有關物業保安人員的配置，業內一直流行按面積或戶數定員定編的做法，如規定住宅小區每5,000平方米或每50戶，配置一名保安員等。有的甚至還將此觀點著書立說，作為經驗進行推廣。對此，筆者不敢茍同。筆者認為，保安員的配置應根據項目的特點和甲方(開發商/業主委員會)的服務要求兩方面進行才更為合理。說得再具體一點，就是要根據項目的保安工作內容、保安工作頻率及標準來配置保安員，物業保安員勞動定額及人員配置標準。
一、設置物業保安工作頻率
物業保安服務主要有門崗值勤、公共區域巡視、監控室值班三大類，根據各項目的實際情況，每一類型工作又分為若干小類，以住宅小區的保安工作為例，門崗值勤工作包括主入口門衛崗、次入口門衛崗等。
相同項目的保安工作，其每一小類的服務，如主入口門衛崗頻率及工作標準，應該是基本一致的。同時，各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務標準同樣存在著關聯性，如服務標準為“所有門崗實行24小時值勤及登記制度”，則門衛崗服務的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多;反之，服務標準為“主入口實行24小時值勤，次入口實行16小時值勤，并認真做好外來人員的登記”，則服務的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。
有鑒于此，在設置物業項目的保安工作頻率和工作標準時，同樣要充分考慮開發商業主委員會等甲方對保安服務標準的基本要求。
以筆者服務的北京盛和小區(虛擬名稱，下同)為例，物業合同中約定的安全防范工作的標準為：主入口門衛崗實行24小時值勤，次入口門衛崗在確保安全的情況下，要盡量方便業主;小區內實行24小時定期、不定期巡邏等。
要達到合同中約定的安全防范要求，須從項目安全防范各類型工作的頻率、措施、工作標準三個方面考慮，筆者在實踐中，制定的盛和小區安全工作頻率和工作標準見表(1-1)：
表(1-1)
二、收集物業保安工作內容
物業保安服務內容，是指物業項目中有多少個需要值勤的門崗，有多大面積的巡邏區域等。
北京盛和小區，保安服務內容包括8個門衛崗、41棟住宅共計26萬平方米的巡邏區域、1個需專人值守的消防控制室。
具體保安服務內容如表(1-2)所示：
表(1-2)
三、物業保安員的配置計算
物業保安每天的工作，除少數應急性的事務，如突發性的盜、搶、火災等無法確定且難以控制外，其他的保安服務，包括保安服務的頻率等，應該是相同的且是可以控制的，筆者在計算北京盛和物業保潔人員的配置時，正是以此為基礎進行。
具體計算方式如下：
A)單項工作每日所需工時=頻率×工作標準×數量
B)相同類型工作每日所需工時=單項(1)工作所需工時+單項(2)工作所需工時+單項(3)工作所需工時+......單項N工作所需工時
C)每日所需總工時=類型Ⅰ每日所需工時+類型Ⅱ每日所需工時+......類型N每日所需工時
D)每月所需人工=每日所需工時×31/26×8
(根據公司規定，保安員每月工作時間為26天，每日工作時間為8小時)
以保安服務中的門崗值勤工作為例，盛和有3個主入口門衛崗，每日實行3班倒、5個次入口門衛崗，每日實行2班倒，其工作標準均為8小時每班(見表1-1)。
其中：
(1)主入口早班值勤所需工時=1×8×3=24小時
(2)主入口中班值勤所需工時=1×8×3=24小時
(3)主入口晚班值勤所需工時=1×8×3=24小時
(4)次入口早班值勤所需工時=1×8×5=40小時
(5)次入口中班值勤所需工時=1×8×5=40小時
即類型Ⅰ：盛和保安門崗值勤工作每日所需工時=24+24+24+40+40=152小時
小區每日各類型保安服務用工工時情況如表(1-3)：
表(1-3)
盛和保安工作每日總工時=Ⅰ門崗值勤工作每日所需工時+Ⅱ公共區域巡邏工作每日所需工時+Ⅲ消防控制室值守工作每日所需工時。
即，152+71+24=247小時
盛和保安服務工作每月所需人工
=247×31/26×8
=36.8(人)
考慮到突發事件的處理及不定期巡查的需要，筆者在配置盛和小區安全防范人員時，除按以上計算要求配置有37名保安隊員外，還專門配置了保安隊長一名、保安班長3名。班隊長的配置不僅使突發性事件的處理及不定期巡查工作得到了較好的落實，同時，班隊長配合客服中心所進行的定期、不定期的檢查，也有效保證了物業保安工作的持續性開展。
根據以上計算，并結合實際，筆者在北京盛和小區安全防范工作中配置的保安人員為41人。
篇2：小區保潔員勞動定額及人員配置標準詳解精
小區物業保潔員勞動定額及人員配置標準詳解(精)
物業保潔工作，除少數業主臨時的應急訴求，如業主室內水管爆裂搶險的清掃保潔、保潔空檔時間責任區發生的油垢污染等，是無法確定且難以控制外，其他保潔工作，包括保潔內容、保潔頻率、服務標準、工作措施等，都存在著一定的關聯性且是可以控制的。
筆者通過多個項目的物業保潔工作的實踐總結，認為物業項目保潔員配置時，可以將保潔工作內容、保潔服務標準、保潔頻率等的關聯性，作為研究保潔員配置的標準和依據，詳細解讀物業保潔員勞動定額及人員配置標準。
一、設置保潔工作頻率
