程所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。
第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。
第二章 組織及職責
第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。
第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。
本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。
本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。
第七條本會權(quán)利
1．召集和主持業(yè)主大會；
2．與物業(yè)管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；
3．采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；
4．與物業(yè)管理單位議定年度管理計劃、年度費用概算及決算報 告；
5．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；
6．修訂業(yè)主公約、本會章程。
第八條 本會義務
1．籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；
2．執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；
3．執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；
4．保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；
5．執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；
6．本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。
第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。
第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼：
1．本會主任；
2．本會副主任；
3．本會執(zhí)行秘書；
4．本會同意的其他人員。
第三章 會議
第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上業(yè)主和委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。
第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關材料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。
第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。
第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。
當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。
第十條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。
第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。
第四章 委員
第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過15人。
第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強， 有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。
第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。
第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停 任，并由下次業(yè)主大會確認：
1．已不是業(yè)主；
2．無故缺席會議連續(xù)三次以上；
3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；
4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；
5．其他原因不適宜擔任本會委員的。
6．第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。
第二十二條委員的權(quán)利和義務
（一） 權(quán)利
1．有權(quán)參加本組織的有關活動；
2．有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；
3．有權(quán)參與本會有關事項的決策；
4．具有對本會的建議和批評權(quán)。
（二） 義務
1．遵守本會章程；
2．執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；
3．參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；
4．向本會的工作提供有關資料和建議；
第五章 經(jīng)費與辦公用房
第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。
第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每年度向業(yè)主公布。
第二十五條本會的辦公用房由--解決。
第六章附則
第二十六條業(yè)主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。
第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。
第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。
篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(2007年)
江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作指引(20**)
第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定，制定本工作指引。
第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及其活動適用本工作指引。
第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。
物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，承擔相應義務。
業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應當代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行相應義務。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生。
第四條 市（區(qū)）房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡稱行政主管部門），負責依法對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立（換屆選舉）進行業(yè)務指導，并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進行登記備案。
第五條 街道辦事處、居民委員會負責指導、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常活動，并負責協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關事務，并對依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會進行登記備案。
第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無關的活動。
第七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令其即時解散，由所在地的居民委員會依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（1）業(yè)主委員會有越權(quán)、不履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴重的；
（2）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的。
第八條 業(yè)主大會的組成和職責
（一）業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
（二）業(yè)主大會的主要職責如下：
（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（2）制定和修改管理規(guī)約；
（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（4）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（5）籌集和使用專項維修資金；
（6）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（7）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第九條 首次業(yè)主大會會議的籌備
（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導下，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業(yè)主大會籌備工作。
（二）籌備組成員名單確定后，應當書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應在收到書面告知后15日內(nèi)，指導、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設單位代表或社區(qū)居民委員會工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長由業(yè)主擔任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。
籌備組主要負責業(yè)主大會籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應當指導、協(xié)助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應配合籌備組開展工作。
（三）籌備組的主要職責如下：
（1）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；
（2）確定業(yè)主委員會委員的人數(shù)；
（3）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務準備工作；
（
4）確認業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（5）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，制定業(yè)主委員會的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計票人和監(jiān)票人各若干名。
（四）業(yè)主委員會應由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。
（五）業(yè)主委員會選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。
（六） 籌備組應當依法確認業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會選舉證。選舉證應當寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。
選舉證用于業(yè)主大會事務中核實業(yè)主身份。
（七） 業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計算。以每1平方米為一個投票權(quán)，不足1平方米的，按四舍五入計算。
（八） 業(yè)主委員會委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人。籌備組應該審查候選人的資格并確定候選人名單。
業(yè)主聯(lián)名推薦的，應在籌www.dewk.cn備組規(guī)定的時間內(nèi)完成，逾期推薦的無效。
（九） 籌備組應當將下列事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間為7日：
（1）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）；
（2）業(yè)主委員會委員候選人簡歷、會議的表決票樣、業(yè)主委員會選票票樣、業(yè)主大會會議議程。
業(yè)主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內(nèi)以書面形式并署實名向籌備組提出。籌備組應當在5日內(nèi)予以答復。
（十） 籌備組應當于業(yè)主大會會議召開15日前將會議通知以下列方式送達全體業(yè)主：
（1）當面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認；
（2）掛號信郵寄或通過媒體公告。
此外，會議通知還應當在小區(qū)公告欄公告。
通知應寫明會議的時間、地點、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務等。
第十條 首次業(yè)主大會會議的召開
（一）首次業(yè)主大會會議的內(nèi)容包括：
（1）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（2）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；
（3）其他需要業(yè)主大會會議表決通過的事項。
（二） 業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護人行使投票權(quán)。
業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權(quán)數(shù)。
業(yè)主投票時應出示選舉證，代理人除應出具業(yè)主的選舉證外，還應出示委托書、身份證復印件。
（三）單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應自行確定一名投票人。
