物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的現(xiàn)狀分析及解決建議

　　物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理的基礎(chǔ)，也是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。在黨的十六大提出了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)之際，物業(yè)管理承擔(dān)著為居民提供安全、舒適、清潔、美觀的人居環(huán)境和工作環(huán)境的任務(wù)。只有物業(yè)管理市場(chǎng)能夠得到持續(xù)、健康發(fā)展，才能真正改善人們的生活環(huán)境，然而，物業(yè)管理收費(fèi)難是目前許多物業(yè)管理企業(yè)所面臨的一大難題。

　　一、收費(fèi)難的現(xiàn)狀分析

　　1、服務(wù)質(zhì)量問題

　　不可否認(rèn)，一些物業(yè)管理企業(yè)急于實(shí)現(xiàn)企業(yè)贏利，忽視了提高自己的服務(wù)質(zhì)量。如：物業(yè)管理工作人員素質(zhì)不高、服務(wù)意識(shí)淡薄、服務(wù)技能水平低下等，導(dǎo)致“服務(wù)不到位”、“維修不及時(shí)”、“收費(fèi)不規(guī)范”，這也是服務(wù)質(zhì)量中最主要的三大問題，也是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾的焦點(diǎn)。“服務(wù)不到位”是指沒有達(dá)到業(yè)主要求或沒有達(dá)到預(yù)先制定的服務(wù)目標(biāo)，如：清掃的次數(shù)不夠或清掃得不干凈;“維修不及時(shí)”指的是維修人員沒有按照要求及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)或趕到現(xiàn)場(chǎng)卻不能解決問題，造成業(yè)主的損失;“收費(fèi)不規(guī)范”是指物業(yè)管理企業(yè)為了增加收入巧立名目或沒有明碼標(biāo)價(jià)而多收費(fèi)。在一些地方，物業(yè)管理企業(yè)重收輕管、多收少管、質(zhì)價(jià)不符的現(xiàn)象比比皆是，引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

　　2、業(yè)主在消費(fèi)觀念上的誤區(qū)

　　部分業(yè)主的習(xí)慣與觀念還未從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)管理看作是使自己房產(chǎn)保值升值的一種投資行為，也沒認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種消費(fèi)行為，而把物業(yè)管理企業(yè)看作是大包大攬的管家，小區(qū)內(nèi)任何事都要管好，把樓上因裝修引起的地板漏水、噪音、圈養(yǎng)寵物等都?xì)w罪于物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不好，以此作為拒交費(fèi)用的理由。如：我們所管理的昆明市梁家河小區(qū)，多數(shù)業(yè)主都是離退休的老領(lǐng)導(dǎo)，家里的下水道堵了讓物業(yè)管理企業(yè)幫他們疏通，設(shè)施損壞讓物業(yè)管理企業(yè)為他們維修，當(dāng)向他們收費(fèi)時(shí)卻遭到拒絕。他們認(rèn)為以前這些都是免費(fèi)的，現(xiàn)在也不應(yīng)該收費(fèi)，即使收費(fèi)也應(yīng)該由工廠交;甚至有一位業(yè)主因讓路邊“游擊隊(duì)”裝修房屋，裝修未成卻遭偷盜，因此拒交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、建設(shè)或開發(fā)單位遺留問題

　　物業(yè)管理過程中經(jīng)常會(huì)碰到業(yè)主因?yàn)檫@樣或那樣的問題拒付物業(yè)管理費(fèi)，而有些問題并不是物業(yè)管理企業(yè)造成的，而是建設(shè)或開發(fā)單位遺留問題。如：云南山立公司物業(yè)部成立于20**年12月，是由原云南磷肥廠后勤部門改制而來，根據(jù)國家要求國有企業(yè)剝離企業(yè)辦社會(huì)，在企業(yè)未對(duì)生活區(qū)做任何投入或生活設(shè)施改善的情況下，將后勤部門剝離成立了獨(dú)立的公司，公司僅有的資產(chǎn)就是47棟家屬住宅、8棟單身宿舍，山立公司唯一的生存來源就是盤活這些固定資產(chǎn)。由于國有企業(yè)的一貫做法就是先生產(chǎn)后生活，多數(shù)房屋建于上世紀(jì)70-80年代，木窗木門嚴(yán)重變形，基礎(chǔ)下沉，屋面開裂漏水，衛(wèi)生間、廚房滲水等質(zhì)量問題;小區(qū)的設(shè)施、環(huán)境很差，路面坑洼不平。以前提供的是無償使用和無償服務(wù)，員工雖有意見，但可以忍受。從20**年開始，山立公司物業(yè)管理部對(duì)房屋、設(shè)施實(shí)施有償使用和有償

