物業(yè)公司管理機(jī)制的設(shè)置

　　1、時(shí)效工作制：我方對業(yè)主的服務(wù)工作一律實(shí)行時(shí)效工作制即本公司承諾有對外的服務(wù)工作，均在向業(yè)主公開承諾的時(shí)間內(nèi)完成或有處理結(jié)果。

　　2、公開服務(wù)制：所有服務(wù)工作均向業(yè)主公司。管理個(gè)禁止員工向業(yè)主索取任何酬勞。

　　3、首問責(zé)任制：任何員工在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時(shí)均負(fù)責(zé)將業(yè)主的總是解決完畢方可獲得公司認(rèn)可。

　　4、財(cái)務(wù)公開制：我方將定期向業(yè)主公開財(cái)務(wù)收支賬目，接受業(yè)主的公開咨詢。

　　5、全天候服務(wù)：我方實(shí)行全天24小時(shí)服務(wù)。管理處設(shè)熱線服務(wù)電話，歡迎業(yè)主隨時(shí)撥打。

　　6、不均衡管理：我方各項(xiàng)服務(wù)工作均會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進(jìn)行統(tǒng)籌安排，通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化，更加節(jié)省業(yè)主的每一分錢，更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。

　　7、回訪工作制：我方將依照自己人的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主虛心接受業(yè)主的建議，批評。重大決策、措施均會在事先通報(bào)給業(yè)主。

　　8、安全預(yù)案制：我方將優(yōu)先解決業(yè)主的安全管理產(chǎn)的問題，對治安重點(diǎn)、難點(diǎn)建立預(yù)案制度，可能出現(xiàn)地突發(fā)總是均有及時(shí)、有效的處理程序，確保安全工作的萬無一失。

　　9、保本微利：我方承諾將按照保本微利的原則管理業(yè)主的物業(yè)，無論何時(shí)都只按一定比例公開提取微薄的傭金，所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。

篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。

　　（二）建立健全"三個(gè)公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務(wù)單位，對政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動車及機(jī)動車輛場地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會議定事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。

　　三、工作要求

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項(xiàng)目，認(rèn)真組織對本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。

　　（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。

篇3：物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及運(yùn)行機(jī)制

　　物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)及運(yùn)行機(jī)制

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同仁大家好：

　　根據(jù)河南物業(yè)商會的安排，河南萬廈物業(yè)公司在本次物業(yè)管理收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理研討會上作為主講企業(yè)，我作為萬廈物業(yè)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，談一談個(gè)人對物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一點(diǎn)看法和體會，下面有五個(gè)問題與大家共同分享。

　　第一個(gè)問題：物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有什么樣的特點(diǎn)呢?

　　物業(yè)管理企業(yè)是高度統(tǒng)一的管理，全方位、多層次的服務(wù)，市場經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營、管理于服務(wù)之中的一種新興的服務(wù)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，我國的物業(yè)管理起步較晚，目前還沒有專門針對物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算的會計(jì)制度，由于物業(yè)管理是作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)中為完善市場機(jī)制而逐步建立起來的綜合性經(jīng)營服務(wù)方式，物業(yè)管理企業(yè)目前的會計(jì)核算主要參照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》，并執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，但物業(yè)管理企業(yè)畢竟不同于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他服務(wù)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)有其自身的經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求，而物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)活動，是協(xié)調(diào)、處理各方面財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，是企業(yè)管理活動的基礎(chǔ)和中心。我本人認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有綜合性強(qiáng)、覆蓋面廣、敏感性強(qiáng)三個(gè)特點(diǎn)：

　　特點(diǎn)一：綜合性強(qiáng)

　　財(cái)務(wù)管理是運(yùn)用價(jià)值形式對企業(yè)的經(jīng)營活動進(jìn)行管理的，企業(yè)經(jīng)營活動中的一切物質(zhì)條件、經(jīng)營過程和經(jīng)營結(jié)果，都可以通過價(jià)值形式進(jìn)行綜合性地反映。財(cái)務(wù)管理的這一特征表明了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作具有很強(qiáng)的綜合性。因此，財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的一個(gè)組成內(nèi)容，在整個(gè)企業(yè)管理工作中居于核心地位。