物業保潔服務，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務又分為若干小類。以住宅小區的保潔工作為例，清掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺/天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。
相同項目的保潔工作，其每一小類的服務，如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應該是基本一致的。同時，各類型服務的頻率和所需的時間與各項目的服務標準存在著關聯性，如服務標準為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多;反之，服務標準為“樓梯面基本無紙屑、灰塵”，則服務的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。
因此，在設置物業項目的保潔工作的頻率和工時控制時，要充分考慮甲方(開發商/業委會)對保潔服務標準的基本要求。
以筆者服務的**花園小區為例，物業合同中約定的公共環境基本要求為：公共場地無紙屑、雜物、煙頭等。
要達到合同中約定的保潔服務要求，須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區保潔服務工作頻率和工時控制標準為(見表1—1)：
表1—1
二、收集物業保潔工作內容
物業保潔服務內容，是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。
以武漢南湖中央花園小區為例，保潔服務包括125個多層樓道、9個小高層樓道、2個高層樓道，及72,000㎡綠化帶、9,600㎡的市政道路，需定期進行消殺的區域約為11.2萬平方米。
具體保潔服務內容如表1—2所示。
表1—2
三、物業保潔員的配置計算
物業保潔每個月的工作，除少數應急性事務，如業主室內水管爆裂等應急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務(包括保潔的頻率)，是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區物業保潔人員的配置時，正是以此為基礎進行。
具體計算方式如下：
A)單項工作所需工時=數量×(月)頻率×工作效率
B)相同類型工作所需工時=單項工作所需工時①+單項工作所需工時②+單項工作所需工時③+……單項工作所需工時n
C)每月總工時=類型Ⅰ工作所需工時+類型Ⅱ工作所需工時+類型Ⅲ工作所需工時+……類型N工作所需工時
D)每月所需人工=每月總工時÷(26天×8小時)
(根據公司規定，保潔員每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時)
以保潔服務的清掃工作為例，中央花園清掃工作主要有：多層樓梯面的清掃每月26次、小高層/高層電梯廳清掃每月26次、多層樓道立面揚塵清掃每月1次、小高層/高層樓道立面揚塵清掃每月1次、平臺/天臺清掃每月1次、公共道路清掃每月30次、綠化帶清掃每月30次、廣場/游樂場清掃每月30次(見表1—1)。
其中：
(1)多層樓梯面清掃每月所需工時=125×26×15
(2)小高層樓梯面清掃每月所需工時=9×26×20
高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30
(3)多層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=125×1×20
(4)小高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=9×1×40
高層樓道立面揚塵清掃每月所需工時=2×1×60
(5)平臺/天臺清掃每月所需工時=166×1×20
(6)公共道路清掃每月所需工時=9600×30×8/100
(7)綠化帶清掃每月所需工時=42000×30×3/100
(8)廣場/游樂場清掃每月所需工時=4400×30×5/100
即類型Ⅰ：中央花園衛生清掃工作每月所需工時
=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分鐘
中央花園小區每月各類型保潔服務用工工時情況如表1—3。
表1—3
中央花園保潔工作每月總工時=Ⅰ清掃工作所需工時+Ⅱ保潔工作所需工時+Ⅲ拖洗工作所需工時+Ⅳ擦拭工作所需工時+Ⅴ收集工作所需工時+Ⅵ消殺工作所需工時。
即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘(3861小時)
中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷(26天×8小時)
=3861小時÷(26天×8小時)
=18.6(人)
考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務的調配及一些應急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務時要適當比其他保潔員要少。即保潔班長按0.6人的標準安排其工作任務。
根據以上計算，并結合實際考慮，**花園小區保潔工作需配置保潔員19人。