　　服務(wù)，此時(shí)的物業(yè)管理成了“過街老鼠，人人喊打”，盡管地掃得干凈，維修也很及時(shí)，但是只要收費(fèi)就遭到拒絕。

　　二、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的幾點(diǎn)建議

　　1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過自我修煉提升管理水平

　　在物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，首先要考慮業(yè)主的承受能力和實(shí)際意愿，不能一廂情愿地抬高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要守信、守約，通過自我修煉，提高員工素質(zhì)，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)應(yīng)盡其所能協(xié)調(diào)和幫助解決轄區(qū)內(nèi)各類難題，為業(yè)主排憂解難，多從業(yè)主的角度看待和解決問題，理解他們的心情，即便不是自己服務(wù)的范疇，也不能“事不關(guān)己，高高掛起”，仍要本著業(yè)主無小事的原則，認(rèn)真對(duì)待，往往細(xì)小事情更能體現(xiàn)出服務(wù)的真誠，更能感化業(yè)主，使業(yè)主感受到超值的服務(wù)。付出不一定總有回報(bào)，但企業(yè)的盡心盡責(zé)正是雙方互相信任的基礎(chǔ)。

　　2、加大宣傳力度，使業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念

　　要借助廣播、電視、宣傳欄等媒體廣泛宣傳，讓業(yè)主理解實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理的重要性和必然性，理解物業(yè)服務(wù)對(duì)物業(yè)保值、增值，提高生活品質(zhì)的重要性，使業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”、理解物業(yè)服務(wù)需要通過消費(fèi)才能獲得的消費(fèi)觀念。將《物業(yè)管理?xiàng)l例》，《物業(yè)管理收費(fèi)辦法》做成手冊(cè)發(fā)給業(yè)主，讓業(yè)主了解物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)則、物業(yè)管理行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、自身的權(quán)益以及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并自愿參與物業(yè)管理活動(dòng)。了解哪些服務(wù)屬于物業(yè)管理范圍，哪些服務(wù)不屬于物業(yè)管理范圍;哪些費(fèi)用含在物業(yè)管理費(fèi)中，哪些費(fèi)用不含在物業(yè)管理費(fèi)中，知道物業(yè)服務(wù)不是無限延伸，這樣就可避免許多誤解。

　　3、呼吁社會(huì)保障體系應(yīng)發(fā)揮作用

　　對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難戶、低保戶等沒有支付能力的業(yè)主，社會(huì)保障體系應(yīng)幫助解決，不應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

　　4、加強(qiáng)監(jiān)督，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序

　　要真正做到物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)質(zhì)價(jià)相符，離不開強(qiáng)有力的市場(chǎng)監(jiān)管，物業(yè)管理市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)，市場(chǎng)的規(guī)范和成熟還有待時(shí)日，市場(chǎng)出現(xiàn)一些問題也不可避免，因此加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督和正確引導(dǎo)，建立健全物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)輿論和法制監(jiān)管的力度是當(dāng)前市場(chǎng)建設(shè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。物業(yè)管理是一個(gè)綜合性的服務(wù)行業(yè)，與社會(huì)和公眾有著密切的關(guān)系，很多情況下物業(yè)管理出現(xiàn)的問題非常棘手，很難說清誰是誰非，因此，依法管理顯得尤其必要。法律講求的是事實(shí)和依據(jù)，市場(chǎng)監(jiān)管者也應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的事實(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)是否做到質(zhì)價(jià)相符，給予客觀公正的評(píng)判，對(duì)于違反市場(chǎng)“游戲規(guī)則”的一方堅(jiān)決給予相應(yīng)的懲治措施。對(duì)惡意欠費(fèi)的，司法機(jī)關(guān)應(yīng)簡化法律審查程序，提高司法效率，方便欠費(fèi)糾紛解決。

