2．收回《房屋驗(yàn)收單》，交至物品發(fā)放組，同時責(zé)任人在手續(xù)轉(zhuǎn)接單第4欄中簽字。

　　收樓手續(xù)完畢

　　4.10二次裝修

　　4.10.1裝修準(zhǔn)備工作

　　4.10.2客戶需對租用單元進(jìn)行二次裝修時，應(yīng)執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定。客戶與物業(yè)管理公司簽定《施工防火安全協(xié)議書》

　　4.10.3客戶服務(wù)部組織與客戶及裝修公司召開裝修協(xié)調(diào)會，向裝修公司及客戶提供相關(guān)表格及協(xié)議，并指導(dǎo)填寫所有資料。

　　4.10.4.由裝修公司繳納裝修押金及裝修監(jiān)管費(fèi)。

　　4.10.5.裝修公司在裝修期間按《裝修指南》（附相關(guān)表格）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工。

　　4.11.工程審批

　　4.11.1物業(yè)管理公司工程部對二裝公司提交的施工圖紙進(jìn)行審核，在3-10個工作日內(nèi)完成，下發(fā)裝修審批意見，裝修公司整改后報客戶。

　　4.11.2.如施工涉及到任何消防設(shè)施上的改動，由施工方上報相關(guān)政府部門審批。

　　4.11.3裝修公司持《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見書》到物業(yè)管理公司開具《開工證》張貼于裝修單元內(nèi)，并到工程部辦理臨時用電申請，填寫《臨時用電申請表》。

　　4.12裝修監(jiān)管

　　秩序維護(hù)部和工程部應(yīng)加強(qiáng)對裝修現(xiàn)場的監(jiān)督管理，防止噪音（如鉆孔等）、污染（油漆類）、或安全事故的發(fā)生。

　　4.12.1竣工驗(yàn)收

　　4.12.2二次裝修過程中遇有隱蔽工程應(yīng)提前申請進(jìn)行隱檢驗(yàn)收，待檢查合格后施工方可繼續(xù)進(jìn)行，此工作由監(jiān)理物業(yè)管理公司工程部完成，并填表寫隱檢記錄。

　　4.12.3客戶裝修完成后裝修公司報請政府部門對二次裝修進(jìn)行消防檢測和電氣檢測，合格后施工單位可向工程部申請竣工驗(yàn)收。

　　4.12.4客戶裝修完畢后提交《裝修工程竣工驗(yàn)收報告》《裝修竣工圖紙交接單》至工程部，工程部組織客戶服務(wù)部、秩序維護(hù)進(jìn)行驗(yàn)收。下發(fā)整改意見，裝修公司整改后報業(yè)主審批。

　　4.12.5驗(yàn)收合格后，上報工程部一套完整的驗(yàn)收記錄。

　　4.13押金退還

　　驗(yàn)收合格后，裝修公司填寫《申請返還押金》，客戶進(jìn)行確認(rèn)后，由客戶服務(wù)部、工程部、秩序維護(hù)部、行政人事部進(jìn)行財務(wù)審核，由物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可退還。

　　4.14客戶退租

　　客戶退租手續(xù)的辦理按《客戶退租流程》執(zhí)行。

　　4.15空房管理

　　物業(yè)管理公司所有空房管理見《空置單元的保潔養(yǎng)護(hù)規(guī)定》。

　　5.0相關(guān)文件

　　5.1《裝修指南》

　　5.2《客戶入住、二次裝修辦理程序》

　　5.3《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》

　　6.0相關(guān)記錄

　　6.1《租客資料登記表》

　　6.2《固定車位登記表》

　　6.3《雇員登記表》

　　6.4《名稱指示牌訂單》

　　6.5《安全責(zé)任書》

篇2：物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之入住與裝修管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第六章入住與裝修管理

　　一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個符合題意)

　　1．關(guān)于人住的概念，以下哪種說法是不準(zhǔn)確的()。

　　A、入住是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)

　　B、對業(yè)主而言：人住，既包括物業(yè)驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)辦理，也包括物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理

　　C、入住是物業(yè)管理單位向業(yè)主交付其所購房屋鑰匙的過程

　　D、人住也是物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理業(yè)務(wù)手續(xù)的過程

　　【答案】C

　　【解析】本題考查的是考生對人住概念的理解，C選項(xiàng)僅是入住服務(wù)流程中的一個環(huán)節(jié)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。

