第一城別墅區(qū)物業(yè)管理費收費標準測算

　　"別墅區(qū)物業(yè)管理二處"員工薪資和其他管理支出明細

　?。?）員工薪金：計44700 元/月

　　1、別墅區(qū)管理處主任1人

　　1600元/月·人×1人=1600元/月

　　2、各別墅群管家3人

　　1300元/月·人×3人=3900元/月

　　3、保安隊16人

　　（1）保安主管（1人）：

　　1200元/月·人×1人=1200元/月

　?。?）保安員（15人）：

　　1000元/月·人×15人=15000元/月

　　4、公共保潔綠化部（10人）：

　　保潔：700元/月·人×9人= 6300元/月

　　園藝：1000元/月·人×1人= 1000元/月

　　5、公共維保服務部，維修工4人

　　1100元/月·人×4人=4400元/月

　　6、業(yè)主服務中心接待員4人

　　1000元/月·人×4人=4000元/月

　　7、管家保潔3人（每名管家跟一人，專做精細保潔）

　　800元/月·人×3人=2400元/月

　　8、管家維修（每名管家跟一人，專做業(yè)主室內或院內維修）

　　1200元/月·人×3人=3600元/月

　　9、公共司機1人

　　1300元/月·人×1人=1300元/月

　　（2）員工福利計17607元/月

　　1、社會保險金：

　　（生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%）

　　工資總額×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月

　　2、年終獎及加班費

　　按每人1000元/人/年計，1000元/人×45人=45000元/年。

　　45000元/年／12個月=3750元/年

　?。?）辦公事業(yè)費=550元/月

　　1、管理處辦公用水電費

　　150元/月×12個月/年=1800元/年

　　2、辦公電話費（含業(yè)主服務熱線）

　　200元/月·部×2部=400元/月

　?。?）管理行政費用=400元/月

　　1、辦公用品及印刷：100元/月

　　2、辦公行政（加檔案費、出差費等）：200元/月

　　3、招聘費、培訓費：100元/月

　?。?）設備維修及保養(yǎng)費=1067元/月

　　1、附屬設備、設施維護更新費用（各類燈泡、管道、閥門、龍頭等配件）

　　按照以往經驗每1萬平米多層建筑面積，每年約需3200元維護費，合267元/月/1萬平米。別墅住宅區(qū)面積40125㎡，則zz第一城別墅區(qū)每月需1067元/月的設備維修保養(yǎng)費

　?。?）環(huán)境衛(wèi)生費 =1250元/年

　　1、保潔材料費：300元/月（拖塵、掃把、簸箕等）

　　2、生活垃圾清運費

　　15元/車×2車/天（夏天3車）×30天/月≈900元/月

　　3、環(huán)境衛(wèi)生消殺費

　　噴灑雙氧水消毒劑50元/月

　　合￥65574元/月

　?。?） 稅金（營業(yè)稅＋附加稅）

　　按以支定收保本原則，按總成本的6%計

　　≈65574元×6% =3934元/月

　　★ zz第一城別墅區(qū)物業(yè)管理的月總支出為￥69508元/月

　　按成本定價原則，將"別墅區(qū)物業(yè)管理成本"攤入別墅區(qū)整體建筑面積中，得出別墅區(qū)域物業(yè)費1.7元/㎡，計算如下：

　　69508元/月÷40125㎡（別墅區(qū)建筑面積）＝1.7元/㎡/月

　　最終，根據三類別墅的價值和檔次，在上述測算均價上做調整，確定別墅物業(yè)費標準為：

　　獨棟別墅（面積7817㎡ ）：1.9元/㎡/月

　　雙拼別墅（面積11077㎡）：1.8元/㎡/月

　　聯(lián)排別墅（面積21639㎡）：1.6元/㎡/月

　　注：由于實際測算物業(yè)費標準相比潛山地區(qū)經濟水平，恐住戶難以接受，但為了保證物業(yè)管理水準，建議由發(fā)展商按0.2元/㎡補貼，直至項目開發(fā)結束。另外如在入住率嚴重不足，物業(yè)費無人交的情況下，必須由發(fā)展商補足維持物業(yè)管理所需基本成本開支。

篇2：談物業(yè)管理費測算

　　談物業(yè)管理費測算

　　恰逢《物業(yè)服務收費管理辦法》(下稱“辦法”)的出臺，為物業(yè)管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業(yè)管理費的構成分三個部份：

