本文提要：確定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費。

經(jīng)過二十幾年的發(fā)展,物業(yè)管理服務(wù)已越來越被人們所認(rèn)識,它對提高人們的居住質(zhì)量、提高物業(yè)價值有著不可低估的作用。然而,在其發(fā)展中仍遇到很多困難,其中最突出的是物業(yè)管理收費難。如今物業(yè)管理收費已經(jīng)陷入了“收費高,居民承受不了;收費低,物業(yè)管理企業(yè)難以正常運營”的怪圈,但是這一現(xiàn)象的出現(xiàn),也是有原因可以追溯的。

一、物業(yè)管理行業(yè)的特殊性
確定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費。但是,物業(yè)管理作為一種以提供管理服務(wù)為主要內(nèi)容的收費,它與一般性經(jīng)營收費相比,也有一些比較明顯的不同的特點。
1.管理模式的不一致。
這是造成小區(qū)物業(yè)管理收費難度大的主要障礙。在同一城市,政府機(jī)關(guān)辦公、住宅區(qū)的物業(yè)管理費用由財政支付,不向居民收費,(來自:www.dewk.cn)而在集中開發(fā)的商業(yè)住宅區(qū)的物業(yè)管理費用均由業(yè)主負(fù)擔(dān),這就使居民對實施物業(yè)管理收費產(chǎn)生抵觸情緒,同時也給物業(yè)管理收費增加了困難。要想改變這種現(xiàn)狀,就必須實行誰受益、誰負(fù)責(zé)的原則。
2.情況復(fù)雜,差別大。
物業(yè)管理,從服務(wù)對象看,既有住宅區(qū)的物業(yè)管理,又有商業(yè)辦公樓和工業(yè)區(qū)的物業(yè)管理。僅住宅區(qū)的物業(yè)管理,又可分為老住宅區(qū)和新住宅區(qū)的物業(yè)管理。這就造成不同收費對象不僅在服務(wù)規(guī)模不一致,而服務(wù)的內(nèi)容和深度要求也都不同,收費標(biāo)準(zhǔn)也不同,這種收費和服務(wù)內(nèi)容的參差不齊是物業(yè)管理服務(wù)的一個重要特點。
3.公共性綜合服務(wù)收費與個體特約服務(wù)收費并存。
公共性綜合服務(wù)收費,是指物業(yè)管理者為公眾業(yè)主提供物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔和區(qū)域保安等多種內(nèi)容的綜合性服務(wù),不分人,不按項,定期結(jié)算,一并收費;特約服務(wù)收費則指物業(yè)管理企業(yè)按不同住戶之約,一項一收,一事一結(jié),前者籠而統(tǒng)之,后者一目了然。因此,重點是要強(qiáng)化綜合性服務(wù)收費的監(jiān)管,增加通明度,這是做好物業(yè)管理收費工作的一項重要內(nèi)容。
4.服務(wù)個體的不完全選擇性。
綜合服務(wù)是物業(yè)管理的基本形式,其服務(wù)無排他性。因綜合性服務(wù)費,對一定的服務(wù)群體來說,可通過設(shè)置竟標(biāo)和合同形式,充分體現(xiàn)自愿委托的原則,而對公眾群體中的諸多個體,則不一定能充分體現(xiàn)自愿委托的原則。目前,在一些實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)中,出現(xiàn)的繳費不齊與拒絕繳費的糾紛,在一定程度上也是這種群體與公眾群體之間選擇服務(wù)方向不完全協(xié)調(diào)的反映。因此,做好物業(yè)管理收費,除通過業(yè)主委員會形式來協(xié)調(diào)這一矛盾之外,更主要的則需要通過法律、法規(guī)的形式來規(guī)范、調(diào)節(jié)經(jīng)營者與業(yè)主之間的債務(wù)和收費之間的關(guān)系。
5.物業(yè)管理最大的特性是帶有地區(qū)性。
物業(yè)管理企業(yè)對建筑及其附屬物、場地和環(huán)衛(wèi)、治安、綠地、道路等實施維修、養(yǎng)護(hù)管理,是一種企業(yè)行為,與具有屬地管轄權(quán)的街道辦事處、居民委員會、公安、環(huán)衛(wèi)、園林、商業(yè)以及水、電、氣等相關(guān)部門在管理上容易產(chǎn)生交叉與矛盾,再加上有些事情職責(zé)不明,給業(yè)主帶來許多煩惱和不便。

