解決物業(yè)收費(fèi)難的對(duì)策

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的管理行為，這種市場(chǎng)化的運(yùn)作是以有價(jià)值的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場(chǎng)中必然的要求是“誰(shuí)受益，誰(shuí)交費(fèi)”。

　　當(dāng)物業(yè)收費(fèi)難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來(lái)越大，訴訟官司越來(lái)越多，這與我們構(gòu)建和諧社會(huì)的目標(biāo)是不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。

　　一、我國(guó)物業(yè)收費(fèi)難的原因

　　物業(yè)收費(fèi)難，是目前我國(guó)多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境。物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一般小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率能達(dá)到75%，在北京地區(qū)就屬于較好的。但還是有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能達(dá)到50%左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門(mén)或開(kāi)發(fā)企業(yè)的輸血來(lái)維持生存。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)收繳率低于80%，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費(fèi)率僅為65%左右，由物管收費(fèi)而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80%左右。甚至出現(xiàn)了月桂莊園物業(yè)經(jīng)理身背催費(fèi)牌辦公，脖子上掛著寫(xiě)了“依約交費(fèi)，提高服務(wù)”的牌子，親自到拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主家門(mén)口，討要物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。

　　(一)業(yè)主方面的原因

　　1、業(yè)主觀念問(wèn)題。業(yè)主并非物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，不可能全面了解物業(yè)管理這個(gè)系統(tǒng)性的有償

　　服務(wù)行為，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)往往只停留在表面上。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于許多服務(wù)項(xiàng)目本身是間接和隱性的，造成了業(yè)主對(duì)它的忽視。比如說(shuō)，小區(qū)綠地的維護(hù)，對(duì)房屋外墻的清洗等等，這類(lèi)服務(wù)給小區(qū)的整體景觀帶來(lái)煥然一新的面貌，但由于業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的全面工作。有的業(yè)主甚至認(rèn)為本該由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)房屋出現(xiàn)質(zhì)量也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)。

　　2、僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會(huì)性，服務(wù)對(duì)象是廣大業(yè)主而不是某個(gè)單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)就不進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費(fèi)。他們不交費(fèi)也享受到了與交費(fèi)業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　(二)物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商方面的原因

　　1、企業(yè)內(nèi)部管理問(wèn)題。由于物業(yè)管理行業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)行模式與市場(chǎng)格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機(jī)制難以適應(yīng)市場(chǎng)化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場(chǎng)需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會(huì)高。企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范。由于認(rèn)識(shí)上的不準(zhǔn)確，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，只要低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員也就可以了。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，侵害了業(yè)主的利益。對(duì)此，部分業(yè)主就會(huì)認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符。

　　2、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有95%以上的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商衍生過(guò)來(lái)的子公司，即自己開(kāi)發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說(shuō)是財(cái)務(wù)獨(dú)立核算、有獨(dú)立法人，但仍與開(kāi)發(fā)商有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，致使兩種問(wèn)題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，將物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來(lái)降低消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的門(mén)檻;其次在銷(xiāo)售過(guò)程中有些開(kāi)發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會(huì)所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費(fèi)肯定永遠(yuǎn)不漲價(jià)等等，而后期大多數(shù)承諾沒(méi)有兌現(xiàn)。由于開(kāi)發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問(wèn)題，尤其是屋面、陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、下水道等專(zhuān)有部分的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主意見(jiàn)更大，對(duì)此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費(fèi)。

　　3、物業(yè)費(fèi)拖欠官司穩(wěn)贏卻難打。上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場(chǎng)欠費(fèi)官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。但是，對(duì)于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來(lái)解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費(fèi)官司，把業(yè)主放在對(duì)立面，傷了感情，有時(shí)得不償失，除非是為了打一個(gè)教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話(huà)代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實(shí)想法，整天抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)，卻要對(duì)簿公堂，感情上總難以接受。另外，對(duì)于拖欠物業(yè)管理費(fèi)這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒(méi)有簡(jiǎn)易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時(shí)間太長(zhǎng)，牽扯精力太多。同時(shí)，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問(wèn)題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨(dú)停止服務(wù)，致使個(gè)別業(yè)主一直拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　(三)政策方面的原因

　　1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區(qū)、大廈的絕大部分項(xiàng)目保修期已過(guò)，存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請(qǐng)物業(yè)維修資金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒(méi)有實(shí)力更沒(méi)有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢(shì)必就會(huì)被擱淺，有些將會(huì)直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對(duì)大、中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費(fèi)了，什么問(wèn)題物業(yè)公司都應(yīng)該負(fù)責(zé)。修不好就不交物業(yè)費(fèi)，且有可能誘發(fā)廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費(fèi)。

