項目物業(yè)管理處勞動定額（參考）

　　一．公共事務(wù)人員勞動定額

　　1．15萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。

　　2．15萬平方米以下不高樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬平方米，增設(shè)1人。

　　3．干部配置：15萬平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班（組）長；15萬平方米以上，設(shè)置主管1人（可由管理處副經(jīng)理兼），住戶服務(wù)中心班長1人，巡樓班（組）長1人。

　　二．保安人員勞動定額

　　1 固定崗保安員每人當(dāng)值時可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。

　　2 全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個（三班倒）。（省錢的法子就是，盡量減少入口）

　　3 巡邏保安員每組（兩人一組）可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右。

　　4 封閉停車場每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。

　　5 30萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長3 –4人。30萬平方米以上可增加組長一級干部，平均按每5-8萬平方米配置組長1人。

　　6 智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。

　　7 保安人員綜合勞動定額：每2000-2500平方米配置1人。（還要考慮一點的就是輪休人員）

　　三．機電維修人員勞動定額

　　1 每個高壓配電房值班電工3人。

　　2 水工每10萬平方米配置1人。

　　3中央空調(diào)每10萬平方配置1人。

　　4 電梯工每10部電梯配置1人。

　　5維修電工每10萬平方米配置3人。

　　6綜合維修工每10萬平方米配置2人。

　　7干部配置標(biāo)準(zhǔn)：

　　★30萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長；

　　★30-80萬平方米以上，配置主管1人，運行班（組）長1人，維修班長（組長）1人。

　　★80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運行班（組）長1人，機電維修班（組） 1人，綜合維修班（組）長1人。

　　8 綜合勞動人數(shù)定額：每10萬平方米10-12人。

　　四．清潔人員勞動定額

　　1 梯級清掃：14層/小時/人。

　　2 地面清掃：300平方米/小時/人。

　　3 拖樓梯：13層/小時/人。

　　4擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時/人。

　　5 洗地毯:360平方米/小時/人.

　　6 刮玻璃:4平方米/分鐘/人.

　　7 清潔電梯轎箱(抹鋼油):1個/10分鐘.

　　8 8層以下樓房(無電梯)1梯10棟/人;9層以上樓房(帶電梯):1梯8棟/人.

　　8 干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬平方米以下,配置主管1人,不設(shè)班組長;20-50萬平方米,配置主管1人,技術(shù)員1人,班(組)長2人;50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設(shè)班(組)長1人

　　9 保潔人員綜合勞動定額每8000-10000平方米,配置1人.. 3

　　五.園林綠化部人員勞動定額

　　1 綠籬及灌木修剪 ;

　　(1)墻狀綠籬:人工20米/小時;機剪:50米/小時;

　　(2)叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時;機剪:50平方米/小時;

　　(3)球形:直徑1米球形,4棵/小時,直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù);

　　2 大樹修剪:

　　(1)冠徑15米以上,需三個配合.1棵/8小時3人,平均0.05棵/人.小時

　　(2)冠徑10-15米,需三個配合.3棵/8小時3人,平均0.125棵/人.小時;

　　(3)冠徑5-10米,需二個配合.12棵/8小時2人,平均0.75棵/人.小時;

　　(4)冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時;

　　3 剪草

　　(1)特級、一級草坪：360平方米/人、小時；

　　(2)二級草坪：280平方米/人、小時；

　　(3)三級草坪：用汽墊機剪180平方米/小時；割灌機剪60平方米/小時；

　　(4)四級草坪：用割灌機剪，40平方米/小時。

　　4 施肥

　　（１）粒肥：撒施，550平方米/小時；點施灌木，240棵/小時；點施盆花，900盆/小時；點施小喬木（環(huán)施），50棵/小時；

　　（２）液肥：機施兩個配合，平均250平方米/人、小時；手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時；室外大棵植物24棵/小時；手淋，200棵/人、小時；

