物業(yè)管理手冊(cè)：物業(yè)分公司職能部門設(shè)置

　　各物業(yè)分公司必須按本手冊(cè)規(guī)定設(shè)置職能部門，因當(dāng)?shù)厍闆r特殊，需要變更部門職能、部門名稱或新增職能部門時(shí)，必須事先呈報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。

　　本章節(jié)對(duì)行政人事部、品質(zhì)部、財(cái)務(wù)部、管理處必須具有的職能作了規(guī)定。各物業(yè)分公司的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置必須遵守"責(zé)任清晰、設(shè)置規(guī)范、機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)、運(yùn)作高效"組織建設(shè)原則，可根據(jù)實(shí)際需要安排其它職能或設(shè)置其它職能部門（如工程部、物業(yè)部、經(jīng)營(yíng)部等），根據(jù)這些職能劃分進(jìn)行機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置。如公司規(guī)模較小，可將部門職能設(shè)置在管理處，盡量精簡(jiǎn)機(jī)關(guān)的行政機(jī)構(gòu)。

　　各物業(yè)分公司的體系文件應(yīng)根據(jù)本手冊(cè)規(guī)定，對(duì)組織架構(gòu)、部門、崗位職責(zé)有更細(xì)化的描述和規(guī)定。

　　組織機(jī)構(gòu)、部門及崗位設(shè)置須按本手冊(cè)要求獲得批準(zhǔn)。

　　1.行政人事部必要的工作職能

　　1.1溝通與協(xié)調(diào)

　　1)設(shè)置專責(zé)人員負(fù)責(zé)與管理公司物業(yè)管理部、項(xiàng)目所在公司對(duì)接溝通與協(xié)調(diào)，及時(shí)傳達(dá)相關(guān)信息。

　　2)負(fù)責(zé)建立并實(shí)施本公司內(nèi)部員工的溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　1.2目標(biāo)、計(jì)劃管理的落實(shí)

　　1)協(xié)助總經(jīng)理編制本公司年度工作計(jì)劃。

　　2)根據(jù)本手冊(cè)中的計(jì)劃管理要求落實(shí)業(yè)務(wù)工作計(jì)劃在各部門各崗位的運(yùn)用。

　　3)監(jiān)督各部門、崗位計(jì)劃實(shí)施效果。

　　4)監(jiān)督各級(jí)主管人員對(duì)計(jì)劃的考核情況。

　　5)協(xié)助總經(jīng)理監(jiān)督各部門責(zé)任目標(biāo)完成情況，監(jiān)控本公司責(zé)任目標(biāo)完成進(jìn)度。

　　1.3其它常規(guī)業(yè)務(wù)參考如下

　　1)制訂并完善公司相關(guān)工作管理制度；

　　2)協(xié)助公司總經(jīng)理規(guī)劃并培育公司企業(yè)文化體系；

　　3)負(fù)責(zé)組織召集公司大會(huì)、行政辦公例會(huì)及各項(xiàng)專題會(huì)議；

　　4)負(fù)責(zé)公司行政文件的擬定、登記、發(fā)放、歸檔及公司印章的保管和使用；

　　5)負(fù)責(zé)公司工商執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)的申辦、年審、變更、補(bǔ)辦、注銷等工作；

　　6)負(fù)責(zé)公司車輛、辦公設(shè)備、員工餐廳(公司機(jī)關(guān))、員工宿舍等行政管理工作；

　　7)負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)及宣傳；

　　8)負(fù)責(zé)員工的招聘、入職、離職、人事異動(dòng)；

　　9)負(fù)責(zé)對(duì)人力資源進(jìn)行規(guī)劃、預(yù)測(cè)、信息收集及數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)；

　　10)負(fù)責(zé)員工檔案的建立及勞務(wù)合同的管理；

　　11)負(fù)責(zé)公司員工考勤、工資、福利及保險(xiǎn)管理工作；

　　12)負(fù)責(zé)公司行政檔案、行政文書的管理。

　　2.品質(zhì)部必要的工作職能

　　2.1建立、維護(hù)和改進(jìn)公司管理體系

　　1)根據(jù)本手冊(cè)要求協(xié)助總經(jīng)理建立和細(xì)化各方面的文件，形成完整的體系文件。

　　2)落實(shí)體系文件在各職能部門、崗位中運(yùn)行。

　　3)組織內(nèi)部審核，協(xié)助總經(jīng)理進(jìn)行管理評(píng)審，具體配合物業(yè)管理部進(jìn)行監(jiān)督審核。

　　4)對(duì)于體系中發(fā)生的涉及管理公司物業(yè)管理部權(quán)限的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)通過(guò)行政人事部向管理公司物業(yè)管理部反映。

