業(yè)主拖欠拒交物管費的原因和對策
據(jù)有關(guān)報道,在某些地方物業(yè)管理費的拖欠率竟高達85%,即便是北京、上海、深圳這些物業(yè)管理起步較早、管理較為完善的城市,物業(yè)管理費的拖欠率有些也達到了30%。于是,我們不禁要問,業(yè)主到底為什么要拖欠和拒交物業(yè)管理費呢?
業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的四類原因
20**年,筆者在對上海市的法院和物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)研過程中,接觸到了大量的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的案例,根據(jù)筆者所接觸到的情況及自己的歸納,業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因大致可以分為以下四類:
一、房屋質(zhì)量問題,這類情況占到了所有業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)的三分之一到二分之一。在實踐中,有大約三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的,全國有百分之七十以上的物業(yè)管理項目還是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)管理企業(yè)和原房管所轉(zhuǎn)制的企業(yè)來進行管理;并且《物業(yè)管理條例》也允許房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)在住宅小區(qū)業(yè)主委員會成立前先行委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理,而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)委托的又往往是自己的子公司。這就在業(yè)主頭腦中牢固地樹立起了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是一家的觀念。由于這種住宅開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)不分的體制自身所具有的局限性,決定了物業(yè)管理企業(yè)在很大程度上依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),“重建設(shè)、重銷售、輕售后、輕管理”的問題始終無法得到有效解決。于是很多在規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中遺留下來的問題,如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善等等,便在業(yè)主入住后逐漸暴露出來。由于業(yè)主頭腦中已經(jīng)形成了建管一家的觀念,于是便把這些本應(yīng)該歸屬于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的問題,一股腦兒全推到了物業(yè)管理企業(yè)的頭上。即便在業(yè)主委員后成立后重新委托了與開發(fā)商沒有任何關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主們還是習慣于把這些問題推到物業(yè)管理企業(yè)的頭上,甚至拖欠和拒交物業(yè)管理費。
二、物業(yè)管理質(zhì)量問題,這類情況在全部的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)中占四分之一左右。我們知道,業(yè)主委員會在聘請物業(yè)管理企業(yè)時,會簽訂一份物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括:物業(yè)的基本情況、管理的事項、服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)的費用、相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)、違約責任。其中服務(wù)質(zhì)量這一項,由于缺乏有效的評價標準,在合同中往往規(guī)定得較為抽象,不太具有可操作性,在實施過程中也很難進行客觀準確的評判。于是便有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的質(zhì)量上發(fā)生分歧和矛盾,以公共設(shè)施不進行養(yǎng)護維修或者養(yǎng)護維修不及時、小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境臟亂差、車輛停放混亂、失竊被盜現(xiàn)象嚴重、保安門崗不盡職盡責、濫用專項維修基金等理由,拖欠和拒交物業(yè)管理費。
三、相鄰關(guān)系問題,這類在全部業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費總數(shù)中所占的比例,和物業(yè)管理質(zhì)量問題差不多。所謂相鄰關(guān)系,是指房屋的相鄰各方因行使房屋所有權(quán)或使用權(quán)而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。我國的《民法通則》第八十三條規(guī)定:不動產(chǎn)的相鄰各方,應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神,正確處理截水、排風、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。但是在現(xiàn)實生活中,要完全做到這一條并不是那么簡單:在物業(yè)的公共部位堆放自家物品、違章搭建、飼養(yǎng)寵物傷害或者威脅到其他人、噪音擾民等危害相鄰關(guān)系的現(xiàn)象在很多住宅小區(qū)中都普遍存在。于是便有些自身利益受到損害的相鄰關(guān)系人以此為由,拖欠或者拒交物業(yè)管理費,以期讓物業(yè)管理企業(yè)出面幫助解決上述問題。