　　2、服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定及價(jià)格審批制度不完善。雖然我國(guó)頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但僅對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行了相應(yīng)等級(jí)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，對(duì)商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循何種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是空白。

　　二、解決物業(yè)收費(fèi)難的對(duì)策

　　(一)政府建立健全法律法規(guī)制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管

　　目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費(fèi)者的角度來(lái)看還沒(méi)有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費(fèi)者在住房消費(fèi)過(guò)程中的責(zé)、權(quán)、利。職能部門(mén)要加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理，督促物業(yè)管理公司完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)主管部門(mén)要會(huì)同物價(jià)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查。重點(diǎn)檢查物業(yè)企業(yè)是否做到明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)是否“質(zhì)價(jià)相符”，對(duì)侵害業(yè)主利益的行為要堅(jiān)決予以制止;對(duì)管理水平低、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)加大清理整頓力度;對(duì)業(yè)主投訴量大的企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。通過(guò)加強(qiáng)監(jiān)督來(lái)促進(jìn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而提高收費(fèi)率。

　　(二)提高民眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)

　　物業(yè)管理公司，應(yīng)堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進(jìn)行宣傳，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費(fèi)是每個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)，交費(fèi)合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對(duì)廣大業(yè)主動(dòng)之以情、曉之以理，合理地解決這個(gè)問(wèn)題。促使民眾的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

　　(三)改變收費(fèi)態(tài)度和收費(fèi)方式

　　以往，物業(yè)收費(fèi)員采取的收費(fèi)方式常常是定期到業(yè)主家上門(mén)收取，由于種種原因，收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不是很高。收費(fèi)點(diǎn)多、面廣，收費(fèi)員勞動(dòng)強(qiáng)度大，難免會(huì)出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司有意見(jiàn)而不愿交納物業(yè)管理費(fèi)。針對(duì)這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費(fèi)態(tài)度。目前物業(yè)管理公司的收費(fèi)方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進(jìn)程。采用電子付費(fèi)方法是簡(jiǎn)化程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。

　　(四)加強(qiáng)物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量

　　物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，這是解決物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)難的關(guān)鍵。企業(yè)依存于顧客，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前和未來(lái)的需求，滿(mǎn)足顧客要求并爭(zhēng)取超越顧客期望。物業(yè)管理公司應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，樹(shù)立正確的服務(wù)理念，調(diào)整內(nèi)部機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度，注重對(duì)服務(wù)質(zhì)量的研究，加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過(guò)企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營(yíng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主感到“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”是值得的。

　　(五)加強(qiáng)物業(yè)前期管理和建管銜接管理

　　針對(duì)開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題而影響物業(yè)收費(fèi)的情況，要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)前期管理和交接物業(yè)的銜接管理。要?jiǎng)?chuàng)造條件對(duì)物業(yè)實(shí)行全過(guò)程管理，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出修改意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，加強(qiáng)建管銜接的管理：一方面為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，引起糾紛，在與開(kāi)發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對(duì)有問(wèn)題的房產(chǎn)，要在開(kāi)發(fā)公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對(duì)工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者進(jìn)行地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商辦理交接時(shí)直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對(duì)該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時(shí)維修處理的能力，以利于做好今后的物業(yè)管理服務(wù);另一方面應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在出售房屋前制定有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主購(gòu)房時(shí)就充分了解物業(yè)管理的有關(guān)制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進(jìn)物業(yè)管理工作的正常開(kāi)展。

　　(六)充分發(fā)揮社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的作用

　　要將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的管理機(jī)制，要針對(duì)物業(yè)管理對(duì)社區(qū)的地位和作用還不夠突出的實(shí)際，因此要實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的方式，通過(guò)發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用，真正體現(xiàn)出讓業(yè)主“當(dāng)家做主”，從而發(fā)揮廣大業(yè)主的積極性，共同來(lái)打造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，共同來(lái)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，共同來(lái)抓好物業(yè)管理費(fèi)的收繳工作，使物業(yè)企業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。另外，物業(yè)管理公司可以與業(yè)主委員會(huì)商討以業(yè)主委員會(huì)名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費(fèi)是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)，或?qū)O個(gè)別的拖欠較多、對(duì)整個(gè)小區(qū)物管費(fèi)收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該拿起法律武器進(jìn)行起訴，以起到震懾教育作用。