　　5、認(rèn)真研究物業(yè)管理費(fèi)收繳辦法

　　20**年云南省政府也出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》。然而，物業(yè)服務(wù)的主要對(duì)象--物業(yè)本身所具有的獨(dú)一無二的特性，如：物業(yè)的自然地理位置、規(guī)模、硬件配置、使用年限、周邊環(huán)境等等，都對(duì)管理費(fèi)用的高低產(chǎn)生影響。對(duì)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法難以用一種普遍適用的、模板式的服務(wù)等級(jí)模式來決定和把握，應(yīng)根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明晰雙方權(quán)利義務(wù)，明確約定服務(wù)范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)方式及違約處罰等，以合同為平臺(tái)制定“游戲規(guī)則”，雙方共同遵守。筆者的經(jīng)驗(yàn)是：如果一個(gè)小區(qū)業(yè)主較集中為某單位的員工，則可與該業(yè)主及業(yè)主單位協(xié)商代扣代繳物業(yè)管理費(fèi)，并返一定的勞務(wù)費(fèi)給單位，這樣既為業(yè)主減少麻煩，也為物業(yè)管理公司減少風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)業(yè)主較散的小區(qū)，可采用一次交清，優(yōu)惠幾個(gè)百分點(diǎn)的辦法，鼓勵(lì)交費(fèi)積極性。目前，云南山立實(shí)業(yè)有限公司采取代扣代繳辦法，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率可達(dá)到100%。

　　總之，要解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過自我修煉提升管理水平，做到質(zhì)價(jià)相符;應(yīng)完善物業(yè)管理市場(chǎng)的建設(shè)，建立健全物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主及參與者加強(qiáng)法律和市場(chǎng)意識(shí)，并加強(qiáng)輿論和法制監(jiān)管的力度。

篇2：物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難原因分析及解決的探討

　　物業(yè)費(fèi)收費(fèi)難原因分析及解決的探討

　　一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因分析

　　1、業(yè)主認(rèn)識(shí)有誤區(qū)

　　《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。目前業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)和管理范圍存在一定的誤區(qū)。將其它行業(yè)、部門的責(zé)任強(qiáng)加物業(yè)公司，總是以供暖不好、小區(qū)內(nèi)丟自行車、聲控?zé)魮p壞、樓道墻面被裝修破壞等種種事由拒交物業(yè)費(fèi)。事實(shí)上供暖不好，業(yè)主應(yīng)該與供暖公司取得聯(lián)系，供暖是商品，而這種商品的銷售單位是供暖公司。小區(qū)內(nèi)的安全事件要看物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)所簽的《物業(yè)管理服務(wù)合同》中如何約定的，還要看是否屬于物業(yè)公司收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目。如果是免費(fèi)的，物業(yè)公司對(duì)丟自行車是沒有責(zé)任的。樓道中的聲控?zé)羧缭谖飿I(yè)公司做成本核算時(shí)已記入成本，物業(yè)公司將負(fù)責(zé)壞燈泡的更換，否則應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)費(fèi)中沒有樓道刮大白這項(xiàng)支出，樓道屬于所有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，這部分費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　2、業(yè)主的集體觀念比較差

　　許多業(yè)主沒有意識(shí)到交物業(yè)費(fèi)不僅是維護(hù)自己的利益，也是維護(hù)整個(gè)小區(qū)的集體利益。現(xiàn)在的事實(shí)是如果有人不交物業(yè)費(fèi)，馬上就會(huì)有人效仿，也不交物業(yè)費(fèi)。這樣發(fā)展下去真正吃虧的還是廣大業(yè)主。

