均豪物業(yè)管理公司企業(yè)特點(diǎn)

　　管理理念新

　　均豪公司區(qū)別于其他專業(yè)公司的不同點(diǎn)是：自身沒(méi)有物業(yè)資產(chǎn)，完全依托于市場(chǎng)生存和發(fā)展，始終堅(jiān)持“先客戶，后利潤(rùn)；先服務(wù)，后管理”，把提高自身素質(zhì)放在第一位。注重研究學(xué)習(xí)吸收國(guó)內(nèi)外成熟的管理經(jīng)驗(yàn)，以創(chuàng)新服務(wù)、創(chuàng)新管理為企業(yè)的發(fā)展主線。非常重視企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)精神的養(yǎng)成，創(chuàng)辦的《管理資訊》圖文并茂，刊載著公司事業(yè)發(fā)展和管理最新動(dòng)態(tài)、物業(yè)管理最新理論及教育性、引導(dǎo)性文章；每年舉辦春游和春節(jié)晚會(huì)，每月舉辦生日聚會(huì)，讓員工真正享受“家”的感覺(jué)。 “能者上，平者讓，庸者下”的用人機(jī)制，給員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，增強(qiáng)團(tuán)結(jié)，提高士氣。本公司多年形成的：

　　服務(wù)宗旨：營(yíng)造現(xiàn)代人的生活空間。

　　經(jīng)營(yíng)理念：專業(yè)管理、至誠(chéng)服務(wù)。

　　企業(yè)文化：積極健康向上的企業(yè)價(jià)值觀。

　　企業(yè)形象：整體能力強(qiáng)，市場(chǎng)營(yíng)銷能力強(qiáng)，管理制度健全。已深植于全體員工的心中。

　　管理專業(yè)化

　　本公司擁有門(mén)類齊全的專業(yè)人才和復(fù)合型管理人才，其中擔(dān)任項(xiàng)目執(zhí)行總經(jīng)理職位以上的高級(jí)管理人員17名，部門(mén)經(jīng)理級(jí)的中層管理人員50名，具有一定專業(yè)技術(shù)水平的主管級(jí)人員70名，專門(mén)從事工程管理的專業(yè)管理人員45名。他們多來(lái)自于涉外星級(jí)飯店和涉外大廈，具有先進(jìn)的管理思想和飯店大廈的涉外管理經(jīng)驗(yàn)。長(zhǎng)期嚴(yán)格的規(guī)范養(yǎng)成使他們具備良好的服務(wù)意識(shí)。公司管理人員堅(jiān)持高學(xué)歷、高職稱、重人品、重管理的用工標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了90%以上的管理人員持單證上崗，50%以上的管理人員持雙證上崗。高級(jí)管理人員100%具有大學(xué)本科或研究生的學(xué)歷，中級(jí)管理人員100%具有大專學(xué)歷，管理人員中具有高、中級(jí)職稱的比例為1：2。

　　服務(wù)規(guī)范化

　　為使公司具備持續(xù)提供合格服務(wù)產(chǎn)品的能力，在幾年?duì)I造管理制度規(guī)程的基礎(chǔ)上，于1998年開(kāi)始在公司內(nèi)推行ISO9002國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并于1999年5月通過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，獲得ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證證書(shū)，成為在北京市為數(shù)不多的獲此認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè)之一。

　　4、工程技術(shù)力量雄厚

　　我公司總部的工程管理機(jī)構(gòu)設(shè)有工程總監(jiān)一名，總工室和總工顧問(wèn)室主任兩名，專業(yè)工程師五名，其中包括電氣工程師、空調(diào)工程師、給排水工程師、土建工程師及電腦工程師，其中高級(jí)工程師四名，主要負(fù)責(zé)人均在飯店工作十年以上，具有豐富的工程管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能。如工程總監(jiān)現(xiàn)任北京市旅*業(yè)協(xié)會(huì)工程分會(huì)的秘書(shū)長(zhǎng)（兼），總工室主任兼任中國(guó)物業(yè)高級(jí)人才培訓(xùn)中心的客座教授，工程顧問(wèn)室主任曾是亞高管理集團(tuán)的工程總監(jiān)，電氣工程師長(zhǎng)年擔(dān)任北京市勞動(dòng)局電工考核授課教員等。公司匯集了北京市旅游飯店工程管理的高級(jí)優(yōu)秀人才，曾受邀為諸多物業(yè)管理專業(yè)公司破解難題，接受咨詢并給予技術(shù)支持，倍受業(yè)內(nèi)贊譽(yù)。