　　在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的進(jìn)程中，物業(yè)管理收費(fèi)難是發(fā)展中不可避免的問(wèn)題。我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理的服務(wù)與收費(fèi)是相互作用，互為條件的。因此，作為物業(yè)管理公司，要充分正視收費(fèi)難的問(wèn)題，不能只強(qiáng)調(diào)自己利益而忽視業(yè)主的利益，在政府機(jī)構(gòu)、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的共同努力下，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，改進(jìn)工作方法，才可能提高自己的收費(fèi)率，而從根本上解決收費(fèi)難的問(wèn)題，為自己求得更大的發(fā)展。

篇2：物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策

　　物業(yè)管理收費(fèi)難對(duì)策

　　目前，收費(fèi)難可以說(shuō)是一種物業(yè)管理頑疾，但也不必視之為不治之癥，只要多管齊下，多方協(xié)力，有效的解決策略還是能夠找到的。

　　業(yè)主認(rèn)識(shí)存在偏差→解決策略：樹(shù)立正確認(rèn)識(shí)

　　新聞媒體、有關(guān)部門(mén)及物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套法律法規(guī)的宣傳力度，切實(shí)提高業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)。向業(yè)主宣傳物業(yè)管理取之于民、用之于民的宗旨，宣傳專(zhuān)業(yè)化管理對(duì)住宅的保值增值功能，宣傳交費(fèi)合理、拒交可恥，不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　消費(fèi)水平不高→解決策略：增加合理補(bǔ)貼

　　物業(yè)管理水平的提高與居民的經(jīng)濟(jì)能力密切相關(guān)，對(duì)于某些低收入職工來(lái)說(shuō)，以合理的價(jià)格去購(gòu)買(mǎi)物業(yè)管理服務(wù)，就有必要給以合理的補(bǔ)貼。據(jù)北京市預(yù)測(cè)，在補(bǔ)貼給職工工資5%的物業(yè)管理費(fèi)以后，職工就可以承受基本的物業(yè)管理費(fèi)支出。此外對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)困難無(wú)力交費(fèi)的企業(yè)及低收入家庭，建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)建立專(zhuān)項(xiàng)保障基金或以社會(huì)保障的辦法解決。

　　消費(fèi)僥幸心理→解決策略：公眾力量約束

　　明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由代表全體業(yè)主共同利益的業(yè)主委員會(huì)配合物業(yè)管理公司催繳，以有效提高管理費(fèi)的收繳率，杜絕搭便車(chē)現(xiàn)象。對(duì)于交費(fèi)的業(yè)主和不交費(fèi)的業(yè)主，進(jìn)行必要的表?yè)P(yáng)和批評(píng)，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門(mén)入口處或人員流動(dòng)性大的地方，建立“信譽(yù)廣告牌”，特別對(duì)經(jīng)說(shuō)服教育無(wú)效的業(yè)主采取“上牌”公示的手段，讓廣大業(yè)主知道是誰(shuí)侵犯了大家的利益，是誰(shuí)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水平上不去。廣而告之，讓社會(huì)輿論、公眾力量起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

　　自主權(quán)難發(fā)揮→解決策略：公開(kāi)競(jìng)標(biāo)選聘

　　要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，就必須盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，由政府主管職能部門(mén)牽頭，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。這樣才能使廣大業(yè)主的權(quán)利得到應(yīng)有的保障，才能保證一批觀念新、效益好、實(shí)力強(qiáng)、規(guī)模大、機(jī)制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能有效的提高服務(wù)質(zhì)量和降低管理費(fèi)用。

　　售房廣告承諾難兌現(xiàn)→解決策略：多管齊下

　　開(kāi)發(fā)商要誠(chéng)信務(wù)實(shí)，不欺詐業(yè)主，確保房屋及設(shè)施設(shè)備質(zhì)量合格，并嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，制定房屋質(zhì)量保修證明和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，向業(yè)主明示后發(fā)放。

　　消費(fèi)者要加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，在購(gòu)房前要到專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)開(kāi)發(fā)商以及物業(yè)管理公司的情況，避免在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)被虛假?gòu)V告蒙騙上當(dāng)。倡導(dǎo)業(yè)主用合法方式保障自身權(quán)益，一旦在入住后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量及開(kāi)發(fā)商承諾沒(méi)有兌現(xiàn)等問(wèn)題，要通過(guò)合法、有效途徑解決問(wèn)題，不應(yīng)以欠交管理費(fèi)方式表示抗議。