　　隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個(gè)性，物業(yè)管理的行業(yè)特性之一，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開始、同時(shí)結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營過程的社會化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，在管理手段上已經(jīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算， 財(cái)務(wù)動態(tài)分析方法，加強(qiáng)預(yù)算控制，參與企業(yè)經(jīng)營管理決策等;在管理方法上，采用會計(jì)電算化，普及

　　計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而使財(cái)務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　特點(diǎn)二：覆蓋面廣

　　物業(yè)管理服務(wù)有別于社會公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場行為，市場經(jīng)濟(jì)離不開資金運(yùn)用，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營活動的基礎(chǔ)。而在企業(yè)里，一切涉及資金的活動都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容。在企業(yè)的經(jīng)營活動中，企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門、各項(xiàng)目的工作都與資金有關(guān)。從提供服務(wù)、支付人員工資，對房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保潔、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，開展多種經(jīng)營的現(xiàn)金流入都與資金有關(guān)。各個(gè)部門都要使用資金，沒有資金作基礎(chǔ)，任何部門的活動都不能進(jìn)行;每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見， 物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營活動的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　特點(diǎn)三：敏感性強(qiáng)

　　在企業(yè)的經(jīng)營活動中，各項(xiàng)工作的進(jìn)展情況，都可迅速地反映到企業(yè)財(cái)務(wù)上，并影響企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。而企業(yè)的經(jīng)營活動是一個(gè)整體系統(tǒng)，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都會影響到其他環(huán)節(jié)，從而影響企業(yè)整個(gè)的財(cái)務(wù)狀況。但是有些環(huán)節(jié)上出現(xiàn)的問題是不規(guī)律、無法預(yù)測的，諸如市場供需條件的變化，企業(yè)外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜多變，都會給企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)活動帶來很大的影響。

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理的推進(jìn)，物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)運(yùn)而生。從一開始介入市場，財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用測算就是投標(biāo)書中最重要的部分，報(bào)價(jià)也是個(gè)敏感的話題，由于服務(wù)費(fèi)用各有千秋，各企業(yè)測算角度不同，費(fèi)用測算沒有一個(gè)統(tǒng)一的平臺，企業(yè)能否中標(biāo)，在費(fèi)用的測算上，關(guān)鍵不在于費(fèi)用具體值的高低，而在于測算的過程和依據(jù)。物業(yè)管理服務(wù)的性價(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性，其所提供的產(chǎn)品定量容易，定值難，因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。市場經(jīng)濟(jì)是競爭經(jīng)濟(jì)，通過激烈的市場競爭，才能促使物業(yè)管理企業(yè)有一種緊迫感，感到搞不好工作就難以使企業(yè)得到發(fā)展，有被社會淘汰的可能性。只有通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過企業(yè)間相互的競爭交流，最終才能降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，

　　才能使物業(yè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)善于對企業(yè)內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)關(guān)系及時(shí)進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，以適應(yīng)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不斷提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加企業(yè)市場競爭能力。密切注視外界的變化，及時(shí)向企業(yè)管理者提供財(cái)務(wù)信息，反映經(jīng)營狀況的進(jìn)展情況，促使企業(yè)管理者作出正確的決策，并對企業(yè)經(jīng)營的全過程進(jìn)行指導(dǎo)和控制。第二個(gè)問題：財(cái)務(wù)管理在物業(yè)管理企業(yè)中如何運(yùn)行和控制

　　目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的核算體系，我個(gè)人認(rèn)為主要包括三個(gè)方面：財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)核算及成本控制。