　　2．人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪一項(xiàng)資料不是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

　　A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

　　B、《人住通知書》

　　C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》

　　D、《業(yè)主(住戶)手冊》

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對入住資料準(zhǔn)備的掌握程度，D選項(xiàng)“《業(yè)主(住戶)手冊》”是由物業(yè)管理單位編撰的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。

　　3．《入住通知書》是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理人住手續(xù)的書面通知，一般不包括()。

　　A、物業(yè)具體位置

　　B、小區(qū)概況

　　C、委托他人辦理人住手續(xù)的規(guī)定

　　D、業(yè)主人住時需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對《人住通知書》的內(nèi)容的掌握程度，B選項(xiàng)“小區(qū)概況”是《業(yè)主(住戶)手冊》中的內(nèi)容。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88-89頁。

　　4．在人住工作的準(zhǔn)備工作中，除要作大量的資料準(zhǔn)備外，還有其他準(zhǔn)備工作，以下哪一項(xiàng)不含在“其他準(zhǔn)備”工作中()。

　　A、人住工作計(jì)劃

　　B、入住儀式策劃

　　C、環(huán)境準(zhǔn)備

　　D、用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備中“其他準(zhǔn)備”的掌握程度，“其他準(zhǔn)備”包括人住工作計(jì)劃、人住儀式策劃、環(huán)境準(zhǔn)備和場地布置、資料及辦公用品準(zhǔn)備、標(biāo)識牌、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容，不包括D選項(xiàng)“用于檢驗(yàn)的設(shè)備、工具準(zhǔn)備”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。

　　5．請按人住流程整理以下順序()。

　　A、驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)

　　B、領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料

　　C、業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)

　　D、提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用

　　E、繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用

　　F、簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件

　　G、領(lǐng)取房屋鑰匙

　　【答案】 C-A-D-F-E-B-G

　　【解析】本題考查的是考生對入住流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。

　　6．請按人住手續(xù)整理以下順序()。

　　A、產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)所需費(fèi)用

　　B、建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持此證明到物業(yè)管理單位繼續(xù)辦理人住手續(xù)

　　C、持購房合同、《入住通知書》等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)

　　D、房屋驗(yàn)收，填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》，建設(shè)單位和業(yè)主核對無誤后簽章確認(rèn)

　　E、繳納入住當(dāng)月物業(yè)管理以及其他相關(guān)費(fèi)用

　　F、領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如：《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》、《業(yè)主(住戶)手冊》

　　G、業(yè)主和物業(yè)管理單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如：物業(yè)管理收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等

　　H、領(lǐng)取房屋鑰匙

　　【答案】C-D-A-B-G-E-F-H

　　【解析】本題考查的是考生對入住手續(xù)的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第91頁。

　　7．請按物業(yè)裝飾裝修管理流程整理以下順序()。

　　A、物業(yè)裝飾裝修登記

　　B、簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

　　C、辦理開工手續(xù)

　　D、備齊資料

　　E、施工

　　F、填寫申報登記表

　　G、驗(yàn)收

　　【答案】D-F-A-B-C-E-G

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)裝飾裝修管理流程的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第96頁。

　　8．在物業(yè)的裝飾裝修活動中造成的損失，哪一項(xiàng)不是由裝修人負(fù)責(zé)賠償或罰款()。

　　A、相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞

　　B、裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施

　　C、裝修人侵占了公共空間，對公共部位和設(shè)施造成的損害

　　D、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。D選項(xiàng)“損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果”應(yīng)對裝飾裝修企業(yè)處以罰款。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104。105頁。

　　9．為分清物業(yè)單位裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由()簽字確認(rèn)。

　　A、裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方

　　B、裝修人、物業(yè)管理單位二方

　　C、施工單位、物業(yè)管理單位二方

　　D、裝修人、施工單位二方

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對裝修中各方主體的責(zé)任的掌握程度。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第104頁。

