物業(yè)管理實用經(jīng)驗：入伙篇

　　1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？

　　答：物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效。入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。即將實施的《物業(yè)管理條例》中仍存在諸多缺陷，華西都市報法律顧問針對近日接到的投訴提出9條修改建議--華西都市報自25日開通“物管”專題法律咨詢熱線86969114以來，至昨日已接到了全省各地讀者打來的咨詢電話65個、投訴電話49個，15位成都市民給華西都市報送來了投訴材料。但遺憾的是，不少讀者反映的情況都在即將實施的《物業(yè)管理條例》中找不到答案。針對這一尷尬局面，昨日值守?zé)峋€的法律顧問何佳林律師就該《條例》未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細(xì)賬，且事先須經(jīng)審計部門審計。

　　建議一：將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外

　　<<條例》第6條:房屋的所有權(quán)人為業(yè)主……　案例:某小區(qū)的開發(fā)商將未售出的商鋪出租給別人搞餐飲，因此造成的油煙污染讓小區(qū)業(yè)主苦不堪言，業(yè)主決定通過業(yè)主大會討論改變這一狀況。但他們沒有想到的是，開發(fā)商因還有不少房產(chǎn)未售出以及擁有用于經(jīng)營的會所、商場、醫(yī)院等配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，投票權(quán)數(shù)超過1/3的開發(fā)商竟在大會上輕易就將其他業(yè)主提出的意見否決了。律師建議:開發(fā)商的商業(yè)目的經(jīng)常和真正買房居家過日子的業(yè)主發(fā)生沖突，而這部分具消費者性質(zhì)的業(yè)主往往因開發(fā)商占據(jù)了大量的投票權(quán)數(shù)而無法達(dá)到2/3的法定比例，進(jìn)而無法維護(hù)自己的合法權(quán)利。基于此，建議《條例》細(xì)則將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍之外。

　　建議二：明確首屆業(yè)主大會召集人

　　《條例》第8條:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　案例:成都某花園在籌備成立業(yè)主委員會時，由于法律法規(guī)不健全，包括房管部門、街道辦事處黨委、居委會以及物業(yè)公司、開發(fā)商都參與到首屆業(yè)主大會的召集籌備組中來了，結(jié)果導(dǎo)致該小區(qū)出現(xiàn)了兩個“業(yè)委會”的尷尬。

　　律師建議:《條例》對成立第一屆業(yè)主大會該由哪個部門召集未作出明確規(guī)定，但多部門重復(fù)管理、甚至爭奪召集權(quán)的鬧劇卻屢有發(fā)生，最終受影響的還是業(yè)主。另外，《條例》中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。

　　建議三：細(xì)化房管局行政指導(dǎo)責(zé)任

　　《條例》第10條:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會……

　　案例:今年7月30日，我國首例業(yè)委會狀告房管局案在武侯法院開庭。該案原告中央花園業(yè)委會認(rèn)為，武侯區(qū)房管局在不指導(dǎo)該業(yè)委會進(jìn)行換屆的同時卻指導(dǎo)成立新的業(yè)委會，這一行為侵犯了該業(yè)委會的合法權(quán)利，因而要求房管局依法指導(dǎo)進(jìn)行換屆選舉。

　　律師分析和建議:《條例》的規(guī)定過于原則化。房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力?

　　不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任?業(yè)委會不服從指導(dǎo)是否承擔(dān)或承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任?這些問題都亟待細(xì)化。

　　建議四：明確書面簽名的合法性

　　《條例》第12條:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　案例:黃忠小區(qū)某物業(yè)公司為達(dá)到漲物管費的目的，竟冒充眾多業(yè)主在征詢業(yè)主意見的《通知》上簽名，結(jié)果引來了小區(qū)業(yè)主的極大不滿。自作聰明的物業(yè)公司被告到法院后不僅賠了業(yè)主的損失，而且被業(yè)主趕出了小區(qū)。

　　律師建議:類似冒充業(yè)主簽名的事件比比皆是，因此以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。《條例》細(xì)則必須對業(yè)主簽名的情形進(jìn)行

規(guī)范，對簽名的真實性、合法性作出規(guī)定。

　　建議五：賦予業(yè)委會社團(tuán)法人身份

　　《條例》第16條:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　案例:業(yè)委會成員為廣大業(yè)主維權(quán)出了不少力，那給他們一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或發(fā)放一定的工資如何?成都某小區(qū)的業(yè)委會不久前提出類似設(shè)想，結(jié)果遭到了眾多業(yè)主的反對，有關(guān)部門也不支持這一要求。

　　律師建議:業(yè)委會究竟在法律上是一個何種性質(zhì)的組織?敗訴后民事責(zé)任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔(dān)?業(yè)委會的活動經(jīng)費從哪里來?業(yè)委會成員能否領(lǐng)取報酬?從何處領(lǐng)取報酬?《條例》至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會社團(tuán)法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。

　　建議六：取消居委會的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)

　　《條例》第20條:……在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　案例:武侯區(qū)某花園內(nèi)的9名業(yè)委會成員中竟有6人來自居委會，而且有3人根本就不是該花園的業(yè)主;成華區(qū)某居委會為減輕居委會活動經(jīng)費的壓力，居委會竟向轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會每月攤派100元“任務(wù)”。