　　均豪物業(yè)管理公司還有一只龐大的工程技術(shù)隊(duì)伍，其中工程技術(shù)人員近100名，經(jīng)理級(jí)以上的工程管理干部近20名，技術(shù)力量雄厚，人材濟(jì)濟(jì)，非一般物業(yè)管理公司所能比擬的。

　　為確保公司總部對(duì)項(xiàng)目部的工程監(jiān)督指導(dǎo)到位，我公司制定了一整套的工程管理制度和規(guī)范的管理程序，其中包括工程的接管與驗(yàn)收、大項(xiàng)工程設(shè)備設(shè)施的技術(shù)改造、設(shè)備的計(jì)劃?rùn)z修和日常維修、技術(shù)檔案的管理、工程的巡檢和值班、技術(shù)人員的培訓(xùn)考核等。

　　經(jīng)過(guò)近幾年的運(yùn)作效果甚佳，不但提高了公司總體的工程管理水平，而且贏得了許多開(kāi)發(fā)商的贊許，如北京科技園區(qū)建設(shè)股份有限公司開(kāi)發(fā)的創(chuàng)業(yè)者家園（80萬(wàn)平方米）對(duì)我公司提出的空調(diào)采暖系統(tǒng)和智能化系統(tǒng)給予了充分的肯定并予以采納；受邀參與了中關(guān)村西區(qū)建設(shè)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)及管理方案的制作。北京青年報(bào)社對(duì)我公司前期的工程顧問(wèn)非常滿意并簽署了后期的物業(yè)管理；北京湖北大廈經(jīng)過(guò)我公司一年的顧問(wèn)使工程管理徹底改變了面貌。在我公司管理的項(xiàng)目工程技術(shù)改造也發(fā)揮了極大的作用，如項(xiàng)目部樓宇新風(fēng)系統(tǒng)的安裝、防水工程的改造、自行車樓的建造、電梯改造、鍋爐的更新、節(jié)能降耗等方面都取得了很大成果，解決了許多技術(shù)難題，節(jié)約了大量資金，受到業(yè)主的好評(píng)。

篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題

　　本文旨在通過(guò)分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)注，起到拋磚引玉的作用。

　　一、特點(diǎn)

　　要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，因?yàn)橹挥姓J(rèn)識(shí)其特點(diǎn)后，我們才能有針對(duì)性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。

　　舊城區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展和演變過(guò)程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對(duì)應(yīng)于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)。

　　第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。

　　解放以后，我國(guó)陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開(kāi)放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對(duì)居住條件改善的需要越來(lái)越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％

　　第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。

　　一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營(yíng)交織。

　　第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。

　　就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是2至20年不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，舊城區(qū)由于歷史原因，沒(méi)有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。

　　第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。

　　由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開(kāi)展的，實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化的時(shí)間不長(zhǎng)。在這之前，我國(guó)一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國(guó)家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的一個(gè)社會(huì)顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價(jià)出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時(shí)，即使沒(méi)有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說(shuō)具有福利性。

　　第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。

　　舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門(mén)的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國(guó)家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。

　　第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費(fèi)觀念陳舊。

　　舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當(dāng)多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱。

　　二、現(xiàn)狀

　　舊區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見(jiàn)較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的、改善居住條件的要求，也不適應(yīng)兩個(gè)文明建設(shè)的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，同時(shí)物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的管理水平帶動(dòng)起來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)。

　　從20世紀(jì)80年代初，我國(guó)物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來(lái)的優(yōu)越性越來(lái)越明顯，這對(duì)舊城區(qū)居民帶來(lái)較大的影響和沖擊力，居民的消費(fèi)及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，另方面，居民的技資意識(shí)增強(qiáng)，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來(lái)越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務(wù)。 　　同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來(lái)了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)逐漸形成，這也為房管部門(mén)逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理提供了良好機(jī)遇。