　　物業(yè)管理企業(yè)要努力履行開(kāi)發(fā)商的物業(yè)服務(wù)承諾。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商在樓書(shū)和廣告宣傳中，明確承諾了“五星級(jí)”酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，出資組建或選聘了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應(yīng)想方設(shè)法地為開(kāi)發(fā)商履行承諾，在規(guī)范化服務(wù)和個(gè)性化服務(wù)上，真正做到以為業(yè)主服務(wù)為中心、以業(yè)主滿(mǎn)意為標(biāo)準(zhǔn)，從而為管理費(fèi)的收取營(yíng)造良好氛圍

　　設(shè)計(jì)施工不合理→解決策略：早期介入

　　物業(yè)先天不足必將導(dǎo)致物業(yè)管理的混亂和收費(fèi)的困難。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期，選聘的物業(yè)管理公司就應(yīng)該參入物業(yè)的設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化、施工方案的論證、設(shè)備安裝的監(jiān)督和施工質(zhì)量監(jiān)督的全過(guò)程，既為日后做好物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)，又可協(xié)助開(kāi)發(fā)商把握好工作質(zhì)量，在源頭上減少工程質(zhì)量糾紛。

　　工程質(zhì)量問(wèn)題多→解決策略：理性承接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而引起糾紛，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)項(xiàng)目時(shí)必須嚴(yán)把承接驗(yàn)收關(guān)，分清責(zé)任，特別對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備要進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，并與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)辦理承接驗(yàn)收手續(xù)，凡屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任，由開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)解決(特殊情況下可讓開(kāi)發(fā)單位留下足夠的資金委托具有修復(fù)能力的物業(yè)管理公司進(jìn)行修復(fù))，為日后減少物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛打好基礎(chǔ)。

　　管理服務(wù)水平低→解決策略：苦練內(nèi)功

　　隨著社會(huì)的進(jìn)步和人們生活水平的提高，業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求越來(lái)越高，物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，就應(yīng)通過(guò)整合逐步擴(kuò)大規(guī)模，降低成本，規(guī)范行為，做到主動(dòng)服務(wù)、熱情服務(wù)、文明服務(wù)、高效服務(wù)、人性化服務(wù)，以切實(shí)提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，通過(guò)完善、優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)，消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿(mǎn)情緒，為解決收費(fèi)難創(chuàng)造良好的條件。

　　費(fèi)用支出不透明→解決策略：定期公示

　　增強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況的透明度，是尊重業(yè)主知情權(quán)的重要表現(xiàn)形式。業(yè)主、物業(yè)使用人不僅有交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)知道物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用在什么地方。物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的要求，不僅要將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，而且應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)表、收費(fèi)清單、收費(fèi)手冊(cè)及使用情況向業(yè)主和物業(yè)使用人公開(kāi)，以接受業(yè)主、物業(yè)使用人的查詢(xún)和監(jiān)督。

　　收費(fèi)手段太落后→解決策略：一卡通用

　　實(shí)踐證明，以往上門(mén)收費(fèi)的辦法收費(fèi)及時(shí)率和收取率都不高，推行綜合收費(fèi)卡制度，不僅可以減少大量的收費(fèi)人員，提高辦事效率，降低服務(wù)成本，而且是保障居民消費(fèi)應(yīng)收盡收的好辦法。所謂綜合收費(fèi)卡制度，就是將居民的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)等統(tǒng)一存儲(chǔ)在一個(gè)卡中，業(yè)主或物業(yè)使用人每月到指定代收代繳銀行或收費(fèi)部門(mén)，劃卡結(jié)算。如果卡中所存資金不足，其水、電、煤氣、采暖等均不能使用。目前，還沒(méi)有實(shí)行綜合收費(fèi)卡制度的城市，應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行試點(diǎn)，并在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善方法，盡快推而廣之。

　　依法維權(quán)意識(shí)弱→解決策略：完善法律制度，增強(qiáng)法律意識(shí)

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)不交、少交、欠交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人，經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可提起法律訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。而在訴訟中，還應(yīng)注意：一是要先從不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主中將具有煽動(dòng)性、影響性，確實(shí)有錢(qián)不交費(fèi)的“害群之馬”告上法庭；二是要挑選沒(méi)有任何理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的“釘子戶(hù)”通過(guò)法律討回公道。只有這樣，才能達(dá)到預(yù)期效果，才能達(dá)到切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益目的。