　　10．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理，說法不正確的是()。

　　A、要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便

　　B、加強(qiáng)巡視，防患于未然

　　C、控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

　　D、強(qiáng)化管理，反復(fù)核查

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修現(xiàn)場管理的掌握程度。裝飾裝修現(xiàn)場管理要求做到4點(diǎn)：一是嚴(yán)把出入關(guān)、杜絕無序狀態(tài)；一是加強(qiáng)巡視，防患于未然；一是控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；一是強(qiáng)化管理，反復(fù)核查。A選項(xiàng)“要寬進(jìn)寬出，為裝修人員提供方便’’與“嚴(yán)把出入關(guān)”相矛盾。故選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第102頁。

　　二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個或2個以上符合題意)

　　1．請選出在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，常見的物業(yè)入住的操作模式()。

　　A、以建設(shè)單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合

　　B、由建設(shè)單位獨(dú)立完成

　　C、物業(yè)人住運(yùn)作的準(zhǔn)備、內(nèi)容、程序等都是一致的，但建設(shè)單位和物業(yè)管理單位各自職責(zé)不同

　　D、從房產(chǎn)移交的角度看，入住的實(shí)質(zhì)是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任和義務(wù)，物業(yè)管理單位只是辦理相關(guān)手續(xù)

　　E、建設(shè)單位將人住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理人住手續(xù)

　　【答案】A E

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住的操作模式的掌握程度。物業(yè)入住的操作模式有兩種，即A選項(xiàng)和E選項(xiàng)，B、c、D選項(xiàng)內(nèi)容與物業(yè)人住操作模式的分類無關(guān)。故選A、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第87頁。

　　2．入住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備中，一般而言，由物業(yè)管理企業(yè)完成的資料是()。

　　A、物業(yè)管理有關(guān)約定

　　B、《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收表》

　　C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》

　　D、《業(yè)主(住戶)手冊》

　　E、《人住通知書》

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)人住準(zhǔn)備的掌握程度。《物業(yè)驗(yàn)收須知》和《人住通知書》是由建設(shè)單位完成的資料。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。

　　3．業(yè)主在辦理入住時，物業(yè)管理單位要與業(yè)主簽訂關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)的約定，進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，在協(xié)議中應(yīng)明確()。

　　A、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時間及金額

　　B、物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時段和繳納時間

　　C、裝修管理的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

　　D、調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況

　　E、物業(yè)分項(xiàng)驗(yàn)收情況記錄以及水、電、煤氣等的起始讀數(shù)

　　【答案】A B D

　　【解析】本題考查的是考生對物業(yè)入住準(zhǔn)備的掌握程度。在協(xié)議中應(yīng)明確的雙方權(quán)利和義務(wù)有5點(diǎn)：①物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)面積、收費(fèi)時間及金額；②物業(yè)管理費(fèi)計(jì)費(fèi)時段和繳納時間；③物業(yè)管理費(fèi)收繳方式(現(xiàn)金或托收等)；④滯納金及其計(jì)收比例；⑤調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)的條件或其他情況。故選A、B、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第90頁。

　　4．入住服務(wù)的管理包含以下哪幾方面內(nèi)容()。

　　A、人住流程與手續(xù)

　　B、費(fèi)用繳納

　　C、驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙

　　D、確定辦理裝修的時間

　　E、資料歸檔

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對入住服務(wù)的管理的掌握程度。入住服務(wù)的管理包括4個方面：①入住流程與手續(xù)；②費(fèi)用繳納；③驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙；④資料歸檔。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可

　　參見教材第91-92頁。

　　5．物業(yè)人住準(zhǔn)備工作的核心是科學(xué)周密的計(jì)劃。在做好周密計(jì)劃和資料準(zhǔn)備及其他準(zhǔn)備的同時，還應(yīng)注意以下哪幾方面的工作()。

　　A、人力資源和資料準(zhǔn)備要充足

　　B、與街道辦事處保持密切聯(lián)系

　　C、手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂

　　D、緊急情況要有預(yù)案

　　E、物業(yè)查驗(yàn)要到位

　　【答案】A c D

　　【解析】本題考查的是考生對人住服務(wù)準(zhǔn)備工作的掌握程度。入住準(zhǔn)備工作還包括4個方面：①人力資源要充足；②資料準(zhǔn)備要充足；③手續(xù)辦理要分批，避免過分集中而混亂；④緊急情況要有預(yù)案。故選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第92～93頁。