　　由此可見(jiàn)，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開(kāi)放的需要，也是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。深圳在全國(guó)舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過(guò)慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會(huì)招標(biāo)物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會(huì)各界的關(guān)注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬(wàn)多平米，建筑面積11萬(wàn)平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時(shí)間長(zhǎng)，房屋設(shè)施老化、配套不齊，管理費(fèi)低，經(jīng)費(fèi)少，管理難度較大，住戶意見(jiàn)多。1997年元旦，萬(wàn)科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行全面的整治，加強(qiáng)各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號(hào)。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實(shí)效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風(fēng)新村管理處對(duì)舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。

　　東風(fēng)新村管理處從強(qiáng)化舊城區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，對(duì)原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，分割為若干個(gè)便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來(lái)的管理體制，運(yùn)作新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多渠道籌措資金對(duì)安康小區(qū)進(jìn)行綜合恢復(fù)整治，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，整治車柵、路，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，一個(gè)寧?kù)o、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因?yàn)樵撔^(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評(píng)為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開(kāi)始對(duì)舊區(qū)實(shí)施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達(dá)到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設(shè)備設(shè)施完好，環(huán)境美化綠化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達(dá)5500萬(wàn)平米，市政府撥款達(dá)4000多萬(wàn)元。遼寧省經(jīng)過(guò)1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個(gè)，占應(yīng)改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績(jī)和突破，但由于舊區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，而且環(huán)境較差，設(shè)施設(shè)備不完善并且年久失修，同時(shí)由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問(wèn)題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問(wèn)題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個(gè)突出問(wèn)題:

　　第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變

　　由于舊城區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩重，福利性思想、濃。在開(kāi)展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時(shí)難以接受"自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)"的方式，認(rèn)為幾十年來(lái)都是政府出錢(qián)維修，而現(xiàn)在自己要出錢(qián)，觀念一時(shí)難以較變過(guò)來(lái)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務(wù)者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務(wù)不到位。

　　第二，舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，實(shí)施物業(yè)管理難度大

　　舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，致使物業(yè)管理實(shí)施難度大。

　　第三，群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)多

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點(diǎn)，而且物業(yè)公司服務(wù)往往又不到位，這就使得居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，致使群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)大。

　　第四，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺乏

　　新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)困難的問(wèn)題，舊城區(qū)在這方面的問(wèn)題更加嚴(yán)重。舊城區(qū)有相當(dāng)多的居民將居住的公房購(gòu)為私有，但購(gòu)房過(guò)程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金往往也是由原有的房屋管理部門(mén)注入，資金也不多。同時(shí)由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)隨能力相當(dāng)有限，政府在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)少之又少，對(duì)物業(yè)管理公司而言無(wú)疑是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)舉步維艱，虧損嚴(yán)重。

　　第五，業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)制度不健全

　　雖然按規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，但由于業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來(lái)的房屋管理部門(mén)替代，至于是否成立業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)如何組建等都是由原來(lái)的房屋管理部門(mén)說(shuō)了算。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國(guó)監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。

　　三、發(fā)展

　　目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來(lái)愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動(dòng)，而且對(duì)社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機(jī)遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)舊城區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合城市社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。

　　第一，領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干

　　舊城區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，普通群眾密切相關(guān)的工作。領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干是關(guān)鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績(jī)，很大程度上在于領(lǐng)導(dǎo)重視，親自抓。因?yàn)橹挥蓄I(lǐng)導(dǎo)重視，才有利于政策的制定和落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動(dòng)舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實(shí)處。同時(shí)由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。

　　第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制

　　首先要加強(qiáng)思想宣傳工作。舊城區(qū)因?yàn)橐郧耙恢睂?shí)行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開(kāi)展宣傳活動(dòng)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心增強(qiáng)群眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。 　　其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，要明白管理與服務(wù)是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應(yīng)新的形勢(shì)的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實(shí)行企業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺(tái)階。

　　第三，加強(qiáng)舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件

　　針對(duì)舊城區(qū)普遍存在基礎(chǔ)差、配套設(shè)施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造，對(duì)房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務(wù)設(shè)施的完善，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施相協(xié)調(diào)，進(jìn)行綜合治理。政府要制定出臺(tái)舊城區(qū)新的實(shí)施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實(shí)施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)。

　　第四，理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度

　　舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項(xiàng)，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施，社區(qū)文化、有償服務(wù)、裝修管理等，全部交由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng) 一的社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。

　　同時(shí)，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘，實(shí)行一個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度。建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在1999年5月 份"全國(guó)的物業(yè)管理主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。"在舊區(qū)的公有住宅出售達(dá)到309毛-509b比 例后，政府有關(guān)部門(mén)(特別是房管所)要指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選 聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開(kāi)展。

