過橋新村物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為保障和提升過橋新村項(xiàng)目品質(zhì)，保證過橋新村項(xiàng)目開發(fā)順利實(shí)施，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理，根據(jù)國家法律法規(guī)、《過橋新村項(xiàng)目管理規(guī)范》、《過橋新村項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法》和項(xiàng)目經(jīng)營管理實(shí)際，特制定本辦法。

　　第二條 物業(yè)管理內(nèi)容包括：保定市秀蘭置業(yè)有限公司(以下簡稱公司)辦公經(jīng)營場所的保潔保安、后勤保障、物資采購、物業(yè)公司的組建和運(yùn)營、過橋新村項(xiàng)目前期和過渡期物業(yè)服務(wù)的管理與監(jiān)督、公司資產(chǎn)的經(jīng)營管理等工作。

　　第三條 監(jiān)督管理是指：在物業(yè)管理工作開展過程中，物業(yè)公司的組建、職責(zé)、用工、報(bào)酬、分配、采購、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營管理、資金支付、審批程序、處罰等行為的監(jiān)督管理。

　　第四條 物業(yè)公司發(fā)展目標(biāo)

　　(一)近期目標(biāo)：建立一支具有高水平、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍，做好過橋新村項(xiàng)目前期和過渡期的物業(yè)管理工作，維護(hù)項(xiàng)目品質(zhì)品牌。

　　(二)中期目標(biāo)：不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，項(xiàng)目B地塊交付使用后物業(yè)公司能夠自負(fù)盈虧，實(shí)現(xiàn)接管整個(gè)過橋新村項(xiàng)目目標(biāo)。

　　(三)長期目標(biāo)：在做好過橋新村項(xiàng)目的物業(yè)管理工作以外，同步力爭在本地區(qū)接管更多的物業(yè)項(xiàng)目，建立ISO-9000質(zhì)量管理體系并通過認(rèn)證，成為在本地區(qū)具有一定知名度和市場競爭力的品牌物業(yè)公司。

　　第二章 機(jī)構(gòu)和職責(zé)

　　第五條 物業(yè)服務(wù)工作按照總經(jīng)理負(fù)責(zé)制原則，由物業(yè)部組織和實(shí)施，接受分管副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督與管理。

　　第六條 物業(yè)部職責(zé)

　　(一)組建物業(yè)公司實(shí)施過橋新村項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。

　　(二)擬定物業(yè)公司的組建方案、公司經(jīng)營預(yù)算方案、用工

　　方案、用工報(bào)酬方案、物業(yè)公司經(jīng)營管理制度和財(cái)務(wù)管理制度等具體實(shí)施方案。

　　(三)編制物業(yè)公司投資經(jīng)營預(yù)算和資金使用計(jì)劃等。

　　(四)負(fù)責(zé)對物業(yè)公司的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　(五)負(fù)責(zé)公司的后勤保障和物資采購、公司資產(chǎn)的監(jiān)督管理等。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)公司職責(zé)

　　(一)按照“三級收費(fèi)、四級服務(wù)”的標(biāo)準(zhǔn)制定過橋新村項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)協(xié)議和相關(guān)制度。

　　(二)嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議和相關(guān)行業(yè)規(guī)范實(shí)施項(xiàng)目物管工作。

　　(三)負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃和管理工作。

　　(四)按照現(xiàn)代企業(yè)制度原則，積極參與市場競爭，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我約束、自我發(fā)展、自負(fù)盈虧。

　　第三章 物業(yè)服務(wù)管理

　　第八條 物業(yè)服務(wù)公司的組建

　　(一)為保證過橋新村項(xiàng)目開發(fā)順利實(shí)施，保障和提升項(xiàng)目品質(zhì)，特組建保定市秀蘭物業(yè)服務(wù)有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)。

　　(二)物業(yè)公司以公司為獨(dú)立出資人的形式組建，性質(zhì)為獨(dú)立企業(yè)法人，并以物業(yè)部為組建主體，物業(yè)公司經(jīng)理原則上由物業(yè)部負(fù)責(zé)人兼任。