　　6．關(guān)于物業(yè)裝飾裝修管理的說法正確的是()。

　　A、規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人的裝飾裝修行為

　　B、協(xié)助政府行政主管部門對裝飾裝修過程中的違規(guī)行為進(jìn)行處理和糾正

　　C、杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為

　　D、確保物業(yè)的正常運(yùn)行使用，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益

　　E、物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設(shè)部1 10號令《住宅市內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》以及國家和地方的其他規(guī)定

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理的理解。C選項(xiàng)“杜絕業(yè)主和物業(yè)使用人的違規(guī)裝飾裝修行為”中“杜絕”一詞不當(dāng)。故選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第95～96頁。

　　7．物業(yè)裝飾裝修管理是一個系統(tǒng)工程，除要對裝飾裝修的內(nèi)容進(jìn)行檢查外，還要對以下哪幾方面進(jìn)行管理()。

　　A、物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理

　　B、對裝飾裝修人員進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)

　　C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

　　D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

　　E、裝修施工單位各專業(yè)人員是否具備專業(yè)上崗證

　　【答案】A C D

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求(檢查的部位)；③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。本題選A、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100-102頁。

　　8．人住驗(yàn)收的資料準(zhǔn)備，是由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)共同完成的。以下哪些項(xiàng)資料是建設(shè)單位準(zhǔn)備的()。

　　A、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

　　B、《入住通知書》

　　C、《物業(yè)驗(yàn)收須知》

　　D、《業(yè)主(住戶)手冊》

　　E、《業(yè)主臨時公約》

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對入住準(zhǔn)備的掌握程度。《業(yè)主(住戶)手冊》是由物業(yè)管理單位編撰的，A、B、C、E是由建設(shè)單位制訂的。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第88～89頁。

　　9．物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容()。

　　A、物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理

　　B、物業(yè)裝飾裝修管理的要求

　　C、物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

　　D、物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

　　E、物業(yè)裝飾裝修管理流程

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。物業(yè)裝飾裝修管理包括4點(diǎn)內(nèi)容：①物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理；②物業(yè)裝飾裝修管理的要求；③物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理；④物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。所以正確答案為A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第100～102頁。

　　10．物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)注意哪些問題()。

　　A、在裝飾裝修項(xiàng)目申報登記時，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場對所附圖紙進(jìn)行核對

　　B、在辦理開工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備

　　C、在施工過程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場是否有未申報項(xiàng)目和材料

　　D、對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主

　　E、驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，如有違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對裝修應(yīng)注意的問題的掌握程度。D選項(xiàng)“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，要靈活變通、方便業(yè)主”應(yīng)為“對于在物業(yè)裝飾裝修過程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理”。故選A、B、C、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第105-106頁。

　　11．在巡查物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容()。

　　A、檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報

　　B、檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目

　　c、檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加

　　D、檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料

　　E、檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對裝飾裝修管理內(nèi)容的掌握程度。D選項(xiàng)“檢查裝飾裝修材料是否為偽劣材料”不在物業(yè)重點(diǎn)核查內(nèi)容中。故選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第103頁。

　　三、案例題

　　1．某女士購買了一套期房，在辦理人住手續(xù)時，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰

　　匙。半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時就對房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納

　　這么多物業(yè)管理費(fèi)?請問你認(rèn)為該女士是否應(yīng)該交納出國期間的物業(yè)管理費(fèi)，為什么?假如你是該物業(yè)公司的客戶服務(wù)經(jīng)理，會如何處理?

　　【答案】(1)該女士應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)。

　　該女士在辦理入住手續(xù)時，所提出的房屋內(nèi)部問題，應(yīng)由房屋出賣人即開發(fā)商負(fù)責(zé)修復(fù)解決，與物業(yè)公司無關(guān)。這些問題屬于質(zhì)量瑕疵而不構(gòu)成質(zhì)量不合格，僅以此為依據(jù)不能證明房屋未達(dá)到交付條件，該女士不能以此為理由拒絕收房，況且該女士已在入住交接單上簽字并領(lǐng)取了房屋的鑰匙，故從業(yè)主人住日起應(yīng)向物業(yè)管理公司交納物業(yè)管理費(fèi)。

　　從法律的角度，物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系，物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個不同的法律主體，業(yè)主不應(yīng)該因?yàn)殚_發(fā)商的問題而拒絕向物業(yè)管理公司交付物業(yè)管理費(fèi)。