　　第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機(jī)制

　　舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理就是承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑 和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設(shè)施等，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔(dān)。可以采取"政府優(yōu)惠一點(diǎn)，向住戶收一點(diǎn)"的方式，一方面政府在稅費(fèi)等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟(jì)承受能力收一部分。

　　同時(shí)，物業(yè)公司可以開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，多層次，多角度滿足并服務(wù)于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機(jī)制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等基礎(chǔ)設(shè)施等資源，開(kāi)辦一些立足小區(qū)，面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在為居民提供方便搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開(kāi)展以改造改善舊有房屋為主體的危改開(kāi)發(fā)服務(wù)。通過(guò)開(kāi)發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設(shè)的再次投入，以彌補(bǔ)舊區(qū)設(shè)計(jì)的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。

　　第六，逐步推行適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊城區(qū)物業(yè)管理模式

　　要根據(jù)舊城區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。

　　一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司，并按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立合同關(guān)系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務(wù)，真正實(shí)施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中提高質(zhì)量水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)。

　　二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對(duì)公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務(wù)于住戶，對(duì)私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。

　　三是對(duì)條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過(guò)整治，完善基礎(chǔ)工作，采取招投標(biāo)形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中去。

　　第七、結(jié)合社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展

　　要抓住目前社區(qū)建設(shè)大力發(fā)展的時(shí)機(jī)，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)；另一方面為促進(jìn)社區(qū)建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

　　總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實(shí)際情況，逐漸探索出一套適應(yīng)舊城區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式。

篇3：物業(yè)管理顧問(wèn)的工作特點(diǎn)

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的工作特點(diǎn)

　　物業(yè)管理作為目前中國(guó)的新興行業(yè)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善而得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步。然而，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及人們對(duì)物業(yè)管理各不相同的認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理公司服務(wù)的規(guī)范、專業(yè)化的程度也不相同。要使中國(guó)的物業(yè)管理整體服務(wù)水平有較快的進(jìn)步，并順應(yīng)各類物業(yè)業(yè)主和使用人對(duì)服務(wù)的要求，物業(yè)管理顧問(wèn)方式不失為一種較先進(jìn)的“拿來(lái)主義”。這里對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)工作的特點(diǎn)做出簡(jiǎn)要分析。

　　從專業(yè)分工的角度來(lái)看，物業(yè)管理顧問(wèn)是提供知識(shí)產(chǎn)品的服務(wù)性行業(yè)，屬于咨詢業(yè)的范疇，有著其他咨詢業(yè)許多相同的特點(diǎn)。然而，物業(yè)管理顧問(wèn)和管理咨詢又有不同的地方：第一、咨詢的切入點(diǎn)不同，管理咨詢的企業(yè)一般都已運(yùn)行幾年甚至十幾年，更有幾十年的，是在現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)找尋管理不足，而絕大部分物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)卻是幫助組建一個(gè)新的物業(yè)管理公司的全過(guò)程；第二、咨詢的對(duì)象不同，管理咨詢的委托方和被咨詢方一般是一家，而大部分物業(yè)管理顧問(wèn)項(xiàng)目的委托方和被顧問(wèn)公司（下稱“公司”）大都存在著上下級(jí)關(guān)系，也就是說(shuō)，委托方和被顧問(wèn)方不是一一對(duì)應(yīng)的。

　　專業(yè)服務(wù)性

　　專業(yè)服務(wù)性是物業(yè)管理顧問(wèn)最基本的特點(diǎn)。物業(yè)管理的專業(yè)化導(dǎo)向較為明顯。不同于管理咨詢業(yè)可以針對(duì)不同類型的企業(yè)，物業(yè)管理顧問(wèn)只針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)，也就是說(shuō)，其專業(yè)范圍基本固定，以城市后勤服務(wù)系統(tǒng)為主軸。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的整個(gè)過(guò)程，是運(yùn)用現(xiàn)代物業(yè)管理方法來(lái)進(jìn)行檢查、測(cè)定和分析各個(gè)服務(wù)流程的過(guò)程，也是向公司的員工傳播與推廣現(xiàn)代物業(yè)管理方法的過(guò)程。物業(yè)管理顧問(wèn)工作針對(duì)每一物業(yè)的不同特性開(kāi)展。