四、其他問題,即除上述三類問題之外的其他各種問題。筆者所遇到過的情況包括:業(yè)主以資金運轉(zhuǎn)不周為由拖欠物業(yè)管理費;業(yè)主將物業(yè)出租,出租人和承租人以租賃合同沒有明確規(guī)定為由,均不肯支付物業(yè)管理費;業(yè)主以長期不居住為由,拒交物業(yè)管理費;凡此種種,不一而足。
對業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費原因的分析
以上四種情況,大致可以涵蓋了業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費的原因。在司法實踐中,除第二類原因外,其他的情況法院均不會支持業(yè)主。第一類原因,是業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的糾紛,是由于買賣行為而依據(jù)質(zhì)量法和消費者權(quán)益保護法所形成的質(zhì)量保證和保修義務(wù);而業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間,則是由于委托行為而依據(jù)合同法所形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系。這兩者是截然不同的,以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)不履行質(zhì)量保證和保修義務(wù)為由,而拖欠和拒交物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理費,理所當然不會得到法院的支持。第三類原因也是如此,同樣不能以業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾糾紛,拖欠或拒交物業(yè)管理費。至于第四類原因,就更不用說了,只要物業(yè)管理企業(yè)沒有違反物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的內(nèi)容,業(yè)主就不能以其他任何理由拖欠和拒交物業(yè)管理費。第二類原因,即物業(yè)管理質(zhì)量問題,確實可以成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的有效抗辯理由;但在現(xiàn)實生活中這種抗辯理由卻很少能被法院支持,在筆者遇到的所有案例中只出現(xiàn)過一次。按道理來說,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該嚴格依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的內(nèi)容來進行物業(yè)管理服務(wù),那么在其沒有達到物業(yè)服務(wù)合同中所規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量時,業(yè)主便可以以物業(yè)管理企業(yè)違約為由,拒交物業(yè)管理費。可是為什么在現(xiàn)實生活中這種理由卻很少能被法院所支持呢?究其原因,便在于筆者前面所說的服務(wù)質(zhì)量條款在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定得過于抽象、缺乏可操作性。法院在審理案件時,沒有可供參考的標準,無法有效地判斷物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)是否真正達到了物業(yè)服務(wù)合同中的要求,基于“誰主張誰舉證”的訴訟規(guī)則,便很難支持業(yè)主的抗辯理由;只有在物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)實在是差到了極致、甚至根本不進行任何管理服務(wù)的時候,業(yè)主的抗辯理由才能被支持。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當采取何種對策?
以上簡要地對業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因進行了分析,并介紹了一下司法實踐中的情況。我們不難看出,業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費的原因,在司法實踐中很難站得住腳,很難被法院所支持。訴訟是解決問題的最后手段,也是成本最高的手段;我們不鼓勵和提倡物業(yè)管理企業(yè)通過這一手段收回物業(yè)管理費。除了訴訟之外,我們還能采取哪些措施,來有效地防止這類情況的發(fā)生、保證物業(yè)管理費按時足額地交納呢?
從物業(yè)管理企業(yè)的角度出發(fā),我覺得應(yīng)該做到以下幾點:首先,應(yīng)該明確權(quán)屬,劃清與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)的界限。在上文的介紹中我們發(fā)現(xiàn),有近一半的業(yè)主拖欠和拒交物業(yè)管理費是因為沒有搞清楚物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的關(guān)系所造成的。因此,作為物業(yè)管理企業(yè),必須劃清自身與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)之間的界限,不要再承擔本應(yīng)該由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔的責任。其次,應(yīng)該加強自身建設(shè),嚴格遵守物業(yè)服務(wù)合同。能夠真正被法院支持的業(yè)主拒交物業(yè)管理費的抗辯理由,只有物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)達不到物業(yè)服務(wù)合同的要求。