　　1、財(cái)務(wù)預(yù)算的運(yùn)行和控制

　　由于物業(yè)管理是對房屋設(shè)施設(shè)備等實(shí)行多功能、全方位、綜合性經(jīng)營管理與服務(wù)，既管物又服務(wù)于人，就應(yīng)該就其提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。國家發(fā)改委建設(shè)部規(guī)定了兩種收費(fèi)方式：包干制和酬金制。河南萬廈物業(yè)公司采用的是包干制方式，此種方式是指業(yè)主只支付固定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)自負(fù)盈虧。這種方式有別于其他企業(yè)，收入的基本確定，企業(yè)就需要精打細(xì)算，以收定支，科學(xué)的進(jìn)行年度預(yù)算。

　　財(cái)務(wù)預(yù)算是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，需要考慮的因素很多，作出準(zhǔn)確的預(yù)測是非常困難的，但預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理經(jīng)營計(jì)劃的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收支估算，允許的空置率水平和經(jīng)營費(fèi)用。這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。同時(shí)預(yù)算是物業(yè)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具，即當(dāng)實(shí)際收入低于預(yù)算或費(fèi)用超過預(yù)算時(shí)應(yīng)引起項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的注意。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員能夠編制比較切合實(shí)際的預(yù)算時(shí)，企業(yè)能就未來一年的經(jīng)營計(jì)劃，做出比較現(xiàn)實(shí)的安排。基于河南萬廈物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理采用電算化，充分利用公司過去的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)技術(shù)分析，并根據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)能力和外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對未來市場的影響進(jìn)行估計(jì)，從而作出年度財(cái)務(wù)預(yù)測。

　　物業(yè)管理企業(yè)年度財(cái)務(wù)經(jīng)營指標(biāo)預(yù)算分為兩個(gè)方面：

　　(1)收入來源的預(yù)算

　　由于物業(yè)管理企業(yè)的收入來源是以元、角、分為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)鄭州市物價(jià)局核定的政府指導(dǎo)價(jià)，按建筑面積多層建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高為0.38元/平方米/月，高層建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高1.1元/平方米/月，在收入預(yù)算時(shí)，就要求財(cái)務(wù)人員精打細(xì)算

　　，收集詳細(xì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營業(yè)務(wù)收入。

　　雖然已接管的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已按物業(yè)合同的約定確定，但物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多。業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，鼓勵(lì)管理處根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，開展多種經(jīng)營，如對空置物業(yè)開展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費(fèi)收入，開展家政服務(wù)，提供有償特約服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足。

　　⑵ 成本和費(fèi)用的預(yù)算

　　收入來源的基本確定是物業(yè)管理企業(yè)有別于其他企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，成本和費(fèi)用的管理和控制成為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，企業(yè)能否盈利、能否持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在于能否有效的控制成本費(fèi)用，故成本費(fèi)用的預(yù)算是年度預(yù)算的重點(diǎn)。

　　物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，包括人工成本，直接材料和間接費(fèi)用等。

　　財(cái)務(wù)計(jì)劃確定后，要將計(jì)劃具體化，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算，進(jìn)一步細(xì)化各種現(xiàn)金收支預(yù)算，使財(cái)務(wù)計(jì)劃成為企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的控制標(biāo)準(zhǔn)和考核依據(jù)，在實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化中發(fā)揮重要作用。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)核算及成本控制

　　在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行和控制過程中，最為關(guān)鍵的是對年初預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤控制。河南萬廈物業(yè)公司根據(jù)各管理處的具體情況，年初經(jīng)過調(diào)研，確定年度預(yù)算目標(biāo)，由管理處負(fù)責(zé)人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，各管理處財(cái)務(wù)人員根據(jù)本管理處的經(jīng)營預(yù)算切實(shí)做好會計(jì)基礎(chǔ)核算工作，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、報(bào)表化、動態(tài)的分析管理。實(shí)行多級核算，做到事前有預(yù)算，事中有控制，事后有監(jiān)督，各管理處通過日常考核與年度考核相結(jié)合的方法，進(jìn)行成本控制，是典型的預(yù)算結(jié)合目標(biāo)成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南萬廈物業(yè)公司采用的是雙月收費(fèi)制，即每兩個(gè)月收一次物業(yè)服務(wù)