（四）業(yè)主委員會委員候選人以得票多少排序，按預定委員人數(shù)得票多者，且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，依次當選為首屆業(yè)主委員會委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會。
（五） 采用書面形式召開業(yè)主大會會議的，籌備組應當在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時間、地點和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。
（六）回收時限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)達到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例。
前款“與會業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計之和。
（七）籌備組負責組織開箱驗票、統(tǒng)計工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。
（八） 籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，由業(yè)主委員會委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名、副主任一至兩名。
首次業(yè)主委員會會議結(jié)束后，籌備組自行解散。
第十一條 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期、業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費籌集、管理、使用等事項依法作出約定。
第十二條 《管理規(guī)約》應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第十三條 業(yè)主大會定期會議和臨時會議
（一）業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
（二） 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應召開一次。
經(jīng)業(yè)主提議，且提議業(yè)主達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會應當依法召集業(yè)主大會臨時會議。
提議應附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會議內(nèi)容等。
業(yè)主委員會有權(quán)核實提議業(yè)主的業(yè)主身份，無法核實業(yè)主身份的業(yè)主的提議無效。
（三）業(yè)主委員會逾期不召開業(yè)主大會會議的，行主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請該物業(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助組織召開。
（四）業(yè)主大會定期會議和臨時會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，可以邀請物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會參加。
（五）因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會集體辭職的，業(yè)主大會仍應依法履行職責，其定期會議和臨時會議由所在地社區(qū)居民委員會組織召集。
（六）有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（1）20％以上業(yè)主提議的；
（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。
發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，物業(yè)所在地的行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期召開。
（七） 除業(yè)主委員會和社區(qū)居民委員會外，任何單位和個人不得非法召集業(yè)主大會定期會議和臨時會議。
第十四條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時應提交以下材料：
（1）業(yè)主委員會備案登記申請表；
（2）《管理規(guī)約》；
（3）《業(yè)主大會議事規(guī)則》；
（4）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計表；
（5）業(yè)主委員會組成人員基本情況及委員分工情況。
行政主管部門應當在收到上述材料后15日內(nèi)將有關情況書面通報物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。
第十六條 業(yè)主委員會的有關事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。
行政主管部門應當在收到上述材料后15日內(nèi)將有關情況書面通報所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會、派出所、物業(yè)服務企業(yè)。
第十七條 業(yè)主委員會委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（1）具有完全民事行為能力；
（2）遵紀守法；
（3）模范履行業(yè)主義務，未欠交物業(yè)服務費、專項維修基（資）金等；
（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，具有社會公信力；
（5）具有必要的工作時間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時間不少于十個月；
（6）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其上級或下屬企業(yè)內(nèi)任職。
第十八條 業(yè)主委員會委員應履行下列職責：
（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)管理服務費、專項維修基（資）金；
（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；
（三）向業(yè)主委員會報告業(yè)主的意見和建議。
第十九條 業(yè)主委員會委員應參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務培訓，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會議。
第二十條 業(yè)主委員會應當建立業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：
（1）各類會議記錄、紀要；
（2）業(yè)主委員會、業(yè)主大會決議、決定等書面材料；
（3）各屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、備案的材料；
（4）業(yè)主名冊；
（5）物業(yè)服務合同；
（6）有關法律、法規(guī)和業(yè)務往來文件；
（7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；
（8）維修資金收支情況；
（9）其他書面和實物資料。
第二十一條 業(yè)主委員會會議一般由主任或副主任召集和主持。
經(jīng)三分之一以上委員提議，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定時應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。
業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會的會議。
業(yè)主委員會召開會議時，可邀請物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會派員列席會議。
第二十二條 業(yè)主委員會可以聘請一名執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會的日常事務。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。
第二十三條 業(yè)主委員會的任期為2年或3年。業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，業(yè)主委員會應當書面報告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。
業(yè)主委員會委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會確定。
第二十四條 業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責令該業(yè)主委員會組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。
因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會仍應繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生為止。
第二十五條 新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將印章、檔案資料以及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。
第二十六條 業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應當召開業(yè)主大會增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會協(xié)助業(yè)主組織增補工作。
第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。
增補的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推www.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.
增補委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計算，但增補后的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)不宜超過17人。
增補工作完成后，原臨時業(yè)主委員會經(jīng)報經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會。
第二十八條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經(jīng)業(yè)主委員會會議通過，其委員資格終止，并予以公告：
（1）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；
（2）因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；
（3）拒不履行業(yè)主義務的；
（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；
（5）因疾病或其他原因喪失工作能力的；
（6）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；
（7）在物業(yè)管理項目所聘請的物業(yè)服務企業(yè)工作的。
其中出現(xiàn)（1）、（2）項情況的委員資格自動終止，其他情況須報下次業(yè)主大會備案。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會可以請求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。
第二十九條 業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業(yè)主：
（1）關于專項基（資）金的使用的建議；
（2）關于調(diào)整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；
（3）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；
（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度管理服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；
（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；
（6）關于罷免委員的建議；
（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十條 業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償責任。
第三十一條 業(yè)主委員會應依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照執(zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由www.dewk.cn責任人承擔相應的法律責任。
第三十二條 以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會作出決定，加蓋業(yè)主委員會印章方可對外公布。
有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：
（1）關于專項基（資）金的使用的建議；
（2）關于調(diào)整物業(yè)服務費并提交業(yè)主大會表決的建議；
（3）根據(jù)業(yè)主大會的表決及有關法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務企業(yè)的決議；
（4）對物業(yè)服務企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務計劃初審并提交業(yè)主大會表決的建議；
（5）關于決定召開臨時業(yè)主大會會議的決議；
（6）關于罷免委員的建議；
（7）向行政主管部門投訴、申請行政復議、訴訟、仲裁的決議；
（8）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。
第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當在行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。
第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三十五條 業(yè)主委員會的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。
第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。
江門市房產(chǎn)管理局
二○○七年十二月二十七日