　　5 噴藥：機噴，平均350平方米/人、小時；壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時；室外中小植物25棵/小時；小型盆栽壺噴200棵/小時。

　　6 淋水：自動噴淋平均8000平方米/人、小時，人工淋平均2000平方米/人、小時。

　　7 花苗上盆：時花平均250盆/人、小時，苗木平均200盆/小時。

　　8 花木出圃質(zhì)量修整：時花平均500盆/人、小時，小盆觀葉植物150盆/人、小時；大型觀葉植物平均10盆/小時。

　　9盆景

　　（１）修剪：小盆平均10盆/小時，中盆平均5盆/小時，大盆平均2盆/小時

　　（２）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均8盆/人小時，中盆平均2盆/小時，大盆

需兩個人以上配合，平均1盆/人小時。

　　10 插花

　　（1）一般插花：

　　★盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。

　　★花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘。

　　★花籃。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。

　　★盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。

　　★花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘。

　　★花籃。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。

　　11．機械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機械故障的修理難度而定。

　　12 殘花清理：．報廢殘花的清理平均400盆/人小時；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時。

　　13．雜物清除：人工除雜草密度平均每小時2-55平方米/人不等；化學(xué)除草坪平均每小時700平方米/人。

　　14． 按綠地面積計：每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產(chǎn)地需工人4人。

　　15．建筑內(nèi)綠化管理：按每20000平方米建筑用地面積（或每200戶業(yè)主）配1名綠化工。

　　16．干部配置標(biāo)準(zhǔn)：

　　30萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班（組）長；30萬平方米以上，設(shè)主管1人，班組長2人，園藝師每10萬平方米配置1人；如有花木基地時，可增設(shè)花木基地主管1人。

　　17．園林綠化部人員綜合勞動定額：每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人。

篇2：物業(yè)保安員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)詳解

　　有關(guān)物業(yè)保安人員的配置，業(yè)內(nèi)一直流行按面積或戶數(shù)定員定編的做法，如規(guī)定住宅小區(qū)每5,000平方米或每50戶，配置一名保安員等。有的甚至還將此觀點著書立說，作為經(jīng)驗進(jìn)行推廣。對此，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，保安員的配置應(yīng)根據(jù)項目的特點和甲方(開發(fā)商/業(yè)主委員會)的服務(wù)要求兩方面進(jìn)行才更為合理。說得再具體一點，就是要根據(jù)項目的保安工作內(nèi)容、保安工作頻率及標(biāo)準(zhǔn)來配置保安員，物業(yè)保安員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)。

　　一、設(shè)置物業(yè)保安工作頻率

　　物業(yè)保安服務(wù)主要有門崗值勤、公共區(qū)域巡視、監(jiān)控室值班三大類，根據(jù)各項目的實際情況，每一類型工作又分為若干小類，以住宅小區(qū)的保安工作為例，門崗值勤工作包括主入口門衛(wèi)崗、次入口門衛(wèi)崗等。

　　相同項目的保安工作，其每一小類的服務(wù)，如主入口門衛(wèi)崗頻率及工作標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是基本一致的。同時，各類型服務(wù)的頻率和所需的時間與各項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同樣存在著關(guān)聯(lián)性，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“所有門崗實行24小時值勤及登記制度”，則門衛(wèi)崗服務(wù)的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多;反之，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“主入口實行24小時值勤，次入口實行16小時值勤，并認(rèn)真做好外來人員的登記”，則服務(wù)的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。

　　有鑒于此，在設(shè)置物業(yè)項目的保安工作頻率和工作標(biāo)準(zhǔn)時，同樣要充分考慮開發(fā)商業(yè)主委員會等甲方對保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。

　　以筆者服務(wù)的北京盛和小區(qū)(虛擬名稱，下同)為例，物業(yè)合同中約定的安全防范工作的標(biāo)準(zhǔn)為：主入口門衛(wèi)崗實行24小時值勤，次入口門衛(wèi)崗在確保安全的情況下，要盡量方便業(yè)主;小區(qū)內(nèi)實行24小時定期、不定期巡邏等。