　　(三)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)、用工、分配、報(bào)酬、經(jīng)營管理等接受公司的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督管理。

　　第九條 人力資源管理

　　(一)物業(yè)公司實(shí)行經(jīng)理(或物業(yè)主管)負(fù)責(zé)制，進(jìn)行獨(dú)立人事管理。其中經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員由公司統(tǒng)一選聘并任命。

　　(二)物業(yè)公司人員實(shí)行聘用制，除特殊崗位外，全部采用勞務(wù)用工形式。

　　(三)根據(jù)具體業(yè)務(wù)需要，可階段性聘用臨時(shí)工作人員或進(jìn)行單項(xiàng)業(yè)務(wù)外包。

　　(四)物業(yè)公司組建初期，不設(shè)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)工作暫由公司財(cái)務(wù)部兼任，并根據(jù)需要，可委托一名出納，負(fù)責(zé)費(fèi)用收取、現(xiàn)金支付、工資發(fā)放及備用金管理等工作。

　　(五)部分特殊崗位可由公司工作人員兼任，業(yè)務(wù)工作接受物業(yè)公司管理。

　　(六)物業(yè)公司的用工、分配、報(bào)酬等人力資源管理，由物業(yè)公司擬定方案，報(bào)分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。

　　第十條 采購管理

　　(一)物業(yè)公司根據(jù)經(jīng)營管理需要采購物料、設(shè)施、設(shè)備，實(shí)行申請制度。單項(xiàng)金額1000元以下的，由財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批;單項(xiàng)金額1000元以上5000元以下的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核，分管副總經(jīng)理審批;單項(xiàng)金額5000元以上的，由物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)監(jiān)管人、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批。

　　(二)采購人員可兼職或?qū)Ｂ殻少徆ぷ鞅仨?人以上進(jìn)行，采購資金由財(cái)務(wù)人員直接支付。

　　(三)采購的物料，必須經(jīng)保管員驗(yàn)收;設(shè)施、設(shè)備經(jīng)公司工程技術(shù)部驗(yàn)收。

　　第十一條 工程管理

　　(一)工程管理包括公司資產(chǎn)、公司開發(fā)的住宅小區(qū)及其它公共項(xiàng)目需要進(jìn)行維修、維護(hù)或建設(shè)的工程項(xiàng)目。

　　(二)凡需要公司進(jìn)行建設(shè)和維修、保修的工程項(xiàng)目，由公司工程技術(shù)部實(shí)施，納入公司工程項(xiàng)目監(jiān)督管理。

　　(三)凡屬物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的維護(hù)項(xiàng)目(如景觀設(shè)施維護(hù)、花木養(yǎng)護(hù)等)、維修項(xiàng)目(如水、電、門、窗等的維護(hù)修理等)、應(yīng)由公共維修基金承擔(dān)的維護(hù)和維修項(xiàng)目等，納入物業(yè)公司工程項(xiàng)目監(jiān)督管理。

　　(四)由物業(yè)公司實(shí)施的工程項(xiàng)目和分部分項(xiàng)承包項(xiàng)目，應(yīng)由物業(yè)公司提出申請。金額1000元以下的由物業(yè)公司經(jīng)理審批;1000元以上5000元以下的，由公司分管副總經(jīng)理審批;金額5000元以上的，由公司總經(jīng)理審批。5000元以上的工程項(xiàng)目原則上應(yīng)由公司開發(fā)信息部進(jìn)行價(jià)格審核或進(jìn)行招標(biāo)價(jià)。

　　第四章 財(cái)務(wù)管理

　　第十二條 財(cái)務(wù)管理工作嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行《過橋新村項(xiàng)目管理規(guī)范》和《過橋新村項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法》。物業(yè)公司進(jìn)行獨(dú)立財(cái)務(wù)核算，建立完善的財(cái)務(wù)管理體系。