　　2.2負(fù)責(zé)實(shí)施品質(zhì)培訓(xùn)

　　1)編制總體培訓(xùn)計(jì)劃并組織落實(shí)。

　　2)監(jiān)督各部門、專業(yè)的培訓(xùn)實(shí)施情況。

　　3)對(duì)總體培訓(xùn)效果負(fù)責(zé)。

　　2.3負(fù)責(zé)質(zhì)量監(jiān)督與改進(jìn)

　　1)根據(jù)本手冊(cè)9.2要求落實(shí)三級(jí)檢查機(jī)制，具體負(fù)責(zé)實(shí)施本公司月檢，監(jiān)督周檢、日常檢查實(shí)施情況。

　　2)負(fù)責(zé)總體質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析，監(jiān)督、指導(dǎo)各專業(yè)的質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析。

　　3)負(fù)責(zé)糾正與預(yù)防措施的跟蹤驗(yàn)證。

　　2.4方案的落實(shí)與調(diào)整

　　1)跟蹤被批準(zhǔn)的方案實(shí)施情況。

　　2)協(xié)助總經(jīng)理定期評(píng)審方案的適宜性，以及對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審和調(diào)整。

　　2.5其它常規(guī)職能參考如下：

　　1)按照與公司簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任制》的要求完成本部門責(zé)任目標(biāo)。

　　2)負(fù)責(zé)本部門相關(guān)招標(biāo)工作，參與非工程類的業(yè)務(wù)分包、供方的評(píng)價(jià)與選擇。

　　3)負(fù)責(zé)定期分析顧客投訴信息，并組織重大投訴的處理。

　　4)負(fù)責(zé)組織顧客滿意度調(diào)查工作。

　　5)負(fù)責(zé)搜集物業(yè)行業(yè)法規(guī)及其它信息并及時(shí)反饋。

　　6)負(fù)責(zé)組織公司創(chuàng)優(yōu)評(píng)先活動(dòng)。

　　3.財(cái)務(wù)部職能

　　3.1根據(jù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)、政策、制度，制定公司財(cái)務(wù)管理制度和會(huì)計(jì)核算辦法；

　　3.2按照與公司簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任制》的要求完成本部門責(zé)任目標(biāo)；

　　3.3負(fù)責(zé)組織編制公司年度收支預(yù)算計(jì)劃；

　　3.4實(shí)行全面預(yù)算管理，組織和監(jiān)督各項(xiàng)資金的收支情況，保障資金供給；

　　3.5按月、季、年定期編制會(huì)計(jì)報(bào)表并按季度編寫財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書；

　　3.6定期開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，提出改進(jìn)意見(jiàn),為總經(jīng)理決策提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息；

　　3.7對(duì)公司各部門及下屬基層單位進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督和指導(dǎo)；

　　3.8負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)合同的財(cái)務(wù)審核工作,參與供方的評(píng)價(jià)與選擇；

　　3.9負(fù)責(zé)公司成本控制和管理，并定

期分析成本細(xì)項(xiàng)；

　　3.10負(fù)責(zé)組織經(jīng)濟(jì)合同的評(píng)審，建立合同臺(tái)帳；

　　3.11辦理現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)；

　　3.12負(fù)責(zé)公司采購(gòu)的預(yù)、決算審核工作；

　　3.13負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低值易耗品管理及清查工作；

　　3.14負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的管理工作；

　　3.15制訂本部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施；

　　3.16配合外部和內(nèi)部的財(cái)務(wù)審計(jì)工作；

　　3.17負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)。

　　4.管理處

　　4.1按照與公司簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任制》的要求完成部門責(zé)任目標(biāo)；

　　4.2負(fù)責(zé)制定本部門年度、月份工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

　　4.3按照公司管理體系的標(biāo)準(zhǔn)和要求，持續(xù)改進(jìn)管理服務(wù)工作質(zhì)量；

　　4.4負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的綠化、清潔、消殺日常管理；

　　4.5負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的公共秩序維護(hù)、車輛、消防日常管理；

　　4.6負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，提供有償維修服務(wù)；

　　4.7負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的收繳工作

　　4.8負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋裝修管理；

　　4.9負(fù)責(zé)日常接待和客戶投訴的處理；

　　4.10負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和本部門物業(yè)管理運(yùn)作檔案的管理；