　　作者單位：福州現(xiàn)代家園物業(yè)管理有限公司

篇3：物業(yè)管理收費(fèi)難癥結(jié)及對(duì)策建議

　　物業(yè)管理收費(fèi)難癥結(jié)及對(duì)策建議

　　據(jù)媒體報(bào)道，北京市小區(qū)管理費(fèi)收繳率最高的僅為85%，廣州市約有兩成業(yè)主拒交管理費(fèi)。珠海市小區(qū)管理費(fèi)收繳率平均在70-80%之間，個(gè)別小區(qū)曾出現(xiàn)70%的業(yè)主欠交管理費(fèi)，業(yè)主欠交管理費(fèi)最長(zhǎng)的有7年之久。

　　物業(yè)管理收費(fèi)難引發(fā)了兩個(gè)不良后果：其一，物業(yè)管理公司往往采用停水、停電等非法手段進(jìn)行催繳，不利于小區(qū)的安定團(tuán)結(jié)；其二，物業(yè)管理公司以降低服務(wù)質(zhì)量相應(yīng)對(duì)，對(duì)業(yè)主看不到或看不懂的設(shè)備疏于養(yǎng)護(hù)，留下較多的隱患。某些城市近幾年屢次發(fā)生因收費(fèi)糾紛造成物業(yè)管理公司棄小區(qū)而去，致使管理癱瘓的事件，可見(jiàn)收費(fèi)糾紛后果之嚴(yán)重!

　　一、癥結(jié)所在

　　物業(yè)管理收費(fèi)難，究其原因主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念未建立

　　業(yè)主對(duì)住房售后維護(hù)斤斤計(jì)較、不愿支付費(fèi)用。部分業(yè)主還缺乏對(duì)物業(yè)管理也是一種消費(fèi)、物業(yè)管理可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值增值的正確認(rèn)識(shí)。

　　2、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)

　　某市城區(qū)170多家物業(yè)管理公司中，臨時(shí)資質(zhì)的占了70%。部分企業(yè)為降低管理成本，在用工上采用一些素質(zhì)不高、價(jià)格低廉的勞動(dòng)力，對(duì)關(guān)系到業(yè)主根本利益和物業(yè)保值增值的設(shè)備管理掉以輕心，管理混亂、服務(wù)差，治安事件頻出，引起業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。

　　3、業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量、小區(qū)配套等建設(shè)遺留問(wèn)題不滿(mǎn)

　　由于一些地方?jīng)]有實(shí)行小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度，小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留下較多的問(wèn)題，諸如：貨不對(duì)板、房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施遲遲不完善、違章搭建和擅自改變使用功能等，業(yè)主理所當(dāng)然地將這些問(wèn)題遷怒于開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司。

　　4、業(yè)主將與鄰居之間的裝修等矛盾歸罪于物業(yè)管理公司

　　業(yè)主鄰里之間因裝修引起的管道堵塞、樓板開(kāi)裂和滲水等糾紛時(shí)有發(fā)生，由于一些城市尚未制定出臺(tái)住宅小區(qū)家庭裝飾裝修管理方面的規(guī)法，這類(lèi)糾紛很難調(diào)解，受損一方業(yè)主最后往往歸罪于物業(yè)管理公司的管理不善。

　　5、物業(yè)管理公司開(kāi)罪了業(yè)主

　　業(yè)主使用物業(yè)主要是8小時(shí)工作之余，是人們放松自我約束的時(shí)間。由于住戶(hù)的素質(zhì)和修養(yǎng)參差不齊，諸如：高空拋物、亂丟垃圾、踐踏草地、攀折花木、損壞設(shè)施等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，物業(yè)管理公司在管理中容易“開(kāi)罪”一些業(yè)主。

　　6、欠費(fèi)處理難助長(zhǎng)了欠費(fèi)之風(fēng)

　　目前有關(guān)收費(fèi)糾紛的處理規(guī)定：“加收滯納金”、“在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)代為扣除”、“依法向人民法院起訴”等操作性較差，主要立足于教育業(yè)主自覺(jué)遵守法規(guī)，只是在迫不得已的情況下才訴之法律，而且法庭判決后執(zhí)行也難。欠費(fèi)處理難使欠費(fèi)者有恃無(wú)恐，無(wú)形之中也助長(zhǎng)了欠費(fèi)之風(fēng)。