　　要達(dá)到合同中約定的安全防范要求，須從項目安全防范各類型工作的頻率、措施、工作標(biāo)準(zhǔn)三個方面考慮，筆者在實踐中，制定的盛和小區(qū)安全工作頻率和工作標(biāo)準(zhǔn)見表(1-1)：

　　表(1-1)

　　二、收集物業(yè)保安工作內(nèi)容

　　物業(yè)保安服務(wù)內(nèi)容，是指物業(yè)項目中有多少個需要值勤的門崗，有多大面積的巡邏區(qū)域等。

　　北京盛和小區(qū)，保安服務(wù)內(nèi)容包括8個門衛(wèi)崗、41棟住宅共計26萬平方米的巡邏區(qū)域、1個需專人值守的消防控制室。

　　具體保安服務(wù)內(nèi)容如表(1-2)所示：

　　表(1-2)

　　三、物業(yè)保安員的配置計算

　　物業(yè)保安每天的工作，除少數(shù)應(yīng)急性的事務(wù)，如突發(fā)性的盜、搶、火災(zāi)等無法確定且難以控制外，其他的保安服務(wù)，包括保安服務(wù)的頻率等，應(yīng)該是相同的且是可以控制的，筆者在計算北京盛和物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行。

　　具體計算方式如下：

　　A)單項工作每日所需工時=頻率×工作標(biāo)準(zhǔn)×數(shù)量

　　B)相同類型工作每日所需工時=單項(1)工作所需工時+單項(2)工作所需工時+單項(3)工作所需工時+......單項N工作所需工時

　　C)每日所需總工時=類型Ⅰ每日所需工時+類型Ⅱ每日所需工時+......類型N每日所需工時

　　D)每月所需人工=每日所需工時×31/26×8

　　(根據(jù)公司規(guī)定，保安員每月工作時間為26天，每日工作時間為8小時)

　　以保安服務(wù)中的門崗值勤工作為例，盛和有3個主入口門衛(wèi)崗，每日實行3班倒、5個次入口門衛(wèi)崗，每日實行2班倒，其工作標(biāo)準(zhǔn)均為8小時每班(見表1-1)。

　　其中：

　　(1)主入口早班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(2)主入口中班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(3)主入口晚班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(4)次入口早班值勤所需工時=1×8×5=40小時

　　(5)次入口中班值勤所需工時=1×8×5=40小時

　　即類型Ⅰ：盛和保安門崗值勤工作每日所需工時=24+24+24+40+40=152小時

　　小區(qū)每日各類型保安服務(wù)用工工時情況如表(1-3)：

　　表(1-3)

　　盛和保安工作每日總工時=Ⅰ門崗值勤工作每日所需工時+Ⅱ公共區(qū)域巡邏工作每日所需工時+Ⅲ消防控制室值守工作每日所需工時。

　　即，152+71+24=247小時

　　盛和保安服務(wù)工作每月所需人工

　　=247×31/26×8

　　=36.8(人)

　　考慮到突發(fā)事件的處理及不定期巡查的需要，筆者在配置盛和小區(qū)安全防范人員時，除按以上計算要求配置有37名保安隊員外，還專門配置了保安隊長一名、保安班長3名。班隊長的配置不僅使突發(fā)性事件的處理及不定期巡查工作得到了較好的落實，同時，班隊長配合客服中心所進(jìn)行的定期、不定期的檢查，也有效保證了物業(yè)保安工作的持續(xù)性開展。

　　根據(jù)以上計算，并結(jié)合實際，筆者在北京盛和小區(qū)安全防范工作中配置的保安人員為41人。

篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)

>　　學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)

　　1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池?zé)o青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。

　　6、負(fù)責(zé)公共場所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀(jì)律，服從臨時突擊任務(wù)的調(diào)配。

　　8、拾到財物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內(nèi)，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。