　　目前有的物業(yè)管理項(xiàng)目還存在“誰開發(fā)，誰管理”的模式，由開發(fā)商直接組建和領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)公司，一旦確定則可以成為永久。在法規(guī)法令還不夠完善的今天，若開發(fā)商缺乏自律或自身經(jīng)營發(fā)生困難的前提下，往往會(huì)損害業(yè)主的利益。例如開發(fā)商往往拖欠、挪用或不按規(guī)定繳納維修基金。雖說業(yè)主委員會(huì)是小區(qū)的主人，但成立了“實(shí)質(zhì)”意義上的業(yè)主委員會(huì)的項(xiàng)目比例還相當(dāng)小，即使是成立了業(yè)主委員會(huì)，這種松散的群眾自治組織也不能有效行使自主權(quán)。

　　3、物業(yè)管理不規(guī)范，質(zhì)價(jià)不符

　　目前物業(yè)管理理論和實(shí)踐發(fā)展迅速，但立法相對(duì)滯后，使得一些新出現(xiàn)的情況無法可依。由于管理的不規(guī)范，一些現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范也形同虛設(shè)。特別是收費(fèi)方面，沈陽市各個(gè)小區(qū)的差異很大，大致分為高、中、低三個(gè)檔次：高檔的物業(yè)管理公司收費(fèi)由物業(yè)公司與業(yè)主協(xié)商以合同的形式確定。中檔的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由政府制定，一般在每平方米每月0. 5-1.0元。低檔的物業(yè)管理公司，屬簡單服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)，一般按每戶每月9-12元收取。在實(shí)際運(yùn)作過程中，物業(yè)公司為了贏利，往往在服務(wù)上大打折扣，與承諾的相差很遠(yuǎn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)的期望值高于實(shí)際，造成心理價(jià)位的不平衡，長期就形成了膩煩心理，就出現(xiàn)以不交費(fèi)形式的抗?fàn)帯?/p>

　　4、業(yè)主對(duì)開發(fā)商的不滿情緒加在物業(yè)管理公司身上

　　（1）對(duì)開發(fā)商建筑質(zhì)量有意見。建筑質(zhì)量問題已成為社會(huì)高度關(guān)注的焦點(diǎn)，有些建筑質(zhì)量問題，直接造成物業(yè)管理先天不足，物業(yè)服務(wù)不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，前期規(guī)劃的綠地不能達(dá)標(biāo)，停車場(chǎng)不能正常使用等。

　　（2）對(duì)開發(fā)商的承諾不能兌現(xiàn)有意見。為迎合消費(fèi)者和加快樓盤的銷售，開發(fā)商往往夸大宣傳，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾。待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)情況與承諾差距甚遠(yuǎn)，而物業(yè)管理公司無力兌現(xiàn)承諾。

　　5、追繳欠費(fèi)缺乏必要的法律依據(jù)

　　物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)為主的服務(wù)性行業(yè)，只要是業(yè)主稍微對(duì)物業(yè)公司有一點(diǎn)不滿意都會(huì)用不交費(fèi)用來威脅，物業(yè)公司與業(yè)主之間雖然有合約束縛，物業(yè)公司是企業(yè)性質(zhì)，企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，要想業(yè)主履行合約就必須得通過法律途徑。但如果物業(yè)公司事無巨細(xì)的都通過法律的話，將是一項(xiàng)龐大的工程。業(yè)主不交費(fèi)用，物業(yè)公司入不敷出，是造成物業(yè)管理市場(chǎng)混亂的直接原因。因?yàn)槲飿I(yè)公司的入不敷出，造成好多人不愿意選擇此項(xiàng)工作，以至于物業(yè)公司的工作人員專業(yè)素質(zhì)不是很高，物業(yè)管理市場(chǎng)將處于惡性循環(huán)的狀態(tài)。