　　物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容可以從其內(nèi)涵和外延去把握。為了保證管理顧問(wèn)工作的專業(yè)性，顧問(wèn)人員應(yīng)充分掌握物業(yè)管理的內(nèi)涵即服務(wù)意識(shí)、專業(yè)化、規(guī)范化要求，外延--物業(yè)的外在特點(diǎn)，即物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象特點(diǎn)，如物業(yè)的類型、物業(yè)服務(wù)的對(duì)象等，幫助公司展開(kāi)對(duì)業(yè)主、使用人及其他顧客服務(wù)要求的調(diào)查；幫助公司定性和定量地分析顧客的要求；堅(jiān)持一切憑實(shí)踐和數(shù)據(jù)說(shuō)話的專業(yè)、職業(yè)的務(wù)實(shí)精神。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)工作的整個(gè)過(guò)程都建立在科學(xué)流程的基礎(chǔ)上，這些流程是物業(yè)管理人經(jīng)過(guò)多年工作，分析不同顧客需求，結(jié)合當(dāng)?shù)胤伞⒎ㄒ?guī)的要求，并用科學(xué)的理論、知識(shí)和方法總結(jié)出來(lái)的一整套工作流程。

　　創(chuàng)新性

　　富有創(chuàng)造性是各類服務(wù)業(yè)生命力的源泉，物業(yè)管理顧問(wèn)也不例外。物業(yè)管理顧問(wèn)工作將面對(duì)不同的物業(yè)、不同的顧客、不同的顧問(wèn)咨詢要求，如果只抱著過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)將不能適應(yīng)新的形勢(shì)的要求，顧問(wèn)服務(wù)也將得不到顧客的支持。

　　每一個(gè)物業(yè)都有其不可重復(fù)性，每一項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)都有其獨(dú)特性。顧問(wèn)人員需要針對(duì)各個(gè)物業(yè)的相同性和不同性，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，面對(duì)當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理市場(chǎng)水平和市場(chǎng)需求以及客戶的需要，以高度的科學(xué)求實(shí)精神和創(chuàng)造精神，謀求切實(shí)可行的顧問(wèn)方案。這些富有創(chuàng)造性的顧問(wèn)方案包括：針對(duì)被顧問(wèn)公司的實(shí)際需要，設(shè)計(jì)和推行公司全新的管理機(jī)構(gòu)及其職能系統(tǒng)、全新的管理規(guī)章制度、新的管理方法；設(shè)計(jì)和推行高效率的信息管理系統(tǒng)、建立通暢的溝通渠道；設(shè)計(jì)和開(kāi)創(chuàng)新的培訓(xùn)體制，培育新型的人際關(guān)系等等。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)的目的在于幫助公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)能力，為達(dá)到此目的，必須探索出一條可行的道路。這種探索既表現(xiàn)在用新的思維方式、新的觀點(diǎn)去觀察物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀，分析其存在的問(wèn)題及原因，也表現(xiàn)在以科學(xué)的態(tài)度和創(chuàng)新精神，去設(shè)計(jì)切實(shí)可行又有所突破的顧問(wèn)服務(wù)計(jì)劃。

　　系統(tǒng)性

　　物業(yè)管理顧問(wèn)人員在考慮問(wèn)題特別是醞釀并提出顧問(wèn)書(shū)和建議函的時(shí)候，必須充分注意系統(tǒng)性。具體地說(shuō)，主要是在分析問(wèn)題和提出改善建議時(shí)，應(yīng)以提高公司服務(wù)過(guò)程的規(guī)范性和服務(wù)能力為出發(fā)點(diǎn)，兼顧公司的局部利益和整體利益、長(zhǎng)期利益和近期利益。為了做到這一點(diǎn)，顧問(wèn)人員必須注意提高自己對(duì)公司進(jìn)行系統(tǒng)分析和思考的能力。

　　對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行系統(tǒng)的分析思考，就是要把公司看成一個(gè)互相獨(dú)立而又互為依存、相互聯(lián)系而又彼此制約的各部分（例如服務(wù)要求、品質(zhì)管理、經(jīng)營(yíng)成本、流程制定、設(shè)施和設(shè)備、資金管理、人員招聘和培訓(xùn)等）構(gòu)成的有機(jī)整體。從全局出發(fā)，系統(tǒng)、全面地分析被顧問(wèn)公司的內(nèi)、外條件，以求達(dá)到整體物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)手段的最優(yōu)化。