二、解決物業(yè)管理服務(wù)費用難收的對策
1.完善物業(yè)管理法律法規(guī)。
市場經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì),物業(yè)管理是一種市場行為,是物業(yè)管理公司通過市場競爭中標(biāo),與物業(yè)所有人簽訂物業(yè)管理委托合同,對住宅小區(qū)房屋建筑物及其附屬設(shè)備設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化、交通、治安、環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)、整治,為物業(yè)所有人、使用人提供綜合服務(wù)的市場行為,和其他市場行為一樣,物業(yè)管理行為必須用法律進(jìn)行規(guī)范。當(dāng)前規(guī)范物業(yè)管理當(dāng)事人行為的法律還不夠健全,隨著物業(yè)管理在城市的全面推行,需要對物業(yè)管理行為進(jìn)行規(guī)范的內(nèi)容越來越多,必須不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)。
2.制定切實可行的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)前,政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),是物業(yè)管理公司根據(jù)其與業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表商定的服務(wù)項目、深度、質(zhì)量和開支等情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理主管部門意見后,以獨立小區(qū)為單位核定的。物業(yè)管理公司向物價部門申報前,應(yīng)再征求住宅小區(qū)業(yè)主委員會或物業(yè)所有人、使用人代表的意見,以確保物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)能夠為小區(qū)絕大部分物業(yè)所有人、使用人所接受。
3.采取相關(guān)政府措施,促進(jìn)和鼓勵物業(yè)管理企業(yè)合并、重組,實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營,降低經(jīng)營成本,為降低收費標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造條件。
物業(yè)管理收費之所以陷入兩難境地,很大程度

本文提要：確定合理的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn),已成為物業(yè)管理發(fā)展過程中的一個至關(guān)重要的問題。毫無疑問,物業(yè)管理作為一種由企業(yè)提供的服務(wù),與政府的行政管理是有嚴(yán)格區(qū)別的,屬于典型的經(jīng)營性服務(wù),其收費也屬于經(jīng)營性質(zhì)的收費。

上是因為物業(yè)管理企業(yè)沒有取得規(guī)模經(jīng)營效益。為此,解決物業(yè)管理收費兩難處境的根本出路只能是實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營。通過制定并采取相關(guān)優(yōu)惠政策、措施,如稅收優(yōu)惠、政府協(xié)助指導(dǎo)、培訓(xùn)等措施,促進(jìn)、鼓勵相鄰物業(yè)管理公司,實現(xiàn)競爭、合并、重組。充分發(fā)揮人力資源潛力,降低經(jīng)營成本,為進(jìn)一步降低收費價格,以適應(yīng)大部分業(yè)主的收入水平創(chuàng)造更多的有利條件。
4.嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理,實現(xiàn)財務(wù)公開化。
物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公示,接受住戶的監(jiān)督,使業(yè)主明白自己交出的錢都用在了什么地方,從而使業(yè)主明白繳納的管理費的必要性和重要性,進(jìn)而使他們被動繳費主動繳納各項管理費用。
5.鼓勵物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營服務(wù)。
物業(yè)管理從其與住戶的緊密程度,可以分為經(jīng)營性物業(yè)管理和不可經(jīng)營性物業(yè)管理。其中,不可經(jīng)營性物業(yè)管理,如:共用設(shè)備維護(hù)、住宅小區(qū)清潔、治安、綠化等,由其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)屬于群體業(yè)主,對其具體的個體業(yè)主來說,利益關(guān)系不是很緊密,因此,個別業(yè)主總想不繳費,希望其他業(yè)主繳費,然后“搭順風(fēng)車”。對于這部分物業(yè)管理項目,如果沒有強(qiáng)制繳費的具體措施,最好是降低收費標(biāo)準(zhǔn),對于可經(jīng)營性物業(yè)管理來說,如:在小區(qū)內(nèi)保管車輛、開辦托兒所、經(jīng)營日常用品及相關(guān)商務(wù)項目,由于其所產(chǎn)生利益的產(chǎn)權(quán)直接歸入個人所有,因此,按市場價收取相應(yīng)費用幾乎不存在任何困難,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡可能在搞好不可經(jīng)營性物業(yè)管理的同時,更多的開展這類業(yè)務(wù)。
6.積極解決特困戶的繳費難問題。
住戶按時繳納物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)正常運營的前提。如果沒有個別住戶因經(jīng)濟(jì)困難而不繳納管理費,則將有其他住戶效仿借經(jīng)濟(jì)困難為由拖欠物業(yè)管理費。因此,為了保證物業(yè)管理正常進(jìn)行,對經(jīng)濟(jì)困難的住戶,要具體問題具體分析,如果是因病造成經(jīng)濟(jì)困難的,由政府或其他慈善機(jī)構(gòu)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助,如果是下崗或待崗的,可以以工代費。
總之,解決物業(yè)管理收費難的問題,有利于物業(yè)管理工作正常的開展,有利于改善城市居民的居住環(huán)境,有利于提高城市的文明程度,加強(qiáng)和千方百計切實解決物業(yè)管理收費難的問題,對促進(jìn)物業(yè)管理逐步步入健康發(fā)展的軌道,具有很強(qiáng)的實現(xiàn)意義和很大的緊迫性。
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篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的焦點問題。