　　二、解決物業(yè)收費(fèi)難的必由之路

　　筆者認(rèn)為，要解決物業(yè)收費(fèi)難的問題，不是物業(yè)公司自身能夠做到的，這必須借助政府的力量，讓政府干預(yù)，制定條例，改變游戲規(guī)則。先付物業(yè)管理費(fèi)用，再享受服務(wù)，讓現(xiàn)在物業(yè)公司追著業(yè)主要錢，變成業(yè)主主動(dòng)給物業(yè)公司交錢，這樣對(duì)物業(yè)公司和業(yè)主都有約束力。因?yàn)楫吘刮飿I(yè)公司面對(duì)的是成千上百的業(yè)主，而業(yè)主只面對(duì)一個(gè)物業(yè)公司。這樣，物業(yè)公司不再因?yàn)闃I(yè)主不交費(fèi)用處于被動(dòng)狀態(tài)采取過激行為，業(yè)主也可以定時(shí)享受到優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　1、推行物業(yè)管理的先期介入。

　　物業(yè)項(xiàng)目先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。當(dāng)前，政府應(yīng)盡快出臺(tái)物業(yè)管理的先期介入制度。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，就將物業(yè)委托給中標(biāo)的物業(yè)管理公司，讓其參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。先期介入的物業(yè)管理公司由開發(fā)商選聘，管理費(fèi)用也由開發(fā)商支付。雖然開發(fā)商支付了一定的費(fèi)用，增加了開發(fā)成本，但卻有效解決了人們購房最為關(guān)心的兩個(gè)問題：一是住宅質(zhì)量，二是物業(yè)管理問題。待業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)決定續(xù)聘或解聘原由開發(fā)商選聘的物業(yè)管理公司。這樣，物業(yè)管理公司既有一定的利益，又有責(zé)任，同時(shí)還有被解聘的風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司就有了發(fā)展的動(dòng)力。

　　2、物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理收費(fèi)與效益緊密相連。

　　所謂一分價(jià)錢一分貨，每一個(gè)業(yè)主都期望也有權(quán)利在其繳納管理費(fèi)的同時(shí)得到更高的回報(bào)和滿意的服務(wù)，而每一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過程中付出辛苦與熱情的物業(yè)管理公司也都將從汗水和笑容中收獲到應(yīng)得的報(bào)償，所以作為業(yè)主、住戶有理由要求物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是質(zhì)價(jià)相符。《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》已明確，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。也就是必須遵循物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的原則，才能夠在愈來愈激烈的物業(yè)管理競爭市場(chǎng)中站得住，走得穩(wěn)。物業(yè)管理公司應(yīng)嚴(yán)格站在全體業(yè)主的立場(chǎng)上，向廣大業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不斷提高自身的服務(wù)意識(shí)，端正從業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，并牢固樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨和理念，方能在物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競爭中取得優(yōu)勢(shì)并保持不敗。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是直接關(guān)系到業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、物業(yè)管理公司利益的敏感問題。物業(yè)管理公司要強(qiáng)化管理，建立規(guī)范自身行為的約束機(jī)制，使收費(fèi)與提供的服務(wù)相符合。要加強(qiáng)收費(fèi)的內(nèi)外監(jiān)督，加強(qiáng)財(cái)務(wù)審計(jì)和成本核算，規(guī)范收費(fèi)行為。公開服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，接受業(yè)主、住戶，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的質(zhì)詢和監(jiān)督。

　　3、物業(yè)管理公司應(yīng)該加強(qiáng)企業(yè)自身不斷提高服務(wù)質(zhì)量的能力，明確崗位職責(zé)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的行為，建立并落實(shí)責(zé)權(quán)利相結(jié)合的質(zhì)量責(zé)任制，實(shí)行有效的監(jiān)督和考核。

　　物業(yè)管理工作難度較大，矛盾較多，面對(duì)這些物業(yè)管理公司決不能忽視物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理公司在保證良好服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)在所管轄的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)積極拓展其他有償服務(wù)，開展多種經(jīng)營項(xiàng)目，努力增加收益，減輕自身負(fù)擔(dān)。做到收支平衡，維持企業(yè)的正常運(yùn)行。