　　從系統(tǒng)的觀點(diǎn)來(lái)分析，一個(gè)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的好壞，固然要求公司內(nèi)部各個(gè)部門(mén)能夠各自正常地工作和運(yùn)轉(zhuǎn)，更重要的是，還要求它們能相互有效地配合，以適應(yīng)公司內(nèi)外各種因素變化的影響（尤其是公司外部各種因素的影響，例如市場(chǎng)需求變化、管理體制及上級(jí)單位的變動(dòng)等）。因此，在物業(yè)管理顧問(wèn)活動(dòng)中，顧問(wèn)工作要用系統(tǒng)的觀點(diǎn)去分析公司，全面地把握公司的內(nèi)外情況。在分析問(wèn)題原因時(shí)，充分注意各方面的相互關(guān)系；在提出建議時(shí)，充分考慮到某一方面改進(jìn)對(duì)其他方面乃至整個(gè)公司的影響，從公司的整體利益出發(fā)，協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系，力求達(dá)到公司服務(wù)水平、經(jīng)營(yíng)能力整體提高的最佳效果。

　　合作性

　　整個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)的過(guò)程，既是顧問(wèn)人員和公司人員密切配合的過(guò)程，也是顧問(wèn)項(xiàng)目組內(nèi)部融洽合作的過(guò)程。良好的合作性，是物業(yè)管理顧問(wèn)工作取得成功的必要前提，也是對(duì)顧問(wèn)人員素質(zhì)的基本要求。

　　在整個(gè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)過(guò)程中，顧問(wèn)項(xiàng)目組成員必須相互協(xié)作，同時(shí)也需要公司之間的密切配合。公司需將本公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各類相關(guān)資料提供給顧問(wèn)項(xiàng)目組；顧問(wèn)人員則應(yīng)本著高度負(fù)責(zé)的精神，深入地進(jìn)行調(diào)查研究。公司的干部和顧問(wèn)人員之間要推心置腹，以誠(chéng)相見(jiàn)，為改善公司素質(zhì)、提高經(jīng)濟(jì)效益而共同努力。在分析公司存在的問(wèn)題及其原因和提出建議的過(guò)程中，顧問(wèn)人員應(yīng)該發(fā)揮主要作用，并對(duì)所提建議的有效性負(fù)主要責(zé)任；公司則對(duì)落實(shí)顧問(wèn)人員所提建議負(fù)主要責(zé)任。公司的領(lǐng)導(dǎo)人必須認(rèn)識(shí)到：顧問(wèn)人員所提的建議能否得到實(shí)施，最終取決于自己能否采取切實(shí)有效的措施。公司最終能否以現(xiàn)代物業(yè)管理公司的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作是衡量物業(yè)管理顧問(wèn)工作成效的根本標(biāo)準(zhǔn)。

　　（1）顧問(wèn)人員和公司人員的合作

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組與公司不是單純的、短暫的交易活動(dòng)，而是一種連續(xù)的、長(zhǎng)期的、互利、互促的伙伴關(guān)系。

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組人員要在較短的時(shí)間內(nèi)針對(duì)公司所在地的法律、法規(guī)、市場(chǎng)需求以及委托方的要求，提出并實(shí)施切實(shí)可行的顧問(wèn)計(jì)劃書(shū)，必須緊緊地依靠公司招聘的有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的各類人員與他們密切合作，否則將一事無(wú)成。顧問(wèn)人員必須注意做好以下幾點(diǎn)：

　　①顧問(wèn)人員要具有謙虛謹(jǐn)慎的品質(zhì)和作風(fēng)。顧問(wèn)項(xiàng)目組和公司雖然是互相平等的關(guān)系，但作為顧問(wèn)人員來(lái)說(shuō)，應(yīng)主動(dòng)多和公司各級(jí)人員進(jìn)行有效的溝通，要有意識(shí)地使公司人員感受到：每一個(gè)正確的觀點(diǎn)都是雙方共同完成的；每一條建議也凝聚著公司職工的一番心血；顧問(wèn)服務(wù)一旦成功，是雙方共同努力的結(jié)果。這樣，他們就會(huì)像愛(ài)惜自己的勞動(dòng)成果一樣來(lái)珍惜顧問(wèn)項(xiàng)目組提出的建議，有助于各類建議的貫徹實(shí)施。