　　4.11負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)的溝通、協(xié)調(diào)；

　　4.12負(fù)責(zé)實(shí)施社區(qū)文化活動(dòng)；

　　4.13負(fù)責(zé)制訂本部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃并組織相關(guān)人員實(shí)施；

篇2：物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　物業(yè)公司地區(qū)分公司參觀感想

　　3月25日有幸隨同公司領(lǐng)導(dǎo)及各部門經(jīng)理共同參觀了我們的兄弟公司---zz物業(yè)北京地區(qū)公司，在業(yè)務(wù)上進(jìn)行交流，雖然時(shí)間較為短暫，但北京地區(qū)公司的成熟管理模式給我留下了深刻的印象。下面我從以下兩點(diǎn)來(lái)談?wù)剠⒂^及交流后的感想：

　　一、企業(yè)文化建設(shè)宣傳牌

　　我在參觀中發(fā)現(xiàn)每個(gè)辦公室里都懸掛著企業(yè)文化建設(shè)的宣傳牌，這不僅是一個(gè)團(tuán)隊(duì)的宣傳口號(hào)，更標(biāo)志著團(tuán)隊(duì)的努力方向。

　　在此給我印象最深的就是郭總對(duì)這個(gè)企業(yè)宣傳口號(hào)的解釋：北京地區(qū)公司的每名新員工在一入職就要接受這個(gè)企業(yè)文化的培訓(xùn)，從企業(yè)文化的四個(gè)字，到團(tuán)隊(duì)建設(shè)五不，到管理人員四抓，到管理競(jìng)賽的五個(gè)字，比、學(xué)、趕、幫、超。無(wú)不體現(xiàn)著一個(gè)企業(yè)的精神面貌及它所追求的氛圍。此外，在交談中我還了解到，他們不僅僅是只用企業(yè)文化的培訓(xùn)來(lái)引導(dǎo)每名新入職及在崗的員工，更講究“以情留人”。企業(yè)的規(guī)章制度可以約束員工，但是在實(shí)施各項(xiàng)制度的過(guò)程，北京地區(qū)公司充分的實(shí)行了“人性化”管理，讓每一名員工都能感覺(jué)到公司這個(gè)大家庭的溫暖，因?yàn)樗麄凅w會(huì)到薪水低于同行業(yè)水平可能留不住人，有人會(huì)跳槽，但一個(gè)良好的工作氛圍，溫暖的大家庭卻可以留住人才，增加員工的向心力。

　　二、人事培訓(xùn)方面

　　作為從事人事培訓(xùn)工作的我當(dāng)然更注重北京地區(qū)公司的人事培訓(xùn)工作，通過(guò)人事主管李菲的介紹，我初步了解了他們的招聘、培訓(xùn)、晉升及考核方面的情況。保險(xiǎn)、公積金等系列工作都是有序的進(jìn)行著，而天津zz目前此類工作正是起步階段，并且人事方面在工作中遇到了公司制度與勞動(dòng)法相抵觸的地方，在這方面，我覺(jué)得更要謹(jǐn)慎考慮，既要站在公司的角度去出發(fā)去考慮公司的發(fā)展，但也要站在員工的角度去為員工謀福利，使員工的合法權(quán)益不受侵害。

　　每一項(xiàng)工作在實(shí)施過(guò)程中，都是從探尋到實(shí)施到改進(jìn)到成熟，因此我想，北京地區(qū)公司的成熟管理經(jīng)驗(yàn)有它的必然性，因?yàn)樗麄儺吘贡任覀兤鸩皆纭⒊闪⒃纾宜幍乩砦恢貌煌虼颂旖虻貐^(qū)公司需要根據(jù)自己按著際情況來(lái)計(jì)劃我們的工作，把北京地區(qū)公司的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)學(xué)習(xí)過(guò)來(lái)應(yīng)用到我們的實(shí)踐中的同時(shí)根據(jù)需要適當(dāng)調(diào)整，加強(qiáng)培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施力度，分檔次進(jìn)行培訓(xùn)，并加強(qiáng)培訓(xùn)后的考核力度，對(duì)各管理中心實(shí)行培訓(xùn)后的抽檢工作。此外在新員工入職時(shí)可仿效北京的經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)新員工對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)知度，因?yàn)槊恳幻聠T工入職就象一張白紙一樣，對(duì)他們工作上進(jìn)行一個(gè)指引是人事培訓(xùn)工作的重點(diǎn)，同時(shí)對(duì)在職員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)，讓新員工與老員工一起共同進(jìn)步。