　　4、建立物業(yè)管理公共賬戶制度，讓業(yè)主放心。

　　可借鑒國外物業(yè)管理企業(yè)所實(shí)行的提取固定傭金的辦法，即使用一個(gè)公共賬戶來管理物業(yè)管理費(fèi)的收支。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)合同每月從物業(yè)管理費(fèi)中提取一定的傭金，賬戶上資金是盈是虧與物業(yè)管理公司沒有直接關(guān)系，債權(quán)債務(wù)都屬于全體業(yè)主所有。實(shí)行公共賬戶制度，業(yè)主不僅明確各項(xiàng)開支的情況，也不會(huì)懷疑管理企業(yè)克扣管理費(fèi)。實(shí)行公共賬戶，業(yè)主委員會(huì)不再僅僅是一種形式，他們可以真正行使參與管理的權(quán)利和義務(wù)，充分體現(xiàn)業(yè)主的主人翁地位。這樣，凡是公共賬戶的收支，均由業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，如果住戶不繳管理費(fèi)，受影響的是全體業(yè)主，而不是物業(yè)管理公司，以此避免欠費(fèi)情況的發(fā)生，有效的提高物業(yè)管理費(fèi)用收繳率，解決物業(yè)管理公司收費(fèi)難的問題。

　　5、業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理新觀念。

　　有個(gè)正確的認(rèn)識(shí)、理解和尊重，不要把物業(yè)管理公司看成是傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下房管所的翻版，而應(yīng)看成是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，依靠提供物業(yè)管理服務(wù)和收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)生存與發(fā)展的物業(yè)管理市場(chǎng)主體。

　　其次，應(yīng)樹立收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)的物業(yè)管理新觀念，收費(fèi)與服務(wù)、繳費(fèi)與消費(fèi)要協(xié)調(diào)一致，物業(yè)管理公司作為收費(fèi)者，收了業(yè)主的錢，就應(yīng)該提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，不能多收費(fèi)少服務(wù)，或只收費(fèi)不服務(wù)；業(yè)主也不能要求物業(yè)管理公司少收費(fèi)多服務(wù)、低收費(fèi)高質(zhì)量服務(wù)等。同時(shí)，業(yè)主作為物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者只有盡自己的義務(wù)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，才能享受物業(yè)管理服務(wù)：交納多少費(fèi)用，享受多少服務(wù)；交納了哪項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用，就只能享受該項(xiàng)物業(yè)管理的服務(wù)；不能認(rèn)為自己只要交納了部分的費(fèi)用，就可以享受所有的物業(yè)管理服務(wù)，或者就應(yīng)該享受高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。

　　第三，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有物業(yè)管理新觀念來認(rèn)識(shí)自身角色。對(duì)政府部門，要認(rèn)識(shí)政府部門不過是物業(yè)管理市場(chǎng)的管理者、服務(wù)者，而不是市場(chǎng)的參與者和主人；對(duì)物業(yè)管理公司，要認(rèn)識(shí)物業(yè)管理公司是物業(yè)管理市場(chǎng)的競爭主體，供給主體和被選聘的對(duì)象，而不是物業(yè)管理市場(chǎng)的制造者、占有者和控制者；對(duì)業(yè)主、住戶、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)，要認(rèn)識(shí)自己是物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體和選聘主體，要正確行使自己的權(quán)利，履行法定義務(wù)。積極發(fā)揮自治自律的作用，協(xié)助物業(yè)管理公司搞好管理。第四，參與物業(yè)管理活動(dòng)的各主體要有依法行使權(quán)利和履行義務(wù)的物業(yè)管理新觀念。政府部門在看待和管理物業(yè)管理市場(chǎng)時(shí)，要用法治的眼光和態(tài)度處處以法律規(guī)定為行動(dòng)的準(zhǔn)繩，以法律規(guī)定為發(fā)展和管理物業(yè)管理市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，而非以前的人治觀念。

　　隨著《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的出臺(tái)，對(duì)尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納進(jìn)一步明確，對(duì)解決物業(yè)費(fèi)收繳的難意義重大。同時(shí)解決好物業(yè)收費(fèi)難題，有利于物業(yè)管理工作正常地開展；有利于改善城市居民的居住環(huán)境；有利于提高城市的文明程度，促進(jìn)物業(yè)管理步入健康發(fā)展的軌道。

篇3：現(xiàn)階段物業(yè)管理收費(fèi)難點(diǎn)分析解決措施

本文提要：確定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個(gè)至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費(fèi)也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費(fèi)。