　　費(fèi)，隨著入住業(yè)主或使用人的相對穩(wěn)定，根據(jù)年初計(jì)劃主營業(yè)務(wù)收入按計(jì)劃進(jìn)度按部就班穩(wěn)步收繳，杜絕前松后緊的情況發(fā)生。對于業(yè)主欠費(fèi)產(chǎn)生的應(yīng)收賬款的管理和控制應(yīng)區(qū)別對待，物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)收賬款有別于商業(yè)企業(yè)，它不會給企業(yè)帶來信用銷售，也不會使企業(yè)利潤增加，相反，物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的業(yè)主欠費(fèi)只會使企業(yè)收入減少，現(xiàn)金流短缺， 對物業(yè)企業(yè)而言業(yè)主欠費(fèi)越多，數(shù)額越大，物業(yè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)就越大，企業(yè)的生存將會舉步維艱，甚至倒閉。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理要求加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，調(diào)查分析應(yīng)收賬款形成的原因，及時(shí)反饋到項(xiàng)目管理部門，在最短的時(shí)間里解決問題，將壞賬損失降到最低。減少應(yīng)收賬款的形成，加快收入的回籠，物業(yè)企業(yè)才能持續(xù)發(fā)展。

　　成本和費(fèi)用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貨幣表現(xiàn)。對成本和費(fèi)用的管理是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，成本和費(fèi)用核算是否準(zhǔn)確、真實(shí)、合理，關(guān)系到經(jīng)營成果的計(jì)算是否正確，直接影響國家、企業(yè)和職工個(gè)人的利益分配。

　　就營業(yè)成本而言，河南萬廈物業(yè)公司根據(jù)年初預(yù)算，將營業(yè)成本分為多費(fèi)用項(xiàng)目，對其中由管理處可控成本項(xiàng)目制定考核制度，定期進(jìn)行經(jīng)營管理日常考核，并對計(jì)劃預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行動態(tài)分析、考核，以查明預(yù)算計(jì)劃完成或未完成的原因，制定預(yù)警機(jī)制，以便采取措施，改進(jìn)工作，及時(shí)調(diào)整管理方案。如人工成本實(shí)行定崗定員，公司允許主動缺員，所謂主動缺員，是針對某些崗位人員素質(zhì)低，服務(wù)意識差，不能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，對于這樣的崗位人員，寧缺勿濫，其他費(fèi)用項(xiàng)目實(shí)行年初預(yù)算，嚴(yán)格按預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行雙月考核，日常考核制度與員工工資掛鉤，核定預(yù)算額度標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行年度總額控制。

　　財(cái)務(wù)管理貫穿物業(yè)管理企業(yè)整個(gè)經(jīng)營過程。在經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)預(yù)算是手段，財(cái)務(wù)管理的控制是關(guān)鍵。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在兩個(gè)誤區(qū)：一是把財(cái)務(wù)管理簡單化，仿佛財(cái)務(wù)管理只是財(cái)務(wù)部門的事，而財(cái)務(wù)部門只是會計(jì)核算部門，忽視其整體管理職能，忽視其管理方法和管理理念在企業(yè)管理各個(gè)方面的應(yīng)用和貫徹。二是財(cái)務(wù)部門完全聽命于“老板”，忽視財(cái)務(wù)管理自身的規(guī)律性與相對獨(dú)立性。物業(yè)管理作為我國gg開放后，伴隨經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌和住房制度改革深化而出現(xiàn)的一種新型的房屋管理模式，在目前激烈的市場競爭中，不少物業(yè)管理企業(yè)連年虧損，瀕臨破產(chǎn)，而同樣是物業(yè)管理企業(yè)的河南萬廈物業(yè)公司卻步入良性循環(huán)，蒸蒸日上。為什么?因?yàn)槿f廈人在深化改革中敢于創(chuàng)新，創(chuàng)立了一套“成本控制”的管理模式，并把這種“成本控制”理論應(yīng)用到企業(yè)管理的各個(gè)方面，當(dāng)作一項(xiàng)核心任務(wù)。河南萬廈物業(yè)的“成本控制”經(jīng)驗(yàn)有兩大要點(diǎn)：一是成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊;二是全員參與成本控制，每項(xiàng)成本、費(fèi)用控制指標(biāo)都有賬可查，有人控制。