　　②顧問(wèn)人員要耐心傾聽(tīng)公司員工所反映的意見(jiàn)，哪怕是明顯的偏見(jiàn)，也要認(rèn)真地驗(yàn)證核實(shí)。對(duì)公司人員提出的問(wèn)題要給予熱情耐心的解答。如果自己的觀點(diǎn)尚未成熟，則不宜過(guò)早地發(fā)表對(duì)公司的評(píng)價(jià)，或作不確切的回答。顧問(wèn)人員要善于利用眾人之見(jiàn)，修正、完善自己尚未成熟的觀點(diǎn)和結(jié)論。

　　③顧問(wèn)人員要敢于揭露公司存在的種種弊病，要本著誠(chéng)懇、耐心、熱情的態(tài)度去調(diào)查和解決問(wèn)題，把提高公司的物業(yè)管理服務(wù)水平和經(jīng)營(yíng)管理能力作為己任，負(fù)責(zé)到底。

　　（2）顧問(wèn)項(xiàng)目組內(nèi)部的合作

　　顧問(wèn)人員不僅要善于和公司人員密切

　　分頭調(diào)查，是指顧問(wèn)項(xiàng)目組成員在顧問(wèn)項(xiàng)目組組長(zhǎng)的統(tǒng)一布置下，應(yīng)充分發(fā)揮自己獨(dú)立工作的能力，按照組長(zhǎng)的要求制訂出各自詳細(xì)的工作計(jì)劃進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查工作。

　　匯合求證，是指把顧問(wèn)項(xiàng)目組成員分頭調(diào)查的結(jié)果匯集在一起，共同分析，綜合考慮。對(duì)于顧問(wèn)課題，盡可能地找到原始資料和數(shù)據(jù)，通過(guò)匯總分析，互相對(duì)照，結(jié)合顧問(wèn)項(xiàng)目組人員集思廣益的探討和分析得出合理的答案。

　　組長(zhǎng)決策，是指對(duì)顧問(wèn)課題的結(jié)論和建議書(shū)，應(yīng)在組內(nèi)民主討論的基礎(chǔ)上，最后由組長(zhǎng)做出決斷。顧問(wèn)工作猶如打仗一樣，要協(xié)同作戰(zhàn)，指揮員的權(quán)威很重要。全體顧問(wèn)人員應(yīng)懂得維護(hù)組長(zhǎng)信譽(yù)與維護(hù)全組（直至每個(gè)組員本人）信譽(yù)的一致性，并把此看成是促使顧問(wèn)成功的一項(xiàng)必要措施。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)是一項(xiàng)獨(dú)立的服務(wù)工作。顧問(wèn)的獨(dú)立性是其重要特點(diǎn)，它是物業(yè)管理顧問(wèn)工作贏得顧客信任和好評(píng)的重要原因。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)工作的獨(dú)立性，是指顧問(wèn)人員遇事要獨(dú)立思考，這是顧問(wèn)人員取得工作成效的基本功。獨(dú)立思考，應(yīng)貫穿于物業(yè)管理顧問(wèn)的全過(guò)程，尤其在調(diào)查研究和分析問(wèn)題原因的時(shí)候，顧問(wèn)人員應(yīng)通過(guò)自己認(rèn)真的獨(dú)立思考，觀點(diǎn)鮮明地談出自己的見(jiàn)解，做出正確判斷。

　　真正的獨(dú)立思考，應(yīng)當(dāng)在深入調(diào)查、廣泛而虛心地聽(tīng)取公司主管單位及公司有關(guān)人員意見(jiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。顧問(wèn)人員根據(jù)自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理法律、法規(guī)，廣泛搜集公司有關(guān)人員的見(jiàn)解與智慧，通過(guò)加工提煉，深入思考。不為公司領(lǐng)導(dǎo)人的意見(jiàn)或公司職工的情緒所左右，不因外部的干預(yù)而輕易地改變，通過(guò)獨(dú)立思考，去粗取精，去偽存真，找出有價(jià)值的靠得住的觀點(diǎn)和結(jié)論。因此，顧問(wèn)人員的獨(dú)立性并不是閉門(mén)造車，更不是遷就某些公司領(lǐng)導(dǎo)人的意圖，迎合個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)人的口味，而是根據(jù)公司整體的經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展的要求出發(fā)。

