有關(guān)物業(yè)保安人員的配置，業(yè)內(nèi)一直流行按面積或戶數(shù)定員定編的做法，如規(guī)定住宅小區(qū)每5,000平方米或每50戶，配置一名保安員等。有的甚至還將此觀點著書立說，作為經(jīng)驗進(jìn)行推廣。對此，筆者不敢茍同。筆者認(rèn)為，保安員的配置應(yīng)根據(jù)項目的特點和甲方(開發(fā)商/業(yè)主委員會)的服務(wù)要求兩方面進(jìn)行才更為合理。說得再具體一點，就是要根據(jù)項目的保安工作內(nèi)容、保安工作頻率及標(biāo)準(zhǔn)來配置保安員，物業(yè)保安員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)。

　　一、設(shè)置物業(yè)保安工作頻率

　　物業(yè)保安服務(wù)主要有門崗值勤、公共區(qū)域巡視、監(jiān)控室值班三大類，根據(jù)各項目的實際情況，每一類型工作又分為若干小類，以住宅小區(qū)的保安工作為例，門崗值勤工作包括主入口門衛(wèi)崗、次入口門衛(wèi)崗等。

　　相同項目的保安工作，其每一小類的服務(wù)，如主入口門衛(wèi)崗頻率及工作標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該是基本一致的。同時，各類型服務(wù)的頻率和所需的時間與各項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同樣存在著關(guān)聯(lián)性，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“所有門崗實行24小時值勤及登記制度”，則門衛(wèi)崗服務(wù)的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多;反之，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“主入口實行24小時值勤，次入口實行16小時值勤，并認(rèn)真做好外來人員的登記”，則服務(wù)的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。

　　有鑒于此，在設(shè)置物業(yè)項目的保安工作頻率和工作標(biāo)準(zhǔn)時，同樣要充分考慮開發(fā)商業(yè)主委員會等甲方對保安服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。

　　以筆者服務(wù)的北京盛和小區(qū)(虛擬名稱，下同)為例，物業(yè)合同中約定的安全防范工作的標(biāo)準(zhǔn)為：主入口門衛(wèi)崗實行24小時值勤，次入口門衛(wèi)崗在確保安全的情況下，要盡量方便業(yè)主;小區(qū)內(nèi)實行24小時定期、不定期巡邏等。

　　要達(dá)到合同中約定的安全防范要求，須從項目安全防范各類型工作的頻率、措施、工作標(biāo)準(zhǔn)三個方面考慮，筆者在實踐中，制定的盛和小區(qū)安全工作頻率和工作標(biāo)準(zhǔn)見表(1-1)：

　　表(1-1)

　　二、收集物業(yè)保安工作內(nèi)容

　　物業(yè)保安服務(wù)內(nèi)容，是指物業(yè)項目中有多少個需要值勤的門崗，有多大面積的巡邏區(qū)域等。

　　北京盛和小區(qū)，保安服務(wù)內(nèi)容包括8個門衛(wèi)崗、41棟住宅共計26萬平方米的巡邏區(qū)域、1個需專人值守的消防控制室。

　　具體保安服務(wù)內(nèi)容如表(1-2)所示：

　　表(1-2)

　　三、物業(yè)保安員的配置計算

　　物業(yè)保安每天的工作，除少數(shù)應(yīng)急性的事務(wù)，如突發(fā)性的盜、搶、火災(zāi)等無法確定且難以控制外，其他的保安服務(wù)，包括保安服務(wù)的頻率等，應(yīng)該是相同的且是可以控制的，筆者在計算北京盛和物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行。

　　具體計算方式如下：

　　A)單項工作每日所需工時=頻率×工作標(biāo)準(zhǔn)×數(shù)量

　　B)相同類型工作每日所需工時=單項(1)工作所需工時+單項(2)工作所需工時+單項(3)工作所需工時+......單項N工作所需工時

　　C)每日所需總工時=類型Ⅰ每日所需工時+類型Ⅱ每日所需工時+......類型N每日所需工時

　　D)每月所需人工=每日所需工時×31/26×8

　　(根據(jù)公司規(guī)定，保安員每月工作時間為26天，每日工作時間為8小時)