　　任何事情在起步階段都是艱難的，但是只要有一個(gè)開始，而且努力做下去，我想一切困難都可以克服，成功是必然趨勢(shì)。這也是本次參觀及座談后的最大感觸，如果有機(jī)會(huì)也很想有機(jī)會(huì)去北京地區(qū)公司學(xué)習(xí)一下，懇請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)給予這個(gè)機(jī)會(huì)，以使工作做得更好。

　　zz物業(yè)天津地區(qū)公司

　　行政人事部

　　二00六年四月二日

篇3：物業(yè)分公司成本控制制度

　　物業(yè)分公司成本控制制度

　　1.1物業(yè)分公司成本管理必須遵循目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)控制的原則，將成本目標(biāo)納入目標(biāo)管理責(zé)任制，按照分層管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，落實(shí)各部門的成本管理責(zé)任。定期進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項(xiàng)成本費(fèi)用。

　　1.2為完整、準(zhǔn)確地反映物業(yè)服務(wù)成本狀況，各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司應(yīng)遵循管理公司的規(guī)定要求，嚴(yán)格區(qū)分項(xiàng)目開發(fā)成本和物業(yè)服務(wù)成本。

　　1.3為保證對(duì)實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的成本預(yù)算和實(shí)際支出進(jìn)行全程監(jiān)控，并定期統(tǒng)計(jì)分析成本變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標(biāo)范圍之內(nèi)。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司(籌建處)負(fù)責(zé)目標(biāo)成本測(cè)算和資金預(yù)算計(jì)劃的制訂，并按批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和資金計(jì)劃執(zhí)行。

　　2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審查確認(rèn)所屬物業(yè)分公司的目標(biāo)成本測(cè)算結(jié)果及資金預(yù)算計(jì)劃，并對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行備案審查。

　　2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)各物業(yè)分公司進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算工作，并對(duì)項(xiàng)目所在公司批準(zhǔn)的目標(biāo)成本及其執(zhí)行情況進(jìn)行備案審查。

　　3、物業(yè)管理成本分類

　　3.1按成本承擔(dān)主體劃分：物業(yè)管理日常服務(wù)成本和項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）。

　　3.2按時(shí)間劃分：項(xiàng)目分期開發(fā)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和會(huì)計(jì)年度物業(yè)成本、項(xiàng)目開發(fā)總物業(yè)管理成本。

　　3.3按服務(wù)類別劃分：清潔成本、綠化養(yǎng)護(hù)成本、安全保衛(wèi)成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項(xiàng)劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)

　　4.1人員成本是物業(yè)管理成本的重要控制節(jié)點(diǎn)。必須首先從服務(wù)承諾、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、服務(wù)流程設(shè)計(jì)、人員到崗時(shí)間安排、薪酬體系設(shè)計(jì)等各個(gè)方面考慮控制成本。實(shí)現(xiàn)人員最大管理效益是各個(gè)項(xiàng)目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業(yè)管理成本的重要開支，必須從產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段、設(shè)備采購(gòu)階段就開始控制，日常物業(yè)管理服務(wù)期間應(yīng)該對(duì)公共能耗定期監(jiān)測(cè)、分析并采取有效節(jié)能措施。

　　4.3編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)管理日常服務(wù)成本的測(cè)算，提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)；

　　4.4編制物業(yè)管理方案時(shí)要進(jìn)行物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)（成本）的測(cè)算，物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用是物業(yè)管理在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期期間發(fā)展商投入地產(chǎn)物業(yè)管理工作的總費(fèi)用。是以項(xiàng)目結(jié)算周期為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)應(yīng)報(bào)管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，并成為考核項(xiàng)目所在公司物業(yè)成本的關(guān)鍵指標(biāo)，應(yīng)進(jìn)入開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書。項(xiàng)目所在公司應(yīng)把其作為與物業(yè)分公司簽訂項(xiàng)目物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　4.5各個(gè)物業(yè)分公司應(yīng)該提出每個(gè)會(huì)計(jì)年度的物業(yè)管理收支測(cè)算，并轉(zhuǎn)化為年度物業(yè)管理責(zé)任書的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。年度物業(yè)收支預(yù)測(cè)應(yīng)分析各類成本的關(guān)系，并提出控制的關(guān)鍵點(diǎn)和方法。

