某項目前期介入服務與接管驗收及入住管理方案
一、 前期介入服務
將根據(jù)委托方物業(yè)施工進度的實際情況，對"××項目（－－－）"制訂科學、成熟、相應的物業(yè)管理前期介入工作計劃，并按計劃和階段開展各項工作，為將來的物業(yè)管理工作順利開展打下堅實的基礎。
1、規(guī)劃設計階段
對于規(guī)劃設計，物業(yè)管理前期顧問人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討論，從管理的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理，力求使小區(qū)的設計方便日后的物業(yè)管理工作。
*監(jiān)控和消控中心的設置；
*小區(qū)人車分流的設計；
*公共照明開關設置位置；
*公共照明開關開閉形式；
*物業(yè)管理用房的位置設計；
*小區(qū)垃圾房的設置；
*公共洗手間的設置；
*信報箱的設立；
*公共告示欄的配置；
*家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留；
2、建設施工階段
*提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議；
*分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設備使用效果，減輕后期管理的壓力；
*審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；
*提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見；
*提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見；
*幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護，以避免施工對材質造成損傷；
*提前熟悉房屋中的各種設備和線路，包括房屋內(nèi)部結構、管線布置及所用建材的性能；
*檢查工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；
*檢查前期工程的施工質量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議；
*配合設備安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質量；
*提出遺漏工程項目的建議；
*對小區(qū)公建配套設施設備的進行探討，能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。
3、竣工驗收階段
參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并建立驗收檔案；
*發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；
*參與重大設備的調(diào)試和驗收；
*制訂物業(yè)驗收流程；
*指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議。
4、物業(yè)銷售階段
制定合理的物業(yè)管理收費標準，為物業(yè)銷售作好準備；
*售樓處及樣板房的保安、保潔指導，規(guī)范服務，建立良好的物業(yè)形象；
*委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問；
*對物業(yè)人員和銷售人員進行物業(yè)管理基礎培訓工作；
*提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)管理資料。
二、 項目的接管驗收
1）物業(yè)的接管驗收是對新建物業(yè)竣工驗收的再驗收。
2）依據(jù)國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》對已物業(yè)進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，它是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個重要步驟。
3）物業(yè)的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應特別重視對綜合功能的驗收。
a．公司選派素質好、業(yè)務精，對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作；
b．既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度驗收，也應站在業(yè)戶的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)戶的合法權益；
c．接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)主體對存在的問題加以解決，直到完全合格；
d．落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)主體負責保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負責保修，開發(fā)主體一次性撥付保修
費用；6）接管驗收的作用
a．明確交接雙方的責、權、利關系
b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)戶的利益
c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗收，一方面使工程質量達到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護工作量。另一方面根據(jù)接管有關物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。
三、入住管理方案
*提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作
*為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，應程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
1、業(yè)主入伙流程
1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。
2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
3）物業(yè)管理公司在審核資料無誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
6）若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質量問題，經(jīng)確認，填寫返修表送交發(fā)展商，管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后，請業(yè)主再次驗房。
7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
8）業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
2、租賃住戶入住流程
1）簽訂《租賃意向書》，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
2）簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質量問題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
4）整改后或驗收房屋沒問題，業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單，并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。