　　律師建議:業(yè)委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神，居委會無權(quán)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會。另外，過多的干預(yù)最終也會造成業(yè)主的自治成為空談。

　　建議七：開發(fā)商不能與業(yè)主簽物管合同

　　《條例》第21條:在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　案例:交房時，成都大部分開發(fā)商都是直接和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理合同的，開發(fā)商也趁此機(jī)會將一些不平等的條款強(qiáng)加給了業(yè)主。

　　律師建議:在前期物業(yè)管理期間，對業(yè)主具約束力的是開發(fā)商制定的業(yè)主臨時公約而不是開發(fā)商與業(yè)主簽訂的物管合同。因此，《條例》細(xì)則應(yīng)對開發(fā)商這種普遍侵犯業(yè)主權(quán)利的行為予以制止。

　　建議八：多方監(jiān)督開發(fā)商擅自處分行為

　　《條例》第27條:業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

　　案例:金牛區(qū)某小區(qū)的開發(fā)商將提供給業(yè)主休閑之用的會所出租給一幼兒園從事經(jīng)營活動，被業(yè)主告到了金牛區(qū)法院。武侯區(qū)某小區(qū)的開發(fā)商甚至還將會所、游泳池等配套設(shè)施賣了。

　　律師建議:類似案例特別普遍，根源在于監(jiān)督機(jī)制不健全。《條例》細(xì)則應(yīng)對此進(jìn)行補(bǔ)充，比如賦予規(guī)劃局、房管局、物管或者業(yè)主(業(yè)委會)監(jiān)督權(quán)，這比打官司要經(jīng)濟(jì)得多。

　　建議九：物管明細(xì)賬須審計并公開

　　《條例》第43條:縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。

　　案例:青羊區(qū)某商住樓的物管要漲物管費，眾業(yè)主要求物管提供物管收支明細(xì)賬，結(jié)果物管只公布了一份收支總賬。由于物管拒絕公布明細(xì)賬，不少業(yè)主因此拒交物管費。雙方最后鬧到了法庭。

　　律師建議:業(yè)主對自己所交的費用如何支出總是特別關(guān)心，而成都的絕大多數(shù)物管企業(yè)都只公布收支總賬，業(yè)主因此懷疑物管存在貓膩，很多糾紛因此引起。建議法律作出這樣的規(guī)定---物管須定期公布經(jīng)審計部門審計的明細(xì)賬。諸多糾紛自然不會發(fā)生了。

篇2：教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法

　　校教工宿舍樓物業(yè)管理試行辦法

　　為加強(qiáng)宜昌外校教工宿舍樓物業(yè)管理，促進(jìn)文明進(jìn)程，創(chuàng)建整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境，維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合本地實際，特制定本辦法。

　　1、實行業(yè)委會領(lǐng)導(dǎo)下的自主管理。

　　2、物業(yè)管理費按0.3元/平方米·月收取(隔樓按2/3的面積計算)物管費由業(yè)委會專戶專人保存，使用或存折交學(xué)校財務(wù)室代管。業(yè)委會每年公布一次物管費的收支情況。房屋買賣時，必須繳齊物管費后才予交易。

　　3、住戶使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

　　①未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌、規(guī)劃設(shè)計用途，不得在平臺、屋頂、空地、通道或其他公共場地和部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。

　　②不得在公共區(qū)域堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，不得在樓梯間、通道、平臺堆放物品、生火、做飯擺攤設(shè)點等危害他人利益的活動。

　　③禁止占用、踐踏公共綠地，不得損壞花草樹木。

　　④禁止亂拋垃圾、雜物;禁止發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

　　⑤嚴(yán)禁影響市容及通告的亂搭、亂建、亂掛、亂涂、亂畫、隨意張貼。禁止在小區(qū)放養(yǎng)寵物、雞、犬聲不得干擾他人休息。

　　⑥法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。

　　4、門房保安人員由業(yè)委會直接招聘，其職責(zé)、管理、考核、工資標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)委會集體研究確定。

　　5、對違犯本規(guī)定，或相關(guān)管理人員玩忽職守的，由業(yè)委會直接追究其責(zé)任，限期整改，復(fù)原賠償;構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

　　6、本辦法自公布之日起施行。

篇3：學(xué)校物業(yè)管理工作職責(zé)

>　　學(xué)校物業(yè)管理崗位職責(zé)

　　1、對包干區(qū)地面每天清掃兩次，走廊、樓梯無垃圾、蛛網(wǎng)、吊灰。

　　2、洗臉間地面干凈、無積灰，水池?zé)o青苔，無油污，無雜物。

　　3、便池每月用清潔劑清洗一次。做到無尿垢、無臭味，不堵塞。

　　4、愛護(hù)公物和清潔工具，保管好勞動用品。

　　5、有責(zé)任教育學(xué)生節(jié)約水電。

　　6、負(fù)責(zé)公共場所窗戶玻璃等公共設(shè)施的維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。

　　7、遵守勞動紀(jì)律，服從臨時突擊任務(wù)的調(diào)配。

　　8、拾到財物要交公，學(xué)生掉落的衣物收好交組長處理。

　　9、工作時間內(nèi)，不撿垃圾。

　　10、注意自身儀表形象。