　　第三個(gè)問題：日常耗材是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要費(fèi)用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)

　　由于物業(yè)管理企業(yè)是圍繞“人的住用環(huán)境”以物業(yè)為對象，以人為核心開展專業(yè)管理與服務(wù)，如各類房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，物業(yè)環(huán)境的治安保衛(wèi)，消防管理，清潔保潔，污染防治，綠化管理，停車場管理等，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展均需耗費(fèi)物料用品。

　　為了加強(qiáng)和規(guī)范物料用品采購的管理，嚴(yán)格控制和節(jié)約各類物品的支出成本，河南萬廈公司出臺了《物料用品采購規(guī)定》，河南萬廈物業(yè)公司日常對各種耗材的管理，分為由公司統(tǒng)購的物品和由管理處自行采購的非統(tǒng)購物品兩種方式，對大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一采購，各管理處根據(jù)年初預(yù)算的需求，到公司倉庫領(lǐng)用，對單位價(jià)值較低，非常用物品由各管理處自行采買。

　　年度預(yù)算時(shí)公司從多方面考慮，根據(jù)各個(gè)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的老化程度進(jìn)行物料耗材的預(yù)算。如對于清潔保潔用品的預(yù)算可以按照保潔人員的數(shù)量，根據(jù)保潔區(qū)域的檔次和清潔衛(wèi)生工作所負(fù)責(zé)的面積大小，來配置不同的保潔工具用具，預(yù)算出不同的費(fèi)用額。公司對物品的采購實(shí)行年初預(yù)算總額，日常管理過程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度，在物品采購、領(lǐng)用、儲存管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南萬廈物業(yè)的“成本控制”模式是從現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中引申、深化出來的，是財(cái)務(wù)管理理論運(yùn)用到企業(yè)管理實(shí)踐中的典范。

　　第四個(gè)問題：資金管理

　　在資金管理方面，為加強(qiáng)公司系統(tǒng)內(nèi)資金使用的監(jiān)督和管理，加速資金周轉(zhuǎn)，提高資金利潤率，保證資金安全，公司制定了嚴(yán)格的資金管理規(guī)定。

　　公司財(cái)務(wù)管理部是公司資金管理部門，辦理各管理處以及公司內(nèi)部獨(dú)立單位的結(jié)算和資金管理工作，財(cái)務(wù)管理部具有管理和服務(wù)的雙重職能，與下屬管理處在資金管理工作中是監(jiān)督與被監(jiān)督，管理與接受管理的關(guān)系，在結(jié)算業(yè)務(wù)中是服務(wù)與被服務(wù)的客戶關(guān)系。

　　由于我公司管理項(xiàng)目分散，公司成立了一支業(yè)務(wù)嫻熟、具有專業(yè)技能的會計(jì)隊(duì)伍，財(cái)務(wù)人員分散辦公，統(tǒng)一管理，各管理處財(cái)務(wù)人員全部采用電算化，統(tǒng)一核算方式、統(tǒng)一核算程序、統(tǒng)一核算模式。公司財(cái)務(wù)管理部按管理處設(shè)置明細(xì)賬，單獨(dú)核算到管理處，各管理處財(cái)務(wù)核算到每一戶業(yè)主各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用。

　　在存款管理方面，公司內(nèi)各管理處在附近銀行保留一個(gè)存款戶，辦理小額零星結(jié)算，以點(diǎn)帶面，全方位控制收入來源，所有現(xiàn)金類資金在公司規(guī)定的限額及時(shí)效內(nèi)繳存銀行，由公司統(tǒng)一管理和控制。在資金支出方面，公司根據(jù)各管理處實(shí)際情況，酌情核定備用金，嚴(yán)禁坐支現(xiàn)金。