　　因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)主要是為全體業(yè)主和整個物業(yè)公共部位和公共設(shè)施服務(wù)的，即便業(yè)主沒有實(shí)際居住，但是物業(yè)公司仍為其提供了主要的物業(yè)服務(wù)。故房屋內(nèi)部存在細(xì)部問題長期未得到解決和未實(shí)際居住均不能作為該業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的理由。

　　如果當(dāng)時該女士未在房屋交接單上簽字并沒有領(lǐng)取鑰匙，則另當(dāng)別論了。

　　(2)耐心向該女士說明其應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)管理費(fèi)的理由。

　　對于房屋細(xì)部問題，若在保修期內(nèi)，協(xié)助業(yè)主聯(lián)絡(luò)開發(fā)商或開發(fā)商指定的施工單位予以解決。

　　2．付先生20**年購買了一套120平方米的住房，去同年8月，開發(fā)商通知付先生人住。在辦理了相關(guān)人住手續(xù)后，付先生高高興興地領(lǐng)到了新房鑰匙。在該小區(qū)物業(yè)公司員工的陪同下，付先生對

　　新房進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收過程中，付先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題，物業(yè)公司員工將其一一記錄在驗(yàn)房單上。于是，付先生退回了鑰匙，要求等提出的質(zhì)量問題解決后再來收房。

　　兩個月后，物業(yè)公司以掛號信的方式通知付先生，質(zhì)量問題已經(jīng)徹底修好，可以收房了。一周后，付先生再次前往收房。經(jīng)過驗(yàn)房確認(rèn)：房屋質(zhì)量問題已基本得到解決。于是付先生收下了新房鑰匙，但是物業(yè)公司要求付先生交齊第一次驗(yàn)房到現(xiàn)在的物業(yè)管理費(fèi)。付先生認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該從自己驗(yàn)收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費(fèi)，或者從要求自己再次驗(yàn)房的掛號信寄出的次日收取。因此，付先生與物業(yè)公司各持己見爭論不休。請問物業(yè)公司是否應(yīng)收取付先生這段時間的物業(yè)管理費(fèi)?如果物業(yè)公司不向付先生收取這段時間的物業(yè)管理費(fèi)則應(yīng)該向誰收取?為什么?

　　答案】(1)物業(yè)公司不應(yīng)該收取付先生這段時間的物業(yè)管理費(fèi)。

　　付先生第一次交房驗(yàn)收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙，應(yīng)視為商品房不符合交付條件，開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改后，驗(yàn)收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件，付先生這才收了新房，此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向付先生交付了商品房。

　　(2)根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。因此，商品房整改期限的物業(yè)管理費(fèi)屬商品房尚未

　　交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取，而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

　　3．某小區(qū)居住在十層的業(yè)主顧某，擅自將其購買并居住的房屋“一衛(wèi)改兩衛(wèi)”。在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜

　　及物品受損。請問假如你是該小區(qū)的項(xiàng)目經(jīng)理，物業(yè)管理部門是否有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物，為什么?

　　【答案】物業(yè)管理部門有權(quán)責(zé)令其拆除私裝物。

　　業(yè)主不得擅自改變房屋使用性質(zhì)和功能，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，并應(yīng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報政府主管部門審批。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，違反了法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定。應(yīng)對樓下業(yè)主王某的房屋滲水的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)裝飾裝修和使用方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。故本案例中，對于顧某擅自改變房屋使用功能的行為，物業(yè)管理公司完全有權(quán)利予以制止，包括責(zé)令顧某拆除私裝物，若其不理會，應(yīng)及時向有關(guān)部門報告。

　　4．某小區(qū)業(yè)主張某，購買了一只占地面積約8．9平方米，可放水約4．2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第20層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時的重量為由，制If-．~某吊裝巨型浴缸。張某將物業(yè)管理公司告到法庭，要求排除妨礙，將巨型浴缸安裝在自己物業(yè)。請問你認(rèn)為物業(yè)管理公司是否有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)?張某的訴訟請求能否得到法院的支持?為什么?