　　二、對(duì)策和建議

　　物業(yè)管理收費(fèi)難作為一個(gè)普遍性的社會(huì)問(wèn)題，不僅物業(yè)管理公司要正視，也應(yīng)引起全社會(huì)的關(guān)注。因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的欠費(fèi)問(wèn)題得不到解決，長(zhǎng)久之后會(huì)有更多的業(yè)主加入欠費(fèi)行列。而物業(yè)管理公司面對(duì)財(cái)政困難，不但維修工作要暫停，其它服務(wù)水準(zhǔn)肯定也下降，最后必然導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化，全體業(yè)主受害，影響社會(huì)穩(wěn)定。針對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難這一問(wèn)題，建議政府相關(guān)管理部門(mén)高度重視，做好以下工作：

　　1、加大正面宣傳和引導(dǎo)，解決居民消費(fèi)能力不足

　　加大對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓居民了解推行物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，以及由此帶來(lái)的居住環(huán)境改善、生活質(zhì)量提高等方面的實(shí)惠，從而樹(shù)立"花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)"的消費(fèi)意識(shí)。同時(shí)，爭(zhēng)取國(guó)家盡快出臺(tái)物業(yè)管理消費(fèi)貨幣化政策，在工資中增加物業(yè)管理消費(fèi)的含量，以解決居民消費(fèi)能力不足的矛盾。

　　2、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，健全監(jiān)督機(jī)制

　　一些地方現(xiàn)行物業(yè)管理收費(fèi)辦法是：對(duì)小區(qū)定級(jí)、按建筑面積計(jì)費(fèi)。由于該辦法對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有細(xì)化和量化，居民和物業(yè)管理公司往往對(duì)小區(qū)定級(jí)各執(zhí)一詞，政府主管部門(mén)也很難對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)管。建議借鑒深圳市按物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)的改革，根據(jù)居民的不同消費(fèi)需求，測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。同時(shí)，由政府主管部門(mén)牽頭成立包括政府督導(dǎo)員、物業(yè)管理協(xié)會(huì)、街道辦事處(或社區(qū)居民委員會(huì))和業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主代表)等人員組成的物業(yè)管理巡查組，每季度不定期地對(duì)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行檢查和考評(píng)，推動(dòng)物業(yè)管理公司提高服務(wù)意識(shí)、提升服務(wù)質(zhì)量。

　　3、整頓市場(chǎng)秩序，從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象

　　欠費(fèi)人群中屬惡意拖欠的畢竟是少數(shù)，一般居民主要是對(duì)房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場(chǎng)中的混亂現(xiàn)象不滿(mǎn)，以致采用不交費(fèi)的辦法來(lái)“維護(hù)”自身權(quán)益，迫使開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司與自己對(duì)話(huà)、解決問(wèn)題。因此，要從源頭上消除欠費(fèi)現(xiàn)象，必須繼續(xù)整頓房地產(chǎn)和物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。應(yīng)盡快擴(kuò)大推行物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，徹底打破“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)模式，讓業(yè)主與物業(yè)管理公司在市場(chǎng)中進(jìn)行雙向選擇。 這樣兩者才有感情基礎(chǔ)，才能最大限度地減少收費(fèi)糾紛，物業(yè)管理也能搞好。珠海市香檸花園南區(qū)曾因收費(fèi)糾紛使管理癱瘓，后經(jīng)過(guò)區(qū)、街管理部門(mén)和小區(qū)居民的共同努力，重新選聘物業(yè)管理公司，改善管理。在該小區(qū)，下崗職工目前雖然比例較大，但基本消除了欠費(fèi)現(xiàn)象。

　　4、多方聯(lián)動(dòng)，加大物業(yè)管理欠費(fèi)處理力度

　　首先，要發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)在協(xié)調(diào)方面的特殊地位和作用，及時(shí)將收費(fèi)糾紛化解在萌芽狀態(tài)。其次，建議明確將“不拖欠管理費(fèi)”條款列入《業(yè)主公約》，由于業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主的利益，由其配合催繳，也可以有效地提高管理費(fèi)的收繳率。第三，借鑒香港等地的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，爭(zhēng)取獲得法院等政法部門(mén)的支持，組建房地產(chǎn)或物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)法庭。同時(shí)，簡(jiǎn)化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費(fèi)法律處理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解決物業(yè)管理欠費(fèi)問(wèn)題。

　　(珠海市香洲區(qū)建設(shè)局 林常青)

　　摘自《南方房地產(chǎn)》200