　　一)開始建設單位繳交的住宅區(qū)公用設施專用基金；

　　二)業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；

　　三)業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，?？顚Ｓ谩?/p>

　　第三部份住宅區(qū)共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。

　　對于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費用，費用的來源會有所不同?，F認為較為科學的物業(yè)管理是實現社會化、專業(yè)化、市場化、服務經營型的物業(yè)管理模式，實行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業(yè)，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織?！睘榇宋飿I(yè)管理費在定價、批準、執(zhí)行過程中，勢必會遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調兩者之間的利益。物業(yè)管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經費來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。

　　物業(yè)管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

　　一)根據住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

　　二)估算住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理，達到確定的管理目標，所發(fā)生的各類各種費用。

　　三)考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經濟效益。

　　按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區(qū)公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費用分別設為：

　　1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費(A)

　　2、公用設施、設備維修、保養(yǎng)和公用設備日常運行費(B)

　　3、綠化管理費(C)

　　4、清潔衛(wèi)生費(D)

　　5、保安費(E)

　　6、辦公費(F)

　　7、法定稅費(G)。

　　目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費有兩項，即營業(yè)稅和城建教育附加費。 由于住宅區(qū)內不同類型建筑，建筑標準、規(guī)格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發(fā)生費用不同，所以物業(yè)管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費用所相應的經營額，分別*1 *2 *3...*K0 因此物業(yè)管理費分攤到各個單體之后，則：*= *1 +*2+ *3+...+*K

　　由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業(yè)管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取最佳，最為合理，所以總經營額落實到每月應為*/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為*1 /12、*2/12、*3/12...*K/12。按總面積分攤物業(yè)管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3......+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=*/12S(單位：元/米2·月)變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準(單位：元/米2·月)則為：

　　Y1=*1/12S1，Y2=*2/12S2，Y3=*3/12S3，...，YK=*K/12SK，K指住宅區(qū)內物業(yè)管理K個獨立單體建筑。

　　從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業(yè)管理服務收費的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1 Y2 Y3......Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業(yè)主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業(yè)管理公共性服務于某單體業(yè)主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業(yè)管理的管理服務水平，但是兩個住宅區(qū)不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區(qū)管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業(yè)管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學的理論體系問題。

　　還要指出，對住宅區(qū)進行統(tǒng)一管理，估算所發(fā)生的各類各種費用，還需一定的物業(yè)管理經驗積累，才能比較準確的確定，或者物業(yè)管理成為一門行業(yè)，專業(yè)部門對各項工作及設備等發(fā)生的費用，依據管理檔次，專門確定出行業(yè)的費用標準，這樣就較為規(guī)范，如果由于通漲等原因，造成費用標準的變動，可以由行業(yè)部門公布調整系數加以調整，當然其最后體現的各種價格，還需有關部門審批，至此也有根有據，合情合理。

篇3：物業(yè)管理費用測算

　　物業(yè)管理服務費用測算

　　根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業(yè)管理服務費進行測算。內容包括:

　　一、 經費測算的原則及說明;

　　二、 經費測算:

　　1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。

　　詳細測算書內容如下:

　　第一節(jié) 經費測算的原則及說明

　　一、 測算的依據

　　(一) 成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定及成都市政府相關物業(yè)管理法律、法規(guī);

　　(二) “四川省城市物業(yè)管理服務收費暫行規(guī)定”;

　　(三) “四川省城市物業(yè)管理服務收費分類分級指導標準”。

　　二、 經費測算的原則

　　(一) 遵循物業(yè)管理行業(yè)特點的原則

　　物業(yè)管理行業(yè)屬保本微利的服務性行業(yè)?？陀^、準確、完整地核算物業(yè)管理的成本支出,是物業(yè)管理企業(yè)正常運轉的基礎,也是為業(yè)主/使用者創(chuàng)造舒適工作環(huán)境,達到物業(yè)保值增值目的的基本條件。

　　(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則

　　針對“*******”高檔物業(yè)需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業(yè)管理的水平,準確定位管理費用的標準。

　　(三) “零預算”原則

　　物業(yè)管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業(yè)管理服務的要求和標準,確定物業(yè)管理費用的支出;再根據物業(yè)管理費用的支出確定物業(yè)管理的收費標準。這樣,物業(yè)管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。

　　(四) 管理者提取酬金原則

　　物業(yè)管理企業(yè)的利潤來源以物業(yè)管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業(yè)管理費用支出×管理酬金比例。

　　三、 測算的有關說明

　　(一) 物業(yè)管理費支出包括物業(yè)管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養(yǎng)費,綠化管理費,保潔衛(wèi)生費,保安費,辦公費用,物業(yè)管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。

　　(二) 有關費用的說明

　　1、人員工資標準

　　根據市場化原則,參照成都行業(yè)工資水平,根據*********規(guī)模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:

　　序號 職 務 月薪 備 注

　　1 中心經理 4,000