　　第十三條 建立物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳費(fèi)用收取明細(xì)賬薄，開設(shè)對應(yīng)的公司專項(xiàng)賬戶，定期與公司財(cái)務(wù)部進(jìn)行賬務(wù)核算。嚴(yán)禁物業(yè)公司坐支現(xiàn)金或設(shè)立小金庫。

　　第十四條 物業(yè)公司未經(jīng)公司許可不得對外進(jìn)行任何形式的擔(dān)保、借貸、融資等相關(guān)活動(dòng)。

　　第十五條 資產(chǎn)管理

　　(一)公司、物業(yè)公司的固定資產(chǎn)由物業(yè)公司經(jīng)營和管理，不得進(jìn)行資產(chǎn)出讓、抵押、質(zhì)押、處置等。公司的固定資產(chǎn)經(jīng)營收益歸公司所有，物業(yè)公司的資產(chǎn)經(jīng)營收益歸物業(yè)公司所有。

　　(二)物業(yè)公司對資產(chǎn)進(jìn)行租賃時(shí)，租賃合同必須報(bào)公司法律顧問、綜合部、分管副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理審批。

　　第十六條 物業(yè)公司對公司固定資產(chǎn)的經(jīng)營、租賃實(shí)行代理制，收入定期交入公司賬戶，公司對物業(yè)公司的代理費(fèi)用根據(jù)資產(chǎn)情況具體制定細(xì)則。

　　第十七條 資金審批、支付管理

　　(一)資金審批范圍包括物業(yè)公司所有付款事項(xiàng)的支付通知單、現(xiàn)金報(bào)銷單、借款單及工資清單、業(yè)務(wù)管理費(fèi)用、行業(yè)規(guī)費(fèi)等。

　　(二)支出金額在1000元以下的由公司財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)監(jiān)管人審核、物業(yè)公司經(jīng)理審批支出;支出金額在1000元以上5000元以下的由財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)審核、公司分管副總經(jīng)理審批支出;支出金額在5000元以上的由財(cái)務(wù)部、物業(yè)公司經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、分管副總經(jīng)理審核，公司總經(jīng)理審批支出。

　　(三)物業(yè)公司建立備用金制度，備用金金額5000元。

　　第五章 監(jiān)督管理

　　第十八條 物業(yè)部負(fù)責(zé)人為物業(yè)管理工作監(jiān)督管理第一責(zé)任人，在物管工作實(shí)施過程中，凡違反本辦法的行為，按照國家法律法規(guī)和項(xiàng)目管理規(guī)范、項(xiàng)目財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法進(jìn)行處理。

　　第十九條 物業(yè)公司在實(shí)施項(xiàng)目物管工作中所涉及的財(cái)務(wù)問題由公司財(cái)務(wù)部、財(cái)務(wù)監(jiān)管人負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

　　第二十條 物業(yè)公司成立初期，實(shí)行目標(biāo)管理，按照項(xiàng)目經(jīng)營預(yù)算劃撥經(jīng)營補(bǔ)充資金。在具體實(shí)施過程中，如因物價(jià)水平變動(dòng)或公司認(rèn)可的其它原因，報(bào)總經(jīng)理辦公會(huì)議審定后，據(jù)實(shí)調(diào)整經(jīng)營補(bǔ)充資金，具體管理目標(biāo)分年分項(xiàng)另行制定。

　　第六章 附則

　　第二十一條 本辦法解釋權(quán)、修改權(quán)為項(xiàng)目股東會(huì)。

　　第二十二條 項(xiàng)目管理規(guī)范與本辦法有抵觸的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第二十三條 本辦法經(jīng)股東會(huì)審議后實(shí)施，若總經(jīng)理不由董事長兼任時(shí)，本辦法由股東會(huì)重新修訂。

篇2：小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法

　　一、日常監(jiān)督

　　甲方聘請專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定，代表甲方對乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請的專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。

　　二、違約責(zé)任

　　乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營用房經(jīng)營收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。

　　考核辦法和結(jié)果處理

　　一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。

　　二、業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評議打分表，對以下內(nèi)容進(jìn)行打分評議：