因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該苦練內(nèi)功,加強監(jiān)管,以期讓自身的管理服務(wù)能夠完全達到物業(yè)管理合同中有關(guān)服務(wù)質(zhì)量的要求,杜絕這唯一的抗辯理由出現(xiàn)的可能。最后,也是最為重要的,應(yīng)該加強與業(yè)主的溝通交流。在很多情況下,業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題之后并不知道應(yīng)該去找誰解決,因而只能希望通過拖欠或者拒交物業(yè)管理費的方法來達到解決問題的目的。因此,作為物業(yè)管理企業(yè),應(yīng)該多與業(yè)主溝通交流,幫助他們分析問題的實質(zhì),告訴他們遇到問題究竟應(yīng)該找誰,使他們能夠真正及時有效地解決問題。在做好了上述三個方面之后,如果依然有業(yè)主拖欠或者拒交物業(yè)管理費,則就需通過訴訟的途徑,用法律的武器來保護自身的合法權(quán)益不受侵害。
此外,作為房地產(chǎn)行政主管部門,則應(yīng)盡快出臺詳細的物業(yè)管理服務(wù)標準。一來能使物業(yè)服務(wù)合同更為具體,加強可操作性;二來能有效地約束物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)行為,同時也便于業(yè)主進行監(jiān)督;三來還能為法院審理相關(guān)案件提供參考依據(jù),保護當事人的合法權(quán)益。
篇2:自行車被盜拒交物管費敗訴案例
自行車被盜拒交物管費敗訴案例
自行車擱在小區(qū)被盜了,業(yè)主認為物管公司失職,因此不交物管費,后被物管公司告上法庭。昨日,永川法院判決欠費業(yè)主限期交清全部費用。
20**年11月,南方物管公司與開發(fā)商簽約,進駐永川南方花園進行前期物業(yè)管理,期限3年。小區(qū)業(yè)主李某于20**年8月20日正式入住小區(qū),開始按期向南方物管公司交納水電費和物管費。
20**年11月29日,物管合同即將到期,南方物管公司向全體業(yè)主發(fā)出告全體業(yè)主書,要求業(yè)主委員會另聘物管公司。由于小區(qū)業(yè)主委員會未聘請新的物管公司,南方物管公司繼續(xù)履行物管行為,到去年10月15日才正式移交。
在去年7月31日前,李某都按期交納了水電費、物管費。但這之后,李某因停放在小區(qū)的一輛自行車失竊,認為物管公司未完全履行物管義務(wù),導致自己的自行車被盜,物管公司應(yīng)承擔賠償責任。因此,從次月起至10月15日南方物管公司撤離,李某共拒交物管、水電費149.62元。南方物管公司索要無果,將李某告到法院。
法院認為,原告系小區(qū)的前期物業(yè)管理單位,雖合同約定物管期限于20**年11月30日期滿,但之后繼續(xù)履行了物管工作至去年10月15日。小區(qū)業(yè)主已接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù),雙方已形成事實上的物業(yè)管理關(guān)系,被告理應(yīng)交納水電及物業(yè)管理費。
業(yè)主財物被盜需另案告物管昨日,主審此案的永川法院杜錦友法官解釋說,業(yè)主拖欠物管費和財物損失索賠是兩個不同的法律關(guān)系。如果因折財要找物管公司索賠,業(yè)主可另案起訴,或在被告后提起反訴。
杜法官介紹,物管公司提供的服務(wù)是多方面,對小區(qū)業(yè)主人身、財產(chǎn)的安全保衛(wèi)是職責之一。一般來說,物管合同應(yīng)明確約定安保內(nèi)容。不同的小區(qū)有不同的物管收費檔次,如有24小時監(jiān)控的高檔別墅和只負責門衛(wèi)、清潔的小區(qū),兩者物管公司對業(yè)主財物丟失的賠償義務(wù)不同。
因此,物管公司對小區(qū)業(yè)主的人身傷害、財物丟失,該不該賠償,具體賠償多少,得按物管合同來看。業(yè)主需支付的物管費,與物管公司是否該賠償業(yè)主,是完全不同的兩個法律關(guān)系,不能擅自折抵。
篇3:物管案例:業(yè)主以物管服務(wù)不到位 拒交物管費敗訴
物管案例:業(yè)主以物管服務(wù)不到位 拒交物管費敗訴
[案情回放]
事情發(fā)生在臨安市某小區(qū)。去年3月底,杭州禾和物業(yè)管理有限公司與小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了為期半年的物管協(xié)議,約定物管費為每月0.35元/平方米。
禾和公司的起訴狀中說,半年來,他們以書面通知、張貼告示、上門催收等形式,多次向業(yè)主顧女士催收物管費,但顧女士以物管服務(wù)不到位(如車庫沒有燈等)為由,一直拒絕繳納。
禾和公司要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費194.50元、滯納金45.90元,并承擔訴訟費50元。
顧女士辯稱,根據(jù)物管條例,業(yè)主委員會無權(quán)單方面與物管公司簽訂合同,物管進駐小區(qū)前,需經(jīng)業(yè)主大會全體通過,“我和許多業(yè)主都不知這件事,所以,這份物管協(xié)議無效”。
[法院判決]
法院審理后認為,禾和公司按照協(xié)議約定,在小區(qū)進行物業(yè)管理,事實上,包括顧女士在內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主,都接受了禾和公司提供的服務(wù)。也就是說,這份物管協(xié)議已經(jīng)履行生效。而且,禾和公司的物管收費標準并未超出物價部門核定的范圍。
法院判決書說,顧女士作為業(yè)主之一,支付物管費是基本的義務(wù)。這也是物管為業(yè)主提供必要服務(wù)的基本保障。如果顧女士對物管的服務(wù)質(zhì)量和水平有異議,可以業(yè)主的身份,通過業(yè)主大會等合法途徑,來維護自身的權(quán)利。
判決書還說,鑒于物管合同關(guān)系的特殊性,如果業(yè)主動輒以物管的服務(wù)欠佳為由,拒付物管費,對其他已繳納費用的業(yè)主也有失公平。法院判定,業(yè)主顧女士支付拖欠的物管費194.5元,以及訴訟費50元。至于滯納金,因物管公司不能提供有效證據(jù)證明曾向顧女士催討過物管費,法院不予支持。