　　以保安服務(wù)中的門崗值勤工作為例，盛和有3個主入口門衛(wèi)崗，每日實行3班倒、5個次入口門衛(wèi)崗，每日實行2班倒，其工作標(biāo)準(zhǔn)均為8小時每班(見表1-1)。

　　其中：

　　(1)主入口早班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(2)主入口中班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(3)主入口晚班值勤所需工時=1×8×3=24小時

　　(4)次入口早班值勤所需工時=1×8×5=40小時

　　(5)次入口中班值勤所需工時=1×8×5=40小時

　　即類型Ⅰ：盛和保安門崗值勤工作每日所需工時=24+24+24+40+40=152小時

　　小區(qū)每日各類型保安服務(wù)用工工時情況如表(1-3)：

　　表(1-3)

　　盛和保安工作每日總工時=Ⅰ門崗值勤工作每日所需工時+Ⅱ公共區(qū)域巡邏工作每日所需工時+Ⅲ消防控制室值守工作每日所需工時。

　　即，152+71+24=247小時

　　盛和保安服務(wù)工作每月所需人工

　　=247×31/26×8

　　=36.8(人)

　　考慮到突發(fā)事件的處理及不定期巡查的需要，筆者在配置盛和小區(qū)安全防范人員時，除按以上計算要求配置有37名保安隊員外，還專門配置了保安隊長一名、保安班長3名。班隊長的配置不僅使突發(fā)性事件的處理及不定期巡查工作得到了較好的落實，同時，班隊長配合客服中心所進(jìn)行的定期、不定期的檢查，也有效保證了物業(yè)保安工作的持續(xù)性開展。

　　根據(jù)以上計算，并結(jié)合實際，筆者在北京盛和小區(qū)安全防范工作中配置的保安人員為41人。

篇2：小區(qū)保潔員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)詳解精

　　小區(qū)物業(yè)保潔員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)詳解(精)

　　物業(yè)保潔工作，除少數(shù)業(yè)主臨時的應(yīng)急訴求，如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂搶險的清掃保潔、保潔空檔時間責(zé)任區(qū)發(fā)生的油垢污染等，是無法確定且難以控制外，其他保潔工作，包括保潔內(nèi)容、保潔頻率、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作措施等，都存在著一定的關(guān)聯(lián)性且是可以控制的。

　　筆者通過多個項目的物業(yè)保潔工作的實踐總結(jié)，認(rèn)為物業(yè)項目保潔員配置時，可以將保潔工作內(nèi)容、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、保潔頻率等的關(guān)聯(lián)性，作為研究保潔員配置的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，詳細(xì)解讀物業(yè)保潔員勞動定額及人員配置標(biāo)準(zhǔn)。

　　一、設(shè)置保潔工作頻率

　　物業(yè)保潔服務(wù)，主要有清掃、保潔、拖洗、擦拭、收集、消殺等六大類型。每一類型的保潔服務(wù)又分為若干小類。以住宅小區(qū)的保潔工作為例，清掃工作包括樓道清掃、電梯廳清掃、平臺/天臺清掃、市政道路清掃、綠化帶清掃、廣場游樂場清掃等。

　　相同項目的保潔工作，其每一小類的服務(wù)，如多層樓道清掃的頻率、多層樓道清掃所需時間，應(yīng)該是基本一致的。同時，各類型服務(wù)的頻率和所需的時間與各項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)存在著關(guān)聯(lián)性，如服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“樓梯面光亮無灰塵”，則服務(wù)的頻率和措施勢必要求要高，所需工時自然較多;反之，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為“樓梯面基本無紙屑、灰塵”，則服務(wù)的頻率和措施要求就少，所需工時自然也少。

　　因此，在設(shè)置物業(yè)項目的保潔工作的頻率和工時控制時，要充分考慮甲方(開發(fā)商/業(yè)委會)對保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基本要求。

　　以筆者服務(wù)的**花園小區(qū)為例，物業(yè)合同中約定的公共環(huán)境基本要求為：公共場地?zé)o紙屑、雜物、煙頭等。

　　要達(dá)到合同中約定的保潔服務(wù)要求，須從項目保潔各類型工作的頻率、措施、工時控制等三個方面考慮。通過實踐，筆者制定的中央花園小區(qū)保潔服務(wù)工作頻率和工時控制標(biāo)準(zhǔn)為(見表1—1)：