經(jīng)過二十幾年的發(fā)展,物業(yè)管理服務(wù)已越來越被人們所認(rèn)識(shí),它對(duì)提高人們的居住質(zhì)量、提高物業(yè)價(jià)值有著不可低估的作用。然而,在其發(fā)展中仍遇到很多困難,其中最突出的是物業(yè)管理收費(fèi)難。如今物業(yè)管理收費(fèi)已經(jīng)陷入了“收費(fèi)高,居民承受不了;收費(fèi)低,物業(yè)管理企業(yè)難以正常運(yùn)營”的怪圈,但是這一現(xiàn)象的出現(xiàn),也是有原因可以追溯的。

一、物業(yè)管理行業(yè)的特殊性
確定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個(gè)至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費(fèi)也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費(fèi)。但是,物業(yè)管理作為一種以提供管理服務(wù)為主要內(nèi)容的收費(fèi),它與一般性經(jīng)營收費(fèi)相比,也有一些比較明顯的不同的特點(diǎn)。
1.管理模式的不一致。
這是造成小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)難度大的主要障礙。在同一城市,政府機(jī)關(guān)辦公、住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用由財(cái)政支付,不向居民收費(fèi),(來自:www.dewk.cn)而在集中開發(fā)的商業(yè)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)用均由業(yè)主負(fù)擔(dān),這就使居民對(duì)實(shí)施物業(yè)管理收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒,同時(shí)也給物業(yè)管理收費(fèi)增加了困難。要想改變這種現(xiàn)狀,就必須實(shí)行誰受益、誰負(fù)責(zé)的原則。
2.情況復(fù)雜,差別大。
物業(yè)管理,從服務(wù)對(duì)象看,既有住宅區(qū)的物業(yè)管理,又有商業(yè)辦公樓和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。僅住宅區(qū)的物業(yè)管理,又可分為老住宅區(qū)和新住宅區(qū)的物業(yè)管理。這就造成不同收費(fèi)對(duì)象不僅在服務(wù)規(guī)模不一致,而服務(wù)的內(nèi)容和深度要求也都不同,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同,這種收費(fèi)和服務(wù)內(nèi)容的參差不齊是物業(yè)管理服務(wù)的一個(gè)重要特點(diǎn)。
3.公共性綜合服務(wù)收費(fèi)與個(gè)體特約服務(wù)收費(fèi)并存。
公共性綜合服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理者為公眾業(yè)主提供物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合性服務(wù),不分人,不按項(xiàng),定期結(jié)算,一并收費(fèi);特約服務(wù)收費(fèi)則指物業(yè)管理企業(yè)按不同住戶之約,一項(xiàng)一收,一事一結(jié),前者籠而統(tǒng)之,后者一目了然。因此,重點(diǎn)是要強(qiáng)化綜合性服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)管,增加通明度,這是做好物業(yè)管理收費(fèi)工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
4.服務(wù)個(gè)體的不完全選擇性。
綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式,其服務(wù)無排他性。因綜合性服務(wù)費(fèi),對(duì)一定的服務(wù)群體來說,可通過設(shè)置竟標(biāo)和合同形式,充分體現(xiàn)自愿委托的原則,而對(duì)公眾群體中的諸多個(gè)體,則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前,在一些實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,出現(xiàn)的繳費(fèi)不齊與拒絕繳費(fèi)的糾紛,在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此,做好物業(yè)管理收費(fèi),除通過業(yè)主委員會(huì)形式來協(xié)調(diào)這一矛盾之外,更主要的則需要通過法律、法規(guī)的形式來規(guī)范、調(diào)節(jié)經(jīng)營者與業(yè)主之間的債務(wù)和收費(fèi)之間的關(guān)系。
5.物業(yè)管理最大的特性是帶有地區(qū)性。
物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建筑及其附屬物、場(chǎng)地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠地、道路等實(shí)施維修、養(yǎng)護(hù)管理,是一種企業(yè)行為,與具有屬地管轄權(quán)的街道辦事處、居民委員會(huì)、公安、環(huán)衛(wèi)、園林、商業(yè)以及水、電、氣等相關(guān)部門在管理上容易產(chǎn)生交叉與矛盾,再加上有些事情職責(zé)不明,給業(yè)主帶來許多煩惱和不便。