　　藝術(shù)性

　　顧問(wèn)項(xiàng)目組要了解公司領(lǐng)導(dǎo)管理風(fēng)格，在從物業(yè)管理服務(wù)的角度幫助其建立起公司自己的企業(yè)文化的基礎(chǔ)上，慎選顧問(wèn)的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顧問(wèn)意見(jiàn)被公司理解和接受。

　　物業(yè)管理顧問(wèn)介入深度的把握，是每一個(gè)顧問(wèn)項(xiàng)目組需要面對(duì)的難題。新組建的物業(yè)管理公司一般都相對(duì)較缺乏物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，他們非常渴求顧問(wèn)人員幫助公司建立一支成熟的隊(duì)伍，幫助建立自己的服務(wù)流程，但又常常不知從何下手，更愿意顧問(wèn)人員幫著做些具體的工作。這就要求顧問(wèn)項(xiàng)目組人員有根據(jù)自己的工作經(jīng)驗(yàn)藝術(shù)性地把握介入尺度、既不包辦又讓公司的員工充分掌握物業(yè)管理服務(wù)技巧的能力。

　　艱苦性

　　艱苦性是物業(yè)管理顧問(wèn)的又一顯著特點(diǎn)。管理顧問(wèn)之所以艱苦，是因?yàn)檫@一工作要求顧問(wèn)人員付出極為緊張繁重的腦力和體力勞動(dòng)。不論是長(zhǎng)期顧問(wèn)還是短期顧問(wèn)，顧問(wèn)人員在公司工作的時(shí)間總是帶有階段性和突擊性的。要在很短的時(shí)間里對(duì)不太熟悉的地方、不太熟悉的物業(yè)管理市場(chǎng)、不同的物業(yè)以及陌生的公司和人員進(jìn)行深刻地分析，并提出行之有效的顧問(wèn)服務(wù)方案，必然要付出辛勤的勞動(dòng)。

　　在物業(yè)管理顧問(wèn)期間，顧問(wèn)人員應(yīng)經(jīng)常深入到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，親自去聽(tīng)、看、問(wèn)、測(cè)、試，完成對(duì)重要數(shù)據(jù)的測(cè)定或分析。每一項(xiàng)物業(yè)管理顧問(wèn)項(xiàng)目，往往是物業(yè)沒(méi)有完全建成或即將建成之時(shí)進(jìn)入，物業(yè)的施工現(xiàn)場(chǎng)相當(dāng)混亂，顧問(wèn)人員首先要有較高的職業(yè)安全意識(shí)，并針對(duì)物業(yè)的不同特性，了解物業(yè)的使用方向和物業(yè)管理要求，有針對(duì)性和建設(shè)性地找到顧問(wèn)服務(wù)的結(jié)合點(diǎn)。

　　管理顧問(wèn)工作的艱苦性，要求顧問(wèn)人員不僅有一個(gè)富有創(chuàng)造性的敏捷思考的大腦，還必須具備良好的體質(zhì)、充沛的精力和高度的事業(yè)心，才能勝任。

　　有效性

　　確保顧問(wèn)建議的有效性，是物業(yè)管理顧問(wèn)的基本職責(zé)。一次物業(yè)管理顧問(wèn)的成功，雖然有賴于顧問(wèn)人員和公司人員的共同努力，但顧問(wèn)人員必須確保提出建議的質(zhì)量和有效性。雖然顧問(wèn)人員并不能保證建議一定會(huì)得到實(shí)施（因?yàn)檫@主要取決于公司領(lǐng)導(dǎo)人員），但必須保證建議一旦付諸實(shí)施，將是有效的。

　　改善意見(jiàn)的有效性具體地體現(xiàn)在：建議應(yīng)以內(nèi)涵挖潛為主，少花錢(qián)，多辦事，辦好事，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠；建議應(yīng)適合公司的現(xiàn)有財(cái)力、人力和管理水平。

　　為了確保改善意見(jiàn)的有效性，顧問(wèn)人員不僅要考慮建議內(nèi)容的經(jīng)濟(jì)、合理、可行，而且還應(yīng)做到提建議的方式對(duì)頭，改善措施得當(dāng)，使效果和動(dòng)機(jī)統(tǒng)一。