　　一、物業(yè)管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務(wù)三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結(jié)合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認(rèn)為房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻模湄?zé)任主體的歸屬應(yīng)是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責(zé)范圍。

　　2、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意

　　目前，由于國家對物業(yè)管理服務(wù)項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標(biāo)準(zhǔn)，支付多少物業(yè)管理費，達(dá)到什么樣的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，怎樣達(dá)到質(zhì)、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上認(rèn)識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務(wù)不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

　　3、工程質(zhì)量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關(guān)系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應(yīng)對業(yè)主加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標(biāo)準(zhǔn)、開支的范圍及服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關(guān)部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態(tài)度和收費方式

　　以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強(qiáng)度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠(yuǎn)程抄表、電話通知交費、與當(dāng)?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務(wù)、讓業(yè)主預(yù)存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應(yīng)進(jìn)行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　4、對業(yè)主產(chǎn)權(quán)實行限制

　　對無正當(dāng)理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權(quán)限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權(quán)，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補(bǔ)繳物業(yè)管理費。

　　5、加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應(yīng)在加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，并嚴(yán)格按lS09000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)運行，從而達(dá)到業(yè)主的認(rèn)可和滿意。

　　6、用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理收費難對策

　　物業(yè)管理收費難對策

　　目前，收費難可以說是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認(rèn)識存在偏差→解決策略：樹立正確認(rèn)識

　　新聞媒體、有關(guān)部門及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對《物業(yè)管理條例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實提高業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的消費意識。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專業(yè)化管理對住宅的保值增值功能，宣傳交費合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費水平不高→解決策略：增加合理補(bǔ)貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對于某些低收入職工來說，以合理的價格去購買物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費支出。此外對于那些經(jīng)營困難無力交費的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門應(yīng)建立專項保障基金或以社會保障的辦法解決。

　　消費僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費的收繳率，杜絕搭便車現(xiàn)象。對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，進(jìn)行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”，特別對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開競標(biāo)選聘

　　要從源頭上消除欠費現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開發(fā)商要誠信務(wù)實，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說明書，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識，在購房前要到專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢開發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購買商品房時被虛假廣告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開發(fā)商承諾沒有兌現(xiàn)等問題，要通過合法、有效途徑解決問題，不應(yīng)以欠交管理費方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項目的開發(fā)商在樓書和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費的收取營造良好氛圍

　　設(shè)計施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費的困難。在房地產(chǎn)開發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項目時必須嚴(yán)把承接驗收關(guān)，分清責(zé)任，特別對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗，并與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理承接驗收手續(xù)，凡屬于開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)解決(特殊情況下可讓開發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理服務(wù)的需求越來越高，物業(yè)管理市場的競爭也越來越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對交納管理費的不滿情緒，為解決收費難創(chuàng)造良好的條件。

　　費用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)，同時也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實行明碼標(biāo)價，而且應(yīng)當(dāng)將收費表、收費清單、收費手冊及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢和監(jiān)督。

　　收費手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實踐證明，以往上門收費的辦法收費及時率和收取率都不高，推行綜合收費卡制度，不僅可以減少大量的收費人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費卡制度，就是將居民的水費、電費、煤氣費、物業(yè)管理費、采暖費等統(tǒng)一存儲在一個卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費部門，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒有實行綜合收費卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點，并在試點的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識弱→解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主中將具有煽動性、影響性，確實有錢不交費的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費的“釘子戶”通過法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司