　　1)供電管理；

　　2)供水管理；

　　3)消防治安管理；

　　4)衛(wèi)生保潔管理；

　　5)綠化管理；

　　6)公共設(shè)施設(shè)備管理；

　　7)車輛管理；

　　8)維修服務(wù)；

　　9)服務(wù)態(tài)度；

　　10)遺留問題的解決；

　　11)總體評價(jià)。

　　打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。

　　三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會(huì)邀請江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評價(jià)”中，80%(含)以上業(yè)主認(rèn)為“好或較好”的，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費(fèi)。30%(含)以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按90%收取。50%(含)以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。

篇3：小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

　　小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法

　　總體要求： 通過明確本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

　　管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、客戶服務(wù)

　　總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對業(yè)主(使用人)的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主(使用人)的意見。

　　2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主(使用人)做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。(居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、對業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。

　　二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理

　　總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。

　　具體要求：

　　1、巡檢。

　　(1)每年年底或年初對房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價(jià)，做好記錄；

　　(2)每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；

　　(3)每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；

　　(4)每年秋季對共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；

　　(5)巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。

　　2、房屋。

　　(1)裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；在業(yè)主(使用人)裝修房屋備案登記時(shí)，對不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主(使用人)裝修期間每日巡查裝修施工情況；對裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

　　(2)油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件(鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門)、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小區(qū)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。

　　2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。

　　(1)給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。(2)排水設(shè)施。化糞池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對地下管井清理1次，每季度對地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。

　　3、供配電系統(tǒng)

　　建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。

　　4、智能化系統(tǒng)

　　設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，異常情況及時(shí)檢修。

　　5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。

　　6、電梯運(yùn)行與管理

　　(1)與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。

　　(2)每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。

　　(3)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主(使用人)，并盡可能減少對業(yè)主(使用人)正常生活的影響。

　　(4)制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。

　　7、道路、停車場(車棚、車庫)及配套設(shè)施

　　(1)保持本小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；

　　(2)按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；

　　(3)停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；

　　(4)停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。

　　三、清潔管理

　　總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主(使用人)垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。

　　2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工作。

　　3、停車場、共用車庫或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無脫落、無銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。

　　4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1小時(shí)；路邊燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。

　　5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。

　　6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過1小時(shí)。

　　7、垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污，無明顯異味。

　　8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。

　　9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。

　　五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理

　　總體要求：園林綠化與小區(qū)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長勢良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生長茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。

　　2、園林樹木。長勢強(qiáng)，生長超過該樹種、該樹木的平均年生長量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機(jī)械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。

　　3、花壇。花卉長勢良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。

　　4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。

　　六、安全防范

　　總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定小區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。

　　具體要求：

　　1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。

　　2、門衛(wèi)。本小區(qū)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本小區(qū)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。

　　3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主(使用人)投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。

　　4、緊急事故反應(yīng)。

　　(1)制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；

　　(2)有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；

　　(3)高層住宅按消防要求組織進(jìn)行疏散演習(xí)；

　　(4)對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；

　　(5)組織恢復(fù)生活秩序。

　　5、其他防范措施。

　　(1)設(shè)有業(yè)主(使用人)求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；

　　(2)涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；

　　(3)協(xié)助有關(guān)部門維持小區(qū)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；

　　(4)對小區(qū)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；

　　(5)建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。

　　七、交通、車輛管理

　　總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。

　　具體要求：

　　1、有較為完善的車輛管理制度，包括對機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

　　2、在交警部門協(xié)助下在小區(qū)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。

　　3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。

　　4、封閉停車場由專人管理，車輛進(jìn)場、離場有檢查、記錄。

　　5、對進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。

　　6、杜絕外來車輛進(jìn)小區(qū)停放過夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過夜。

　　7、對業(yè)主違反業(yè)主公約和小區(qū)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。

　　八、消防管理

　　總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。

　　具體要求：

　　1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。

　　3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。

　　4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。

　　九、檔案資料管理

　　1、檔案資料齊全完整；

　　2、分類成冊，管理完善，合理分類，查閱方便；

　　3、及時(shí)變更登記，賬物相符。