　　4.6物業(yè)分公司應(yīng)定期(至少每季度)進(jìn)行成本分析和控制工作，并形成書面報(bào)告。

　　5、物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算

　　5.1物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算是指項(xiàng)目總體規(guī)劃已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，對(duì)整體項(xiàng)目在正常管理服務(wù)狀態(tài)下（全部入住、全面服務(wù)）物業(yè)管理成本的測(cè)算或概算。

　　5.2物業(yè)管理日常服務(wù)成本測(cè)算先要明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)是包干制、還是酬金制，成本測(cè)算細(xì)目詳細(xì)見(jiàn)《日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引》，從而推導(dǎo)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并提出定價(jià)方案。

　　6、物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用測(cè)算

　　6.1物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)定義：指地產(chǎn)商或發(fā)展商在建設(shè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從物業(yè)管理開始前期服務(wù)一直到項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束所投入的所有與物業(yè)管理相關(guān)的費(fèi)用和成本。物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用分為整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用和分期開發(fā)各個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)用。

　　6.2物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)的主要構(gòu)成

　　6.2.1物業(yè)開辦費(fèi)用：指為項(xiàng)目物業(yè)管理采購(gòu)的辦公設(shè)施設(shè)備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業(yè)公司（管理處）籌備發(fā)生的人員成本。不包括物業(yè)前期服務(wù)咨詢費(fèi)用。詳細(xì)見(jiàn)《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》

　　6.2.2物業(yè)前期咨詢服務(wù)費(fèi)用：指物業(yè)管理公司為了地產(chǎn)營(yíng)銷、地產(chǎn)后勤、地產(chǎn)工程、地產(chǎn)其他工作提供的服務(wù)，如：保安、清潔、食堂、物業(yè)設(shè)計(jì)優(yōu)化等服務(wù)。該服務(wù)可以認(rèn)為是為地產(chǎn)的一個(gè)分包服務(wù)，項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司應(yīng)該通過(guò)合同約定有關(guān)服務(wù)事項(xiàng)、相關(guān)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)時(shí)間。此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入項(xiàng)目所在公司成本，物業(yè)分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務(wù)項(xiàng)目分類有：配合營(yíng)銷服務(wù)、地產(chǎn)后勤管理、設(shè)計(jì)優(yōu)化、工程現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化、商業(yè)招商、會(huì)所服務(wù)、代收租金服務(wù)等。

　　6.2.2.2各個(gè)項(xiàng)目主要包括如下成本：人工費(fèi)用、物料費(fèi)用、其他費(fèi)用、服務(wù)酬金。

　　6.2.3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期物業(yè)管理成本：指的是開發(fā)的項(xiàng)目第一期入伙到項(xiàng)目（分期）經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，再到整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期結(jié)束期間的物業(yè)虧損情況，虧損分為兩個(gè)階段測(cè)算。經(jīng)營(yíng)期內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支應(yīng)該做到收支平衡，項(xiàng)目物業(yè)收支平衡時(shí)間最晚不超過(guò)項(xiàng)目入伙一年半。測(cè)算應(yīng)充分考慮：收費(fèi)率等因素對(duì)結(jié)果的影響。分期開發(fā)的應(yīng)該分期測(cè)算。

　　6.2.3.1物業(yè)管理公司下設(shè)置多個(gè)獨(dú)立核算物業(yè)管理處的，經(jīng)濟(jì)測(cè)算應(yīng)把物業(yè)分公司和管理處收支進(jìn)行區(qū)分。

　　6.2.3.2測(cè)算要充分考慮空置房管理費(fèi)、房屋維修基金和項(xiàng)目所在公司應(yīng)該交納的其他費(fèi)用。

　　6.2.3.3會(huì)所的經(jīng)營(yíng)成本和收支情況應(yīng)該單獨(dú)測(cè)算列帳，收益和虧損都?xì)w于產(chǎn)權(quán)人。