二、解決物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用難收的對(duì)策
1.完善物業(yè)管理法律法規(guī)。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為,是物業(yè)管理公司通過市場(chǎng)競爭中標(biāo),與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場(chǎng)行為,和其他市場(chǎng)行為一樣,物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前規(guī)范物業(yè)管理當(dāng)事人行為的法律還不夠健全,隨著物業(yè)管理在城市的全面推行,需要對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)容越來越多,必須不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)。
2.制定切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)前,政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是物業(yè)管理公司根據(jù)其與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表商定的服務(wù)項(xiàng)目、深度、質(zhì)量和開支等情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)管理公司向物價(jià)部門申報(bào)前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以確保物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)能夠?yàn)樾^(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。
3.采取相關(guān)政府措施,促進(jìn)和鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,降低經(jīng)營成本,為降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件。
物業(yè)管理收費(fèi)之所以陷入兩難境地,很大程度

本文提要：確定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個(gè)至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費(fèi)也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費(fèi)。

上是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)沒有取得規(guī)模經(jīng)營效益。為此,解決物業(yè)管理收費(fèi)兩難處境的根本出路只能是實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。通過制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施,如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,促進(jìn)、鼓勵(lì)相鄰物業(yè)管理公司,實(shí)現(xiàn)競爭、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力,降低經(jīng)營成本,為進(jìn)一步降低收費(fèi)價(jià)格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。
4.嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理,實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)公開化。
物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公示,接受住戶的監(jiān)督,使業(yè)主明白自己交出的錢都用在了什么地方,從而使業(yè)主明白繳納的管理費(fèi)的必要性和重要性,進(jìn)而使他們被動(dòng)繳費(fèi)主動(dòng)繳納各項(xiàng)管理費(fèi)用。
5.鼓勵(lì)物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營服務(wù)。
物業(yè)管理從其與住戶的緊密程度,可以分為經(jīng)營性物業(yè)管理和不可經(jīng)營性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營性物業(yè)管理,如:共用設(shè)備維護(hù)、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體業(yè)主,對(duì)其具體的個(gè)體業(yè)主來說,利益關(guān)系不是很緊密,因此,個(gè)別業(yè)主總想不繳費(fèi),希望其他業(yè)主繳費(fèi),然后“搭順風(fēng)車”。對(duì)于這部分物業(yè)管理項(xiàng)目,如果沒有強(qiáng)制繳費(fèi)的具體措施,最好是降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)于可經(jīng)營性物業(yè)管理來說,如:在小區(qū)內(nèi)保管車輛、開辦托兒所、經(jīng)營日常用品及相關(guān)商務(wù)項(xiàng)目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸入個(gè)人所有,因此,按市場(chǎng)價(jià)收取相應(yīng)費(fèi)用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能在搞好不可經(jīng)營性物業(yè)管理的同時(shí),更多的開展這類業(yè)務(wù)。
6.積極解決特困戶的繳費(fèi)難問題。
住戶按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)正常運(yùn)營的前提。如果沒有個(gè)別住戶因經(jīng)濟(jì)困難而不繳納管理費(fèi),則將有其他住戶效仿借經(jīng)濟(jì)困難為由拖欠物業(yè)管理費(fèi)。因此,為了保證物業(yè)管理正常進(jìn)行,對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的住戶,要具體問題具體分析,如果是因病造成經(jīng)濟(jì)困難的,由政府或其他慈善機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助,如果是下崗或待崗的,可以以工代費(fèi)。
總之,解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,有利于物業(yè)管理工作正常的開展,有利于改善城市居民的居住環(huán)境,有利于提高城市的文明程度,加強(qiáng)和千方百計(jì)切實(shí)解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題,對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理逐步步入健康發(fā)展的軌道,具有很強(qiáng)的實(shí)現(xiàn)意義和很大的緊迫性。
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