5）交付押金和首期租金。
6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
3、 入伙作業(yè)標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。
*入伙各項收費正確，做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續(xù)齊全，收費合理，守時守約，保證質量。
*內(nèi)部手冊登記及時，即時完成注記。
*入伙按戶匯總，次月5日前全部歸檔。
4、入伙作業(yè)規(guī)程
*由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門向業(yè)戶發(fā)出入伙通知書。
*業(yè)戶攜帶購房合同書、入伙通知書、入伙手續(xù)書前往指定地點辦理手續(xù)。
*業(yè)戶到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費用。
*由指定的業(yè)戶服務人員和維修技術人員陪同業(yè)戶驗房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認。
*業(yè)戶驗房后若提出質量問題，填質量返修表，管理處加簽意見后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進行工程質量問題的返修工作。
*如發(fā)展商或施工單位將工程質量問題委托物業(yè)管理公司返修時，雙方須簽字確認。
*業(yè)戶驗房確認后領取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。
5、入伙作業(yè)檢查規(guī)范
為了保證××項目（－－－）入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負責對入伙工作的各個環(huán)節(jié)進行檢查以保證工作規(guī)范和服務質量。
1）集中入伙時管理處經(jīng)理每天巡視各個接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合作業(yè)要求，用書面通知相關人員整改，對確屬運作上的不完善處，經(jīng)分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應以不合格項發(fā)書面通知并整改。
篇2：某大廈接管驗收方案
接管驗收整體計劃
一、依照業(yè)主方──新世界淮海物業(yè)發(fā)展有限公司之要求,根據(jù)中華人民共和國建設部1991年2月4日發(fā)布,1991年7月1日實施的《中華人民共和國行業(yè)標準──房屋接管驗收標準》中的有關規(guī)定,結合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進度,我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進行:
A、辦公層區(qū)域(L12~L57)和各設備房[塔樓部分]:7月20日到8月24日
B、商場部分(B3~L3)及車庫[裙樓部分]:9月8日到10月28日
二、接管必備資料如下
1.竣工工程項目一覽表,包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、裝修標準、開竣工日期等;
2.設備清單,包括設備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機工具、備品備件等;
3.工程項目竣工圖;
4.材料、建筑構件、外協(xié)件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄,預制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄;
5.隱蔽工作驗收記錄;
6.土建施工記錄,包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等;
7.設備安裝調(diào)試記錄,如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄,暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄;
8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(來自:www.dewk.cn)的測試記錄,重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄;
9.工程質量事故的發(fā)生和處理記錄。
10.圖紙會審記錄,設施變更通知和技術核定單;
11.關于建筑物、構筑物的使用注意事項說明;
12.有關該工程項目的其它重要技術決定和文件;
13.所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書,如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。
以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料,并需永久保存,以保障設施設備能得到切實之維護及保養(yǎng)。
三、物業(yè)接管工作組織構成:
1.上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司
香港新世界大廈物業(yè)管理處(管理部、工程部)
2.其它相關人員
四、接管驗收原則
以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關驗收報告,方可有效。
五、接管工作程序
1.接管工作準備階段
1.1熟悉接管各層面的情況
1.2接管工作應備文件
a.驗收接管流程
b.相關驗收文件
c.相關驗收
篇3：物業(yè)接管驗收入住工作方案
天英花園物業(yè)接管驗收、入住工作方案
一、成立天英花園接管驗收籌備小組:
1、籌備小組:
組長:***
副組長:***
組員:***
2、工作時間:
20**年3月17日至20**年6月30日
3、工作任務:
(1)、成立天英花園物業(yè)管理處;
(2)、管理處各部門準備運作管理資料及表格;
(3)、管理處各部門依工作需要申購辦公、維修設備、物品及工具;
(4)、落實保安及部分員工住宿、生活問題;
(5)、員工上崗培訓;
(6)、同發(fā)展商技術部門成立聯(lián)合驗收小組;
(7)、準備驗收的資料表格及確定驗收標準;
(8)、驗收接管工作〈含各系統(tǒng)資料及鎖匙移交〉;
(9)、驗收接管遺留問題處理;
(10)、特別提示:向業(yè)主交樓前必須具備的幾個條件;
(11)、準備交樓::資料及表格;
(12)、準備裝修申報資料及表格;
(13)、管理處成立交樓小組并作分工;
(14)、提前聯(lián)系電信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡等運營商確定收費及開通事宜;
(15)、確定交樓地點、布置交樓現(xiàn)場、準備工作就緒;
(16)、依據(jù)交樓安排表開始交樓;
(17)、做好交樓各項登記工作,每日收集業(yè)主收樓時發(fā)現(xiàn)的質量問題,及時報施工部門
維修小組;
(18)、整理收樓后的業(yè)主資料檔案及驗收資料檔案,歸類存放管理。
(19)、總結整個驗收接管、入住工作過程、向公司匯報。
4、主要負責人:***
二、籌備天英花園物業(yè)管理處:
1、天英花園物業(yè)管理處組織架構(20**)
2、天英花園物業(yè)管理處人員編制(20**)
3、天英花園物業(yè)管理處正式運作時間定為20**年5月8號
4、主要負責人:***
三、管理處各部門準備運作管理資料及表格:
1、工程部運作管理資料及表格制作。負責人:***
2、物業(yè)部運作管理資料及表格制作。負責人:***
3、保安部運作管理資料及表格制作。負責人:***
4、人事行政部運作管理資料及表格制作。負責人:***
5、