　　6.2.3.4有專業(yè)停車場(chǎng)的，停車場(chǎng)應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算服務(wù)成本，測(cè)算停車位物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)。停車位租金收入歸屬產(chǎn)權(quán)人（發(fā)展商或其他業(yè)主），空置車位應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)。利用道路或其他公共區(qū)域停車的，租金收入應(yīng)歸屬全體業(yè)主，停車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用作為物業(yè)管理費(fèi)的補(bǔ)充。

　　6.2.3.4在以上充分計(jì)算收入和支出的基礎(chǔ)上，如果有虧損要說(shuō)明虧損的原因，地產(chǎn)補(bǔ)貼虧損的應(yīng)該明確補(bǔ)貼的形式和數(shù)額。

　　7、物業(yè)分公司會(huì)計(jì)年度成本控制流程

　　7.1物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部編制下年度收支預(yù)算計(jì)劃，經(jīng)總經(jīng)理辦公會(huì)議討論通過(guò)，項(xiàng)目所在公司審核后，每年十二月十五日前報(bào)管理公司審批。審批后的年度收支預(yù)算方可作為物業(yè)分公司年度工作計(jì)劃的組成部分。年度收支預(yù)算制訂依據(jù)是年度工作計(jì)劃。

　　7.2經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后的年度支出預(yù)算作為物業(yè)管理目標(biāo)總成本分解到各部門，并作為目標(biāo)管理責(zé)任制的責(zé)任目標(biāo)，落實(shí)到各有關(guān)責(zé)任人。

　　7.3在年度支出預(yù)算總額范圍內(nèi)，各項(xiàng)支出可作適當(dāng)調(diào)配。

　　7.4物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格控制計(jì)劃外支出，成本支出不得超過(guò)計(jì)劃所列范圍。

　　7.5物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部必須參與和控制所有影響物業(yè)管理成本的業(yè)務(wù)活動(dòng)，包括，但不限于：

　　7.5.1業(yè)務(wù)分包（招標(biāo)）；

　　7.5.2材料設(shè)備采購(gòu)；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核實(shí)際發(fā)生成本是否在目標(biāo)成本規(guī)定范圍內(nèi)。每季度進(jìn)行物業(yè)管理成本分析，對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，并通過(guò)分析成本細(xì)項(xiàng)超支發(fā)生的原因，及時(shí)采取控制成本的措施。編制季度《成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》，報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業(yè)分公司應(yīng)通過(guò)以下方面的措施，加強(qiáng)成本控制工作。

　　8.1實(shí)行定編定崗，控制工資總額，通過(guò)管理創(chuàng)新，改變服務(wù)模式，簡(jiǎn)化服務(wù)流程實(shí)現(xiàn)人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定；

　　8.4嚴(yán)格執(zhí)行合同審批的制度

　　8.5嚴(yán)格執(zhí)行采購(gòu)制度

　　8.6建立超支預(yù)警系統(tǒng)；

　　8.7采用新技術(shù)、新材料、新科學(xué)，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節(jié)能開關(guān)、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽(yáng)能節(jié)能草坪燈等。

　　8.8及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣畬?duì)涉及物業(yè)管理的有關(guān)收費(fèi)政策，用足用活各項(xiàng)政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動(dòng)態(tài)措施

　　9、成本超支處理及調(diào)整

　　9.1物業(yè)分公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督資金預(yù)算的執(zhí)行，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，所有超出規(guī)定額度的預(yù)算外支出均必須報(bào)關(guān)項(xiàng)目所在公司審批，并在季度的成本統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告中逐項(xiàng)列明。

　　9.2當(dāng)發(fā)現(xiàn)或預(yù)計(jì)實(shí)際支出超出目標(biāo)成本，或因其它客觀因素需要調(diào)整目標(biāo)成本時(shí)，物業(yè)分公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提出《物業(yè)成本超支報(bào)警表》、《目標(biāo)成本調(diào)整審批表》，送經(jīng)本公司總經(jīng)理簽署后，按下述規(guī)定逐級(jí)呈報(bào)備案或?qū)徟?/p>

　　9.2.1突破物業(yè)啟動(dòng)費(fèi)成本按照《地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理制度》的有關(guān)成本超支規(guī)定處理。

　　9.2.2需突破年度目標(biāo)成本時(shí)，報(bào)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審核、管理公司批準(zhǔn)。

　　10、相關(guān)文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運(yùn)作費(fèi)用測(cè)算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報(bào)警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整審批表