　　表1—1

　　二、收集物業(yè)保潔工作內(nèi)容

　　物業(yè)保潔服務(wù)內(nèi)容，是指項目中有多少個需要清掃保潔的樓道，有多大面積需要清掃保潔的道路或綠化帶等。

　　以武漢南湖中央花園小區(qū)為例，保潔服務(wù)包括125個多層樓道、9個小高層樓道、2個高層樓道，及72,000㎡綠化帶、9,600㎡的市政道路，需定期進(jìn)行消殺的區(qū)域約為11.2萬平方米。

　　具體保潔服務(wù)內(nèi)容如表1—2所示。

　　表1—2

　　三、物業(yè)保潔員的配置計算

　　物業(yè)保潔每個月的工作，除少數(shù)應(yīng)急性事務(wù)，如業(yè)主室內(nèi)水管爆裂等應(yīng)急搶險保潔等無法確定且難以控制外，其他的保潔服務(wù)(包括保潔的頻率)，是存在著相同的地方且是可以控制的，筆者在計算武漢南湖中央花園小區(qū)物業(yè)保潔人員的配置時，正是以此為基礎(chǔ)進(jìn)行。

　　具體計算方式如下：

　　A)單項工作所需工時=數(shù)量×(月)頻率×工作效率

　　B)相同類型工作所需工時=單項工作所需工時①+單項工作所需工時②+單項工作所需工時③+……單項工作所需工時n

　　C)每月總工時=類型Ⅰ工作所需工時+類型Ⅱ工作所需工時+類型Ⅲ工作所需工時+……類型N工作所需工時

　　D)每月所需人工=每月總工時÷(26天×8小時)

　　(根據(jù)公司規(guī)定，保潔員每月工作時間為26天，每天工作時間為8小時)

　　以保潔服務(wù)的清掃工作為例，中央花園清掃工作主要有：多層樓梯面的清掃每月26次、小高層/高層電梯廳清掃每月26次、多層樓道立面揚(yáng)塵清掃每月1次、小高層/高層樓道立面揚(yáng)塵清掃每月1次、平臺/天臺清掃每月1次、公共道路清掃每月30次、綠化帶清掃每月30次、廣場/游樂場清掃每月30次(見表1—1)。

　　其中：

　　(1)多層樓梯面清掃每月所需工時=125×26×15

　　(2)小高層樓梯面清掃每月所需工時=9×26×20

　　高層樓梯面清掃每月所需工時=2×26×30

　　(3)多層樓道立面揚(yáng)塵清掃每月所需工時=125×1×20

　　(4)小高層樓道立面揚(yáng)塵清掃每月所需工時=9×1×40

　　高層樓道立面揚(yáng)塵清掃每月所需工時=2×1×60

　　(5)平臺/天臺清掃每月所需工時=166×1×20

　　(6)公共道路清掃每月所需工時=9600×30×8/100

　　(7)綠化帶清掃每月所需工時=42000×30×3/100

　　(8)廣場/游樂場清掃每月所需工時=4400×30×5/100

　　即類型Ⅰ：中央花園衛(wèi)生清掃工作每月所需工時

　　=48750+5070+2500+480+3320+23040+37800+6600=127560分鐘

　　中央花園小區(qū)每月各類型保潔服務(wù)用工工時情況如表1—3。

　　表1—3

　　中央花園保潔工作每月總工時=Ⅰ清掃工作所需工時+Ⅱ保潔工作所需工時+Ⅲ拖洗工作所需工時+Ⅳ擦拭工作所需工時+Ⅴ收集工作所需工時+Ⅵ消殺工作所需工時。

　　即，127560+47040+18910+27370+8100+2733=231713分鐘(3861小時)

　　中央花園保潔每月所需人工=每月總工時÷(26天×8小時)

　　=3861小時÷(26天×8小時)

　　=18.6(人)

　　考慮到保潔班長除做好本職工作外，還需配合做好保潔工作的檢查，保潔工作任務(wù)的調(diào)配及一些應(yīng)急性保潔工作的處理等，因此，在給保潔班長安排實際保潔工作任務(wù)時要適當(dāng)比其他保潔員要少。即保潔班長按0.6人的標(biāo)準(zhǔn)安排其工作任務(wù)。

　　根據(jù)以上計算，并結(jié)合實際考慮，**花園小區(qū)保潔工作需配置保潔員19人。