　　【答案】

　　(1)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某吊裝巨型浴缸進(jìn)入其所購買的物業(yè)。

　　(2)物業(yè)管理公司有權(quán)制止張某，張某的訴訟請求不會得到法院支持。

　　公民只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)自由行使占有、使用、收益、處分個人財產(chǎn)的權(quán)利，應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，同時還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。張某安裝巨型浴缸，不僅威脅到樓蓋安全，還會對整幢大樓的局部結(jié)構(gòu)安全性及正常使用產(chǎn)生較大影響，會妨礙其他業(yè)主的正常生活。《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反物業(yè)使用法律法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)制止。物業(yè)管理公司行使職權(quán)，制止業(yè)主安裝浴缸的行為正當(dāng)、合法。

　　5．你是客服經(jīng)理負(fù)責(zé)組織公司新接管的項(xiàng)目入住工作，請說明物業(yè)入住的流程，在組織入住的過程中應(yīng)注意哪些問題?

　　【答案】

　　物業(yè)的流程是：(1)業(yè)主憑《人住通知書》、購房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)；(2)驗(yàn)收房屋并填寫《業(yè)主人住房屋驗(yàn)收單》，簽字確認(rèn)；(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用；(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；(6)領(lǐng)取《業(yè)主(住戶)手冊》等相關(guān)文件資料；(7)領(lǐng)取房屋鑰匙。

　　在組織人住的過程中應(yīng)注意以下問題：

　　一是業(yè)主人住實(shí)行一站式柜臺服務(wù)，方便業(yè)主辦理手續(xù)，二是因故未能按時辦理人住手續(xù)的，可按照《入住通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理，三是應(yīng)合理安排業(yè)主人住服務(wù)辦理時間，適當(dāng)延長辦理時間。四是辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼人住公告及業(yè)主人住流程圖，在顯要位置張貼和擺放各類業(yè)主人住的標(biāo)牌標(biāo)識，作業(yè)流程、歡迎標(biāo)語、公告提示等，方便業(yè)主掌握，加快辦理進(jìn)程。五指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主辦理入住手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便入住工作有秩序地順利進(jìn)行。六是注意安全保衛(wèi)以及車輛引導(dǎo)。

　　6．如果你是工程部經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)裝飾裝修管理工作，請說明物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容?

　　【答案】物業(yè)裝飾裝修管理包括的內(nèi)容有：

　　一是物業(yè)裝飾裝修的范圍和時間管理，二是物業(yè)裝飾裝修管理的要求，三是物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理，四是物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理。

　　在巡查裝飾裝修現(xiàn)場時應(yīng)重點(diǎn)核查以下內(nèi)容：

　　(1)要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。

　　(2)要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全，垃圾是否及時清運(yùn)有無亂堆放裝修戶門是否保持清潔衛(wèi)生等。

篇3：調(diào)整裝修施工時間通知(有入住業(yè)戶)

　　關(guān)于調(diào)整裝修施工時間的通知（有入住業(yè)戶）

　　尊敬的E業(yè)戶：

　　您們好！

　　E花園自20--年7月--日交付給小區(qū)業(yè)主收樓、裝修以來，迄今為止已入住的業(yè)戶已超過一半。為給全體住戶營造一個舒適、祥和的居住環(huán)境，根據(jù)廣大業(yè)戶的強(qiáng)烈要求和《裝修手冊》、《臨時管理規(guī)約》約定：物業(yè)服務(wù)中心對裝修施工時間進(jìn)行以下調(diào)整，請?jiān)谘b修階段的業(yè)主及裝修公司配合：

　　周一至周五裝修施工時間（法定節(jié)假日除外）：

　　8：00--12：00，14：00--18：00；

　　周六裝修施工時間：

　　9：00--11：30，14：30--17：00；

　　周日和法定節(jié)假日原則上不允許有噪音的裝修施工，特殊情況需在物業(yè)服務(wù)中心提前申請（不得進(jìn)行切割、沖擊鉆，拆墻等有噪音施工及油漆等有刺激性氣味的施工）；并請廣大業(yè)戶監(jiān)督，如有類似情況的出現(xiàn)，請及時撥打物業(yè)服務(wù)中心電話。

　　如有違規(guī)裝修施工行為，物業(yè)服務(wù)中心將采取相應(yīng)的處理措施。

　　感謝大家對物業(yè)服務(wù)工作的大力支持！

　　物業(yè)服務(wù)中心服務(wù)熱線：****

　　E物業(yè)服務(wù)中心

　　二O**年**月**日