　　在資金管理和檢查方面：公司財(cái)務(wù)管理部以資金的安全性、效益性、流動性為中心，定期開展以下資金檢查和管理工作，并根據(jù)檢查情況，定期向總經(jīng)理、董事長專題報(bào)告。

　　a)定期檢查各管理處的現(xiàn)金庫存狀況。

　　b)定期檢查各管理處在財(cái)務(wù)管理部的結(jié)算情況。

　　第五個(gè)問題：關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)納稅管理的具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)屬服務(wù)業(yè)，是一個(gè)微利企業(yè)，歷屬地稅管轄，應(yīng)交納的流轉(zhuǎn)稅種包括營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加，如果企業(yè)經(jīng)營范圍包括租賃業(yè)務(wù)，則同時(shí)還應(yīng)按租賃收入交納房產(chǎn)稅。以上交納的稅收是以營業(yè)收入作為納稅基數(shù)的。無論企業(yè)規(guī)模是大還是小，都應(yīng)按國家稅收政策合法納稅、合規(guī)經(jīng)營。至于企業(yè)所得稅，以20**年為界，20**年前成立的企業(yè)

　　向地稅局交納企業(yè)所得稅，20**年后新成立的企業(yè)向國稅局交納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅是以企業(yè)應(yīng)納稅所得額為基數(shù)，平常有利潤預(yù)交，年終匯算清繳。

　　由于稅務(wù)部門的分立，自20**年取銷代理業(yè)發(fā)票后，物業(yè)管理企業(yè)重要的業(yè)務(wù)：代收水電氣暖等代理事項(xiàng)的發(fā)票無法解決，雖然物業(yè)管理企業(yè)歸屬地稅局管理，但代收的項(xiàng)目又均歸國稅局所管的增值稅稅種，代理發(fā)票的問題，地稅推國稅，國稅又暫無法解決，雖然關(guān)于該事件我曾通過多渠道向省國稅、省地稅及相關(guān)部門多次反映，但目前仍無法解決。鑒于物業(yè)管理企業(yè)代理業(yè)務(wù)處于如此不利形勢，我不贊同有的物業(yè)管理企業(yè)利用地稅局的服務(wù)業(yè)統(tǒng)一發(fā)票開具代收業(yè)務(wù)，將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給所服務(wù)的客戶，這樣做既多交了冤枉稅，增加了客戶負(fù)擔(dān)，同時(shí)也違犯了發(fā)票管理暫行規(guī)范，超經(jīng)營范圍使用發(fā)票。

　　在稅務(wù)部門沒有解決這個(gè)問題之前，物業(yè)行業(yè)應(yīng)有統(tǒng)一的核算口徑，我建議物業(yè)企業(yè)依據(jù)20**年頒布的企業(yè)會計(jì)制度中其他法規(guī)《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》的通知(財(cái)會字[1996]19號)中第三章第二節(jié)第五十一條的規(guī)定，一張?jiān)紤{證所列支出需要幾個(gè)單位共同負(fù)擔(dān)的應(yīng)當(dāng)將其他單位負(fù)擔(dān)的部分，開給對方原始分割單進(jìn)行結(jié)算。即采用自制分割單的形式，開展代收業(yè)務(wù)，以規(guī)避繳納冤枉稅。代收項(xiàng)目如果核算方法不對，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　物業(yè)管理企業(yè)伴隨著我國gg開放的歷程一路同行，物業(yè)管理已經(jīng)成為具有相關(guān)規(guī)模的新興行業(yè)，但還沒有獨(dú)立的行業(yè)財(cái)務(wù)制度，財(cái)務(wù)管理工作基礎(chǔ)還很薄弱，許多問題有待實(shí)踐和探索。

　　以上是我個(gè)人在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中的一些淺顯的認(rèn)識和體會，大家有什么不同見解，還請多提寶貴意見。